올해 서울 공동주택 공시가격이 작년보다 18.67% 상승한다. 아파트 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)은 69%로 동일하지만 공시가격 변동률은 2021년(19.9%) 이후 최고치다. 현실화율이 동결된 와중에서도 지난해 서울 집값이 급등하면서 역대급 공시가 상승률을 기록했다. 이에 따라 공시가 9억원 이상 아파트의 경우 보유세가 전년 대비 20% 오를 전망이다. 다음은 국토교통부 관계자와의 서울 공동주택 공시가격 관련 일문일답이다. 현실화율이 4년째 동결 중이다. 향후 인상될까? 공정시장가액비율은? 국토연구원을 통해서 매년 현실화율 관련 용역을 진행하고, 11월에 다음 해 공시가격에 대한 계획 발표를 해왔다. 다만 국회에서 부동산 가격 공시에 관한 법률(부동산공시법) 개정안 논의가 지속되고 있는 만큼 이 내용을 반영해 현실화 계획에 녹이겠다는 계획이다. 부동산 공시법은 5년 단위로 현실화 계획을 세우고 시장 상황에 맞춰 유연하게 계획할 수 있도록 하는 내용을 담은 개정안이다. 공정시장가액비율 조정은 국토부는 공유받은 바 없다. 이 내용은 행정안정부와 재정경재부 담당 사안이라 아직 검토 중인 것으로 알고 있다. 지난해 송파가 강남보다 더 많이 올랐는데 왜 공시가는 강남이 더 올랐는지? 지역별로 주간·월간 동향 조사 결과에서는 송파의 가격상승률이 강남보다 더 높았지만 공시가격의 상승률이 강남이 더 큰 이유는 통계조사방법의 차이 때문이다. 주간·월간 동향조사의 경우 기하평균 방식을 사용하고 이번 공시가격 변동률은 총액변동방식을 적용하기 때문에 차이가 불가피하다. 총액변동방식은 1585만 호 공시가격을 전부 합산한 작년 총액과 올해 총액을 비교해 변동률을 구한 것이다. 고가 주택과 중저가 주택 중 고가 주택이 많이 올랐을 때 주간·월간 동향보다 공시가격 변동률이 더 높게 나오는 경향이 있다. 주간·월간 동향 조사에서도 고가주택이 밀집한 지역의 상승률이 높게 나왔고, 이 부분 역시 공시가격 변동에도 반영이 돼있다. 유의미한 차이는 아니다. 보유세 상한 한도는 150%다. 보유세액 추정이 50% 이상인 주요 단지는 왜 그런가. 국토부가 분석한 주요 단지에 한해서는 50%가 넘어간 단지는 없다. 상한이 걸린 모든 아파트 단지를 파악한 것은 아니다. 지방교육세나 농어촌특별세가 모두 포함된 수치이기 때문에 지방세와 종합부동산세만 본다면 50%가 넘는 지역은 분석 단지 내에서는 없다. 보유세 상승은 예상 수준에서 이뤄졌나. 시장에 미칠 영향은? 국토부는 세무당국이 아니기 때문에 보유세 상승 관련해서 예상한 바는 없다. 다만 공시가격 6억 이하 아파트는 5% 미만으로 오른 것으로 파악하고 있다. 6억에서 9억 구간에서는 10%대, 9억 이상으로는 20% 이상 상승한 것으로 보고 있다. 6억 이하는 재산세만 납부하는 구간으로 세 부담은 크지 않을 걸로 본다. 6억에서 9억 구간은 재산세가 12% 가량 올랐지만 과세표준 상한이 재산세의 경우 5%다. 9억 이하 구간 역시 올해 재산세 부담은 크지 않을 걸로 전망한다. 다만 종부세 구간은 과표 상한이 없다. 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원 초과, 다주택자(부부 공동명의 포함)는 9억 원 초과 시 과세된다. 세율도 누진적으로 적용이 되기 때문에 총합하면 공시가격 상승률보다는 더 세 부담이 더 높게 나올 것으로 예상한다. 6월 1일은 재산세와 종부세를 매기는 과세기준일이다. 6월 1일 소유자의 경우 체감되는 세금 부담이 있을 것이므로 그에 따라 또 영향이 일부 있을 것이다. 공시가격 산정하면서 건강보험료나 기초연금 장학금 관련해 추가 협의 있었나. 아직 협의된 것은 없다. 다만 중저가 공동주택은 크게 오르지 않았기 때문에 영향이 크지 않을 것으로 본다. 서울 내에서도 전국 평균에 못 미치는 자치구가 있다. 이런 지역까지 토지거래허가구역으로 묶여있어야 하나 서울 내에서 전국 평균 상승률에 미치지 못하는 자치구들은 중랑(3.29%), 강북(2.89%), 도봉(2.07%), 노원(4.36%), 은평(4.43%), 구로(6.06%), 금천(2.80%), 관악(8.44%)이다. 그렇지만 최근 동향을 보면 이 지역들에 매수세가 몰리고 있다는 보도도 나오고 있는 상황이기 때문에 국토부는 상황을 지켜봐야한다는 입장이다. 올해 공시가격평가에 소요된 예산이 어느 정도인지. 공동주택 공시가격은 1월 1일이 기준인데, 발표 시점은 3월이다. 평가 작업과 발표 시점 사이에 시차가 발생하는건 공시가격 산정의 한계로 지적되는데, 공시가격제도에 대한 근본적인 개선방안이 있나. 공시가격 산정으로 사용되는 예산은 약 1000억원이다. 1월 1일이라는 특정 시점에 가격을 산정해 막대한 예산을 들여 한국 부동산원과 감정평가사들이 이 평가 작업을 해야하냐는 지적이 높다는 것은 잘 알고 있다. 이 점을 보완하는데 있어서 다수 외국 사례들도 파악하고 있고 있다. 다만 우리나라 부동산 시장의 특수성과 1989년부터 이어져온 공시가격 조사 제도를 곧바로 변경함에 있어 현실적인 어려움이 있다. 말씀하신 부분은 차후에 충분히 검토하겠다. 국토부가 공시가격 등급제를 올해부터 도입하기로 했다. 가이드라인이 마련됐나. 같은 단지 내 같은 동에서도 층·향에 따라 공시가를 달리 매기는 등급제 도입을 했고, 공시 가격에도 해당 부분이 이미 반영돼있다. 다만 조망·소음에 대해서는 정량화가 어렵다는 연구용역 의견이 있어 이 부분은 등급제를 실시하지 않고 있다. 서울 외 지역의 특징은 무엇인가. 수도권안에서도 편차가 있다. 작년에 많이 오른 곳은 과천, 성남이다. 다음으론 세종(6.29%)인데 역시 전국 평균보다는 낮은 편이다. 나머지는 마이너스 3~4%대도 많다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

