“'PF시장은 위험해서 원금훼손 우려 있지 않냐'하시는데, HUG가 2013년부터 PF대출 보증을 서 왔는데 사고율은 0.3%입니다. 아무 사업장에 해주지 않습니다" 최인호 주택도시보증공사(HUG) 사장은 16일 서울 여의도에서 열린 '전월세 안정화를 위한 정책 토론회'에서 이같이 밝히며 전월세 안심신탁 사업 수익의 안정성을 강조했다. 전월세 안심신탁은 임차인에게는 전세를, 임대인에게는 월 수익을 제공하는 임대차 모델이다. 전세를 선호하는 임차인과 월세를 선호하는 임대인의 미스매치를 함께 수용하기 위해 제도가 디자인됐다. 안심신탁은 HUG-임차인-임대인 3자 간 약정 구조로 이뤄진다. 임차인은 전세금을 HUG 내의 공적 관리기구인 전월세안정화기구에 예치하고, 기구는 전세금을 직접 관리한다. 전세금과 민간 투자금을 재원으로 '주택공급활성화 펀드'를 조성해 펀드 재원을 HUG가 보증하는 주택 PF사업장에 투자해 이자를 수납하는 방식이다. 최 사장은 “임차인의 신탁금은 안정적인 수익을 낼 수 있는 HUG가 PF보증을 선 사업장에 한해 대출한다"며 “이때 수익성·분양성·시장상황·사업장 위치·시행사와 시공사의 능력 등 여러 요소를 감안한다"고 설명했다. HUG가 2013년부터 PF 대출 보증을 선 규모는 약 50조원에 달한다. 그중에서도 사고 규모는 1800억원에 그치고, 최근 5년간 사고율은 더 낮다는 것이다. 임차인은 월세 대신 전세로 거주하며 목돈을 마련할 수 있도록 했다. 갭투자가 원천 차단되는 구조이기 때문에 전세사기도 예방된다. HUG는 임차인을 대상으로 안심신탁을 가입하면 이용할 수 있는 저리 대출상품도 출시 예정이라고 밝혔다. 전세금 반환보증을 가입할 필요가 없다는 점도 장점이다. 서울 연립·다세대 중위가격인 매매가 3억원, 전세가 2억원으로 가정했을 때, 일반적으로 월세 지출은 약 74만원이다. 이 경우 임차인이 안심신탁에 가입해 전세가 2억원을 대출한다면, 저리 대출상품을 적용할 경우 월 대출이자는 53만원으로 가입하지 않았을 때 보다 월 21만원을 아낄 수 있다는 설명이다. 전세계약 2년동안 연 252만원씩 총 504만원 절약이 가능하다. 전월세 안심신탁은 임대인 자율참여형이다. 임대인은 연 4%대 매월 고정적인 수입을 얻고, 공실이 발생해도 최대 2개월 간 월 수익을 보장한다. 현재 수익률은 4.35%가 유력하다. 이는 아파트 분양시장, 정비사업 등 범 PF 대출 금리를 평균적으로 고려했을 때 수치다. 임대인의 참여를 이끌어내기 위해 세금 감면 방안도 마련된다. 현재 임대소득세는 14%인데, 이를 한자리 수로 감면하는 방안을 정부와 논의 중이라고 밝혔다. 임차인 입장에서 월세수입은 비슷한 수준이다. 임차인의 순수 월세 수입은 월 74만원인데, 안심신탁 수익률 4.35%를 적용하면 73만원 수준이다. 여기에 개인 등록임대사업자에게 임대보증료가 평균 0.2% 절감되는 점, 임대소득세 0.2%가 추가로 감면되는 점을 고려하면 수익률은 4.75%까지 상승할 수 있다. HUG는 LH 공공임대사업에 안심신탁제도가 도입되면 여유재원을 HUG가 직접 투자해 공공임대주택 공급에 크게 기여할 수 있을 것으로 봤다. 최 사장은 “LH가 1만호를 맡기면 연간 3.7조원의 신탁금이 쌓인다"며 “LH가 2030년까지 20만호 가까운 신축매입 임대사업을 확대할 계획인 만큼 이를 안심신탁에 맡긴다면 신탁금 규모는 60조원"이라고 말했다. 이어 “여유자금을 공공임대주택 공급으로 재원을 활용한다면 공공임대주택 비율을 높여 전월세 안전화에 기여할 수 있을 것"이라고 강조했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

에너지경제신문이 주관하고 국토교통부와 기후에너지환경부가 후원하는 '대한민국 고효율·친환경 주거 및 건축기자재 대상' 시상식이 16일 오후 서울 중구 정동 프란치스코회관 7층 체칠리아홀에서 열렸다. 올해로 12회째를 맞는 이번 시상식에서는 LX하우시스가 국토교통부 장관상을 받았다. 포스코이앤씨, 한화 건설부문, 삼성물산, GS건설 등 4개사엔 기후에너지환경부 장관상이 수여됐다. 특별상인 에너지경제신문 사장상은 현대건설과 대우건설, 롯데건설에 돌아갔다. 국토교통부 장관상의 영예를 안은 LX하우시스의 '뷰프레임'은 에너지소비효율 1등급의 고단열 창호로, 단열효과를 높이기 위해 창짝과 창틀 내부를 여러 개의 공간 챔버를 나눈 다중 챔버 설계를 확보해 고단열 성능을 확보했다. 기후에너지환경부 장관상을 기업들을 살펴보면 포스코이앤씨는 공동주택 세대 단위 냉난방 자동 제어 시스템인 '에코 세이버(Eco Saver)'를 더샵 송도그란테르에 적용한 성과를 인정받았다. 한화 건설부문은 노후화와 유입농도 증가로 성능이 저하된 부산 수영하수처리장의 현대화 사업을 추진하고 있다. 삼성물산 건설부문은 국내 최초로 김천시에 태양광 발전과 연계한 그린수소 생산시설을 준공했다. GS건설은 유리섬유보강근(GFRP)과 초고성능 콘크리트(UHPC)를 활용한 전단면 PC(Precast Concrete) 바닥판 기술을 실증했다. 에너지경제신문 사장상을 받은 기업들을 살펴보면 현대건설은 와이케이스틸(YK Steel) 당진공장에 CCU 기술 적용 및 상용화로 하루 150톤 규모의 CO₂포집 플랜트를 구축한 점이 높이 평가받았다. 대우건설은 탄소저감 조강형 콘크리트에 대해 환경성적표시(EPD) 인증 및 저탄소 제품 인증을 획득했고, 롯데건설은 건물 일체형 태양광 시스템 BIPV 모듈을 개발해 서울시 서초동 청년주택에 적용한 성과가 돋보였다. 기업들에 상을 수여한 정우진 에너지경제신문 부사장은 “에너지경제신문은 친환경과 고효율 에너지 활용에 전문화 된 인사이트를 가진 언론사"라며 “오늘 수상의 영광을 누린 기업들은 대한민국 친환경 건축을 주도하는 선도기업으로 본지와 국토교통부, 기후에너지환경부가 그 공로를 높이 평가해 이 상을 드린다"고 말했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

