[2·4 주택공급대책] 공공이 재건축·재개발 시행…초과이익환수 면제

[에너지경제신문 윤민영 기자] 정부가 재개발·재건축을 통해 도심 주택공급을 확충하기 위해 조합이 아닌 공공기관이 직접 사업을 주관하는 새로운 유형의 정비사업을 도입한다.

특히 사업 활성화를 위해 재개발은 용적율을 높여주며너 기부채납 부담을 줄여주고, 재건축은 초과이익 부담금을 부과하지 않고 조합원 2년 실거주 의무도 면제해 주기로 했다.

▲국토교통부와 서울시가 지난달 공공재개발 시범사업 후보지를 선정한 서울 영등포구 양평13·14구역 모습. 연합뉴스

4일 발표된 ‘2·4 주택공급대책’에 따르면 정부는 ‘공공 직접시행 정비사업’을 통해 5년간 서울 총 9만3000가구, 경기·인천에 2만1000가구, 지방 광역시에 2만2000가구 등 총 13만6000가구를 공급할 계획이다.

기존 재개발이나 재건축은 조합 설립을 기존 전제로 추진되지만 이번에 도입되는 모델은 공공기관이 주민동의를 얻어 직접 시행하는 사업이다.

기존 정비조합이 있는 곳에선 조합원 과반수의 요청으로 공기업의 정비사업 시행이 시작되고, 조합이 없는 지역에선 토지 등 소유자의 과반수로 신청하고 1년 내에 3분의 2 이상의 동의를 받으면 된다.

정부는 사업이 추진되면 조합총회나 관리처분인가 절차를 생략해 기존 13년 이상 걸렸던 정비사업이 5년 이내로 줄일 방침이다.

사업 활성화를 위해 용적률은 1단계 종상향을 해주거나 법적상한 용적률의 120%까지 높일 수 있도록 해 준다. 입지여건 상 종상향이나 법적상한 용적률을 적용하기 곤란한 경우 종전 세대수의 1.5배 이상을 보장해주고 필요시 층수제한도 완화해준다. 층수제한 완화를 위해 서울시는 올 하반기까지 도시기본계획을 변경할 예정이다.

기부채납 비율은 재건축은 9%, 재개발은 15% 내로 정해졌다. 공공이 직접 사업을 시행함에 따라 재건축초과이익환수제 적용이 면제돼 사업성이 대폭 개선된다. 조합이 해산되니 재건축 조합원 2년 거주 의무도 생기지 않는다. 특별건축구역 의제 적용을 받아 일조권이나 동간간격 등 도시규제가 완화된다.

조합원에게는 기존 정비사업 대비 10~30%포인트의 추가 수익을 보장하는 선에서 조합원 분양가가 산정된다. 또 정비사업 과정에서 부담해야 하는 비용을 현물로 선납하고 이후 정산하는 방식이 적용된다. 이 경우 양도소득세도 면제된다. 이렇게 되면 소유권 이전으로 모든 사업 리스크를 공기업이 부담하게 되는 셈이다.

정부는 재개발·재건축 사업에 따른 투기수요 유입을 막기 위해 공기업 단독시행 신청시 해당 구역은 토지거래허가구역으로 지정한다. 또 이날 이후 조합원 지위 양수 등 정비구역 내 부동산을 구입하는 경우에는 아파트 우선공급권이 부여되지 않는다.

정부는 이 같은 방식으로 확보한 아파트는 공공분양으로 70~80%, 공공임대·공공자가주택으로 20~30%의 비율로 공급할 예정이다.

공공 재개발·재건축의 개발 이익은 비용부담 능력이 없는 실거주자의 거주수단 마련과 세입자 및 영세상인 이주비, 지역사회 생활 SOC 확충 등에 사용된다.