“부동산 PF 여전히 심각…자기자본 비율 강화해야”

▲김소영 금융위원회 부위원장(오른쪽 네번째)과 추경호 국민의힘 원내대표(오른쪽 여섯번째)를 비롯한 금융투자업계 관계자들이 지난 6일 국회에서 열린 'PF 사업 재구조화 통한 부동산금융 활성화' 세미나에 첨석해 기념촬영을 하고 있다. 사진=김기령 기자

금융투자업계가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려를 해소하기 위해서는 시행사의 자기자본 비율을 높여야 한다는 공감대를 형성했다.

8일 금융투자업계에 따르면 지난 6일 국회에서 열린 'PF사업 재구조화를 통한 부동산금융 활성화 전략' 세미나에서 금융투자업계 전문가들이 모여 부동산 PF 정상화 방안에 대해 논의했다.

이윤홍 한양대학교 부동산융합대학원 겸임교수는 “부동산 하강기에는 분양이 원활하게 되지 않아 공사비가 회수되지 않으면서 대형 건설사의 신용 보증이 없는 상태에서는 자금 조달이 굉장히 어려운 상황"이라며 “특히 수도권 인기 지역 내 아파트 외에는 사업성이 낮아 부동산 PF 위험이 여전히 도사리고 있다"고 진단했다.

이 교수는 “수도권 공공주택 사업장을 제외하고는 사업성 악화로 선순위 대출도 PF 대출 상환이 어려울 것으로 판단한다"며 “부동산 PF 정상화를 위한 단계별 시스템 구축이 필요하다"고 말했다.

이 교수는 우선 사업안정성 확보를 위해 투자회사와 건설사, 리츠를 활용해 개발사의 자기자본 비율을 높이는 방안을 제시했다. 현재 개발회사의 낮은 자기자본 비율로는 사업안정성이 확보되지 않는다고 분석했다. 신용평가기관들이 기업의 신용등급을 평가할 때 PF 우발채무 가중치 비율을 10% 이상으로 확대해야 한다고도 언급했다.

아울러 PF 유동화증권 상환 비율에 따라 PF 수수료를 지급하는 방안도 제시했다. 이 교수는 “증권사들은 PF 유동화증권 상환과 별개로 위험성이 높아도 수수료가 높은 PF 사업장에 집중하고 있다"며 “상환 비율에 따라 수수료를 지급하고 PF 유동화증권이 상환되지 못하면 수수료를 지급하지 않는 시스템도 고려해야 한다"고 강조했다.

손정락 하나금융연구소 연구위원은 시행·시공·금융 등 각 영역에서 균형있는 개선방안을 추진해야 한다고 언급했다.

손 연구위원은 “2008년 금융위기 이후 10년 만에 PF 대출 시장 부실화가 반복되고 있다"며 “PF 대출이라는 상품 그 자체보다 국내 개발사업 구조가 취약한 점이 문제"라고 지적했다.

손 연구위원은 △시행사의 저자본 고레버리지 구조 개선 △중견 이하 건설사의 시공 참여 방안 재설계 등을 방안으로 제시했다.

그는 “책임준공형 신탁이 위축되면서 중소 건설사가 시장에 참여하기 어렵고 대형사만 참여하다보니 공사비를 줄이기 어려워지는 악순환이 발생하고 있다"며 “중견 이하 건설사가 시공에 참여할 수 있도록 책임준공 보증 제도 확대와 재설계 방안을 마련해야 한다"고 말했다.

박근형 신한자산운용 부동산구조화투자본부 본부장도 시행사의 자기자본 확충을 최우선 방안으로 꼽았다.

박 본부장은 “현재 총 사업비의 3% 수준인 시행사의 자기자본을 최소 20%까지 높여 금융기관 및 시공사, 보증기관에 개발 리스크가 전이되는 것을 제한해야 한다"며 “정상화가 불발된 사업장을 대상으로 경매나 공매를 통해 소유권을 취득해 개발사업으로 전환하는 등의 방안도 고려해야 한다"고 설명했다.

김경준 SK D&D(SK디앤디) 금융파트 부장은 국내 부동산 개발사업의 구조적 문제에 대해 비판했다.

김 부장은 “현재 국내 부동산개발사업은 시행사의 자본력은 영세하지만 높은 레버리지를 사용해 자금을 조달하고 있어 부동산금융의 건전성 악화를 초래하고 있다"며 “자기자본 확대가 필요하다"고 말했다.

김 부장은 이어 “현재 시장상황에서 대출공급이나 시공사 신용보강 리파이낸싱은 근본적인 해결책으로 볼 수 없다"며 “시장의 매물을 소화할 수 있는 두터운 자기자본(에쿼티)가 사업 구조 안정화에 효과가 있다"고 설명했다.

한편 해당 세미나의 축사를 맡은 김소영 금융위원회 부위원장은 “금융위는 관계기관과 합동으로 부동산 PF 리스크에 대응해 사업성 부족 사업장은 재구조와 사업장 정리를 유도하는 등 연착륙을 추진해왔다"며 “이에 지난 2022년 큰 폭으로 상승했던 PF ABCP 등은 하락세를 보이는 등 금융시장이 안정적인 모습을 보이고 있다"고 말했다.

김 부위원장은 “금융당국은 경·공매 등 재구조화와 사업장 정리 등에 대해 면밀하게 모니터링하고 지속적으로 검토할 예정"이라고 덧붙였다.

김기령 기자 giryeong@ekn.kr