현대차 글로벌비즈니스콤플렉스(GBC)가 건축허가를 앞두고 공사기간을 현실화했다. 당초 105층 랜드마크 타워에서 49층 3개동으로 설계가 변경되면서 공사 계약기간도 기존보다 5년 6개월 연장된다. 16일 에너지경제신문 취재에 따르면, 현대건설은 현대차 GBC 신축공사 제16차 건축위원회 심의 통과 이후 후속 조치로 계약 종료일을 기존 2026년 12월에서 2032년 6월로 5년 6개월 연장한다고 14일 공시했다. 공사 기간 연장과 관련해 현대차그룹 관계자는 설계가 변경되면서 일정이 일부 지연돼 공사기간이 현실화 된 사항으로 설명했다. 당초 GBC는 현대차그룹 통합 컨트롤타워 역할을 할 105층짜리 랜드마크 타워로 계획됐다. 2014년 현대차그룹은 10조5500억원에 삼성동 옛 한전부지를 매입하고 2016년 기준 약 2조원대로 추산되던 건축비를 들여 사업을 진행했다. 시간이 지나며 건축비가 5조원 이상으로 증가하자 지난해부터 층수는 낮추고 동은 3개 동으로 늘리는 방안으로 수정됐다. 지난 1월 서울시와 현대차그룹은 49층 변경안과 공공기여 방식에 대해 합의했다. 1월부터 6월 말까지는 지구단위계획 수립 절차를 진행했다. 도시관리계획 변경은 지난 6월 30일 고시됐다. 7월 건축 심의 절차를 진행해 9월 초 건축위원회 심의에 통과한 것이다. 인허가 절차는 사전협상·지구단위계획 수립·건축심의·건축허가로 순서로 진행된다. 건축허가를 받기 전에 건축법에 따라 건축위원회 심의를 받게 된다. 이후 설계도서를 그리는 등 요건을 충족해서 건축허가 신청을 하면 시가 관련법을 검토해 최종 허가를 낸다. 현재 각종 영향평가 등이 진행 중이며 건축허가 신청은 내년 1월로 예상된다. 공정률은 8%이고 현장에서는 터파기가 이뤄지고 있다. 현재 GBC 공사는 설계 변경 이전에 받은 허가를 근거로 진행 중이다. 지하·상부 구조물은 나중에 변경된 최종 건축허가를 기준으로 공사를 진행해야 하는 만큼 공사에 당장 속도를 내기 어려운 상황이다. 건설업은 공정률에 따라 매출이 인식된다. 현대차는 건축허가 등 제반 인허가 절차가 완료되면 본격적인 공사가 이뤄질 것으로 예상했다. 인허가가 난 뒤 공정에 속도가 붙으면 매출 반영 규모도 커질 전망이다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

서울 강남구 대치동 은마종합상가 임차인 비상대책위원회에 참여하는 한 세입자가 상가 옥상에 철탑을 설치하겠다는 취지로 발언한 녹음파일이 확인됐다. 비대위가 그동안 옥상 망루 설치와 폭발물 반입 의혹을 전면 부인해 온 가운데 실제 임차인의 '철탑 설치' 발언이 처음 확인된 것이다. 다만 녹음에는 철탑의 구체적인 형태나 설치 방법, 가스통·폭발물 반입 등에 관한 내용은 담기지 않았다. 개인의 발언이 비대위 차원의 공식 결정이나 실제 실행계획으로 이어졌는지도 확인되지 않아 '철탑 발언'과 '폭발물 농성 계획'은 구분해 판단해야 한다. 16일 에너지경제신문이 은마아파트 재건축조합으로부터 단독 입수한 녹음파일에 따르면 은마종합상가 임차인 A씨는 “세계인이 보는 은마이기 때문에 옥상에 철탑만큼은 세울 것"이라는 취지로 발언했다. 조합 측은 A씨가 은마종합상가 임차인 비대위에 참여하는 세입자라고 설명했다. 본지는 취재원 보호를 위해 녹음파일과 화자의 신원을 공개하지 않기로 했다. 조합 관계자는 “일부 세입자가 옥상에 철탑을 설치하겠다고 직접 말한 사실이 확인된 만큼 안전사고와 불법 점거 가능성에 대비할 필요가 있었다"며 “관련 발언과 자료를 계속 수집하고 있으며 향후 법적 대응이 필요할 경우 증거로 활용할 예정"이라고 말했다. 다만 본지가 확보한 음성은 전체 대화 가운데 해당 발언만 발췌된 자료다. 발언 전후에 어떤 대화가 오갔는지, 여기서 말한 '철탑'이 농성용 망루를 의미하는지, 실제 설치를 위한 준비가 있었는지는 녹음만으로 확인되지 않는다. 조합은 가스통 등 위험물 반입을 언급한 별도의 녹음자료도 확보하고 있다고 밝혔지만 해당 자료는 아직 본지에 제공하지 않았다. 앞서 일부 언론이 보도한 장기수선충당금 약 6억원의 폭발물 구매 사용 의혹을 뒷받침할 구매 내역이나 비대위 회의록, 경찰 신고 자료 등도 현재까지 확인되지 않았다. 비대위 측은 철탑과 폭발물 반입이 비대위 차원에서 논의되거나 의결된 사실은 없다는 입장이다. 비대위 측 관계자는 본지와의 통화에서 “비대위 회의에서 폭력적인 투쟁이나 위험물 반입을 논의한 사실이 없다"며 “임차인들을 과격하거나 위험한 집단으로 매도해 관리권 전환의 명분으로 삼고 있다"고 주장했다. 이 관계자는 “상인들이 요구하는 것은 수십 년 동안 장사해 온 삶의 터전에 대한 이주·생계대책"이라며 “관계기관 진정과 집회 등 합법적인 방법으로 대응하겠다는 입장에는 변함이 없다"고 말했다. 다만 비대위 측은 녹음파일 속 '철탑 설치' 발언의 구체적인 맥락과 해당 발언자가 실제 설치 계획을 세웠는지에 대해서는 별도의 설명을 내놓지 않았다. 비대위의 공식 결정이 아닌 개별 임차인의 발언이라는 점과 실행 준비 여부는 추가 확인이 필요하다. 앞서 비대위 측 관계자는 지난 14일 본지와 만나 “망루나 폭발물을 설치한다는 이야기는 영화에서나 나올 법한 이야기"라며 관련 의혹을 전면 부인했다. 상가에서 40년가량 영업한 다른 상인들도 “그런 계획의 실체를 들어본 적이 없다"고 말했다. 앞서 철탑·위험물 반입 의혹이 불거진 가운데 은마종합상가 구분소유자들은 지난 15일 서울 강남구 SETEC 컨벤션센터에서 관리단집회를 열었다. 조합 측에 따르면 이날 집회에서는 △관리규약 제정 △관리인 선출 △관리위원 선출 △관리단집회 비용 예산 추인 및 집행 방법 승인 등 4개 안건이 모두 가결됐다. 안건별 찬반 수와 참석 인원, 의결권 행사 현황은 공식 의사록을 통해 추가 확인해야 한다. 