정부가 올해 공동주택 공시가격을 공개하면서 고가 주택을 중심으로 보유세 부담이 크게 늘어날 전망이다. 공시가격 현실화율은 동결됐지만 지난해 집값 상승분이 반영되면서 서울 핵심 지역의 세 부담이 빠르게 확대될 가능성이 제기된다. 17일 국토교통부가 공개한 '2026년 공동주택 공시가격(안)'에 따르면 올해 공시가격은 현실화율 69%를 유지한 채 시세 변동분만 반영됐음에도 전국 평균 9.16% 상승했다. 특히 서울은 18.67% 올라 전국에서 유일하게 평균 상승률을 크게 웃돌았다. 서울 내 핵심 지역의 상승 폭은 더욱 컸다. 강남·서초·송파 등 강남3구의 공시가격 상승률은 24.7%에 달했고 성동·용산·양천·동작 등 한강 인접 자치구 역시 평균 23.13% 상승했다. 현실화율을 건드리지 않았는데도 공시가격 자체가 크게 뛰면서 서울 고가 주택 보유자의 세 부담이 자연스럽게 늘어나는 구조가 형성된 셈이다. 실제 주요 단지에서는 세 부담 증가 폭이 뚜렷하게 나타난다. 국토부 추정치에 따르면 서초구 반포동 래미안 원베일리(전용 84㎡)의 공시가격은 34억3600만원에서 45억6900만원으로 약 33% 상승했고, 보유세는 1829만원에서 2855만원으로 약 56% 늘어날 것으로 추정된다. 강남구 압구정동 신현대9차 역시 공시가격이 36% 오르면서 보유세가 1858만원에서 2919만원으로 약 57% 증가할 것으로 예상된다. 공시가격 상승은 종합부동산세 과세 대상 확대에도 영향을 미칠 전망이다. 국토부 자료에 따르면 1세대 1주택 기준 종부세 대상 주택 수는 지난해 31만7998호(2.04%)에서 올해 48만7362호(3.07%)로 늘어날 것으로 추산된다. 전체 주택 중 종부세 대상 비중이 1년 사이 약 50% 가까이 증가하는 셈이다. 세법이 그대로여도 핵심지 초고가 주택은 이미 '자동 증세'에 가까운 효과를 맞고 있다는 지적이다. 시장에서는 공시가격 상승이 단기간 집값을 끌어내리기보다는 매물 확대 압력으로 작용할 가능성이 크다는 분석이 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “이번 공시가격 인상은 세율 조정 없이도 보유세 부담을 자연스럽게 확대시키는 구조"라며 “특히 강남3구와 한강변 고가주택 보유자는 재산세와 종부세가 동시에 늘면서 보유 비용이 빠르게 높아질 가능성이 있다"고 말했다. 이어 “공시가격 상승은 집값을 즉각적으로 끌어내리는 요인이라기보다 다주택자와 비거주 고가주택 보유자의 매도 압력을 높이는 역할을 할 가능성이 크다"며 “보유세 누진 구조를 고려하면 다주택자는 수익성이 낮은 주택이나 비핵심 자산부터 정리하는 움직임이 나타날 수 있다"고 설명했다. 수요자 전략 측면에서는 '자산 압축' 흐름이 강화될 가능성이 제기된다. 함 랩장은 “세 부담이 커지는 환경에서는 여러 채를 유지하기보다 환금성과 가격 방어력이 높은 핵심 입지 주택 한 채로 자산을 압축하려는 움직임이 나타날 수 있다"며 “다만 정부가 비거주 고가주택에 대한 과세 강화를 시사하고 있는 만큼 핵심지 주택 매입은 실거주를 전제로 접근할 필요가 있다"고 말했다. 고령층 다주택자의 매물 출회 가능성도 변수로 꼽힌다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “양도세나 보유세 강화 같은 정책 신호가 나오면 고령층 다주택자들이 시장에서 가장 빠르게 반응하는 경향이 있다"고 말했다. 박 위원은 “고령층은 근로소득이 줄어든 상태에서 보유세를 지속적으로 부담해야 하기 때문에 '현금흐름 제약'이 큰 집단"이라며 “세 부담이 커질 조짐이 보이면 보유 주택 수를 줄이는 방식으로 대응할 가능성이 높다"고 설명했다. 실제로 국세청 자료에 따르면 2024년 종합부동산세 납부액 가운데 60세 이상 비중은 57%에 달하며 납부자 기준으로도 52%를 차지한다. 종부세 부담의 절반 이상이 고령층에 집중돼 있는 셈이다. 박 위원은 “다주택자뿐 아니라 고가 1주택자 사이에서도 주택 규모나 가격을 낮추는 '주거 다운사이징' 움직임이 나타날 수 있다"며 “비거주 고가주택에 대한 장기보유특별공제 축소나 전세 임대 시 간주임대료 부과 가능성 등 세제 변화에 대비해 선제적으로 자산 구조를 조정하려는 수요가 늘어날 수 있다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

지난해 서울 강남과 한강벨트 아파트 가격이 급등한데 따라 올해 해당 지역 아파트 공시가격도 전년 대비 20% 이상 크게 올랐다. 반포 신축 아파트의 경우 이른바 '국민평형'이라고 불리는 전용면적 84㎡(34평) 보유세가 2885만원에 달하는 등 세금폭탄이 현실화 될 전망이다. 17일 국토교통부는 2026년 1월 1일 기준으로 조사·산정한 공동주택(약 1585만호)의 공시가격(안)에 대한 소유자 열람 및 의견청취 절차를 오는 18일부터 4월 6일까지 20일간 진행한다고 밝혔다. 올해 공시가격(안)은 지난해 11월 13일에 마련된 '2026년 부동산 가격 공시 추진방안'에 따라 2025년과 동일한 현실화율(69%)이 적용됐다. 따라서 올해 공동주택 공시가격은 2025년 한 해 동안의 개별 시세 변동만 반영한 결과이다. 올해 공시가는 전년 대비 전국 평균 9.16% 상승한 가운데 서울이 18.67% 올라 전국 평균 상승률보다 두 배 이상 공시가격이 뛰었다. 평균 상승률을 상회한 지역은 전국에서 서울이 유일했다. 서울을 제외한 전국 평균 공시가격 상승률은 3.37%에 그쳤다. 특히, 서울 내에서도 고가 아파트가 밀집한 강남, 송파, 서초 등 강남3구의 상승률은 24.7%로 서울 평균 상승률을 크게 앞섰다. 마포, 성동, 용산 등 한강 인접 자치구의 상승률도 23.13%를 기록해 서울 평균 상승률을 크게 상회했다. 이와 반대로 강남 3구와 한강 인접 자치구 8곳을 제외한 나머지 서울 14개 자치구의 공시가 상승률은 6.93%에 그쳐 서울 전체 평균 상승률에 3분의 1에 그쳤고, 전국 평균 공시가 상승률보다도 더 낮은 수치를 기록했다. 이와 같이 지난해 주택시장 급등세를 주도한 강남3구와 한강벨트 아파트가 공시가가 크게 오르면서 보유세 역시 큰 폭으로 올랐다. 반면 나머지 서울 지역 아파트와 지방 아파트는 대부분은 공시가격 변동이 미미해 보유세 부담이 미미할 전망이다. 실제로 국토부가 2026년 공시가격을 바탕으로 시뮬레이션한 서울 주요 아파트 단지 전용 84㎡(34평) 기준 올해 보유세(재산세+종합부동산세)를 살펴보면, 강남 아파트 대장주로 불리는 서초구 반포동 '래미안 원베일리'는 올해 공시가격이 45억6900만원으로 전년 대비 33% 오르고, 이에 따라 올해 납부하는 보유세도 2855만원으로 작년보다 56.1% 급증하는 것으로 나타났다. 잠실 엘스 34평의 2026년 공시가격은 23억3500만원으로 작년보다 25.2% 상승했고, 이에 따라 내야 할 올해 보유세도 859만원으로 전년 대비 47.6% 올랐다. 한강 이북에서도 마용성 랜드마크 단지인 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 34평 공시가격이 17억2300만원으로 전년 대비 30.9% 급등했고, 보유세는 439만으로 작년보다 52.1% 오를 것으로 전망된다. 한편, 2026년 공동주택 공시가격(안)은 오는 18일부터 '부동산 공시가격 알리미' 홈페이지와 해당 공동주택이 소재한 시‧군‧구청 민원실에서 열람할 수 있다. 의견이 있는 경우에는 오는 4월 6일까지 의견서를 '부동산 공시가격 알리미' 사이트에서 온라인으로 제출하거나, 관할 시‧군‧구 민원실, 한국부동산원(각 지사)에 서면으로 제출할 수 있다. 올해 공동주택 공시가격(안)은 의견청취 절차 및 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 다음 달 30일 공시될 예정이다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

낮에는 학생들의 웃음소리가, 저녁에는 반려견의 발걸음이 머물던 반포 플라타너스길. 50년 세월을 품은 이 쉼터가 사라질 위기에 놓였다. 재건축 교통난을 해소하겠다는 명분 아래 추진되는 일방통행 도로 계획 때문이다. '산책로를 지키려는 주민'과 '도로가 필요하다는 행정' 사이의 날 선 갈등이 숲길을 뒤덮고 있다. 에너지경제신문이 직접 찾은 서울 서초구 반포동 래미안 퍼스티지와 반포 힐스테이트 현장 일대는 평소의 정돈된 분위기와 달랐다. 단지 외곽 담장과 게시판, 주요 길목마다 '세화고 남단 산책로 도로화 반대', '세화여중·고 앞 도로 건설 결사반대', '파괴한 나무들 즉각 복구하고 50년 넘은 플라타너스길을 보존하라'는 문구가 적힌 현수막과 공고문이 빼곡히 붙어 있었다. 주민들은 QR코드 서명운동 안내문과 함께 구청 항의 전화를 독려하는 안내문까지 내걸었다. 이 일대는 사실상 집단 반대운동의 현장으로 변해 있었다. 주민들이 문제 삼는 것은 반포3주구 재건축 단지와 래미안 퍼스티지 방향을 연결하는 약 300m 구간의 도로 계획이다. 세화고 남단 플라타너스길 일부를 활용해 일방통행 차량 도로를 만들겠다는 구상이다. 주민들은 이 계획이 단순한 교통 보완책이 아니라 통학로 훼손과 생활환경 악화, 안전 위협으로 이어질 수 있다고 반발한다. 현장에서 만난 한 학부모는 기자에게 양팔로 'X'자를 세 번이나 그려 보이며 “(도로 건설은) 절대 안 된다"고 거듭 강조했다. 그는“주민들은 지금 이 공사가 언제, 어떻게 진행되는지 전혀 알지 못하는 상황"이라며 답답함을 호소했다. 그는 “착공이 실제로 이뤄지는 것인지조차 알 수 없는 상태에서 산책로의 플라타너스 나무가 사라진 모습을 보니 주민들 사이에서 공포감과 불안감이 크게 커지고 있다"고 말했다. 이어 “학생들이 가장 많이 이용하는 통학로인데 어떤 계획이 진행되는지 제대로 설명도 없었다"며 “이대로라면 산책로가 사라지고 차도가 들어오는 것 아니냐는 우려가 커질 수밖에 없다"고 덧붙였다. 실제 현장에서는 이미 변화의 흔적이 보였다. 주민들에 따르면 지난해 말 일부 플라타너스가 잘려 나갔고, 비탈면을 따라 옹벽 공사도 진행되고 있다. 특히 공사 구간이 세화고 남측 플라타너스 산책로와 맞닿아 있어, 수목이 제거된 지점 역시 해당 공사 범위에 포함된 것으로 확인됐다. 주민들이 현수막에 '파괴된 나무들 즉각 복구' '도둑공사'와 같은 강한 표현까지 동원한 것도 이런 절박감 때문으로 읽혔다. 서초구는 본지에 “반포종합운동장 진출입로 개선 공사 과정에서 차량 교행을 위한 도로 확장과 옹벽 설치가 진행되면서 산책로 내 수목 3그루를 철거했다"고 설명했다. 구는 해당 조치가 토사 유실 방지와 지반 침하 예방을 위한 안전 조치였다고 강조했다. 가장 큰 쟁점은 세화고 학생들의 보행 안전이다. 플라타너스길은 등하교 시간 수백 명의 학생이 이용하는 핵심 보행 축이다. 여기에 차량 통행이 시작되면 보행자와 차량이 뒤섞이는 '혼용 구간'이 발생할 수밖에 없다. 교통 혼잡 역시 예고된 문제다. 주민들은 새 도로가 생길 경우 ▲반포3주구 입주 차량 ▲상가 이용 차량 ▲세화고 등하교 차량 ▲반포종합운동장 사거리 우회 차량이 한꺼번에 몰리면서 병목 현상이 발생할 것으로 보고 있다. 래미안 퍼스티지에 거주하며 학창 시절 내내 자전거로 등하교를 하고 있다는 세화고 3학년 학생은 “이 길은 매일 친구들과 함께 오가는 통학로"라며 “차가 다니는 도로가 생기면 학생들에게 상당히 위험해질 것 같다"고 말했다. 세화여고 3학년 학생도 “체육 시간마다 플라타너스길을 지나 반포종합운동장으로 이동한다"며 “학생들이 수시로 오가는 길인데 이곳에 도로가 들어선다는 건 쉽게 상상하기 어려운 일"이라고 우려를 나타냈다. 래미안 퍼스티지 127동에 거주하는 한 입주민은 창밖으로 플라타너스길의 공사 상황을 매일 지켜보고 있다고 했다. 그는 “플라타너스 산책길을 없애고 트리니원 전용 출입구를 만드는 것 아니냐"며 “특정 아파트 단지에 특혜를 주기 위해 학생과 시민들이 이용하는 공간을 없애는 게 말이 되느냐"고 되물었다. 현장에서 만난 주민들은 이번 도로 계획이 어떻게 시작됐는지부터 다시 들여다봐야 한다고 말한다. 주민들 사이에서는 이 사업의 출발점이 수년 전 반포3주구 재건축 조합 내부에서 제기된 요구였다는 이야기가 퍼져 있다. 반포3주구 재건축 사업은 반포주공1단지 3주구를 삼성물산이 '래미안 트리니원'으로 시공하는 프로젝트다. 래미안 트리니원은 오는 7월 입주를 앞두고 있다. 주민 설명에 따르면 2020년 5월 반포3주구 재건축 조합 게시판에 세화고 남단 일대 도로 개설을 검토해 달라는 의견이 올라왔고, 이후 구청과의 협의 과정에서 해당 구상이 행정 검토 대상에 포함됐다는 것이다. 당시 일부 조합원들 사이에서는 “기부채납을 하는 만큼 단지 접근성을 높일 연결 도로가 필요하다"는 취지의 논의가 있었다는 주장도 나온다. 이 때문에 주민들은 이번 도로 계획이 단순한 교통 대책을 넘어 특정 단지의 동선 개선 요구에서 비롯된 것 아니냐는 의문을 제기한다. 플라타너스길에서 만난 반포동 주민은 “수십년 공공산책 도로를 변경하는 과정에서 학생과 주민 의견을 충분히 듣는 절차가 있었는지도 의문"이라고 말했다. 그는 이어 “대부분의 주민들은 계획이 상당 부분 진행된 뒤에야 상황을 알게 됐다"며 “행정 절차가 지나치게 불투명하게 진행된 것 아니냐는 지적이 나온 이유"라고 강조했다. 이에 대해 반포3주구 조합 측은 해당 도로가 조합 요구로 새롭게 추진된 사업이 아니라는 입장이다. 조합 관계자는 “세화고 남측 도로는 이미 아파트지구단위계획에 포함된 계획도로로, 조합이 새로 만들자고 제안한 사업이 아니다"라며 “조합 정비계획에 포함된 의무 사업도 아니지만 교통영향평가 과정에서 구청 인허가를 전제로 조합이 공사를 시행하는 방식으로 협의가 이뤄진 것"이라고 설명했다. 서초구는 주민 반발이 거세지자 당초 폭 8m 양방향 도로 계획을 수정하며 진화에 나섰다. 구 관계자는 “수목 보존과 산책로 유지라는 주민 요구를 반영해 일방통행으로 설계를 변경했다"며 “래미안 퍼스티지 솔마을 인근의 정체를 완화하기 위해 회전교차로 설치를 포함한 절충안을 검토 중"이라고 말햤다. 당초 2022년 교통영향평가에서는 폭 8m, 연장 약 300m의 양방향 도로가 반영됐으나, 주민들의 수목 보존과 산책로 유지 요구를 고려해 현재 폭 5m, 1개 차로의 일방통행 도로로 변경하는 방안을 검토 중이라는 것이다. 구는 “일방통행으로 전환할 경우 보도가 확장되고 차량 상충 위험이 줄어 보행 안전성이 높아질 것으로 보고 있으며, 과속방지턱과 표지판 설치 등 교통안전 시설과 속도 저감 대책도 함께 검토하고 있다"고 설명했다. 이와 관련해 반포3주구 재건축 조합은 최근 '세화고 남단 도로 일방통행 도시계획시설 결정을 위한 교통영향평가 용역' 협력업체 선정 절차에 착수했다. 새 도로를 완전히 신설하는 사업이라기보다 세화고 남단 기존 구간을 포함한 일대 교통체계를 어떻게 재편할지 검토하는 절차다. 재건축 이후 늘어날 차량을 감당하기 위해 인근 도로의 흐름을 다시 짜려는 것이다. 반포3주구 재건축 조합은 세화고 남단 도로 논란과 관련해 “해당 도로는 조합이 새로 추진하는 사업이 아니라 이미 도시계획에 반영된 계획도로"라고 밝혔다. 조합 관계자는 “아파트지구단위계획에 포함된 도로로 조합 정비계획에 따른 의무 사업은 아니지만, 교통영향평가 과정에서 구청 인허가를 전제로 조합이 시행하는 방식으로 협의된 것"이라고 설명했다. 또 “당초 양방향 도로 계획이었지만 인근 주민 민원을 반영해 일방통행으로 변경하는 방안을 검토하기 위해 교통영향평가를 다시 진행하는 것"이라며 “조합은 공사 비용을 부담하면서도 직접적인 수혜는 없는 상황이라 억울한 측면도 있다"고 말했다. 이어 “현재 절차는 일방통행 전환 시 교통 흐름과 문제점을 검토하는 단계"라고 부연했다. 서초구도 세화고 뒤 산책로 일대 도로 개설 계획과 관련해 해당 사업이 신반포로 일대 교통 혼잡을 완화하기 위한 우회도로 성격이라고 설명했다. 구에 따르면 해당 노선은 신반포로에서 반포3주구와 세화고 사이를 통과해 교통량을 분산하기 위한 것으로, 서울시가 2002년 고시한 '반포아파트지구 개발기본계획'에 폭 20m 계획도로로 반영돼 있었다. 이후 반포1·2·4주구, 반포3주구, 래미안 원베일리 등 인근 재건축 사업이 진행되면서 교통 수요가 증가했지만 세화고 앞 구간은 학교 건물로 인해 차로 확장이 어려워 병목이 발생할 가능성이 제기됐고, 이에 대한 보완 대책으로 교통영향평가에 해당 도로 개설이 포함됐다. 반포 일대에서 재건축이 연달아 진행되면서 이에 따라 교통 혼잡도 역시 크게 늘어날 것으로 예상되는만큼, 결국 기존의 도로망을 개편 할 수 밖에 없다는 것이 지자체 입장인 것이다. 익명을 요구한 한 시행사 관계자는 “서울은 노후 아파트가 많은 지역적 특성이 있기 때문에 재건축 수요가 앞으로도 계속 꾸준한 곳"이라며 “정비사업이 진행되면 기존의 전통적인 인프라 역시 개발이 필요한데, 이는 주민과 갈등을 불러올 요소가 크다. 관할 지자체가 사전에 주민과 충분한 협의가 필요한 상황"이라고 지적했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

압구정5구역 재건축 사업을 두고 DL이앤씨와 현대건설이 맞붙은 가운데 경쟁이 금융서비스까지 확장되는 모양새다. DL이앤씨는 '맞춤형 전략'을, 현대건설은 '대출규모'를 공략한다. DL이앤씨는 금융사들과의 업무협약(MOU)을 통해 조합원들에게 PB서비스를 제공한다. 현대건설은 17개 금융기관과 MOU를 체결하며 맞대응했다. 16일 건설업계 등에 따르면 DL이앤씨는 5대 시중은행과 5대 증권사와 압구정5구역을 위한 하이엔드 금융 MOU를 체결한 상황이다. 시중은행은 KB국민은행·신한은행·하나은행·우리은행·NH농협은행, 증권사는 KB증권·NH투자증권·삼성증권·한국투자증권·키움증권이 포함된다. 일반적으로 업무협약은 단순 사업비 조달을 목적으로 이뤄지지만 100억 원 이상 자산을 지닌 조합원 특성을 반영해 '더 리치 파이낸스(The Rich Finance)' 파트너십을 도입하겠다는 구상이다. 더 리치 파이낸스는 대출 지원을 넘어 국내 최정상급 금융기관의 프라이빗 뱅킹(PB) 서비스와 연계한다. 이를 통해 자산 관리부터 세무 컨설팅, 상속 및 증여 등을 아우르는 금융 패키지를 제공하겠다는 전략이다. DL이앤씨는 AA-신용등급의 탄탄한 재무건전성과 업계 최저수준의 부채비율(84%)를 강점으로 내세운다. 대출을 통해 사업을 진행하는 건설업계의 관행을 볼 때 이는 경쟁사 대비 안정적인 부채비율 수준으로 평가된다. 조합원 입장에서는 사업 안정성을 담보하는 핵심 지표가 될 수 있다. DL이앤씨 관계자는 “향후 금리변동성 등 대외 리스크 속에서도 안정적인 자금조달 통로를 확보했다"고 강조했다. 현대건설은 금융기관과의 업무협약을 통해 사업비와 이주비, 중도금, 조합원 분담금, 잔금 등 단계별 금융 지원 방안을 제시한다는 전략이다. MOU를 맺은 17개 금융기관에는 주거래은행인 하나은행이 포함된다. 'H-금융 솔루션' 체계를 앞세워 사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 금융 리스크를 선제적으로 관리하겠다는 구상이다. 조합원의 금융 부담과 시장 변동성에 따른 불안을 최소화하겠다는 취지다. 현대건설 관계자는 “고객 편의를 높일 수 있는 신규 금융 솔루션 공동개발에도 참여한다"고 밝혔다. 압구정5구역의 총 공사비는 1조5404억 원이다. 5구역은 한양1·2차 아파트를 재건축하는 사업으로 최고 68층, 8개 동, 1401가구 규모다. 이 사업장은 압구정동 490번지 일대로 면적이 7만8,989.6㎡이다. 지난달 23일 열린 시공사 선정을 위한 현장설명회에서는 DL이앤씨, 현대건설, 삼성물산 건설부문, 포스코이앤씨, 롯데건설, HDC현대산업개발, 한화 건설부문, 제일건설 등이 참석했다. 5구역에서 DL이앤씨와 현대건설 2파전이 예상됨에 따라 DL이앤씨는 아크로 브랜드 파워를 내세워 희소성을 강조했다. 현대건설은 이미 시공권을 확보한 2구역과 3·5구역 추가 수주를 통해 디에이치 브랜드 타운을 조성한다는 구상이다. 입찰마감일은 4월 10일이다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

'돈맥경화'를 겪는 중소 건설사들에게 프로젝트파이낸싱(PF) 특별보증을 지원하는 정책이 한창이다. 국토교통부는 중소 건설사 PF 특별보증 2조 원을 2027년까지 지원하겠다는 목표를 세웠다. 이 사업은 시행 5개월 만에 75% 이상 승인이 이뤄지면서 높은 수요를 보였다. 2조원까지 한도가 얼마 남지 않은 상황에서 중소 건설업계는 PF 특별보증 규모 확대를 원하고 있다. 16일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 국토부가 지난해 9월부터 시행한 PF 특별보증 규모는 1조5120억원이다. 지난해에만 1조원 이상 지원하기로 한 PF 특별보증과 미분양 안심환매 목표를 초과 달성했다. '중소 건설사 PF 특별보증'과 '미분양 안심환매'는 국토부에서 제2차 추가경정예산과 지방 중심 건설투자 보강 방안으로 도입된 정책이다. PF 특별보증은 시공 순위 100위권 밖 중소 건설사도 착공 후 PF로 자금조달을 할 수 있도록 지원한다. 미분양 안심환매는 3~4%대의 저금리로 자금을 공급해 주택사업 준공을 돕는다. PF 특별보증의 흥행은 중소 건설사들의 자금조달 수요가 그만큼 높았다는 증거다. 시공능력평가 순위 100위 밖 중소 건설사들의 경우 보증 없이는 대출이 쉽지 않다. 대출을 받는다 해도 높은 금리 때문에 자금조달이 어려워 공정이 일시 중단되는 일이 비일비재하다는 것이 업계의 설명이다. 익명을 요구한 증권사 관계자는 “건설경기 침체로 중소 건설사 PF 심사 시 엄격한 기준을 요구하는 경향이 있다"고 말했다. PF 특별보증을 시행하기 전인 2022년부터 2025년까지 3년간 HUG가 승인한 실적의 80% 이상은 시공능력평가 순위 100위 이내 건설사 사업장이었다. 그는 “PF 특별보증이 있으면 신용이 보강돼 대출이 용이해진다"고 설명했다. 금융사 입장에서는 리스크 관리나 투자심의위원회를 통과하기 쉬워진다는 것이다. PF 특별보증을 받은 시행사들은 말을 아꼈다. 한 시행사 관계자는 “회사가 정책 지원 없이는 힘들다는 인상을 피하기 위해 언급을 자제하는 것 아니겠냐"고 설명했다. 다만 시행 4개월 만에 지원 금액이 1조3000억원을 돌파한 것을 보면 중소 건설사들의 자금조달 요구는 높았던 것으로 풀이된다. 중소 건설사들을 대표하는 대한주택건설협회는 PF 특별보증 지원을 더 늘려달라는 입장이다. 한도인 2조원까지 25%도 안 남았기 때문이다. 협회 관계자는 “정책 실적이 많다는 것은 그만큼 수요가 많다는 이야기"라며 “PF 특별보증은 자금조달 측면에서 중소 건설사들의 숨통을 틔워준다"고 말했다. 안심환매 제도에 있어서는 실적이 그리 많지 않다고 답했다. 협회 관계자는 “지원 기준이 공정률 50% 이상 단지다 보니 그 기준을 만족하는 회원사가 많지는 않다"고 설명했다. 국토부는 2028년까지 1만호에 2조4000억원을 지원하겠다는 계획이다. 국토부는 지난해 9월 1차 모집 이후 11월 기준 1644억원 규모 신청이 접수됐다고 밝혔다. 정부는 2차 모집부터는 공정률 미달 사업장도 조건부로 사업 신청을 할 수 있도록 요건을 완화하겠다고 지난해 11월 밝힌 바 있지만 막상 현재까지도 조건부 사업 신청 가능 여부를 검토 중인 것으로 파악됐다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

정부가 전세사기 방지 대책을 지난 10일 내놨다. 전세계약 전 위험진단정보를 제공하고, 임차인이 전입 신고하는 즉시 대항력이 발생할 수 있게 하는 내용이다. 공인중개사가 설명의무를 이행하지 않으면 과태료나 영업정지 처분을 내릴 수 있게 하기도 했다. 이는 사전 예방적 대책이라는 점에서 긍정적이다. 그런데 왜 하필 지금이냐는 의문이 생긴다. 전세사기 피해가 알려지고 특별법이 제정된 것이 3년 전이다. 그동안은 전세사기특별법을 통해 전세사기 피해자들을 위한 사후조치만 이루어졌을 뿐이다. 이번 대책의 배경엔 전세의 월세화 흐름이 있다. 과연 전세제도는 사라져야 하는가, 전문가 진단은 엇갈린다. 10일 청와대에서 열린 제9차 국무회의에서 이재명 대통령은 전세사기 방지대책을 차질없이 추진할 것을 주문했다. 이 대통령은 2022년 전세사기 피해자들을 언급하며 “민생 안정과 공동체의 신뢰를 훼손하는 전세사기 범죄의 근절을 위해서는 주거 안정에 대한 사회적 책임성을 보다 강화할 필요가 있다"고 했다. 현재 전세시장은 매물은 감소하고 가격은 오르는 상황이다. 이 대통령의 발언과 정부의 제도 개선 방안은 이러한 시장 상황을 의식해 전세사기 문제가 불거지기 전에 조기에 진화하려는 목적으로 풀이된다. 서울 아파트 전세 매물은 감소했다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 전세 매물이 이달 13일 기준 1만7638건으로 한 달 전 2만422건에 비해 13.7% 감소했다. 매물이 사라지면서 전세 거래량도 크게 줄었다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 지역의 아파트 전세 거래량은 3751건으로 직전 달 대비 33% 감소했다. 1월 서울 아파트 전세 거래량은 5607건이다. 전국 전세가격은 상승했고 그중 서울의 상승률은 더 컸다. 한국부동산원에서 발표한 3월 2주 주간 아파트가격동향에 따르면 전세가격은 전국 0.09% 상승했고, 서울은 0.12% 상승을 기록했다. 서울은 선호도가 높은 역세권과 대단지를 중심으로 임차 수요가 꾸준하다. 전세가격지수는 지난해 9월부터 꾸준한 오름세를 보인다. 다주택자 주택 매도 압박 이후 시장에 나오는 전세 매물들은 양적 증가가 아니므로 매물은 부족하다. 국가데이터처에 따르면 2024년에 22만명 이상이 혼인을 했다. 그 중 약 4만2000명이 서울에서 결혼을 해 집을 가진다. 독립 목적의 가구 분화도 존재함을 감안하면 지금 나오는 전세 물량으로는 턱없이 부족한 실정이다. 자연히 전세가격은 상승한다. 전세가격이 상승할 때 깡통전세 우려가 커진다. 깡통전세는 전세보증금과 선순위 근저당권(대출)의 합이 매매가를 웃도는 경우다. 이때 집주인이 집을 팔아도 보증금을 돌려주지 못할 위험이 크다. 전세사기특별법이 제정된지 3년이지만 비슷한 문제는 계속 반복되고 있다. 특별법이 사후적 구제라는 것을 고려하면 전세사기 예방 측면에서는 상당 기간 공백이 있던 셈이다. 정부는 이번 대책으로 여러 기관에 흩어져있는 정보를 조합해 선순위 권리정보를 분석하고 위험도를 진단해 제공한다는 계획이다. 주택도시보증공사에서 운영 중인 '안심전세 앱'을 고도화 해 시행한다. 그동안에는 근저당과 임차인 대항력 사이에 시차가 있었다. 그 시차를 악용해 임대인이 대출을 받아 발생한 피해 사례가 많았지만 임차인 대항력을 전입신고 즉시 발생하게 하는 조치도 포함한다. 공인중개사가 권리관계를 제대로 설명할 수 있게 통합정보시스템에 열람 권한을 준다. 설명의무를 강화하고 위반시 과태료 및 영업정지 처분을 받게 했다. 한편 일각에서는 지자체와 중복되거나 분산되는 시스템이 혼란을 가중한다는 우려도 나온다. 서울시는 자체적으로 전세사기 위험분석 보고서 서비스를 진행하고 있다. 전세사기로 인정받지 못한 피해자들도 여전히 사각지대에 있다는 지적도 있다. 국토교통부에 따르면 2023년 6월부터 2025년 12월까지 신청된 6만8972건의 전세사기 피해 사례 중에서 불인정 사례는 1만1878건이다. 불인정 사례의 98.3%는 사기 고의성을 입증하지 못했기 때문이다. 법조계에서는 계약 당시 임대인이 보증금 반환 가능성에 대해 한 말을 녹음해두는 것이 고의성 입증에 유리하다는 해석이 나온다. 전문가들은 이번 대책을 전세의 월세화 과정에서 생기는 부작용을 관리하려는 연착륙 조치로 봤다. 다만 소멸을 향해가는 전세제도가 바람직한가에 대해서는 엇갈리는 해석이 나온다. 전세와 월세의 비중은 전세사기 사태를 기점으로 역전됐다. 대한민국 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 4분기 서울에서 확정일자를 받은 주택 임대차 계약은 총 20만3596건이다. 이 중 월세 계약은 13만2307건으로 65%다. 2021년까지만 해도 월세 비중은 40%대 수준이었다. 전세사기 사태가 불거진 2022년부터 월세 비중이 오르기 시작해 2023년에 비중이 역전돼 지금에 이른 것이다. 전세제도 자체가 구조적 불안정을 만든다고 보는 입장은 이 흐름을 제도 선진화로 본다. 전세사기의 원인도 집주인이 세입자 보증금을 레버리지로 쓰는 구조 자체에 있다고 보기 때문이다. 전세가 사라지고 월세만 남으면 임대인-임차인 관계가 단순해져 임대차보호법이나 토지거래허가구역 등이 불필요하다는 것이다. 최원철 연세대 책임교수는 “전세사기를 없애는 유일한 방법은 전세제도가 사라지는 것"이라며 정부의 전세사기 방지 대책도 미봉책에 불과하다고 지적한다. 전세제도 소멸에 우려는 표하는 시각도 있다. 전세는 목돈을 맡기는 대신 대출 비중이 크지 않을 경우 저축 여력이 생기고, 이것이 자가 마련으로 이어지는 주거 사다리 역할을 해왔다. 월세 전환이 가속화될수록 사다리는 좁아진다. 국가통계연구원 '임차가구의 주거 상황과 지원 정책의 변화' 보고서에 따르면 월세 비중 증가는 임차가구가 매달 더 큰 주거비 부담과 불안정성을 감수해야 한다는 의미다. 이재춘 국토연구원 연구위원은 해당 보고서에서 “사회적 주거 격차가 심화되고, 저소득층과 청년층의 주거 안정과 자산 형성의 기회가 더욱 제한되는 구조적 변화가 뚜렷해졌다"고 썼다. 전세 공급 감소가 시장의 자연스러운 흐름만은 아니라는 지적도 나온다. 권대중 한성대 석좌교수는 “다주택자는 전세 주택을 공급하는 공급자 역할도 한다"면서 “그들이 사라지면 가수요가 사라지게 되고 결국 전세는 소멸하는 방향"이라고 말했다. 전세 소멸은 정책의 결과이기도 하다는 설명이다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

서울 아파트값 상승세가 6주 연속 둔화하는 가운데 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구에 이어 강동구까지 하락 전환했다. 반면 전세시장은 역세권과 대단지 중심 수요가 이어지며 오름폭을 키우는 모습이다. 14일 한국부동산원의 3월 둘째 주(9일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향을 분석한 결과 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.08% 상승했다. 지난주 상승률 0.09%보다 0.01%포인트 줄어들며 2월 첫째 주 이후 6주 연속 오름폭이 축소됐다. 전국 아파트 매매가격은 0.04% 올라 전주와 같은 상승률을 기록했다. 부동산원은 “일부 단지에서 하락 매물이 출회되며 가격 조정이 이뤄졌지만, 재건축 추진 단지와 정주 여건이 양호한 단지에서는 상승 거래가 이어지면서 서울 전체로는 오름세를 유지했다"고 설명했다. 서울 집값 상승세 둔화의 중심에는 강남권 약세가 있다. 강남구는 역삼·일원동 위주로 -0.13%를 기록해 지난주(-0.07%)보다 하락폭이 커졌고, 서초구도 -0.07%로 지난주(-0.01%)보다 낙폭이 확대됐다. 송파구는 신천·잠실동 대단지를 중심으로 -0.17%를 기록해 강남3구 가운데 가장 큰 하락폭을 보였다. 용산구 역시 이태원·이촌동 위주로 -0.03% 하락했다. 특히 강동구는 이번 주 -0.01%를 기록하며 새롭게 하락 전환했다. 강동구 아파트값이 주간 기준 하락한 것은 지난해 2월 첫째 주 이후 56주 만이다. 이에 따라 서울 내 하락 지역은 기존 강남3구와 용산구에서 강동구까지 포함한 5곳으로 늘어났다. 실제 현장에서는 급매 거래가 빠르게 이뤄지고 있다. 서울 강동구의 한 공인중개사는 “매수자가 주말에 집을 보러 오기로 했는데, 가격 조정이 어느 정도 가능한지 문의가 계속 들어온다"고 말했다. 일부 단지에서는 가격 조정 폭도 상당하다. 강동구 일대에서는 전용 84㎡(34평형) 아파트가 지난해 거래가보다 수억 원 낮은 가격에 거래되는 사례도 나타나고 있다. 토지거래허가 심사 기간을 고려하면 3월 말까지 계약을 체결해야 하는 상황이어서 최근 부동산 시장에는 매수 문의도 늘고 있다. 강동구의 또 다른 중개업소 관계자는 “기다리던 매수자들이 많아 지금 시장은 완전히 '전쟁' 분위기"라며 “매도자와 매수자의 심리가 팽팽하게 맞붙은 상황"이라고 말했다. 다만 강남권에서 시작된 가격 조정이 인접 지역으로 확산될 가능성도 제기된다. 서초구의 한 공인중개사는 “5월 9일 양도소득세 중과 시행이 가까워질수록 강남에서 급매물이 더 많이 나오고, 이후 인접 지역에도 급매가 쌓이면서 추가 가격 조정이 나타날 수 있다"고 말했다. 송파구의 한 공인중개사는 “최근 일부 단지에서 호가를 낮춘 매물이 나오고 있지만, 실제 거래가 시장에 반영되기까지는 시간이 꽤 걸린다"고 말했다. 그는 “토지거래허가구역이라 매수자가 먼저 허가를 받아야 하는데 절차만 한 달 가까이 걸린다"고 설명했다. 정책 환경 역시 고가 주택 시장의 조정을 압박하는 방향으로 움직이고 있다. 김윤덕 국토교통부 장관은 12일 한 라디오 방송에서 “집을 가지고 있으면 이익이 되지 않는 정책을 만들겠다"고 밝히며, 투기성 비거주 1주택과 이른바 '똘똘한 한 채'를 겨냥한 세제·금융 대책을 준비 중이라고 예고했다. 시장에서는 보유세 인상이나 장기보유특별공제 축소 등 추가 규제가 등장할 가능성을 점치고 있다. 국토교통부는 “투기적 목적의 주택 보유를 지양하고 실거주 1주택자 중심의 시장을 만들기 위해 세제 등을 포함한 다양한 방안을 검토 중"이라며 “주택시장 정상화를 위한 세제 합리화 방안을 마련하기 위해 연구용역과 전문가 의견 수렴을 진행하고 있다"고 설명했다. 결국 이번 주 시장은 서울 전체적으로는 상승세를 유지했지만, 강남권과 동남권을 중심으로 가격 조정이 확산되는 반면 중저가 지역과 전세시장은 여전히 강한 흐름을 보이는 '혼조 장세'가 이어지고 있다는 평가다. 실제 시장에서는 매수와 매도가 동시에 움직이며 긴장감도 커지고 있다. 한 부동산 온라인 커뮤니티에는 12일 위례신도시 아파트를 계약했다는 글이 올라오기도 했다. 글 작성자는 “송파 위례 아파트를 보고 바로 가계약금을 보냈다"며 “저가 매물이 빠르게 소진되는 분위기라 서둘렀다"고 전했다. 그는 “매도자가 가격을 5000만 원 올리려 했지만, 중개사의 조정으로 3000만 원 인상선에서 계약했다"고 설명했다. 이처럼 일부 지역에서는 가격 조정 속에서도 매수자와 매도자가 치열하게 가격 협상을 벌이는 모습이 나타나고 있다. 관련해 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “과거에는 강남 집값이 조정되면 외곽 지역도 연쇄적으로 따라 내려가는 '공간적 확산' 패턴이 나타났지만, 최근에는 그런 흐름이 약해졌다"며 “강남 일부 지역은 조정을 받는 반면 외곽 지역은 상대적으로 버티는 등 시장이 지역별로 다른 움직임을 보이고 있다"고 말했다. 이어 최근 시장을 움직이는 수요층에 대해서도 설명했다. 그는 “최근에는 30~40대 실수요자들이 공급 부족과 유동성 환경 등을 고려해 적극적으로 매수에 나서는 모습도 나타나고 있다"며 “주식시장 호황이나 재정 지출 확대 등 거시 환경도 주택 수요에 영향을 주고 있다"고 말했다. 박 전문위원은 “강남과 용산 등 일부 지역은 그동안 상승 폭이 컸고, 전세가격과 비교하면 매매가격이 다소 부풀려진 측면도 있다"며 “강남 불패 같은 시장 신화에 지나치게 기대기보다는 가격 조정 가능성도 함께 봐야 한다"고 설명했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

건설업 대출금이 6분기 연속 감소했다. 건성경기 회복 신호가 보이지 않는데도 건설사들은 담담하다. 건설 경기 둔화를 우려하는 연구기관의 목소리와는 달리 현장에서는 공공수주로 안정적인 리스크 관리를 이어가는 분위기다. 12일 한국은행이 조사한 예금취급기관 산업별 대출금 통계에 따르면 건설업 대출은 2025년 4분기에 전분기 대비 2조9000억원 감소했다. 2025년 3분기(-1조원), 2분기(-2000억원), 1분기(-3000억원), 2024년 4분기(-1조2000억원) 으로 감소세는 6분기 연속 이어졌다. 일반적으로 부채가 줄어들면 건전성은 좋아진다. 건설업은 다르다. 대출을 통해 사업을 시작하기 때문에 건설업 대출 규모 감소는 건설 경기 위축을 의미한다. 수주 감소로 건설기성액도 감소했다. 11일 국가통계포털에 따르면 올해 1월 건설기성액은 9조8019억원이다. 10조 원 밑으로 떨어진 것은 2016년 9월 이래로 처음이다. 고물가, 고금리, PF부실로 건설 불황이었던 지난해 가장 낮았던 건설기성액은 10월의 10조1039억원이었다. 건설기성액을 구성하는 건축과 토목 분야 모두 부진했다. 건축은 올해 1월 7조2807억원으로 직전 달 대비 약 3조8188억원 감소했다. 토목은 올해 1월 2조5211억원으로 직전 달 대비 2조3757억원 감소했다. 한국건설산업연구원은 최근 공사비 급등에 따른 원가 부담 확대, PF 위축 이후 자금조달 여건 악화, 착공 지연 누적, 준공 후 미분양 사례 증가 등 복합적 요인이 건설 시장을 위축시켰다고 설명했다. 연구원은 코로나 이후 긴축재정 여파로 2023년에 수주가 크게 줄은 이후 건설 경기가 회복하지 못하고 있는 상황으로 봤다. 건설투자가 위축되면 수주감소로 이어지고 이는 다시 착공·기성실적 부진으로 연결돼 반등이 어렵다는 설명이다. 전문가는 착공이 줄어드는 것을 심각한 문제로 봤다. 이지혜 한국건설산업연구원 연구위원은 “사업성 악화와 자금조달 어려움 때문에 수주를 해도 착공하지 않는 사례가 늘고 있다"며 “공사비 상승과 높은 금리때문에 건설사도 돈을 적극적으로 빌리지 않고, 금융권 역시 건설경기가 좋지 않으니 대출심사를 보수적으로 운영하는 편"이라고 말했다. 한편 건설경기 반등 신호가 보이지 않는데도 대형 건설사들은 담담하다. 국내는 물론 해외 건설경기도 녹록치 않은 상황은 맞지만 대형 건설사는 공공수주 등으로 무리없이 운영을 해나가고 있다는 설명이다. 삼성물산 관계자는 “과거 10대 건설사들은 공공분양 물량 수주에 소극적이었던 것이 사실"이라며 “최근에는 공공물량의 경우 공정 단계별로 대금 회수가 안정적이기 때문에 대형사들도 공공수주로 눈을 돌리는 분위기"라고 말했다. 삼성물산이 지난해 말 수주한 '증산4구역 도심 공공주택 복합사업'이 그 예이다. 이는 LH가 시행하는 1조9435억 규모 사업으로 공공 재개발의 일종이다. 과거 대형 건설사들은 공공주도 개발사업이 민간에 비해 브랜드 경쟁력이 떨어진다는 이유로 적극적으로 나서지 않았다. 민간 브랜드 단독 사용이 허용되고, 공사비도 민간수준으로 넉넉해지면서 건설사들이 공공수주를 긍정적으로 평가하게 됐다는게 업계의 시각이다. 용적률을 확대해주어 비용을 벌충할 수 있도록 한 부분도 메리트로 다가왔다는 설명이다. SOC 부문에서도 연구기관과 현장이 온도차를 보였다. 이 위원은 올해 SOC 예산 증가로 토목 물량 증가 효과를 기대할 수 있어 공공수주가 실적개선에 도움이 될 것으로 봤다. 올해 SOC 예산은 지난해에 비해 2조3000억원 증가했지만 건설사 입장에서 체감은 어려운 것으로 보인다. GS건설 관계자는 “SOC 사업을 진행할 때 예산을 전액 받는 것이 아니라 1년 단위로 예산을 받는다"며 “그만큼만 공사를 진행하기 때문에 체감되는 증액 효과는 크지 않은 편"이라고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

서울 서초구 반포동 초고가 아파트 단지 래미안 원베일리가 단지 외곽 보안문 설치를 추진하면서 관할 지자체와 갈등을 빚고 있는 가운데, 서초구청이 최대 1000억 원 가량의 이행강제금 부과 가능성을 언급했다는 주장이 제기됐다. 12일 에너지경제신문 취재를 종합하면 래미안 원베일리 입주자대표회의(입대의) 관계자는 지난 9일 작성한 '공공개방시설 및 공공보행통로 관련 이슈' 문건을 통해 서초구청의 행정 대응에 문제를 제기했다. 본지는 해당 문건을 단독 입수했다. 해당 문건은 서울시아파트입주자대표회의총연합회에 전달됐으며, 총연합회 측은 “안건이 정리되면 정원오 서울시장 후보자 측에 전달할 예정"이라고 밝혔다. 문건에는 서울시의 '오픈 아파트 정책'을 근거로 관할 구청이 공동주택 단지 경계에 담장이나 보안문 설치를 제한하고 있다는 문제 제기가 담겼다. 특히 서초구청이 건축법 제75조를 근거로 원베일리의 외곽 보안문 설치 시도를 위법 행위로 판단하고 이행강제금 부과 가능성을 언급하고 있다는 내용이 포함됐다. 문건은 “서초구청이 특별건축구역에서 특례를 적용받은 건축물이라는 이유로 행위허가 신청을 일괄적으로 거부하고 있으며, 보안문 설치가 강행될 경우 수백억 원이 넘는 이행강제금이 부과할 수 있다는 취지의 설명을 주민들에게 여러 채널을 통해 전달하고 있다"고 주장했다. 문건은 또 아파트 단지가 기본적으로 사유지이자 주거침입죄의 보호 대상이 되는 '위요지'에 해당한다는 점도 강조했다. 외부인이 거주자나 관리자의 명시적 또는 묵시적 승낙 범위를 벗어나 출입 통제를 인식하면서도 정당한 이유 없이 단지 내부에 들어갈 경우 주거침입죄가 성립할 수 있다는 대법원 판례도 함께 제시됐다. 또 공동주택관리법과 시행령에서 정한 허가기준을 충족할 경우 지자체는 행위허가를 해야 하며, 단순히 사업시행계획 인가 조건이나 지구단위계획을 이유로 행위허가를 거부할 수 없다는 서울행정법원 판결도 인용됐다. 입대의 관계자는 본지에 “서초구청 설명 과정에서 100억 원 수준을 안내받았다는 주민도 있고 많게는 1000억 원까지 거론됐다는 얘기를 들은 주민도 있다"고 귀띔했다. 이어 “서초구청이 이행강제금을 단지 전체 면적 기준으로 산정할 수 있다는 취지로 설명한 것으로 알고 있다"며 “하지만 입대의가 추진하는 것은 단지 전체 구조 변경이 아니라 출입 게이트 설치에 불과한 만큼 전체 면적을 기준으로 이행강제금을 부과하는 것은 납득하기 어렵다"고 주장했다. 이에 대해 서초구청 측은 본지에 “행정처분에는 원상복구 명령, 건축물대장 위반건축물 등재에 따른 각종 행위허가 제한, 건축 이행강제금 부과 등이 포함될 수 있다"고 설명했다. '수백억 원대 이행강제금 부과'와 관련해서는 “공동주택관리과에서 구체적인 이행강제금 액수를 안내한 사실은 없다"먀 “다만 제재 방안 중 하나로 이행강제금을 부과할 수 있다는 내용의 문서를 원베일리 측에 보낸 사실이 있다"고 밝혔다. 이번 갈등의 핵심 쟁점은 건축법 제75조 적용 여부다. 해당 조항은 특별건축구역에서 건축 기준 특례를 적용받아 지어진 건축물의 경우 사용승인 이후에도 건축물의 형태·재료·색채 등 원형을 유지하도록 필요한 조치를 해야 한다고 규정하고 있다. 서초구청은 원베일리가 재건축 과정에서 공공보행통로와 공공개방시설을 외부에 개방하는 조건으로 건축 인센티브를 받은 특별건축구역 단지라는 점을 들어 보안문 설치가 원형 유지 의무를 위반할 가능성이 있다는 입장이다. 반면 입대의는 보안문 설치가 법 위반이 아니라는 입장이다. 입대의 측은 공공보행통로 이용에는 영향을 주지 않는 범위에서 단지 주거 공간 출입만 제한하는 조치라는 주장이다. 실제 입대의가 의뢰한 법률 자문에서도 유사한 의견이 제시됐다. 법무법인 텍스트는 자문 의견서에서 “펜스 설치는 건축물 외부 디자인이나 형태·색채 등을 변경하는 행위로 보기 어렵고 공공보행통로 이용에도 영향을 미치지 않는다"며 건축법 제75조 위반을 이유로 시정명령이나 이행강제금을 부과할 근거를 찾기 어렵다는 의견을 제시했다. 앞서 원베일리는 재건축 인허가 과정에서 서울시의 '특별건축구역' 특례를 적용받은 단지다. 특별건축구역은 건축법상 도시 디자인 개선이나 공공성 확보를 위해 일반 건축 기준을 완화해주는 대신 공공시설 제공이나 보행 공간 개방 등을 요구하는 제도다. 원베일리는 재건축 당시 공공보행통로와 커뮤니티시설을 외부에 개방하는 조건으로 인동거리 완화 등 건축 특례를 적용받았다. 이에 따라 단지 내에는 스카이브릿지 카페, 북카페, 독서실, 창업지원시설 등 총 13개의 공공개방시설이 조성됐으며 외부 방문객도 이용할 수 있도록 설계됐다. 서울시는 이 같은 방식으로 '오픈 아파트' 정책을 추진해 왔다. 대규모 재건축 단지가 도시 속에서 폐쇄적인 '섬'처럼 형성되는 것을 막고, 보행 동선과 공공 공간을 확보하기 위한 취지다. 다만 최근 한강 관광객과 방문객 유입이 늘면서 단지 내부가 사실상 관광 동선처럼 이용된다는 입주민 불만이 커지면서 사유재산권과 도시 공공성 사이의 갈등이 불거지고 있다. 현장에서 만난 입주민들은 외부 방문객 증가로 생활 불편이 커지고 있다고 말한다. 원베일리 단지 현장에서 만난 한 입주민은 “지금은 날씨가 추워 단지가 비교적 조용한 편이지만 날이 풀리면 분위기가 완전히 달라진다"며 “한강 나들이를 나온 외지인들이 단지 안으로 들어와 벤치나 놀이터에 앉아 한참을 떠나지 않는 경우가 많다"고 말했다. 이어 “도시락을 꺼내 나눠 먹는 모습도 자주 보이고 밤늦게까지 머무르다 새벽까지 자리를 뜨지 않는 경우도 있었다"며 “결국 경찰이 출동하는 상황까지 벌어진 적도 있다"고 전했다. 구립어린이집을 이용하는 한 입주민은 “서울 외곽 아파트들도 대부분 설치하는 보안문을 왜 우리는 할 수 없는지 답답하다"고 말했다. 기자가 방문한 이날 단지에서는 양복 차림의 직장인들이 커피컵을 들고 산책하는 모습이 눈에 띄었다. 외지인들이 반려견을 데리고 산책하거나 공용 운동시설을 이용하는 모습도 쉽게 목격됐다. 단지 외곽공공보행통로를 따라 산책하던 외부인들이 단지 내부 커뮤니티 시설등으로 이동한 것이었다. 실제 이번 갈등이 특히 원베일리에서 크게 불거진 데에는 단지의 입지와 시설 구조가 영향을 미쳤다는 분석이 나온다. 원베일리는 한강공원과 세빛섬, 고속터미널 일대 상업지와 맞닿아 있어 유동 인구가 많은 지역에 위치해 있다. 여기에 단지 내 스카이브릿지 카페 등 공공개방시설이 조성되면서 외부 방문객 유입이 상대적으로 활발해졌다는 것이다. 부동산 업계에서는 원베일리가 반포 일대 대표 고가 아파트로 주목받으면서 사실상 '관광 동선'처럼 소비되는 측면도 있다고 보고 있다. 일부 방문객들이 단지를 산책하거나 사진을 찍기 위해 찾는 사례도 적지 않은 것으로 전해졌다. 공공개방시설 가운데 이용률이 높은 스카이11·스카이9 카페 관계자는 “외부 방문객과 입주민 이용 비율이 대략 5대5 정도"라고 말했다. 카페 내부는 평일 오후임에도 빈자리를 찾기 어려울 정도로 붐볐다. 과거 사회적기업 스터디 모임 차원에서 공공개방시설을 팀을 짜서 둘러봤다는 한 부동산업계 관계자는 “원베일리가 공공개방시설 랜드마크처럼 알려지면서 단체 방문이 이어지는 것으로 안다"며 “다만 시설 운영 수익이 제3자가 가져가는 구조라면 입주민 불만이 커질 수밖에 없을 것"이라고 말했다. 한편, 대규모 재건축 단지의 공공개방 공간을 둘러싼 갈등은 서울 곳곳에서 반복되고 있다. 아크로리버파크, 디에이치 아너힐즈, 서울숲 트리마제, 마곡 엠밸리 등에서도 외부 방문객 증가와 단지 보안 문제를 둘러싼 논쟁이 이어졌다. 임미화 전주대 부동산국토정보학과 교수는 “공공기여는 용적률 인센티브를 받는 대신 사회적으로 약속한 부분이기 때문에 원칙적으로 수용하는 것이 맞다. 다만 외부 이용으로 인한 불편이 있다면 시설을 폐쇄하기보다 관리 강화나 운영 방식 조정을 통해 절충점을 찾는 것이 바람직하다"고 설명했다. 최근에는 단순한 개방 여부를 넘어 현실적인 타협 방안도 논의되고 있다. 외부 이용으로 발생하는 관리비를 지자체가 일부 지원하거나, 예약제·시간제 방식의 '소프트 개방'을 도입하는 방안, 외부인 이용료를 받아 관리비로 환원하는 방식 등이 대표적이다. 서울시는 최근 공공개방시설 운영 기준을 마련해 외부인 이용료 징수, 개방 시간 제한, 사고 책임 분담 등을 허용하는 가이드라인을 제시하며 제도 정비에 나선 상태다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr