한국토지주택공사(LH)가 도심 내 공실 상가와 오피스 등을 활용해 공공임대주택을 늘리는 '비주택 용도변경 리모델링' 매입약정 사업 공모를 본격화한다. 비주택 리모델링은 신축 매입임대에만 의존하던 기존 방식 외의 대안적 모델로 주목받고 있지만, 사업 주체별로 운영 방식이 제각각인 데다 제도화가 미흡해 체계적인 정비가 필요하다는 지적이 나온다. LH는 비주택 용도변경 리모델링 매입약정방식 사업자 공모를 오는 27일부터 시행한다고 22일 밝혔다. 비주택 용도변경 리모델링 사업은 도심 내 공실 상가·오피스 등 비주택을 (준)주택으로 용도변경해 공공임대주택으로 공급하는 사업이다. LH는 '직접매입방식'과 '매입약정방식'을 병행해 올해 서울·경기 규제지역 내에 총 2000가구 우선 공급을 목표로 한다. 이번 공모는 매입약정방식이다. 민간과 LH가 사전에 약정을 체결한 후 민간이 비주택 건물을 리모델링하면 LH가 이를 매입해 공공임대주택으로 공급한다. 대상 지역은 서울특별시 및 경기도 15개 시·구로 이번에 경기도 내 3개 시·구(구리시, 용인시 기흥구, 화성시 동탄구)가 추가됐다. 매입 대상 건축물 유형도 확대됐다. 매입 대상은 (준)주택으로 용도변경이 가능한 건령 30년 이내의 내진설계가 적용된 근린생활시설·업무시설·수련시설·노유자시설·숙박시설·지식산업센터 내 공장이다. 이 중 지식산업센터 내 공장이 기존 매입 대상에서 새롭게 추가됐다. 사업 절차는 올해 2분기 접수를 시작으로 서류심사 및 사전검증을 거쳐 3분기에 매입약정을 체결한다. 4분기에 리모델링 공사방안을 수립하고, 내년 1분기에 설계·인허가를 거쳐 2분기에 착공을 목표로 한다. 용도변경 리모델링을 완료하고 나면 LH가 매입·공급한다. 신청 접수는 오는 27일부터 9월 9일까지다. 매입접수는 비주택 건물 소유자 단독으로 하거나 비주택 건물 소유자와 리모델링 사업자가 공동으로 신청이 가능하다. 매입가격은 용도변경 리모델링 후 건물을 기준으로 감정평가를 실시해 산정한다. 앞서 지난 4월 공모를 시행한 직접매입방식은 현재 신청 물건 대상 검증 절차가 진행 중이다. 신청 결과 서울 11건, 경기 7건으로 총 18건이 접수됐다. 유형별로 살펴보면 업무시설 3건(서울), 근린생활시설 6건(서울4건, 경기2건), 숙박시설(서울4건, 경기5건)이다. 접수 건에 대해 사전 검토·감정평가는 7월 중으로 진행되고, 매입심의·계약체결은 8월 추진 예정이다. 이처럼 비주택 리모델링 사업이 본격화되고 있지만 제도화는 미흡하다는 지적이 나온다. 최근 조정희 국토연구원 부연구위원은 '매입형 공공임대주택의 운영실태와 개선방안'에 관한 보고서를 통해 비주택 리모델링 제도의 운영방향이 기관별로 상이하다는 점을 지적했다. 현재는 LH가 직접매입방식과 매입약정방식을 병행하고있지만, 기존에는 LH가 비주택을 직접 매입후 LH주도로 리모델링을 하는 방안만 시행돼 품질관리에는 유리하지만 공공의 업무 부담이 크다고 봤다. 반면 경기주택도시공사(GH)는 민간 사업자가 사업을 신청·시행한 후 GH가 매입하는 민간위탁방식만 시행 중이다. 민간주도적이기 때문에 사업신청부터 설계, 시공, 운영기관 연계 모두 민간이 담당한다. 이 경우 민간 전문성을 쓸 수 있지만 관리·감독 부담이 늘어난다는 단점이 있다. 임대 운영도 직접 관리하는 LH와 달리 GH는 2년 단위로 최대 20년 간 운영기관에 위탁한다. 특히 SH가 비주택 리모델링 사업을 시행하고 있지 않다는 점은 오히려 수요가 높은 서울에서 해당 사업 시행이 활발히 이뤄지지 못할 가능성을 보여준다고 지적했다. 아울러 특화형 매입임대주택의 경우 리스크관리가 요구된다는 점도 짚었다. 특화형 매입임대주택은 별도 운영기관에 위탁해 관리를 전문화하고 주거에 커뮤니티 기능을 더한 모델이다. GH의 특화형 매입임대의 경우 공공이 단순히 주택을 사는 데 그치지 않고 기획·운영까지 맡는다. 사업 구조 상 부실운영시 입주자가 피해를 입을 수 있는 리스크가 존재한다는 설명이다. 조 부연구위원은 “현재 매입임대 사업은 공공이 주도적으로 대상지를 발굴하기보다 민간의 신청에 의존하는 수동적 구조에 머물러 있어 입지와 가격 결정에 한계가 있다"라며 “기관별로 제각각인 제도를 정리하고, 수동적 신청 기반에서 능동적·전략적 매입으로 전환 가능성을 탐색해야 할 것"이라고 설명했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