이번 집회는 서울중앙지법이 선임한 강동우 임시관리인이 소집했다. 집합건물법상 관리단은 구분소유자 전원으로 구성되며 이날 집회에서는 상가 관리업무를 맡을 정식 관리인과 관리위원을 선출하고 관리규약을 마련했다. 조합 관계자는 “안건 가결 이후 옥상 출입문 열쇠를 인계받고 위험한 물건이 반입되지 않도록 출입 통제를 시작했다"며 “집회가 열리기 전 일주일 동안에도 조합원들이 밤을 새우며 옥상과 주요 시설을 지켰다"고 말했다. 기존 상가 관리사무소 직원과 경비원에 대한 고용승계도 추진된다. 조합 관계자는 “기존 상가 번영회가 고용했던 관리사무소 직원과 경비원들을 그대로 고용승계하려 한다"며 “직원과 경비원들도 관리업무 전환에 협조하고 있다"고 설명했다. 익명을 요구한 도시정비사업 전문 변호사는 “도시정비법 제65조는 재개발사업의 수용·사용에 토지보상법을 준용하도록 하고 있어 일정 요건을 갖춘 상가 임차인은 영업손실 등의 보상을 받을 수 있다"며 “반면 대법원은 민간 주택재건축사업의 임차인에게 이러한 손실보상 규정을 적용하거나 유추 적용하기 어렵다고 판단하고 있다"고 설명했다. 이어 “도시정비법 제81조 제1항에 따르면 관리처분계획인가가 고시된 때부터 이전고시일까지 소유자와 임차권자 등은 종전 건축물을 원칙적으로 사용하거나 수익할 수 없다"며 “사업시행자의 동의를 받거나 토지보상법상 지급돼야 할 손실보상이 완료되지 않은 경우에는 예외지만, 이 단서가 민간 재건축 임차인에게 별도의 보상청구권을 부여하는 것은 아니다"고 말했다. 또 “관리처분계획인가 고시만으로 임대차계약이 자동 소멸한다고 표현하는 것은 정확하지 않지만, 사용·수익권이 제한되기 때문에 조합이 명도소송을 제기하면 임차인이 점포를 계속 점유하기는 현실적으로 어렵다"며 “도시정비법 제70조는 정비사업으로 임대차 목적을 달성할 수 없게 된 경우 임차인이 계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있도록 규정하고 있다"고 덧붙였다. 즉, 재개발 상가 임차인은 일정 요건을 충족하면 법에 따라 영업손실을 보상받을 수 있지만, 민간 재건축 임차인에게는 같은 보상 규정이 원칙적으로 적용되지 않는다는 것이다. 관리처분계획인가가 고시되면 임대차계약 자체가 곧바로 사라지는 것은 아니지만 점포를 계속 사용할 권리가 제한돼, 명도소송이 진행되면 결국 점포를 비워야 할 가능성이 크다는 해석이 나오는 이유다. 한편, 은마아파트는 지난 7월 2일 사업시행계획인가를 받았다. 기존 최고 14층, 4424가구를 지하 6층∼지상 49층, 29개동, 5850가구로 재건축하는 사업이다. 조합은 내년 관리처분계획인가와 이주·해체 절차를 거쳐 2028년 착공하는 것을 목표로 하고 있다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울 강남구 대치동 은마종합상가 관리단집회에서 관리규약 제정과 관리인·관리위원 선출 등 4개 안건이 모두 가결됐다. 상가 구분소유자 측은 옥상 출입문과 공용공간에 대한 관리·통제에 착수하고 기존 상가 관리사무소 직원과 경비원의 고용승계도 추진할 계획이다. 상가 임차인 비상대책위원회는 이날 집회에 참석하지 않았으며, 재건축조합이 추진한다는 이주대책 협의체 구성에 대해서도 사전에 연락받지 못했다고 밝혔다. 관리권 전환과 세입자 이주 문제를 둘러싼 갈등은 계속될 전망이다. 15일 에너지경제신문 취재를 종합하면 이날 오후 서울 강남구 SETEC 컨벤션센터에서 열린 은마종합상가 관리단집회에서 상정된 4개 안건이 모두 가결됐다. 집회에는 △관리규약 제정 △관리인 선출 △관리위원 선출 △관리단집회 비용 예산 추인 및 집행 방법 승인 등 4개 안건이 상정됐다. 안건별 찬반 수와 참석 인원, 의결권 행사 현황 등 구체적인 결과는 공식 의사록을 통해 추가 확인할 필요가 있다. 이번 집회는 서울중앙지법이 선임한 강동우 임시관리인이 소집했다. 집합건물법상 관리단은 구분소유자 전원으로 구성되며, 이날 집회에서는 상가 관리업무를 맡을 정식 관리인과 관리위원을 선출하고 관리규약을 마련했다. 은마아파트 재건축조합 관계자는 본지에 “안건이 가결됨에 따라 상가 옥상 출입문 열쇠를 확보하고 위험한 물건이 반입되지 않도록 조합원들이 통제를 시작했다"며 “관리단집회가 열리기 전 일주일 동안에도 조합원들이 밤을 새우며 옥상과 상가 주요 시설을 지켰다"고 말했다. 다만 관리단은 은마아파트 재건축조합과 법적으로 구분되는 조직이다. 옥상 출입문 열쇠가 누구에게서 누구에게 인계됐는지, 재건축조합과 새 관리인이 각각 어떤 권한과 책임으로 출입 및 시설 관리를 맡는지는 관리규약과 공식 의사록을 통해 확인해야 한다. 기존 상가 관리사무소 직원과 경비원에 대한 고용승계도 추진된다. 조합 관계자는 “기존 상가 번영회가 고용했던 관리사무소 직원과 경비원들을 조합원 측에서 그대로 고용승계하려 한다"며 “관리실 직원과 경비원들도 관리업무 전환에 협조하고 있다"고 설명했다. 재건축조합은 기존 은마종합상가 번영회와 함께 상가 임차인 이주 문제를 논의할 협의체를 구성할 방침이다. 조합 관계자는 “상가 번영회와 협의체를 구성해 임차인들의 요구사항과 이주대책을 논의할 예정"이라고 말했다. 그러나 세입자들로 구성된 은마종합상가 비상대책위원회 측은 집회와 협의체 구성 과정에서 사실상 배제됐다고 반발했다. 비대위 측 관계자는 본지에 “임차인이 참석해도 의결에 영향을 줄 수 없다고 판단해 관리단집회에 참석하지 않았다"며 “집회 결과도 언론을 통해 전해 들었을 뿐 관리단이나 조합 측으로부터 어떤 설명도 받지 못했다"고 밝혔다. 이어 “조합이 상가 번영회와 이주대책 협의체를 구성한다는 사실 역시 사전에 연락이나 통지를 받은 적이 없다"며 “현재로서는 협의체 참여를 요청할 계획도 없다"고 말했다. 비대위는 조합과 상가 소유주 측이 세입자들과 직접 대화하지 않은 채 관리권부터 전환하려 한다고 주장했다. 비대위 측 관계자는 “먼저 만나 서로의 입장을 듣고 한 발씩 양보하자는 제안이라면 대화할 수 있다"며 “현재와 같은 방식으로 일방적으로 절차를 진행한다면 협조하기 어렵다"고 말했다. 은마종합상가 비대위는 전체 점포 560여곳 가운데 순수 임차상인이 약 450명이며 이 중 260여명으로부터 활동 동의를 받았다고 주장하고 있다. 비대위는 재건축에 따른 영업 중단과 권리금 손실, 재고·시설물 가치 등을 고려한 이주·생계 대책을 요구하고 있다. 한편, 은마아파트는 지난 7월 2일 사업시행계획인가를 받았다. 기존 최고 14층, 4424가구를 지하 6층∼지상 49층, 29개동, 5850가구로 재건축하는 사업이다. 조합은 내년 관리처분계획인가와 이주·해체 절차를 거쳐 2028년 착공하는 것을 목표로 하고 있다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

임재만 국토연구원장이 수도권 주택 공급 확대만으로는 주거시장 안정을 달성하기 어렵다며 국토균형발전의 중요성을 강조했다. 5극3특과 메가프로젝트 등 국토균형발전 정책을 뒷받침하기 위해 연구원의 정책 연구 역량도 강화하겠다고 밝혔다. 임 원장은 15일 세종 인근에서 열린 국토연구원장 기자간담회에서 “미시적인 정책으로는 주거시장이 안정될 수 없다"며 “자원과 자본이 수도권으로 몰리는 상황에서 주택을 수도권에 많이 지어도 몰려드는 수요를 감당할 수 없을 것"이라고 말했다. 주택시장 안정을 위해 수도권의 공급을 늘리는 것뿐만 아니라 수도권으로 자원과 인구가 집중되는 구조 자체를 완화해야 한다는 취지다. 임 원장은 이를 위해 국토균형발전을 위한 거시적인 정책이 필요하다고 강조했다. 5극3특과 메가프로젝트 등을 국토균형발전을 위한 주요 과제로 꼽았다. 다만 임 원장은 현재 연구원의 역량이 정책을 선도하는 수준까지는 미치지 못했다는 점을 짚으며 연구 역량 강화가 필요하다고 밝혔다. 연구원은 5극3특과 관련해 지역별 공간계획을 연구하고 있다. 반도체 생산시설 같은 산업시설을 어디에 배치할지, 인구는 어디에 거주할지, 이에 필요한 생활 서비스 시설은 무엇인지 등을 분석한다. 기존 혁신도시와 산업단지의 교통계획을 어떻게 연계할지도 연구 대상이다. 5극3특 별로 거점도시와 중간거점, 농어촌 지역 등을 연결해 지역 내에서 60분 안에 이동할 수 있는 교통체계를 구축하는 방안 등도 연구하고 있다. 2차 공공기관 이전과 관련한 연구도 진행 중이다. 어떤 공공기관을 이전할지, 이전 기관을 어느 지역에 배치해야 산업기반과의 연계성을 높이고 이전 효과를 극대화할 수 있을지 등을 연구한다. 다만 연구원이 특정 기관의 구체적인 이전지를 결정하는 것은 아니다. 연구원의 정책 연구 기능을 강화하기 위한 내부 변화도 예상된다. 올해부터 정부출연연구기관에 대한 예산 지원 제도가 바뀌면서 이에 따른 조직개편이 예정돼 있다. 기존에는 연구원 예산의 약 60%를 정부가 지원하고 나머지 40%를 외부 수탁과제로 충당하는 구조였다. 제도 개편으로 정부 예산을 통해 인건비와 운영경비를 충당하는 비중이 높아지면서 정부가 정책적 활용도가 높은 연구를 연구원에 제안하는 구조가 강화될 것으로 전망된다. 이에 따라 연구원의 직무역량 평가와 승진 등 내부 인사·평가체계도 기존 수탁과제 중심의 구조에서 벗어나 변화가 필요하다는 설명이다. 연구원은 하반기 △연구원 역량 강화 △평가체계 개편 △연구 품질 제고 △연구 성과 확산 등 4개 과제를 중심으로 내부 개편을 추진할 예정이다. 임 원장은 “국토연구원이 가장 신경 써야 할 것은 국토의 균형발전, 토지·주택시장의 안정이고 삶의 질 측면에서는 주거 안정"이라며 “국토 모니터링센터·주거실태조사·국토균형발전에 미치는 영향 등을 지표로 연구하고 있으며 이러한 연구를 바탕으로 정책의 세부 내용을 보완해 나가겠다"고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

홍지선 국토교통부 장관 후보자가 전세제도의 효용성이 과거보다 낮아졌다고 평가하며 개인 다주택자 의존도가 높은 임대차시장 구조를 개선할 필요가 있다는 구상을 내놨다. 대안으로는 공공임대 확충과 법인형 임대사업 지원을 제시했다. 그러나 서울 전셋값과 월세 부담이 함께 오르는 가운데 기존 전세를 대체할 공공·법인 임대의 공급 규모와 시점, 임대료 수준 등은 구체적으로 제시되지 않았다. 공공임대 역시 지역과 면적에 따른 수요 불일치로 3만8000가구 넘게 장기 공실 상태다. 전세 비중이 줄어드는 속도보다 대체 임대주택의 공급이 늦어질 경우 정책 전환에 따른 비용이 무주택 임차인에게 돌아갈 수 있다는 우려가 나온다. 15일 국회와 국토교통부 등에 따르면 홍 후보자는 오는 16일 열리는 국회 국토교통위원회 인사청문회를 앞두고 제출한 서면답변서에서 전세제도에 대해 “주택금융 발달 등으로 과거에 비해 효용성이 낮아진 측면이 있다"고 밝혔다. 홍 후보자는 최근 전세의 월세화가 진행되는 배경으로 전세사기와 보증금 미반환 위험 등을 거론했다. 주택담보대출을 비롯한 제도권 금융이 발달하면서 임대인이 전세보증금을 주택 구입자금처럼 활용하던 전세의 금융 기능이 약해졌고, 잇따른 전세사기로 임차인의 보증금 안전에 대한 불안도 커졌다는 진단이다. 임대주택 공급 주체도 다변화해야 한다는 입장이다. 홍 후보자는 “현재 임대차시장 구조는 개인 다주택자에게 과도하게 의존하고 있다"며 “무주택 서민의 주거 안정을 위해 공공임대 지속 확충 및 법인형 임대사업 지원 등을 추진해야 한다"고 밝혔다. 주택은 한정된 자원인 만큼 실수요자에게 우선 공급해야 한다는 원칙도 제시했다. 취임할 경우 국정과제인 공적주택 110만가구 공급을 차질 없이 추진하고 청년·신혼부부 등을 위한 세대별 맞춤형 특화주택을 확대하겠다는 방침이다. 주거급여와 청년월세 지원을 확대하고 신혼부부 정책대출의 소득 기준을 개선하는 방안도 지속해서 발굴하겠다고 했다. 다만 공개된 서면답변에는 홍 후보자가 언급한 '법인형 임대사업'이 기업형 장기민간임대와 등록임대사업자, 임대리츠 가운데 어떤 형태를 의미하는지 담기지 않았다. 구체적인 공급 목표와 추진 시점, 의무 임대기간, 임대료 인상 제한 여부도 확인되지 않았다. 법인형 임대주택의 사업성을 확보하기 위한 세제·금융지원과 임차인의 주거비 부담을 낮추기 위한 임대료 규제를 어떻게 조화할지도 과제로 남았다. 국토부는 후보자의 임대차시장 구상에 관한 추가 질의에 별도의 입장을 내놓지 않았다. 국토부 관계자는 “인사청문회와 관련한 후보자의 입장은 16일 청문회에서 답변할 예정"이라며 “각 실·국에서 작성한 서면답변서는 국회로 직접 제출돼 국토부 대변인실에서 원본을 별도로 제공하기 어렵다"고 설명했다. 임대차시장에서는 전세의 월세화와 임대료 상승이 동시에 나타나고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 7월 서울 아파트 평균 월세는 162만원으로 역대 최고치를 기록했다. 지난해 12월 149만원에서 7개월 만에 13만원 올랐다. 월세로 옮기더라도 목돈 부담을 피하기 어려운 상황이다. 지난 7월 서울 아파트 평균 월세 보증금은 1억9557만원으로 지난 1월 이후 6개월 연속 상승했다. 서울 25개 자치구 가운데 18곳에서 평균 월세 보증금이 연초보다 올랐다. 전세보증금 일부를 월세로 전환하는 반전세 계약이 늘면서 월세와 보증금이 함께 상승한 것으로 분석된다. 서울 외곽에서도 고액 월세가 빠르게 늘고 있다. 올해 1월 1일부터 이달 13일까지 노원·도봉·강북구에서 체결된 월 300만원 이상 아파트 월세 계약은 12건으로 지난해 같은 기간 1건에서 크게 증가했다. 월 200만원 이상 계약도 노원구는 42건에서 68건, 도봉구는 6건에서 19건, 강북구는 15건에서 69건으로 늘었다. 국토부 실거래가 공개시스템과 복수 언론 보도 등에 따르면 노원구 상계동 '노원롯데캐슬시그니처' 전용면적 84㎡는 지난 3월 보증금 1억5000만원, 월세 300만원에 계약됐다. 지난해 9월 같은 면적이 동일한 보증금에 월세 220만원으로 거래된 것과 비교하면 월 부담이 80만원 커졌다. 강북구 미아동 '송천센트레빌' 전용 114㎡도 지난해 5월 보증금 1억원, 월세 220만원에서 지난달 보증금 1억원, 월세 300만원으로 월세가 80만원 올랐다. 새집을 구하기 어려워지면서 기존 주택에 머무르는 임차인도 늘었다. 국토부 실거래가 공개시스템에 신고된 지난달 서울 아파트 전월세 계약 1만4089건 가운데 갱신계약은 7233건으로 51.3%를 차지했다. 올해 들어 갱신계약 비중이 절반을 넘어선 것은 처음이다. 갱신계약 가운데 계약갱신요구권을 사용하지 않고 집주인과 조건을 다시 정한 '합의 갱신'은 4363건으로 60.3%에 달했다. 보증금이 같고 월세 변동이 확인된 합의 갱신 1107건 중 74.9%는 월세가 올랐다. 월세가 50% 이상 상승한 계약은 100건, 두 배 이상 오른 계약도 41건이었다. 합의 갱신은 계약갱신요구권을 행사한 계약과 달리 임대료 5% 인상 제한을 적용받지 않는다. 민간 전세를 대체할 한 축으로 지목된 공공임대도 풀어야 할 숙제가 적지 않다. 장종태 국회의원실이 한국토지주택공사(LH)에서 제출받은 자료에 따르면 올해 7월 말 기준 6개월 이상 비어 있는 LH 건설임대주택은 3만8493가구로 집계됐다. 전체 건설임대 관리 물량의 3.9% 수준이다. 공실에 따른 임대료 미회수 추정액은 465억원, 공가관리비 추정액은 168억8000만원으로 두 금액을 합하면 약 634억원이다. 2022년보다 74% 증가한 규모다. 다만 임대료 미회수액은 실제 비용 지출에 따른 확정 손실이 아니라 공실이 없었다면 받을 수 있었던 임대료를 추산한 금액이다. 특히 청년과 신혼부부 등을 대상으로 공급하는 행복주택의 장기 공가율은 9.4%로 건설임대 평균의 2.4배에 달했다. 행복주택 공실의 상당수가 전용면적 40㎡ 미만에 몰려 있고, 전체 장기 공실에서도 30㎡ 미만 초소형 주택이 큰 비중을 차지했다. 지방이나 도시 외곽의 불편한 교통과 부족한 생활 기반시설, 1인 가구 위주로 설계된 협소한 면적 등이 주요 원인으로 지목된다. 이는 공공임대가 전체적으로 남아돈다는 의미라기보다 서울과 선호 지역에서는 임대주택이 부족한 반면 지방·외곽과 초소형 주택에서는 빈집이 발생하는 수요 불일치가 심해졌다는 뜻에 가깝다. 공급 물량만 늘리면 정작 수요자가 원하는 지역과 면적에서는 주택을 구하지 못하고 비선호 지역의 공실만 쌓이는 문제가 반복될 수 있다. LH는 장기 공실의 원인이 입지와 면적에만 있는 것은 아니라고 설명했다. 입주대기자가 있는 지역에서도 단지별 입지와 노후도에 따라 선호도 차이가 발생하고, 입주자 선정 절차가 진행 중이거나 누수 등으로 장기간 하자보수를 하는 주택도 공실에 포함된다는 것이다. 신규 개발지역은 생활 기반시설 조성과 인구 유입에 시간이 걸리지만 최초 입주기간부터 빈집으로 집계돼 일시적인 대규모 공실이 전체 공가율을 끌어올리는 측면도 있다고 덧붙였다. LH 관계자는 “학계에서는 통상 5% 수준의 공가율을 불가피한 자연 공가율로 보는 견해도 있다"며 “민간임대보다 입주자 선정 절차가 복잡하고 많은 시간이 필요한 공공임대 특성상 공가율을 현저하게 낮추는 데 한계가 있다"고 설명했다. 이어 “공실을 줄이기 위해 입주 자격을 완화하고 주택 품질을 개선하는 등 다각적인 대책을 추진하고 있다"고 밝혔다. 정부가 개인 임대인의 역할을 줄이는 과정도 세심하게 설계해야 한다는 지적이 나온다. 공공·법인 임대가 충분히 공급되기 전에 세제와 대출 규제로 개인 임대주택 공급이 위축되면 전세 매물이 더 줄고 월세 전환이 빨라질 수 있어서다. 법인 임대사업자에 대한 지원이 과도하면 특혜 논란이 불거질 수 있다. 반대로 임대료 규제와 의무 임대기간을 강화하면 사업성이 떨어져 민간 참여가 저조할 가능성도 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “전세의 효용이 낮아졌다기보다 전세의 기능을 유지하기 어려운 환경으로 바뀌었다고 보는 것이 정확하다"며 “규제지역 지정과 금리 인상, 주택 공급 감소, 과세 강화가 맞물리면 임대인의 전세 수용성이 낮아져 전세 비중을 유지하기 어렵다"고 말했다. 이어 “공공·법인 임대가 전세를 대체하려면 5∼10년가량의 장기적인 시간이 필요하지만 단기적으로는 공급 속도가 수요를 따라가기 어렵다"며 “전세의 월세화를 받아들이는 정책과 임대주택 공급 확대 사이에 시간차가 발생하면 그 비용을 일부 세입자가 부담하게 되는 만큼 정책 간극을 줄여야 한다"고 강조했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

LX하우시스가 '제12회 대한민국 고효율·친환경 주거 및 건축기자재 대상' 국토교통부 장관상을 수상했다. 가을 인테리어 성수기에 접어든 가운데 겨울철 난방비 절감을 목적으로 노후 창호를 교체하려는 수요가 늘고 있다. 최근 소비자들의 관심이 쏠리는 제품은 국내 대표 고단열 창호로 자리잡은 LX하우시스의 '뷰프레임' 창호다. '뷰프레임' 창호는 베젤리스 프레임 디자인과 기존보다 슬림해진 창짝으로 더 넓고 깔끔한 뷰를 선사하는 제품으로 인기를 끌고 있다. 특히, '뷰프레임' 창호는 단열 효과를 높이기 위해 창짝·창틀 내부를 여러 개의 공간(챔버)로 나눈 구조 기술인 다중 챔버 설계를 적용해 에너지소비효율 1등급의 고단열 성능을 확보했다. 겨울철 외부 냉기의 실내 유입을 줄이고 실내 온기가 외부로 빠져나가지 않도록 도움을 줄 수 있다. 아울러 '뷰프레임' 창호에 뛰어난 단열 성능을 자랑하는 LX글라스의 수퍼더블로이 유리가 적용 가능한 점도 큰 관심을 끌고 있다. LX글라스의 수퍼더블로이 유리는 유리 표면에 두 겹의 은(Silver) 코팅을 적용해, 기존 싱글로이 유리 대비 실내로 전달되는 태양열의 비율(태양열 취득률)을 낮춰 실내를 더욱 쾌적하게 유지하는 데 도움을 준다. 또한, '뷰프레임' 창호는 원데이 시공이 가능한 점으로도 인기를 끌고 있다. 원데이 시공은 오전 9시에 창호 교체 작업을 시작해 오후 6시쯤 모든 작업이 완료된다. 하루 만에 공사를 빠르게 끝내고 소음과 먼지 등 공사로 인한 이웃 갈등도 줄일 수 있어 아파트 등 공동주택에 거주하는 고객들에게 좋은 반응을 얻고 있다. LX하우시스 관계자는 “예년과 달리 이상기후가 지속되는 가운데 냉·난방비에 대한 걱정이 점점 커지는 추세"라며 “앞으로도 냉·난방비 효율 개선에 도움을 주는 고단열 창호에 대한 수요는 점점 확대될 것으로 관측된다"고 말했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

홍지선 국토교통부 장관 후보자가 서울 아파트 매입 과정에서 장모에게 빌린 1억7000만원의 원금 상환 유예기간을 1년에서 3년으로 늘린 데 대해 자녀의 대학원 학비 마련을 위한 조치였다고 해명했다. 장모에게 매월 법정 이자율을 적용한 이자를 지급해 사실상 증여가 아니라는 입장이다. 다만 이 과정에서 내야 할 이자소득세는 관련 규정을 알지 못해 납부하지 않았다가 인사청문회 준비 과정에서 이를 인지한 뒤 뒤늦게 납부한 것으로 나타났다. 3억6700만원의 주택담보대출을 활용해 주택을 구입한 홍 후보자는 현 정부의 대출규제 강화에 대해서는 시장 안정을 위해 불가피한 측면이 있다면서도 국민의 주거 상향 이동이 어려워진 데 대해 “무거운 책임감을 느낀다"고 밝혔다. 14일 국회 국토교통위원회에 제출된 인사청문회 서면답변서에 따르면 홍 후보자는 2025년 5월 서울 구로구 신도림동 아파트를 10억500만원에 배우자와 공동명의로 매입했다. 주택 매입 과정에서 3억6700만원을 주택담보대출로 조달했고, 배우자는 자신의 어머니인 홍 후보자의 장모에게 차용증을 작성하고 1억7000만원을 빌렸다. 주택 가격의 절반이 넘는 5억3700만원을 금융기관 대출과 가족 간 차입으로 마련한 셈이다. 이후 올해 장모 차입금의 원금 상환 유예기간을 당초 1년에서 3년으로 연장하면서 사실상 증여가 아니냐는 지적이 제기됐다. 홍 후보자는 상환기간 변경에 대해 자녀의 대학원 진학에 따른 교육비 부담을 이유로 들었다. 그는 “2025년 아파트 중도금 지급을 위해 배우자가 장모로부터 차용했고, 2026년 이후 자녀의 대학원 진학이 결정돼 학비 충당 등을 위해 원금 상환 거치 기간을 연장하는 변경계약을 체결했다"고 설명했다. 가족 간 차입이 증여에 해당한다는 지적에 대해서는 실제 이자를 지급하고 있다는 점을 강조했다. 홍 후보자는 “작년 차용 이후 현재까지 차용금에 법정 이자율 연 4.6%를 적용해 매월 이자를 계좌로 송금했다"며 향후 원금도 성실히 상환하겠다는 입장을 밝혔다. 홍 후보자는 해당 아파트를 시세 차익을 위한 투자 목적이 아니라 실거주 목적으로 구입했다는 입장이다. 지난해 해당 주택에 전입한 이후 현재까지 거주하고 있다고 밝혔다. 그러나 가족 간 금전거래 과정에서 세금 신고가 제때 이뤄지지 않은 사실도 확인됐다. 홍 후보자 측은 장모에게 지급한 이자와 관련해 채무자가 원천징수해야 하는 이자소득세를 납부하지 않다가 인사청문회 준비 과정에서 이를 확인한 뒤 지난 7일 일괄 납부했다. 홍 후보자는 “사인 간 금전 대차의 경우 채무자가 이자소득세를 원천징수하고 채권자를 대신해 이를 신고·납부해야 하는 세법 규정을 알지 못했다"며 “청문회 준비 과정에서 이를 인지하게 돼 즉시 관련 신고를 하고 세금을 완납했다"고 해명했다. 이어 “세금 문제를 세심히 살피지 못했던 점을 송구스럽게 생각한다"고 밝혔다. 홍 후보자가 자신의 주택 매입에는 3억원대 주택담보대출을 활용하면서 정부의 가계부채 관리와 대출규제 강화 정책을 추진하는 것이 모순되는 것 아니냐는 지적도 제기됐다. 이에 홍 후보자는 주택을 구입했던 당시와 현재의 시장 상황이 달라졌다는 점을 강조했다. 그는 “본인이 주택을 구입할 당시와 달리 서울·수도권 일부 지역 중심으로 주택시장이 과열되면서 시장 안정 및 수요 관리를 위해 규제지역 지정과 대출규제 강화가 불가피해진 측면이 있다"고 밝혔다. 그러면서도 “국민들의 주거 상향 이동이 어려워진 점에 무거운 책임감을 느낀다"고 말했다. 과거 자신이 '과도한 전세·대출 없이 안정적으로 거주할 수 있는 주택 보급'을 강조한 것과 실제 주택 매입 방식이 배치되는 것 아니냐는 비판에도 선을 그었다. 홍 후보자는 “해당 발언은 전세제도와 주택 구입 시 대출을 일정 부분 이용하는 것을 부정하는 것이 아니다"며 “주거비 부담이 큰 국민에게 장기·안정적 공공주택이라는 선택지를 추가로 제공해 다양한 거주 형태가 가능하도록 하겠다는 것이었다"고 설명했다. 부동산 세제와 관련해서는 정부가 추진하는 개편 방향에 힘을 실었다. 홍 후보자는 종합부동산세와 관련해 “세율을 주택 수 기준에서 부동산 가액 기준으로 단계적으로 일원화하는 내용의 세제개편안이 국회에 제출된 것으로 알고 있다"며 “담세능력과 과세형평에 맞게 운영될 필요가 있다"고 밝혔다. 이어 실거주 중심의 주택시장 형성을 위한 “세제개편의 방향성에 공감하고 있다"고 말했다. 홍 후보자의 주택 매입 자금 조달과 가족 간 차입, 뒤늦은 세금 납부 문제는 오는 16일 열리는 국회 인사청문회에서도 주요 검증 대상이 될 전망이다. 특히 본인이 주택담보대출과 가족 차입을 적극 활용해 내 집 마련에 나선 것과 대출규제 강화 필요성을 강조하는 정책적 입장 사이의 정합성을 두고 여야의 질의가 이어질 것으로 보인다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

“옥상에 망루를 세우고 폭발물을 들여놓는다는 이야기는 처음 들었습니다. 수십 년간 장사한 상인들의 생계 대책을 논의하자는 것뿐입니다." 14일 서울 강남구 대치동 은마종합상가에서 에너지경제신문과 만난 김광준 은마종합상가 비상대책위원장은 최근 제기된 '망루 설치·폭발물 반입' 의혹에 대해 “영화에서나 나올 법한 이야기"라며 위와 같이 전면 부인했다. 이날 본지 취재를 종합하면, 은마아파트 재건축이 지난 7월 사업시행계획인가를 받으며 본궤도에 오른 가운데 종합상가에서는 임차인 이주보상과 관리권을 둘러싼 갈등이 격화하고 있다. 표면적으로는 보상을 요구하는 임차인과 소유주 간 충돌이지만 내부적으로는 기존 상가 번영회와 새로 출범한 임차인 비대위(은마종합상가 비상대책위), 상가재건축협의회, 법원이 선임한 임시관리인 등이 얽혀 복잡한 양상을 보이고 있다. 상가 소유주 사이에서도 재건축 후 상가 지분의 가치와 아파트 분양권 배정, 독립정산제의 유불리 등을 둘러싸고 의견이 엇갈리는 것으로 전해졌다. 상가 임차인 보상 문제에서 시작된 갈등이 상가 관리권과 재건축 수익 배분을 둘러싼 내부 분쟁으로 번지는 모습이다. 이날 찾은 은마종합상가 비대위 사무실에는 '회원님 모두 단결', '정당한 보상 없이 쫓겨날 수 없다', '이주대책 보상비를 외면하는 번영회는 각성하라' 등의 문구가 담긴 비대위 전단이 붙어 있었다. 비대위는 전체 점포가 560여곳이며 소유자가 직접 영업하는 점포와 대형 법인이 보유한 구역 등을 제외한 순수 임차상인이 약 450명이라고 설명했다. 이 가운데 260여명으로부터 비대위 활동 동의서를 받았다는 주장이다. 단순 계산하면 약 57.8%으로 과반이 넘은 수치다. 김 위원장은 “짧게는 3년, 길게는 30∼40년 동안 이곳에서 영업한 상인들의 삶의 터전"이라며 “아무런 대책 없이 점포를 비우라는 데 동의할 수 없어 합법적인 방법으로 대응하기 위해 비대위를 구성했다"고 말했다. 본지가 확보한 비대위 전단 일체에는 재건축에 따른 영업 종료 시 생계대책과 10년 전 권리금 수준을 고려한 보상, 점포에 쌓여 있는 재고와 시설물 가치에 대한 보상 등을 요구하는 내용이 담겼다. 관계기관에 진정서를 제출하고 집회·시위에도 나서겠다는 계획도 적혀 있다. 비대위는 점포마다 수억원을 일률적으로 지급하라는 공식 요구안을 조합에 제출한 것은 아니라고 밝혔다. 김 위원장은 “현재는 누구와 협상해야 하는지조차 명확하지 않은 상황"이라며 “기존 번영회와 상가 소유주 측에 대화를 요청했지만 실질적인 협의가 이뤄지지 않았다"고 주장했다. 갈등은 일부 언론을 통해 '상가 세입자들이 옥상에 망루를 설치하고 가스통이나 폭발물을 반입하려 한다'는 의혹이 제기되면서 위험 수위로 치달았다. 일부 보도에서는 세입자 측이 관리해 온 장기수선충당금 약 6억원을 폭발물 구매 등에 사용하려 한다는 의혹까지 제기됐다. 상가 소유주들이 이를 막기 위해 옥상 등 주요 시설에서 주야간 보초를 서고 있다는 주장도 나왔다. 그러나 비대위는 망루나 폭발물 반입, 장기수선충당금 사용 계획 모두 사실무근이라는 입장이다. 김 위원장은 “비대위 회의에서 폭력적인 투쟁이나 위험물 반입을 논의한 사실이 전혀 없다"며 “서명운동과 관계기관 진정, 집회 등 평화적이고 합법적인 방법으로 대책 마련을 요구할 것"이라고 말했다. 상가에서 40년가량 영업했다는 한 상인도 “재건축에 따른 이주 문제가 걱정되는 것은 사실이지만 망루나 폭탄을 설치한다는 이야기는 과장된 것으로 보인다"며 “그런 계획의 실체를 들어본 적이 없다"고 말했다. 또 다른 상인은 “상가에서 매일 영업하고 있는데도 폭발물이나 옥상 점거 계획을 알지 못했다"며 “자극적인 보도가 이어지면서 상가에 위험한 일이 벌어지는 것처럼 인식돼 손님마저 줄까 걱정된다"고 호소했다. 취재 과정에서도 망루·폭발물 계획을 뒷받침할 회의록이나 대화 내용, 구매 내역 또는 경찰 신고 기록 등 객관적 자료는 확인되지 않았다. 조합 측이 관련 근거를 공개하지 않은 상태에서 의혹이 확대 재생산됐다는 비대위 측 주장과, 안전사고를 예방하기 위한 조치였다는 상가 소유주 측 주장이 맞서는 형국이다. 상가 관리권을 둘러싼 갈등은 15일 열리는 관리단집회를 기점으로 더욱 커질 전망이다. 은마종합상가 임시관리인 강동우 변호사 명의로 게시된 공식 공고문에 따르면 관리단집회는 15일 오후 2시 서울 강남구 남부순환로 SETEC 컨벤션센터에서 열린다. 집회에서는 관리규약 제정과 관리인 선출, 관리위원 선출, 관리단집회 비용 예산 추인 및 집행 방법 승인 등을 의결한다. 임차인도 구분소유자의 동의서나 의사를 확인할 수 있는 서류, 임대차계약서 사본 등을 갖추면 참석할 수 있다. 다만 소유자와 임차인의 의사가 다를 경우 구분소유자의 의사를 우선 반영하도록 했다. 상가 구분소유자 사이에서도 총회 결과를 지켜본 뒤 입장을 정하겠다는 신중론이 나온다. 한 구분소유자는 “현재까지 결정된 것은 하나도 없다"며 “15일 총회에 직접 출석해 양측의 설명을 듣고 관리규약과 관리인 선출 등 모든 사안을 결정할 것"이라고 말했다. 이어 “총회가 열리기도 전에 상가 소유주 전체의 입장이 정해진 것처럼 보는 것은 적절하지 않다"고 강조했다. 앞서 서울중앙지법은 상가 구분소유자 측의 신청을 받아들여 강 변호사를 임시관리인으로 선임했다. 상가 소유주 측은 재건축 후속 절차에 대비해 임차인 중심으로 운영돼 온 기존 관리체계를 구분소유자 중심으로 정비할 필요가 있다는 입장으로 알려졌다. 옥상과 공용공간, 관리시설에 대한 소유주의 출입과 관리권을 회복해야 한다는 것이다. 반면 비대위는 새 관리단이 구성되면 기존 관리사무소와 공용공간에 대한 통제권이 소유주 측으로 넘어가 임차인의 활동과 이주 협상력이 약화할 수 있다고 우려한다. 김 위원장은 “법원의 임시관리인 선임은 정식 관리단을 구성하라는 취지일 뿐 임차인을 즉각 내보내라는 결정은 아니다"며 “임차인의 권리와 생존권을 지키기 위해 집회 과정과 관리규약 내용을 지켜볼 것"이라고 말했다. 다만 관리단집회와 은마아파트 재건축조합의 절차는 구분할 필요가 있다. 집회를 소집한 주체는 재건축조합이 아니라 법원이 선임한 은마종합상가 임시관리인이다. 관리단이 구성된 뒤 재건축조합 및 상가재건축협의회와 어떤 관계를 맺고 이주·명도 협상에 나설지는 아직 확인되지 않았다. 이번 갈등의 이면에는 은마상가 재건축의 사업성과 이익 배분 문제도 자리 잡고 있다. 은마 재건축에는 아파트와 상가의 사업비와 수익을 별도로 계산하는 독립정산제가 적용된 것으로 알려졌다. 상가 소유주가 일정 요건을 충족하면 재건축 아파트 분양을 신청할 수 있지만 종전자산 감정평가액과 향후 분양가에 따라 추가 부담금 규모가 달라진다. 현장에서 만난 일부 상인은 상가 구분소유자 사이에서도 과거 독립정산제 합의와 아파트 분양권 배정 조건, 감정평가 방식의 유불리를 놓고 이견이 있다고 전했다. 감정평가액이 기대보다 낮게 책정되면 상가 소유주가 아파트를 배정받더라도 상당한 추가 부담금을 내야 할 수 있다는 우려다. 상가 지분이 아파트 분양 물량으로 전환되면 조합의 일반분양 물량과 수입, 기존 아파트 조합원의 분담금에도 영향을 줄 수 있다. 임차인 보상 문제와 별개로 상가 소유주와 아파트 조합원 간 이해관계 조정도 향후 관리처분계획 수립 과정의 변수가 될 수 있다는 분석이다. 다만 비대위 관계자와 현장 상인들이 제기한 독립정산제 합의 과정 및 상가 소유주 내부 분쟁에 관한 주장은 관련 계약서와 공증 문서, 조합 측 설명을 통한 추가 확인이 필요하다. 현행 법리상 민간 재건축사업의 상가 임차인이 재개발사업과 동일한 방식으로 영업손실 보상을 받기는 쉽지 않다. 대법원은 2014년 7월 주택재건축사업에 재개발사업 등에 관한 손실보상 규정을 적용하거나 유추 적용하기 어렵다고 판단했다. 비대위에 따르면 상당수 임대차계약서에는 재건축 시 권리금이나 보상금을 요구하지 않고 점포를 비운다는 취지의 특약이 담겼다. 비대위는 특약의 효력과 별개로 장기간 영업한 상인에 대한 생계·이전대책을 협의해야 한다고 주장한다. 임대차보증금 반환이나 소유주·조합과의 자발적인 합의에 따른 지원은 법정 영업손실보상과 별개의 문제다. 은마아파트는 지난 7월 2일 사업시행계획인가를 받았다. 기존 최고 14층, 4424가구를 지하 6층∼지상 49층, 29개동, 5850가구로 재건축하는 사업이다. 공공임대주택 909가구와 공공분양주택 195가구도 포함된다. 조합은 내년 관리처분계획인가와 이주·해체 절차를 거쳐 2028년 착공하는 것을 목표로 하고 있다. 임차인 갈등이 사업시행인가의 효력을 곧바로 흔드는 것은 아니지만 협의가 이뤄지지 않아 명도소송과 점유 분쟁으로 이어질 경우 실제 이주와 철거 일정에는 부담이 될 수 있다. 익명을 요구한 도시정비사업 전문 변호사는 “대규모 재건축 사업에서 상가 소유주와 임차인 간 이해관계 조정이 장기화하면 관리처분과 이주·철거 일정에도 차질이 생길 수밖에 없다"며 “명도와 보상 문제를 둘러싼 분쟁을 조기에 조정하는 것이 전체 사업 지연을 줄이는 관건"이라고 말했다. 한편, 본지는 은마아파트 재건축조합과 은마종합상가 번영회, 상가재건축협의회 측에는 망루·폭발물 주장의 근거와 경찰 신고 여부, 장기수선충당금 사용 의혹, 비대위와의 협의 여부, 독립정산제 및 관리단집회에 관한 입장을 요청했으나 기사 작성 시점까지 답변을 받지 못했다. 각 측에서 회신이 오는 대로 관련 내용을 추가 반영할 예정이다. 재건축조합 측은 15일 “일부 세입자가 은마상가 옥상에 철탑을 세우겠다는 취지로 발언한 녹음자료를 확보했다"고 반박했다. 조합 관계자는 “이날 관리단집회에서 관리규약 제정과 관리인·관리위원 선출 등 4개 안건이 모두 가결됐다"며 “옥상 출입문 열쇠를 인계받아 위험물 반입 통제를 시작했다"고 밝혔다. 이어 “기존 관리·경비직원의 고용승계를 추진하고 상가 번영회와 협의체를 구성해 세입자 이주대책을 논의하겠다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr