당정,부동산정책 남발…뒤집기 되풀이로 시장 혼란 가중

[에너지경제신문 윤민영 기자] 정부가 부동산 관련 정책을 수시로 바꾸고 문제가 생길 때마다 땜질식 처방을 내놓으면서 시장에서 혼란이 가중되고 있다.

1일 국회와 부동산업계에 따르면 최근 변창흠 국토교통부 장관은 국회 국토교통위원회 전체회의에서 최근 상한제 주택의 분양가가 오르고 있다는 지적에 제도개선 방안을 검토하겠다고 밝혔다. 분양가에서 가장 큰 비중을 차지하는 택지비가 분양가상한제 적용 지역에서 크게 오른 탓이다. 아울러 변 장관은 이 자리에서 분양가상한제뿐만 아니라 주택도시보증공사(HUG) 고분양가 심사제도에 대한 손질도 예고했다.

변 장관이 분양가 손질에 대해 언급한 이유는 HUG의 고분양가 심사사제도에 대한 우려와도 관련이 있다. HUG는 고분양가 관리지역에서 분양하는 아파트의 분양가는 인근 시세의 최대 90%까지 책정할 수 있도록 심사기준을 개선했으나 분상제는 분양가를 낮추는 정책이기 때문에 충돌이 불가피하다.

지난 1월 일반분양가가 확정된 서울 서초구 래미안 원베일리의 경우는 분양가 상한제 적용에도 불구하고 역대 최고 분양가를 기록하며 논란이 됐다. 이 단지는 3.3㎡당 5668만원으로 일반분양가가 책정됐다. 이는 지난해 7월 HUG가 산정한 분양가 4891만원보다 약 777만원 높은 금액이다. 분양가 상한제 시행으로 인해 분양가가 이전보다 5~10% 정도 더 낮아질 것이라는 예상과는 달리 오히려 HUG 산정 가격보다 비싸진 것이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정부는 분양가를 억제하는 기조로 가고 있고 HUG 고분양가 심사기준은 시세를 반영하는 방향으로 가고 있는데 정부가 분상제를 또 손질한다면 인근 시세와 동 떨어진 분양가가 나올 것"이라며 "이는 정책 불확실성은 물론 로또 아파트를 더욱 양산할 가능성이 높다"고 지적했다.

지난해 7월 분양가상한제 시행 이후 인근 단지와 시세차익이 많이 나면서 로또청약 열풍이 불었는데, 정부는 이를 공급부족으로 인식하고 각종 공급대책을 추가로 내놨다. 청약이 과열되면서 기존 주택에 매수세가 몰리자 정부는 역세권이나 준공업지역, 저층 주거지를 개발하는 방안을 발표했다.

그러나 기존 주택을 재건축 해야 한다는 목소리가 높아지면서 2·4 공급대책을 통해 공공재건축 카드를 꺼내 들었는데, 과도한 기부채납 비율로 시장의 반응이 미지근하자 또다시 관련 제도를 손봤다. 공공이 참여하는 정비사업장은 용적률 인센티브를 주되, 늘어나는 가구수의 50∼70%였던 기부채납 비율을 40∼70%로 낮추겠다고 발표한 것이다.

부동산 실거래가 신고 시점을 ‘거래 계약일’에서 ‘등기신청일’로 변경하는 법안도 시장 혼란을 가중시킬 가능성이 있다. 이 법안은 고가로 허위 계약한 뒤 다시 취소하는 방식으로 시세를 조작하는 행위를 방지하기 위한 것인데 일각에선 정확한 시장 동향을 파악하는데 역효과를 가져올 수 있다는 지적도 나온다. 현재보다 거래신고 시점이 2개월 정도 늦어지면서 거래량이나 시세 정보를 신속하게 파악하는데 한계가 있기 때문이다. 정부는 지난해 2월 시장 상황을 신속히 파악하기 위해 주택 매매거래 신고 기한을 계약 체결 후 60일 이내에서 30일 이내로 단축한 바 있다.

청약제도 역시 수시로 바뀌면서 예비청약자들을 당황스럽게 만들고 있다. 국토부는 2·4 공급대책 발표시 청약제도도 개편했다, 공공분양 주택에서 전용면적 85㎡ 이하의 일반공급 물량을 15%에서 50%로 늘리고, 이 중 30%는 추첨제를 적용하기로 한 것이다. 그동안 청약통장 저축총액이 많은 순서대로 당첨자를 뽑는 순차제가 100% 적용됐었던 데서 방향을 튼 것이다. 또 전용 60㎡ 이하는 분양가가 9억원을 넘으면 기존과 달리 소득요건을 따지지 않기로 했다.

특히 이번에 변경된 사항은 정부가 주도하는 도심 공공주택 복합사업, 공공 직접시행 정비사업 등으로 나오는 물량에 대해서만 적용돼 기존 청약제도도 함께 숙지해야 한다.

이번 정부 들어 주택공급규칙은 총 16번 개정됐는데 일관성이 없다는 평가다. 지난 2017년에는 가점제를 확대하는 내용의 8·2 대책을 내놨는데, 최근에는 추첨제를 확대하해 기존과 다소 배치되기 때문이다.