DL이앤씨가 경기 부천시 원미구 소사동 48-21번지 일대에서 'e편한세상 부천 어반스퀘어'를 분양 중이라고 22일 밝혔다. 소사3구역 주택재개발정비사업을 통해 공급되는 이 단지는 지하 3층~지상 38층, 13개 동, 총 1,649가구로 조성된다. 이 가운데 전용면적 59~84㎡, 897가구가 일반분양 물량이다. 전용면적별 일반분양 가구수는 △59㎡A 374가구 △59㎡B 107가구 △74㎡A 208가구 △74㎡B 108가구 △84㎡A 73가구 △84㎡B 27가구다. 단지 내에는 온탕과 냉탕, 건식 사우나를 갖춘 사우나를 비롯해 피트니스, GDR이 적용된 실내 스크린 골프연습장, 스크린골프룸, 미니짐 등의 커뮤니티 시설이 배치된다. e편한세상 브랜드의 프리미엄 조경 설계인 '드포엠'도 적용된다. 단지 중앙에 잔디마당, 수공간, 휴게공간 등이 복합적으로 어우러진 '드포엠 파크'와 미세먼지 저감을 위한 숲과 미스트 분사시설이 있는 '미스티 포레'가 도입될 예정이다. 입지를 살펴보면 현재 부천시가 소사역에 KTX-이음 정차를 추진하고 있으며, 소사역 한정거장 거리에 있는 부천종합운동장역에서는 GTX-B 노선(2031년 개통)이 예정돼 있다. 소사역에서 부천역으로 이어지는 경인로를 따라 이마트(부천점), 부천역지하도상가, 부천자유시장, 부천역로데오거리 등 대규모 상업시설과 부천성모병원, 부천세종병원 등 의료 인프라도 이용할 수 있다. 특히 수요자들의 자금 부담을 낮춘 계약 조건이 제공된다. 단지는 비규제지역으로 LTV 최대 70%가 적용되고, 계약금 1차 1000만원 정액제와 중도금 대출(60%) 이자 후불제가 적용된다. 입주 예정 시기는 2029년 10월이다. DL이앤씨 관계자는 “e편한세상 부천 어반스퀘어는 1호선과 서해선 환승역인 소사역이 단지 바로 앞에 위치한 더블 초역세권 입지를 갖췄다"며 “소사역을 통해 2‧5‧7‧9호선과 공항철도가 연결돼 부천시 및 서울 주요 업무지구까지 이동 가능하다"고 전했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

정부가 원도급사의 계좌가 압류되거나 자금 사정이 악화돼도 건설근로자와 하도급업체에 대금이 직접 지급되는 차세대 전자대금지급시스템을 구축한다. 조달청이 운영하는 '하도급지킴이'를 국토교통부로 이관·개편해 2028년부터 시범 운영할 계획이다. 정부는 22일 관계부처 합동으로 이 같은 내용의 '건설공사 불법하도급·체불 방지를 위한 전자대금지급시스템 구축·운용계획'을 발표했다. 이번 대책의 핵심은 공사대금과 임금을 원도급사를 거치지 않고 발주자가 하도급업체와 건설근로자, 장비업자 등에게 직접 지급할 수 있도록 자금 흐름을 재설계하는 것이다. 현재 건설공사 대금은 대체로 발주자에서 원도급사와 하도급사를 거쳐 근로자에게 전달된다. 다단계 도급구조에서 중간 업체의 계좌가 압류되거나 자금난이 발생하면 하위 업체와 근로자에게 연쇄적으로 체불 피해가 번질 수 있다. 새 시스템에서는 청구 단계부터 원도급사와 하도급사, 근로자 등의 몫을 구분한다. 하도급사가 자신의 공사대금과 근로자 임금을 나눠 청구하면 원도급사가 이를 승인해 발주자에게 함께 청구하고, 최종적으로 발주자가 각 지급 대상자에게 대금을 직접 지급하는 방식이다. 이를 통해 원·하도급사의 계좌 압류나 경영난이 발생하더라도 근로자 임금과 장비대금 등이 다른 용도로 전용되거나 지급되지 않는 상황을 차단한다는 구상이다. 정부가 시스템 개편에 나선 것은 건설업의 고질적인 임금체불이 좀처럼 해소되지 않고 있기 때문이다. 건설업 임금체불액은 2023년 4264억원, 2024년 4657억원, 지난해 4028억원으로 3년 연속 4000억원을 넘어섰다. 올해 들어서도 지난 4월까지 1176억원의 체불이 발생했다. 공공공사는 2019년 6월부터 전자대금지급시스템 사용이 의무화됐지만 민간공사에는 동일한 의무가 적용되지 않고 있다. 정부는 민간 건설공사까지 전자대금지급시스템 사용을 확대하고 공공·민간 현장에 발주자 직접지급제를 도입하는 내용의 건설산업기본법 개정을 추진하고 있다. 관련 개정안은 지난 5월 국회 법제사법위원회를 통과해 본회의 상정을 기다리고 있다. 국회를 통과하면 2027년 1월 시행될 예정이다. 다만 새 국가 시스템은 법 시행보다 1년 늦은 2028년에야 가동된다. 정부는 이 기간 제도 공백을 막기 위해 국가철도공단의 '체불e제로'와 민간 전자대금지급시스템 가운데 직접지급 기능이 검증된 시스템을 공공·민간 현장에서 활용하도록 지원할 방침이다. 사용할 수 있는 시스템의 요건과 범위는 올해 말 국토부 고시로 정한다. 현재 100대 건설사 가운데 76%가 민간 전자대금지급시스템을 사용하고 있는 만큼 기존 시스템을 활용하면 초기 현장 혼란을 일정 부분 줄일 수 있다는 판단이다. 시스템 운영 주체는 조달청에서 국토부로 바뀐다. 현행 하도급지킴이는 이용자의 99.6% 이상이 건설공사 분야인데도 건설현장 관리와 민원은 국토부가, 시스템 운영과 기능 개선은 조달청이 각각 담당해 업무가 이원화돼 있다는 지적을 받아왔다. 국토부는 차세대 시스템을 건설산업정보시스템(KISCON)과 연계할 계획이다. 공사대금 체불 현황뿐 아니라 무자격 업체의 공사 참여와 하도급업체 등록 누락 여부 등을 함께 모니터링해 체불 방지와 불법하도급 단속을 동시에 강화한다는 방침이다. 대규모 자금거래에 대비한 보안 기능도 강화한다. 국가정보자원관리원에 시스템을 구축하고 정보보안 A1 등급과 재해복구 체계, 장애관리 및 개인정보 보호 기능 등을 적용할 예정이다. 정부는 재정경제부와 국토부, 조달청 등이 참여하는 관계기관 합동 태스크포스를 구성한다. 조달청이 이달 착수한 3억원 규모 정보화전략계획 연구용역을 활용해 오는 10월까지 시스템과 사업계획을 마련한다. 올해 말까지 하도급지킴이 이관과 운영 위탁에 필요한 전자조달법·건설산업기본법 시행령 등을 개정하고, 내년 3월 시스템 구축 사업을 발주한다. 시스템 개발 기간은 내년 4월부터 12월까지이며, 2028년 1월부터 시범 운영과 단계적 시행에 들어갈 예정이다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

한국부동산원은 비전 선포식을 개최하고, “공정한 시장질서와 국민 주거 안정을 실현하는 부동산 정책 인프라기관"을 새로운 비전으로 선포했다고 22일 밝혔다. 지난 20일 대구광역시 동구 신서동 본사 사옥에서 열린 선포식에서 이헌욱 한국부동산원 원장은 임직원이 참석한 가운데 “우리 원은 부동산 시장의 안정과 질서를 유지하고, 부동산 소비자 권익보호와 부동산 산업발전을 위해 국가 부동산 문제의 해결책을 제시하는 정책 인프라 기관으로 도약하겠다"고 말했다. 새 비전은 세 가지 의미를 담고 있다. “공정한 시장 질서"는 국민이 신뢰할 수 있는 부동산시장 조성을 위해 시장의 공정한 감시자 역할을 수행한다는 의미다. “국민 주거 안정"은 안정적인 주거 환경 제공이 민생의 출발이자 헌법이 규정한 국가의 책무라는 인식을 담고 있다. “정책 인프라 기관"은 데이터 조사·분석 역량을 바탕으로 정부 정책을 뒷받침하는 기관으로 도약하겠다는 구조적 전환을 의미한다. 이 원장은 새 비전 실현을 위해 핵심 가치인 '공정·안정·신뢰·혁신'을 업무수행 및 조직운영의 기준으로 삼을 것을 당부했다. 아울러, 부동산원은 지난 일 대규모 조직개편을 통해 새 비전을 실현할 조직체계도 마련했다. 이번 조직개편을 통해 원은 국민 주거 안정과 직결되는 주택공급 확대 기조에 맞춰 관련 기능을 강화한 '주택공급지원본부', 인공지능 중심(AI Native) 기관으로의 선도적 역할을 위한 'AX추진본부'를 신설했다. 한편, 이날 비전 선포식에서는 원장과 전 직원이 소통하는 타운홀 미팅도 함께 진행됐다. 이번 타운홀 미팅에서는 기관의 미래 발전 방향, 조직개편 및 조직문화 등 다양한 분야에 대한 질의응답이 이뤄졌다. 이헌욱 한국부동산원 원장은 “이번 비전 선포를 계기로 임직원이 새 비전과 핵심 가치를 공유하고, 국민이 신뢰하는 부동산 정책인프라기관으로 거듭날 수 있도록 최선을 다하겠다"고 말했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

“사람들 마음이 풍선이에요. 한 달 만에 호가가 1억이나 올랐어요" 21일 경기 남양주시 다산역 인근 한 공인중개업소. 주변 매매 분위기를 묻는 에너지경제신문에 한 공인중개사는 이렇게 답했다. 인근 구리시가 규제 지역으로 묶였는데, 매도자들이 호가를 올리거나 매물을 거두는 등 움직임에 나서자 매수인들이 쉽게 매수에 나서지 못 한다는 것이다. 정부는 최근 집값이 급격하게 오른 구리시, 화성시 동탄구, 용인시 기흥구를 투기과열지구와 조정대상지역으로 신규 지정했다. 지난 5일부터는 토지거래허가구역까지 적용되면서 대출과 세제, 토지거래 규제가 동시에 적용됐다. 규제 효력은 2027년 12월 31일까지다. 다산은 구리와 생활권을 공유하는 인접 지역으로, 구리 규제의 영향을 받아 수요가 몰릴 것으로 예상되는 곳이다. 실제 현장에서는 규제지역에서 비규제지역으로 수요가 이동하는 '풍선효과' 조짐이 나타나고 있었다. 다산역 인근 공인중개업자들은 규제 발표 이후 호가가 빠르게 오르고 있다고 입을 모았다. 공인중개사 A씨는 “기존에 9억 6000만 원에 내놓았던 매물을 10억 8000만 원까지 올린 집주인도 있다"며 “손님이 매물 거래 의사를 밝혀도, 집값을 더 올리는 사례도 있다"고 귀띔했다. 실제로 이 지역 아파트 호가는 지난 규제 발표 이후 상승세다. 네이버 부동산 기준 'e편한세상 다산' 전용면적 84㎡는 지난달 25일 11억원에 호가가 형성됐다가, 규제 지정이 발표된 30일 12억원으로 닷새 만에 1억원이 올랐다. '다산롯데캐슬' 전용 74㎡ 매물도 지난달 8일 9억8000만원에 나왔으나 이달 1일 10억원으로 호가가 2000만원 올랐다. 집값 상승 흐름에 매물을 거둔 매도자도 있다. 공인중개사 B씨는 “아직은 거래하기엔 시기상조라며 매물을 철회하는 경우도 있다"고 밝혔다. 현재 다산은 실수요와 투자수요가 함께 유입되고 있다. B씨는 “최근 매수 문의는 갭투자 목적이 60%, 실수요 목적이 40% 정도로 나뉜다"고 전했다. 매수자들은 다만 단기간에 가파르게 오른 호가를 두고 관망하는 모양새다. A씨는 “매도인들이 가격을 적게는 2천만 원, 많게는 1억 원씩 올리니 매수인들이 매물을 보고도 발길을 돌린다"며 “실거래가와 호가 차이가 크게 나니 매수자들은 당장 고액의 호가를 따라가도 되나 싶은 생각이 드는 것 같다"고 말했다. 인근 주민들 사이에선 집값 상승 기대감이 크다. 다산 롯데캐슬 단지 안에서 유모차를 끌던 30대 주민은 “작년 10·15 부동산 대책 때도 집값이 오를 거란 기대감이 있었는데, 최근 구리가 규제 지역으로 묶이면서 다산이 상대적으로 주목받는 것을 체감한다"며 “주변 단지에서도 연일 신고가 갱신 소식이 들리고 이사도 잦은 걸 보면 집값이 앞으로 더 높아지지 않을까 싶다"고 말했다. 귀가 중이던 60대 주민 역시 “다산이 서울과 붙어 있고, 인근 지역이 토지거래허가구역으로 묶였으니 수요가 몰리는 건 당연한 현상"이라면서 “주민들 사이에서도 앞으로 집값이 더 오를 것이란 목소리가 많다"며 기대감을 내비쳤다. 규제지역의 금융 대출과 청약 문턱이 높아진 것도 비규제지역인 다산의 집값을 올리는 요인이다. 앞서 KB국민은행은 수도권 및 규제지역의 주택구입자금 대출 최대한도를 6억 원에서 3억 원으로 축소한 데 이어 대출모집인 영업 한도를 줄이고, 모기지보험 신규 가입을 제한했다. 신한은행도 대출모집인 채널의 신규 대출 접수를 제한·중단하고 모기지보험 가입을 막았다. 모기지보험이 제한되면 실제 대출 한도가 수천만 원가량 줄어드는 효과가 생긴다. 이에 따라 다산신도시의 실거래가도 상승세를 보인다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 '다산롯데캐슬' 전용면적 84㎡는 지난달 9억 5000만원(19층)에 거래됐으나, 이달에는 10억 5000만원(14층)에 거래되며 한 달 새 1억원이 올랐다. '다산자이아이비플레이스' 전용 84㎡도 이달 12억 2000만원(24층)에 거래돼 지난달보다 2000만 원이 올랐다. 전문가들은 거래와 대출을 억죄는 부동산 규제가 적용될 때마다 인접 비규제지역에 수요가 몰리는 '풍선효과'는 필연적이라고 분석한다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 “구리 등 주요 지역이 규제로 묶여 대출길이 막히면 수요는 당연히 인근 남양주 다산 등으로 이동할 수밖에 없다"며 “특히 전월세난에 내몰린 실수요자들 입장에서는 선택지가 많지 않기 때문에 이러한 비규제지역으로의 수요 이동은 당분간 지속될 것"이라고 전망했다. 고성수 건국대 부동산학과 교수는 “이번 규제 지역 확대 조치는 결국 이전 부동산 대책의 규제망에서 넘쳐흐른 수요가 만들어낸 결과물"이라며 “다산 역시 향후 수요 유입과 함께 추가적인 집값 상승 가능성이 있다"고 내다봤다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr/고해람 인턴기자 rhgofka123@gmail.com

약 1조원 규모 경북 최대 재개발 사업으로 기대를 모아온 구미 원평2동 재개발 사업이 속도를 내는 모습이다. 21일 금융감독원 전자공시시스템 분석 결과, GS건설은 구미 원평2동 주택재개발정비사업과 관련해 계약금액 변경 및 세대수 조정을 내용으로 하는 변경계약을 전날 공시했다. 조합과 시공사 간 협상은 지난해 마무리됐다. 이후 지난달 27일 관리처분변경총회에서 관련 안건이 통과됐고, 이달 20일 자로 공사도급변경계약이 체결됐다. 사업 추진이 가속화되면서 내년 중 실착공에 들어갈 예정이며 일반 분양은 내년 하반기로 전망된다. 이번 변경계약으로 사업 계획도 일부 조정됐다. 당초 최고 48층, 9개 동, 2200세대 규모로 추진됐으나, 변경 후 최고 49층, 2023세대로 층수는 높아지고 세대수는 줄었다. 소형 평형을 줄이고 대형 평형을 늘리는 한편, 평면 구조를 3베이에서 4베이로 전환하는 등 설계 변경이 이뤄진 영향이다. 전체 2023세대 중 조합원 물량은 268세대다. 계약금액은 기존 4332억원에서 6063억원으로 1730억원(약 40%) 조정됐다. 이번 변경계약에는 그간의 물가 상승분과 커뮤니티 시설 확충 등 설계 변경이 종합적으로 반영됐다. 이 같은 공사비 조정은 최근 건설업계 전반에서 나타나는 현상이다. 2020~2021년 체결된 도급계약들이 실제 착공 시점을 맞아 자재비와 인건비 상승 등을 반영한 공사비 현실화 과정을 거치고 있기 때문이다. 실제로 서울 송파구 마천4구역의 경우 2021년 계약 당시 공사비는 3834억원이었지만, 올해 변경계약을 통해 6733억원으로 75% 이상 상승을 보였다. 부산 진구 범천 1-1구역 재개발 사업의 경우 기존 도급계약은 4159억원 규모였으나 2024년 요청한 금액은 7342억원 수준이다. 기존 도급계약 대비 약 72% 오른 금액이다. 한편 세대수 감소와는 별개로 2020년 관리처분 당시 대비 조합 사업비가 증가해 비례율이 떨어졌다. 최종 분담금은 추후 최종 관리처분변경을 통해 확정될 예정이다. 조합 관계자는 “조합원들은 무엇보다 사업을 신속하게 진행하는 것을 중요하게 본다"며 “내년 중으로 실착공에 들어가면 사업에 더 속도가 붙는다고 봐야할 것"이라고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

이재명 대통령이 배우자 김혜경 여사와 공동 소유했던 경기 성남시 분당구 양지마을 아파트를 29억원에 매각하면서 매수인을 상대로 채권최고액 17억7700만원의 근저당권을 설정한 것으로 확인됐다. 통상 아파트 매매에서는 매수인이 금융기관 대출을 받아 잔금을 치르고 은행이 근저당권자가 되는 경우가 대부분이다. 하지만 이번 거래에서는 매도인인 이 대통령 부부가 직접 근저당권자로 등기됐다. 대통령실 설명 등을 종합하면 매수인의 잔금 지급 시점을 고려해 소유권을 먼저 이전하고, 미지급 잔금에 대한 담보를 확보하는 방식으로 거래가 이뤄진 것으로 풀이된다. 21일 확인한 대법원 등기부등본에 따르면 해당 아파트는 지난 14일 매매를 원인으로 소유권 이전이 이뤄졌으며, 등기 접수는 16일 완료됐다. 매수인은 김모씨와 조모씨로 각각 지분 2분의 1을 취득했다. 매매목록에는 거래가액이 29억원으로 기재돼 있다. 같은 날 채권최고액 17억7700만원의 근저당권도 설정됐다. 채무자는 새 소유자인 김모씨와 조모씨이며, 근저당권자는 이재명 대통령과 김혜경 여사다. 부동산 전문 변호사이자 세무사는 이번 거래에 대해 본지에 “금융기관 대출이 아니라 매도인이 잔금 일부를 나중에 받기로 하고, 그 채권을 담보하기 위해 근저당권을 설정한 구조로 보인다"고 설명했다. 이어 “매도인과 매수인이 합의하면 법적으로 가능한 거래"라면서도 “서로 특수관계가 없는 당사자 사이에서 수십억원대 아파트를 거래하면서 매도인이 거액의 잔금 지급을 유예하는 사례는 흔한 편은 아니다"라고 말했다. 다만 등기부에 기재된 채권최고액 17억7700만원이 실제 미지급 잔금과 동일한 금액이라는 의미는 아니다. 채권최고액은 원금뿐 아니라 이자와 지연손해금 등을 포함해 담보할 수 있는 최대 범위를 뜻한다. 금융기관 대출은 통상 실제 채권액보다 110~120% 수준에서 채권최고액을 설정하는 경우가 많지만, 개인 간 거래에는 동일한 기준이 반드시 적용되는 것은 아니다. 따라서 채권최고액만으로 실제 미지급 잔금 규모를 단정하기는 어렵다. 이번 거래가 이 시점에 이뤄진 배경에는 해당 단지의 재건축 일정이 영향을 미쳤을 것이라는 해석도 나온다. 양지마을은 사업시행자 지정 절차를 앞두고 있는 것으로 알려져 있다. 부동산 업계에서는 사업시행자 지정 이후에는 재건축 권리관계가 달라질 수 있는 만큼, 매수인이 관련 권리를 안정적으로 확보하기 위해 잔금 지급보다 소유권 이전을 먼저 진행했을 가능성을 제기하고 있다. 실제로 대통령실은 매수인이 오는 10월께까지 잔금을 지급할 예정이라고 설명한 바 있다. 업계에서는 매수인의 자금 사정과 재건축 일정이 맞물리면서 이 같은 거래 구조가 만들어졌을 가능성이 있다는 분석이 나온다. 다만 이번 거래가 재건축 권리 확보를 위한 목적이었다고 단정할 수는 없다. 실제 계약 경위와 당사자들의 의사, 재건축 관련 법률 적용 여부 등은 추가 확인이 필요한 부분이다. 국민의힘은 이번 거래를 두고 정부의 가계대출 규제 기조와 배치되는 것 아니냐며 비판했다. 국민의힘은 매도인이 사실상 매수인의 자금 조달을 지원한 형태라며 “내로남불"이라고 지적했다. 특히 재건축 사업 일정과 맞물려 소유권을 먼저 넘긴 점을 두고 “매도인 금융 방식"이라는 비판도 제기했다. 이에 대해 대통령실은 “등기상 내용은 매수자의 사정에 의한 것"이라며 “매수인이 오는 10월께까지 잔금을 지급할 예정"이라고 설명했다. 또 “이 대통령은 최근 시세보다 낮은 29억원에 자택을 매각했다"며 “1주택자로서 매각 의무는 없었지만 부동산 정상화 정책의 실현 의지를 보여주기 위한 조치"라고 밝혔다. 전문가들은 이번 거래에서 가장 중요한 추가 확인 사항으로 이자 약정을 꼽았다. 부동산 전문 변호사 겸 세무사는 “매도인이 잔금 지급을 유예했다면 통상 이자 약정을 두는 경우가 많다"며 “실제 이자를 어떻게 약정했는지, 상환기한을 어떻게 정했는지가 세무상 가장 중요한 부분"이라고 말했다. 이어 “무이자나 시중보다 현저히 낮은 금리로 장기간 자금을 제공했다면 세법상 검토 대상이 될 여지는 있다"면서도 “다만 증여세 문제는 특수관계 여부와 실제 계약 내용, 대여금 규모, 이자율 등을 종합적으로 봐야 판단할 수 있는 사안"이라고 설명했다. 현재 공개된 등기부만으로는 이 대통령 부부와 매수인의 특수관계 여부, 실제 미지급 잔금 규모, 이자율, 계약서 특약 등은 확인되지 않는다. 따라서 이번 거래를 증여나 편법 거래로 단정할 근거는 없다. 또 매수인이 약정한 기한까지 잔금을 지급하지 않을 경우 근저당권자인 이 대통령 부부는 담보권을 실행해 경매를 신청하고 채권을 회수할 수 있다. 변호사는 “근저당권 설정 자체는 민법상 허용되는 정상적인 담보 방식"이라면서도 “다만 일반적인 아파트 거래에서는 흔치 않은 구조인 만큼 거래 배경과 계약 내용에 관심이 집중될 수밖에 없다"고 말했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

“예전에는 구리와 다산을 함께 보던 손님이 많았습니다. 그런데 요즘에는 처음부터 다산만 찾는 분들이 적지 않습니다." 에너지경제신문이 찾은 찾은 경기 남양주시 다산신도시. 다산역 인근 공인중개업소에는 '매수 문의 환영'이라는 문구가 붙어 있었지만 현장 분위기는 오히려 매도자 우위였다. 한 공인중개사는 “괜찮은 매물은 나오기가 무섭게 계약되고 있다"며 “규제 발표 이후에는 집주인들이 매물을 거둬들이거나 호가를 먼저 올리는 사례가 부쩍 늘었다"고 말했다. 정부의 잇단 규제 지정 이후 시장의 관심은 빠르게 인접 비규제지역으로 이동하고 있다. 국토교통부는 지난달 30일 주거정책심의위원회를 열고 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 신규 지정했다. 이어 경기도는 이들 지역을 토지거래허가구역으로 추가 지정하며 투기수요 차단에 나섰다. 정부는 최근 집값 급등에 대응하기 위한 조치라고 설명했다. 한국부동산원에 따르면 6월 넷째 주 기준 동탄구의 올해 아파트 매매가격 누적 상승률은 11.38%로 전국에서 가장 높았다. 기흥구와 구리시도 각각 6.21%, 7.87% 상승했다. 경기도는 동탄구 55.52㎢, 기흥구 81.64㎢, 구리시 33.34㎢ 등 총 170.5㎢를 토지거래허가구역으로 지정했다. 규제 발표 직후 인접 비규제지역에서는 호가 상승 사례가 나타났다. 다산신도시 'e편한세상 다산' 전용 84㎡ 매물은 6월 29일 11억5000만원에 등록된 데 이어, 규제 발표일인 30일에는 13억원짜리 매물이 등장했다. 하루 사이 호가 상단이 1억5000만원 높아진 것이다. 다만 이는 실제 계약가격이 아닌 매도 희망가격인 만큼 후속 실거래 여부를 확인할 필요가 있다. 현지 중개업소 관계자는 “매도자들이 규제지역 수요가 넘어올 것이라는 기대를 갖기 시작했다"며 “일단 매물을 거둬들이고 가격부터 다시 정하는 분위기"라고 말했다. 풍선효과는 다산에만 그치지 않았다. 화성 병점에서는 아이파크캐슬과 신동탄포레자이 일부 매물의 호가가 규제 발표 이후 각각 2000만~3000만원 올랐고, 기흥구와 맞닿은 수원 권선구에서도 기존 실거래가보다 높은 가격에 매물이 나오기 시작했다. 시장에서는 정부 규제가 오히려 인접 비규제지역으로 수요를 이동시키는 전형적인 풍선효과가 나타나고 있다는 분석이 나온다. 정부는 수요 확산 범위가 제한적일 것으로 보고 있지만, 현장에서는 규제를 피한 지역을 중심으로 기대심리가 먼저 반영되는 모습이다. 다산신도시가 유독 대체 투자처로 주목받는 이유는 단순히 규제를 피했기 때문만은 아니다. 구리와 맞닿아 있으면서도 이번 규제 대상에서 제외된 데다, 2024년 별내선(8호선) 개통으로 잠실 등 서울 동남권 접근성이 크게 개선되며 실수요 기반까지 갖췄다는 평가를 받고 있다. 전문가들은 이번 가격 움직임을 단순한 풍선효과로만 보기는 어렵다고 분석한다. 규제를 피해 이동한 수요와 함께 인접 상급지와의 가격 격차를 좁히려는 이른바 '키 맞추기(갭 메우기)' 현상이 동시에 나타나고 있다는 것이다. 익명을 요청한 한 부동산 전문가는 “다산은 구리와 맞닿아 있으면서도 이번 규제 대상에서 제외됐고, 8호선 별내선 개통으로 잠실 등 서울 동남권 접근성이 크게 개선되면서 실수요 기반도 이미 형성된 지역"이라며 “규제 회피 수요와 지역 자체 경쟁력이 동시에 작용하고 있다"고 말했다. 이어 “최근에는 상급지 가격이 먼저 오른 뒤 상대적으로 가격 차이가 벌어진 지역으로 수요가 이동하는 흐름이 나타난다"며 “다산 역시 상급지를 추월하기보다 벌어진 가격 격차를 좁혀가는 '갭 메우기' 과정으로 보는 것이 적절하다"고 설명했다. 다산 내부에서도 단지별 차별화는 더욱 뚜렷해질 것으로 전망된다. 전문가들은 별내선 개통 효과를 직접 누리는 다산역 도보권 신축·준신축 대단지가 상대적으로 강세를 보일 가능성이 높지만, 역 접근성이나 상품성이 떨어지는 단지까지 같은 폭의 상승세를 기대하기는 어렵다고 보고 있다. 전문가는 “규제에 따른 단기 수요가 유입되더라도 모든 단지가 같은 폭으로 오르지는 않는다"며 “역세권 여부와 단지 규모, 상품성, 학군, 생활 인프라 등에 따라 가격 차별화는 오히려 더 커질 가능성이 있다"고 말했다. 시장에서는 일부 단지를 중심으로 전용 84㎡가 12억~13억원 수준까지 오를 수 있다는 전망도 나오지만 전문가들은 이를 일반화하기에는 이르다고 지적한다. 현재 확인되는 가격 상당수는 실제 계약이 아닌 매물 호가다. 규제 발표 직후에는 매도자들이 기대심리를 반영해 매물을 거둬들이거나 호가를 먼저 올리는 사례가 적지 않기 때문이다. 전문가는 “신고가 거래 한두 건이나 호가만으로 시장 전체 가격 수준을 판단하기는 어렵다"며 “후속 거래가 같은 가격대에서 이어지는지, 계약 해제는 없는지, 거래량이 실제로 증가하는지를 함께 확인해야 실질적인 가격 상승 여부를 판단할 수 있다"고 말했다. 현장에서도 비슷한 분위기가 감지된다. 다산의 한 공인중개사는 “문의는 분명 늘었지만 모든 단지가 동시에 오르는 것은 아니다"라며 “역과의 거리나 단지 규모, 주차 여건 등에 따라 가격 차이가 여전히 크고 일부 단지는 이전 최고가를 아직 회복하지 못했다"고 말했다. 중장기적으로는 남양주 왕숙·왕숙2지구 개발도 다산 집값의 변수로 꼽힌다. 대규모 공급이 본격화되면 입주 시기에는 시장에 부담으로 작용할 수 있지만, 광역교통망과 자족시설이 계획대로 조성될 경우 수도권 동북부 핵심 주거권역으로 성장할 가능성도 있다는 평가다. 추가 규제 가능성도 배제할 수 없다. 전문가는 “현재 다산이 주목받는 가장 큰 이유는 비규제지역이라는 제도적 이점"이라며 “풍선효과가 지속되고 가격 상승세가 확대될 경우 정부가 인접 지역까지 추가 규제를 검토할 가능성도 있다"고 말했다. 이어 “단기적으로는 풍선효과와 가격 격차 축소가 상승 동력이 될 수 있지만 결국 시장은 금리와 대출 여건, 실제 거래량, 신규 공급, 추가 규제 여부에 따라 방향이 결정될 것"이라며 “호가만 보고 시장을 판단하기보다 실거래 흐름을 함께 지켜볼 필요가 있다"고 조언했다. 결국 현장에서 확인된 것은 수요가 사라진 것이 아니라 이동하고 있다는 점이다. 규제 이후 일부 수요는 구리와 동탄, 기흥에서 다산 등 인접 비규제지역으로 옮겨가고 있다. 다만 지역 내부에서도 역세권과 비역세권, 선호 단지와 비선호 단지 간 차별화는 더욱 뚜렷해질 것으로 보인다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

“문의는 규제 전보다 2배 가까이 늘었는데 실제 거래는 까다로워졌죠" 21일 병점역 근처 부동산 공인중개사 A씨는 동탄 토허제 풍선효과에 따른 병점 부동산 분위기에 대해 한 문장으로 진단했다. 인터뷰 동안에도 아파트 매매를 묻는 전화가 두 차례나 걸려와 대화가 끊기기도 했다. 이달초 정부가 경기도 화성시 동탄구, 용인시 기흥구,구리시를 토지거래허가제 구역으로 지정했다. 토지거래허가제로 묶이면 아파트 매매 시 실거주 의무가 생기고, 거래 시 지자체의 허가 절차를 걸쳐야 한다. 동탄이 토허제 대상이 되면서 인근 병점동에서 수요가 인근 비규제 지역으로 이동해서 집 값을 끌어올리는 '풍선효과' 조짐이 나타났다. 병점역 반대편 상가에서 만난 공인중개사 B씨 또한 “동탄은 금액이 많이 오르고 규제지역이 되다보니 병점으로 조금 옮겨올 수밖에 없다."고 말했다. 실제 병점역 대표 단지 집 값은 상승세를 보였다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 병점역 아이파크캐슬 84.98㎡은 지난달 7억4900만 원(21층)에 거래됐지만 규제 지정 이후인 7월 들어 8억5000만원(6층)에 거래가 체결됐다. 불과 한 달 사이에 1억원가량 오른 셈이다. 하지만 현장에서는 실제 문의가 증가한 것에 비해 거래는 까다로워졌다는 의견이 제시됐다. 공인중개사 A씨에 따르면 집 값이 오르면서 집을 사려는 쪽은 가격 부담을 느끼고 집주인은 호가(집 판매가)을 높여 부르거나 조금 더 가지고 있으면 오를거라는 판단 하에 매물을 거둬드린다는 것이다. A씨는 “집 값이 오르면서 매수와 매도 간 입장 차이가 있어 거래 성사가 조금 더 어려워졌다"고 설명했다. 공인중개사 B씨 또한 “기존에 7억원에 내놓았던 집을 집주인이 갑자기 8억원으로 올려달라고 했다"며 “(집을) 보고 싶다는 사람이 있었는데 집주인이 호가를 높여 부르니 집을 보여줄 수 없었다"며 아쉬움을 나타냈다. 규제 이후 병잠 아파트 단지를 찾는 수요자들에 대한 해석이 갈렸다. 공인 중개사 A씨는 “그래도 아직 실거주자 위주가 많다"고 밝혔다. 이에 반해 공인중개사 B씨는 “실거주 목적 반, 투자 목적 반이다. 갭투자를 생각하지 않을 수 없다. 실거주라고 해도 미래 가치를 생각하며 기대감을 갖고 사는거다"고 분석했다. 또한 B씨는 “(투자 가치 때문에 ) 신축 선호도가 강하다"고 말하며 풍선효과로 인한 집 값 상승도 사실상 신축 아파트 위주라고 현상을 진단했다. 이처럼 실거래 가격이 상승하고, 거래에 대한 문의가 증가하는 것과 달리 병점역 아파트 단지 주민들의 반응은 무덤덤했다. 대다수의 주민들은 '잘 모르겠다'는 반응이었다. 병점역 아이파크 캐슬 아파트 앞에서 만난 한 30대 남성은 한 손에는 편의점 봉투를 들고 있었다. 동탄 토허제 규제로 인한 병점 집 값 상승 기대감이 있냐는 에너지경제신문의 질문에 남자는 “부동산에 대한 건 잘 모르겠다"고 무심하게 고개를 젓고 지나갔다. 횡단보도 앞에서 만난 노부부는 웃으며 “글쎄. 부동산 관련한 건 젊은 사람들이 잘 알지 않을까요. 잘 모르겠다"고 말하며 자리를 떴다. 이후 만난 주민들도 토허제 규제로 인한 풍선효과에 대해 모르겠다는 소극적인 태도였다. 병점역으로 이동해 만난 50대 남성은 “어디가 규제로 묶였다고요?"라고 역으로 되물었다. 동탄 지역의 토지거래허가제로 규제가 시작된 지 일주일. 집 값 상승에 대한 기대감으로 뜨거워진 부동산 현장과 달리 주민들의 일상 속 체감은 달라진 게 없었다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr/이지민 인턴기자 lalalisa6983@gmail.com

지난 16일 오후 경기 오산시 양산동 오산헤리티지자이 견본주택. 평일 오후임에도 내부는 30~40대 부부와 신혼부부들로 붐볐다. 단지 모형 앞에서는 교통망과 생활권을 확인하려는 방문객들이 많았고, 유닛 내부에서는 수납공간과 구조를 꼼꼼히 살펴보는 모습이 이어졌다. 최근 정부가 화성 동탄구와 용인 기흥구 등을 규제지역으로 지정하면서 경기 남부 실수요자들의 관심은 인접한 오산으로 옮겨가는 분위기다. 비규제지역인 오산헤리티지자이는 병점과 동탄 생활권과 자이 브랜드를 앞세워 첫 분양에 나섰다. 하지만 견본주택을 찾은 실수요자들의 분위기는 기대보다 신중함에 가까웠다. 동탄 규제 이후 관심을 갖고 방문했다는 사람은 많았지만 바로 청약하기보다는 다른 단지와 비교한 뒤 결정하겠다는 반응이 대부분이었다. 동탄으로 출퇴근한다는 직장인 A씨(30대)는 “GTX-C 연장과 동탄 접근성이 좋아 보여 방문했다"며 “힐스테이트 오산더클래스도 함께 보고 있는데 가격과 입지를 비교한 뒤 청약 여부를 결정할 예정"이라고 말했다. 수원에서 온 또 다른 방문객 B씨(30대)도 “동탄은 가격도 많이 올랐고 규제도 생겨 오산까지 오게 됐다"면서도 “생각보다 가격이 아쉽다"고 말했다. 견본주택에서 가장 많은 사람이 모인 곳은 자이 브랜드 특화 커뮤니티인 '클럽 자이안' 안내 공간이었다. 피트니스클럽과 골프연습장, 사우나를 비롯해 세라젬과 교보문고 등 전문 브랜드와 협업한 시설이 소개됐다. 또한 84㎡ 유닛 내부에서는 드레스룸과 팬트리, 주방 구조를 살펴보는 방문객들이 많았다. 하지만 분양가를 확인한 뒤에는 분위기가 달라졌다. 오산헤리티지자이 전용 84㎡ 최고 분양가는 7억9400만원이다. 발코니 확장과 유상 옵션을 더하면 실제 부담액은 8억원을 넘길 수 있다. 50대 방문객은 “처음에는 7억원 초반 정도를 예상했는데 옵션을 더하면 부담이 적지 않다"며 “최근 공사비가 오른 것을 감안하면 이해는 되지만 선뜻 계약하기는 쉽지 않다"고 말했다. 분양가는 인근 신축과 비교하면 비슷한 수준이다. 내년 입주 예정인 힐스테이트 오산더클래스 전용 84㎡ 입주권은 최근 7억5000만원대에 거래됐고, 단지 바로 옆에 위치한 병점아이파크캐슬(2021년 3월 입주) 전용 84㎡도 최근 8억5000만원에 신고가를 기록했다. 오산헤리티지자이는 행정구역상 오산이지만 병점과 동탄 생활권을 공유한다. 병점복합타운과 홈플러스, 유앤아이센터 등을 이용할 수 있고 동탄1신도시와 삼성전자 화성·기흥캠퍼스도 차량으로 이동 가능한 거리다. 단지는 1블록과 2블록으로 구성돼 있는데 실제로 에너지경제신문이 오산역에서 사업 예정지까지 직접 걸어본 결과 1블록은 약 15분, 2블록은 약 25분이 걸렸다. 이에 대해 방문객들의 평가는 엇갈렸다. A씨는 “생활권은 병점이라 충분히 괜찮아 보인다"고 평가한 반면, B씨는 “차를 이용하면 괜찮지만 역까지 걸어가기에는 다소 거리가 있다"며 “버스 노선이 더 늘어나면 경쟁력이 높아질 것 같다"고 말했다. 자녀를 둔 실수요자들은 학교 배정도 관심 있게 살펴봤다. 취재 결과 오산헤리티지자이는 세교2지구가 아닌 양산4지구에 속해 단지 바로 옆에 위치한 초등학교인 새봄초등학교가 배정 대상은 아니다. 정상 개교 시에는 양산1초 배정이 유력하며, 개교가 지연될 경우에는 광성초에 임시 배치한 뒤 통학버스를 운영하는 방안이 검토되고 있다. 문제는 광성초로 배정될 경우 통학거리가 크게 늘어날 수 있다는 점이다. 저학년 학생들이 매일 통학버스를 이용해야 하는 데다, 등하교 시간과 승하차 장소에 따라 학부모의 돌봄 부담도 커질 수 있다. 병점역 인근 공인중개사는 “신도시에서는 학교 배정 문제로 입주예정자들이 민원을 제기하는 경우가 있다"며 “입주자대표회의가 단체로 근거리 학교 배정을 요구해 행정구역이 달라도 배정이 조정되는 사례가 아주 없지는 않지만 매우 드물다"고 말했다. 이어 “양산1초 개교가 늦어질 경우에는 거리가 다소 멀더라도 원칙적으로 광성초에 배정될 가능성이 높다"고 설명했다. 동탄구가 지난달 30일 토지거래허가 규제로 묶이면서 동탄 인근 오산 주택시장에 대한 관심이 높아진 가운데, 그 열기는 견본주택에서도 확인됐다. 가족 단위 방문객들의 발길이 끊임없이 이어졌고 상담석마다 분양가와 청약 일정, 대출 조건 등을 묻는 실수요자들의 상담이 계속됐다. 다만 실수요자들의 고민은 여전하다. 단지 인근 병점역아이파크캐슬가 2021년 3월에 입주한 이래 5년여간 이미 생활 인프라와 시세가 검증된 대단지인 반면, 오산헤리티지자이는 아직 실제로 지어지진 않았지만 새 아파트라는 희소성과 자이 브랜드, 향후 개발 기대감을 갖추고 있다. 실제로 견본주택에서는 병점역아이파크캐슬과 가격, 입지, 교통, 학군 등을 비교하며 어느 쪽이 더 나은 선택인지 상담을 받는 방문객들을 어렵지 않게 볼 수 있었다. 결국 병점역 생활권의 대표 신축인 병점아이파크캐슬과 새롭게 공급되는 오산헤리티지자이 사이에서 실수요자들의 저울질은 당분간 이어질 것으로 보인다. 한편 오산헤리티지자이는 20일 특별공급을 시작으로 21일 1순위, 22일 2순위 청약을 진행한다. 당첨자 발표는 28일이고, 정당계약은 8월 10일부터 12일까지 사흘간 진행될 예정이다. 견본주택은 경기도 오산시 양산동에 마련돼 있다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr/길나현 인턴기자 khilnayheon@gmail.com