성북 석관동·용산 원효로4가 ‘모아타운 심의 통과’… 3490가구 대단지 조성

서울 성북구 석관동과 용산구 원효로4 일대 모아타운 심의가 통과하면서 3490가구 대단지로 탈바꿈한다. 서울시는 지난 13일 열린 제3차 소규모주택정비 통합심의 소위원회에서 '용산구 원효로4가 71일대 모아타운' 외 2건에 대한 통합심의를 통과시켰다고 14일 밝혔다. 이번에 통과된 안건은 △성북구 석관동 334-69번지 외 1개소 일대 모아타운 △용산구 원효로4가 71일대 모아타운이다. 사업이 추진되면 모아주택 총 3490가구(임대 660가구 포함)가 공급될 예정이다. 모아타운으로 지정 된 성북구 석관동 334-69번지 일대는 총 1703가구(임대 345가구 포함)가 들어서고, 성북구 석관동 261-22번지 일대는 총 1183가구(임대 195가구 포함)가 공급될 예정이다. 지역 일대는 의릉에 연접해 일부 역사문화환경보존지역에 해당된 탓에 높이규제를 받아왔으며, 주거환경이 열악했음에도 높이규제로 인해 사업추진에 한계가 있었다. 이번 계획안에는 화랑로32길을 인근 의릉, 한국예술종합학교 등 지역문화자원과 연계해 연도형 가로활성화시설 배치하고 공공보행통로변 커뮤니티시설 배치하는 내용도 담겨있다. 용산구 원효로4가 71번지 일대(면적 26,192㎡)의 경우 총604가구(임대 120가구 포함)의 주택이 공급될 예정이다. 대상지는 노후건축물 비율이 74%, 반지하 주택 비율이 24%에 이르는 저층 주거밀집지역으로 도로 협소 및 주차공간 부족 등으로 주거환경이 열악했다. 시는 원효로4가의 용도지역을 제2종에서 2ㅔ3종 일반 주거지역으로 상향하고, 주도로인 효창원로 변 건축한계선을 설정헤 보행공간을 조성한다는 계획이다. 기존 교통섬은 광장으로 조성하는 등 보행환경을 개선한다. 시는 “이번 모아타운 지정을 통해 모아주택 사업의 체계적인 정비 및 정비기반시설·공동이용시설의 확충 등으로 주민들에게 쾌적한 주거환경 조성 및 지역 발전에 기여할 것으로 예상한다"고 설명했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

민간임대주택 보증금 피해 속출…“법적 안전장치 시급”

최근 강원도 춘천에서 약 300억 원 규모의 보증금 피해 사건이 발생하는 등 민간임대주택에서 전세금을 돌려받지 못하는 사례가 속출하고 있다. 정부는 주거 안정화를 위해 기업이 운영하는 20년 장기민간임대주택을 활성화겠다지만, 기업의 재정 상황에 따라 대규모 사고가 생길 가능성이 커 보증금 관리 강화 등 추가적인 안전장치가 반드시 필요하다는 지적이 나온다. 13일 부동산업계에 따르면, 정부는 지난해 서민 주거 안정과 주택 공급 활성화를 위해 기업들이 주택을 지어 집을 빌려 주고 수익을 내는 민간임대주택 활성화 방안을 발표했다. 20년 이상 장기 임대로 세입자의 주거 안정성을 높이기 위해 건축한 중산층 대상 임대주택이다. 정부는 임대료 및 세제 혜택을 줘 오는 2035년까지 10만 가구를 공급할 계획이다. 그러나 문제는 민간임대사업의 구조상 보증금 비율이 높아 일반적인 임대시장보다 취약하다는 부분이다. “정부가 장려하고 기업이 운영하니 안전할 것"이라는 신뢰를 가지고 입주했다가 건설사 및 시행사 등의 자금난으로 수백 가구가 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 생길 수 있다. 실제로 연도별 보증사고 발생 가구 수는 △2021년 524가구 △2022년 766가구 △2023년 1106가구 △2024년 1364가구로 점점 증가하는 추세다. 국회 국토교통위원회 소속 복기왕 더불어민주당 의원실이 주택도시보증공사(HUG)로부터 확보한 자료에 따르면, 지난 4년간(2021년~2024년 7월) 사용검사 후 임대보증금 보증 사고가 발생한 가구 수는 총 3760가구에 달했다. 최근에도 춘천의 한 민간임대아파트에서 시공사 부도로 약 300억원 규모의 보증금 사기사건이 발생해 주민들이 금융이자 비용을 제외하고도 591억원에 달하는 피해를 입는 사고가 발생했다. 지난해에는 충북 충주에 위치한 '신우희가로 임대아파트'를 운영하는 신우산업개발이 보증사고를 일으켜 총 631가구의 입주민이 피해를 입었다. 전남 광양에서도 흥한산업의 '흥한 에르가 아파트'(232가구)와 신성토건의 '남해 오네뜨 아파트'(103가구)에서 각각 보증사고가 일어났다. 전문가들은 입주민들의 피해를 줄이기 위해 정부가 전세 피해 구제 등의 사후 조치 뿐 아닌, 민간임대사업자의 재무건전성 평가나 보증금 등 정보를 사전 공개하는 조치를 추가로 취해야한다고 보고 있다. 일각에서는 HUG의 임대보증보험에 가입했음에도 시행사가 계약금과 중도금을 공사 대금으로 사용해 금액을 돌려받을 수 없다며, HUG의 책임을 강화해야한다는 지적도 나오고 있다. 실제로 춘천 민간임대아파트 주민들은 이를 문제 삼아 HUG에 집단 소송을 제기했다. 다만 HUG의 책임론에 대해서는 현실적으로 주기적 모니터링 등 제재를 더하기 어려워, 기업관리 측면에서 내부 통제를 강화하도록 해야한다는 지적도 나온다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 “민간 시공을 진행하는 건설사가 보증금을 목적 외 다른 곳에 사용하지 못하도록 규제하면 현실적으로 시장이 위축될 가능성이 높다"며 “부채상환이 되지 않는 게 문제인 만큼 보증금이 부채라는 인식을 명확히 잡고 충당금을 관리하게 해 기업관리 측면에서 내부 통제하며 선량한 임대인의 의무를 다하게 해야한다"고 말했다. 이어 윤 위원은 “현재 민간임대시장에서도 HUG의 보증서 발급은 가능하니 의무적으로 가입시켜야 할 것"이라며 “개인 거래와 기업간 거래는 차이가 있기 때문에, 금액 책정 시 실제 시세에 비해 과도하게 책정되지 않도록 소비자에게 정보를 알려 위험성을 고려할 수 있는 제도가 필요할 것으로 보인다"고 덧붙여 말했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

“전세대출이 한국 부동산시장 망쳐”…거세지는 폐지론

한때 서민 주거 복지 수단으로 칭송받던 전세대출 제도가 퇴출 위기에 놓였다. 갭투기를 부추기는 바람에 지나친 집값·임대료 상승으로 부동산 시장의 거품을 키우는 원인이 됐다. 가계부채 증가, 자산 양극화 심화, 실물 경제 위축 등 심각한 부작용으로 이어졌다. 도덕적 해이로 인해 전세사기로 악용되면서 수만명의 피해자가 발생해 천문학적 국고가 낭비되는 등 폐해가 심각하다. 정부도 전세대출 보증 한도 축소와 대출 규제 강화에 나서고 있다. 하지만 실수요자인 서민들의 주거 사다리 역할이 필요하다는 반론도 만만치 않다. 전문가들은 최대한 빨리 폐지해야 한다는 의견과 당분간 제도적 보완을 통해 유지해야 한다는 의견이 맞서고 있다. 13일 부동산업계에 따르면 한국 특유의 주택 임대 시스템인 전세 및 전세대출 제도로 인해 부동산 시장의 거품과 왜곡이 심각하다. 전세는 비교적 거액의 보증금을 집 주인에게 맡기는 대신 별도의 임대료는 내지 않는 방식이다. 소액의 보증금과 주간·월간 단위로 임대료를 내는 다른 나라의 주택 임대 제도와 차이가 있다. 전세 세입자는 한꺼번에 거액을 마련해야 하지만 나중에 이사갈 때 돌려받아 주택 구매 자금으로 활용할 수 있다. 이자를 포기하는 대신 별도의 임대료를 내지 않아 주거 비용이 절약된다. 집 주인도 주택을 구매할 때 전세를 낄 수 있어 적은 금액으로도 가능해진다. 전세는 서민들의 내 집 마련을 위한 '주거 사다리'로 인정받으면서 전세대출 제도 탄생으로 이어졌다. 사적 금융거래임에도 정부가 별도의 담보도 없이 보증을 서주고 금융권이 100% 보증금을 대출해주는 전세계에서 유례없는 시스템이 생겨난 것이다. 문제는 이로 인해 집값·임대료 등에 거품이 심각해졌다는 것이다. KB국민은행에 따르면 지난달 전국 아파트 전세가율은 68.0%로 국민은행이 2022년 11면적으로 시세 조사 표본을 확대 개편한 이후 최고치를 기록했다. 지난달 전국 아파트 전셋값은 2.07% 올라 10개월째 상승세를 이어갔으며, 특히 서울 아파트 전셋값 상승폭은 6.18%로 3배 가까이 높았다 대출로 전세자금 조달이 쉬워진 만큼 세임자들은 더 많은 전세금을 감당할 수 있게 됐고, 집주인들도 전세가격을 올리는 경향이 생겼다. 특히 전세를 끼고 주택을 매입하는 '갭투자'를 유발했다. 전세대출 때문에 집값과 전셋값이 인위적으로 상승하는 추세가 굳어졌다. 결국 가계부채 폭등과 금융시장 불안, 자산 격차, 깡통전세 및 역전세, 월세 전환 가속화, 젊은 층의 내 집 마련 기회 감소, 저소득층 주거 불안 심화 등으로 이어졌다. 실제 국토연구원은 최근 보고서를 통해 전세대출 보증이 3.8% 증가할 때 전세값은 연간 8.21% 상승했다고 분석했다. 박근혜 정부 당시 공시 가격의 150%까지 대출을 가능하게 했고, 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 서면서 부동산과 가계부채가 폭등했었다. 소득이 없음에도 소득을 인정해주는 '인정소득' 제도까지 생기면서 대출 가능 금액이 오르자 대출을 활용한 갭투기로 이어지면서 집값이 순식간에 몇 배로 상승하기도 했다. 특히 유주택자 전세대출을 가능하게 해 갭투기판을 키웠다. 도덕적 해이가 심해지면서 전세사기가 횡행하게 됐고, 피해금 변제를 위해 국고가 낭비되고 있는 것도 큰 문제다. 사인간 금융거래를 담보도 없이 보증해 주고 있는 HUG의 지난해 전세보증 사고액은 전년 대비 3.6% 증가한 4조4896억원이나 됐다. 대신 물어준 돈도 전년보다 12.4% 늘어난 3조9948억원으로 사상 최고치를 기록했다. HUG의 전세대출 보증 규모는 2019년 16조8291억원에서 지난해 32조9397억원으로 2배 가까이 증가했다. 정부는 최근 보증 한도를 축소하고 규제를 강화하는 등 전세대출 옥죄기에 나서고 있다. 국토부는 올해 하반기부터 차주의 소득, 기존 대출 등 상환능력을 반영해 HUG의 보증 한도를 산정하기로 했다. 소득이 낮거나 기존 대출이 많은 경우 한도를 줄이겠다는 것이다. 시중은행들도 전세 대출 심사 기준을 높이고 금리를 올리거나, 대출 한도를 줄일 것으로 전망된다. 대표적 폐지론자인 서동기 전 한국감정평가협회 회장은 “장기적으로 전세대출 제도 자체가 없어져야 한다"며 “빚을 지고 전세를 살라는 것인데, 당장은 좋을 수 있어도 결국에는 독약"이라고 말했다. 이어 “전세대출을 많이 해주니 집값이 올라간 것이고, 집값이 오르니 전셋값도 올라간 것이다. 그만큼 거품이 많이 껴있었다는 것"이라며 “전세대출을 줄이면 집값은 따라서 내려올 수밖에 없다. 당장은 힘들 수 있어도, 전세대출을 규제하면 집값은 안정화될 것"이라고 설명했다. 다만 전세대출제도가 그간 서민의 주거 사다리로 역할을 해왔으며, 주거비 부담이 급증할 수 있는 만큼 당장 폐지해서는 안 된다는 반론도 만망치 않다. 한문도 서울디지털대 부동산학과 교수는 “전세대출제도를 당장 없앨 수는 없다. 대출 액수의 한도 및 보증 한도를 줄이면 이로 인한 사고율이 줄고 시장 또한 안정될 것이다. 전세대출을 차근차근 줄여 나가야한다"고 주장했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

“수수료 아끼려다 사기 당해”…부동산 직거래플랫폼 가이드라인 나왔다

당근마켓 등 직거래플랫폼을 이용한 부동산 거래가 증가하자 정부가 허위매물로 인한 소비자 피해를 막기 위해 운영 가이드를 제시했다. 국토교통부는 당근마켓 등 직거래 플랫폼을 통한 부동산 매매 사례가 늘어나면서 허위·사기 정보 등에 따른 소비자 피해도 증가함에 따라 한국부동산원, 한국인터넷광고재단 등과 협의해 운영 지침을 마련했다고 13일 밝혔다. 국회에 따르면 당근마켓을 통한 부동산 직거래 건수는 2022년 7094건에서 2023년 2만3178건으로 226.7% 급증했다. 지난해 1~7월에는 3만4482건을 기록하며 2023년 총 거래 건수를 이미 뛰어넘었다. 중개수수료를 절감할 수 있다는 장점이 있어 이용률이 급증하는 추세다 문제는 매도인이 계약금이나 중도금을 요구한 뒤 잠적하는 등 소비자 피해가 계속 발생한다는 것이다. 집주인이 아닌 제3자가 허위 매물을 올리거나 중고거래 플랫폼이라는 성격상 실명인증도 하지 않고 수십억원대의 매물을 올릴 수 있다는 문제도 있다. 국토부는 이번 가이드를 통해 플랫폼 운영사업자와 광고게시자, 소비자가 준수해야 할 사항과 플랫폼 운영사업자와 모니터링 기관이 상호 협력해야할 사항을 정했다. 구체적으로, 플랫폼 운영사업자는 광고게시자가 매도인, 임대인 등 권리가 있는 자가 아닌 경우 소유자와 관계를 확인할 수 있는 절차를 마련해야 한다. 광고게시자가 주요 정보를 정확히 기재할 수 있도록 등록 절차를 개선하고, 허위매물 및 신분을 속이고 게시한 글을 자체 신고하는 시스템도 구축해야 한다. 광고게시자는 소비자에게 매물종류, 면적 등 부동산의 주요 정보를 정확하게 제공해야 한다. 대금 지금 방법과 부동산 소유권 이전등기 및 인도 시기 등 거래 방식에 대해서도 소비자와 성실하게 협의해야한다. 김규철 국토부 주택토지실장은 “가이드 이행 여부를 지속 점검할 계획이며 사기 등을 목적으로 허위매물을 광고하는 행위에 대해서는 경찰청, 지자체 등과 협조하여 엄중 조치할 것"이라며 “소비자들도 부동산 직거래 시 광고게시자와 등본상 소유자가 일치할 때 당근마켓에서 부여하는 '집주인 인증' 여부를 확인해 거래 과정에서 피해가 발생하지 않도록 주의를 당부드린다"라고 말했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

강남 291개 아파트 토지거래허가구역 즉시 해제

서울시가 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 등 국제교류복합지구 인근 아파트 305곳 중 291곳에 대한 토지거래허가구역 지정을 해제한다고 12일 밝혔다. 시는 이날 제2차 도시계획위원회에서 토지거래허가구역 조정안을 승인했으며, 조정안은 오는 13일 공고 후 즉시 효력을 발휘한다. 다만 안전진단을 통과한 재건축 아파트 14곳(1.36㎢)에 대해서는 재건축 추진 기대에 따른 투기 과열 우려로 지정을 현행과 같이 유지한다. 신속통합기획 재건축·재개발 사업지 123곳 중 정비구역 지정 후 조합설립 인가까지 끝낸 6곳에 대해서도 '즉시' 지정을 해제했다. 시는 이번 해제를 시작으로 조합설립 인가 여부에 따라 2027년까지 총 59곳에 지정된 토지거래허가구역을 순차적으로 해제할 계획이다. 압구정·여의도·목동·성수동 등 주요 재건축·재개발구역, 투기과열지구 내 신속통합기획 14곳, 공공재개발 34곳 등은 관리처분계획인가 이후 등 투기 가능성이 낮다고 판단되면 해제를 추진한다는 방침이다. 토지거래허가구역에서 해제되면 구청장의 허가 없이 주택·상가·토지를 거래할 수 있으며, 재건축 및 재개발사업 또한 탄력을 받을 것으로 전망돼 부동산시장에도 긍정적 영향을 줄 것으로 기대되고 있다. 시는 과거 부동산시장 안정화와 투기수요 차단을 위해 운영해 온 토지거래허가제도를 부동산 가격 하향 안정화, 거래량 감소 등 경제 상황을 고려해 재건축 이슈가 없는 일부지역에 대해서는 해제하겠다는 계획이다. 조남준 시 도시공간본부장은 “신속통합기획 대상지 중 사업추진 상황에 따라 해제시기를 규정해 예측 가능성을 제고하는 내용의 규제완화를 단행하게 됐다"며 “앞으로 부동산시장 안정 여부를 지속적으로 모니터링하고 투기 등 부동산시장 투기행위 발생 시엔 재지정을 즉시 추진하는 등 엄정하게 대응해 나가겠다"고 말했다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

잇딴 건설사-조합 공사비 갈등, 진짜 이유는 ‘부실 계약서’

최근 도시재정비 사업을 둘러 싸고 건설사와 조합간 공사비 갈등이 심각하다. 물가 상승이 직접적인 원인이라지만, 상호간 책임과 권한이 불분명하게 규정된 부실 계약서 때문이라는 지적이 나오고 있다. 제도 개선을 통해 표준 계약서의 보완과 계약 주체들의 사전 준비 및 협의 강화 등 대책 마련이 필요한 상황이다. 12일 개발업계에 따르면, 최근 재개발 조합 등이 시공 계약을 맺은 대형 건설사들과 소송을 벌이면서 입주에 차질이 빚어지는 사례가 빈번하다. GS건설이 오는 5월 입주 예정인 철산주공 8·9단지 재건축 조합에 설계 변경과 원자잿값 폭등 등을 이유로 공사비 1032억원을 추가 요구해 조합과 갈등을 빚고 있는 게 대표적 사례다. 또 GS건설은 신반포4지구 재건축 조합과는 소송을 진행 중이다. 조합이 공사비 4859억원 증액을 거절하자 금융비용과 물가 상승분을 반영한 2571억원에 대해 지난해 12월 서울중앙지법에 소송을 제기했다. 오는 6월으로 예정됐던 입주가 머지 않은 시점에서 일어난 건설사의 유치권 행사로 조합은 '날벼락'을 맞은 셈이다. 다른 사례도 많다. 지난해 둔촌주공(올림픽파크포레온)' 조합과 시공사업단(현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설)간 사이에 공사비 갈등이 일어나 입주 예정일을 불과 한 달 남긴 채 공사가 중단됐으나 구청의 중재로 봉합됐다. 또 최근 한화 건설부문이 시공한 제주의 '한화포레나 제주에듀시티'는 미분양이 속출한 데다, 발코니 확장 등 계약과 설계변경 건으로 시공사 하이펙스와 법적 분쟁이 일어나며 입주가 무기한 연기됐다. 업계는 건설사와 시행사, 조합 사이에서 일어나는 대부분의 분쟁이 불명확한 계약에서 비롯된다고 보고 있다. 정비 사업은 변수가 많은 현장 특성으로 인해 설계 변경 시 추가 비용 산출 방식 명시, 공사비 조정 기준 등 계약 조항이 명확하게 작성되지 않은 경우가 많기 때문이다. 특히 일부 건설사들은 모호한 계약 조항과 조합 측의 전문성·역량 부족, 다수의 조합원으로 구성돼 단일 대오로 장기적인 법적 투쟁이 불리한 점 등을 악용하고 있다는 지적을 받고 있다. 조합이 땅을 출자하고 건설사가 정해진 예산 내에서 건축 비용을 책임지는 '확정지분제' 방식의 계약도 문제다. 건설, 분양 과정에서 발생하는 이익과 손실이 얼마인지 조합 측이 정확하게 알 수 없는 경우가 많아 분쟁의 소지가 되고 있다. 또 설계, 마감재 등을 시공사 측이 임의로 바꾼 후 추가 발생한 비용을 조합과 사전 조율·합의없이 사후 청구하는 점도 불씨가 되고 있다. '물가 변동 배제 특약'이 유명무실해지는 현상도 벌어지고 있다. 최근들어 재개발 공사 계약에선 물가 변동에 따른 추가 비용을 시공사 측이 부담하는 '물가 변동 배제 특약'이 채택되고 있다. 그러나 물적·인적 토대가 약해 상대적으로 약자인 조합이 대형건설사들의 물량 공세를 감당할 수 없어 소송에서 뒤로 물러서는 경우가 다반사다. 한 조합 관계자는 “이사 일정이 정해져 있는 조합원들 입장에선 건설사들이 요구하는 액수의 일정 부분을 지불해주고 하루라도 빨리 입주하는게 이득일 수 있다"며 “이해관계가 다른 수많은 사람들이 모여 있어서 의견 조율이 쉽지 않고 로비에 취약하다는 점도 조합이 건설사들의 소송에서 쉽게 물러나는 이유"라고 설명했다. 정부도 대책 마련에 나서기는 했다. 지난 11일 정비사업 입찰제안서에 △물가변동 등에 따른 공사비 변동 가능성 △마감자재 규격·성능 및 재질 △설계개요, 세대구성 사업개요를 명시하도록 하는 개정안을 행정예고했다. 입찰 전 건설사의 공사비 인상 가능성을 명확히 하고 마감재나 설계도면 등도 구체적인 내용을 합의하게 해 갈등을 줄인다는 취지다. 국토부는 규제심사 등을 거쳐 이르면 오는 4월부터 개정안을 시행한다는 계획이다. 건설업계 한 관계자는 “코로나19, 러시아-우크라이나 전쟁 등 건설업에는 천재지변이라 할 수 있는 요인들로 인해 건설 원가가 급등했다"며 “표준계약서 효과가 전혀 없지는 않겠지만, 이런 문제가 또 언제 터질 지 모르니 갈등 사례가 완전히 사라질 거라 단언하기는 어렵다"고 말했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

‘로또’ 무순위 청약, 유주택자는 못한다

앞으로 유주택자는 '로또 청약', '줍줍' 등으로 불리는 무순위 청약에 신청할 수 없게 된다. 11일 국토교통부는 그간 비판받던 무순위 청약을 청약제도 취지에 맞게 무주택 실수요자 중심으로 개선한다고 밝혔다. 부양가족의 실거주 여부를 보다 실효적으로 확인해 위장전입 유인을 원천 근절할 수 있도록 서류 징구 및 확인 절차를 강화한다. 우선 과열 양상을 빚던 무순위 청약의 신청자격을 무주택자로 한정한다. 지난해 7월 무순위 청약을 진행한 '동탄역 롯데캐슬' 1가구 모집에는 약 294만명이 접수하면서 역대 최고 경쟁률이 기록됐다. 인근 단지와 비교해 10억원가량의 시세 차익이 기대됐기 때문이다. 또 지자체가 지역별 여건, 분양상황 등에 맞게 거주지역 요건을 탄력적으로 부과할 수 있도록 개선한다. 시세차익이나 분양 경쟁이 큰 지역에서는 해당 지역에 거주하는 이들만, 그렇지 않을 경우에는 전국 어느 지역에서나 청약할 수 있도록 하겠다는 것이다. 위장전입 단속도 강화한다. 일부 인기단지에서 부양가족수 가점을 더 높게 받기 위해 위장전입이 만연한 현실을 개선한다. 부양가족 점수 산정 시 실거주 여부를 입증할 수 있는 자료를 추가로 제출하도록 할 계획이다. 이를 위해 기존의 가족관계증명서, 주민등록 등ㆍ초본 등 외에 부양가족의 건강보험 요양급여내역(병원ㆍ약국 등 이용내역)을 추가로 확인한다. 김헌정 국토부 주택정책관은 “무순위 청약제도 개선은 '무주택 실수요자 지원'이라는 청약제도 본래 취지에 맞게 개편한 것"이라며 “지자체가 지역 여건 등을 고려해 거주요건을 탄력적으로 부과하도록 허용하면 청약제도가 시장 상황에 따라 빈번하게 변경되는 것을 방지할 수 있을 것"이라고 말했다.이어 “올 상반기 중에 규칙을 개정해 위장전입 등 부정청약 근절을 위해 건강보험 서류제출을 의무화할 예정"이라고 덧붙였다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

[리얼+스타]재테크도 ‘베테랑’…배우 황정민의 신사동 빌딩

영화 '장군의 아들'로 데뷔해 '부당거래', '신세계', '베테랑' 등에 출연하며 대한민국 대표 배우 반열에 오른 황정민은 빌딩 투자에서도 '베테랑'의 면모를 보여줬다. 8년 전 매입한 서울 강남구 신사동 소재 '꼬마빌딩'이 안정적 임대 수익과 함께 가치가 두 배나 오르는 재테크 수완을 자랑한 것이다. 11일 황씨가 소유하고 있는 것으로 알려진 서울 강남구 신사동 건물을 찾아가봤다. 건물은 한 갤러리가 통으로 임대하고 있었다. 황씨의 건물은 인근 지하철역들과는 거리가 상당해 역세권이라고 할 수는 없었지만 서울 대표 상권인 도산공원을 마주보고 있어 입지가 뛰어났다. 이곳은 명품 거리답게 평일 낮임에도 불구하고 유동 인구가 상당했다. 황씨는 2017년 2월 대지면적 222.9㎡(약 67평), 연면적 397.652㎡(약 120평), 지하 1층, 지상 3층 규모의 건물을 아내와 공동명의로 84억2000만원(평당 약 1억2500만원)에 매입했다. 당시 황씨는 이 중 절반 가량인 40억원을 대출 받은 것으로 추정된다. 당시 건물을 보유하고 있던 삼성물산은 현금 확보를 위해 시세 대비 저렴하게 매각을 진행한 것으로 알려졌다. 이 건물은 1994년 준공됐지만 2013년 리모델링을 통해 세련된 외관을 자랑했으며, 10mX4m 코너에 위치해 가시성과 접근성이 뛰어났다. 황씨의 건물은 매입 후 8년여가 지난 현재 두 배가량 가치가 상승한 것으로 평가되고 있다. 직접 가치를 알 수는 없지만 인근 빌딩이 평당 약 3억원의 가격으로 지난해 7월 거래된 것을 감안해서다. 이 건물에서 가까운 공인중개사무소 관계자들은 황씨의 건물도 최소 평당 2억5000만원 이상의 가치가 있다고 말했다. 신사동 A 공인중개사사무소 관계자는 “현재 황씨 건물 인근에 나와 있는 매물은 없지만 시세는 평당 약 2억5000만원으로 이를 대입하면 현재 가치는 168억원 수준으로 추정된다“면서 “최근 불경기가 지속되면서 인근 지역 건물들의 공실률이 늘어나는 추세지만, 이곳은 수요가 확실해 공실률이 높지 않다"라고 말했다. 이어 “도산공원을 마주보고 있어 만약 황씨의 건물이 매물로 나온다면 경쟁이 치열할 것“이라고 덧붙였다. 한 업계 전문가는 “우량 임차인을 확보함으로써 안정적인 임대 수익을 창출하고, 투자 리스크를 줄인 점이 황씨 투자 성공의 핵심"이라며 “황씨는 유명 갤러리에 전층을 내줘 안정적인 임대 수익을 보장받는 동시에, 부동산의 가치와 인지도를 높이는 효과도 얻었다"고 평가했다. 이어 “당시 황씨가 상대적으로 저렴한 가격에 건물을 매입할 수 있었던 것은 기업의 재무 상황을 기민하게 파악해 투자 기회를 포착한 것의 결과"라며 “성공적인 투자를 위해서는 매입 시기의 경제적 환경과 특정 자산의 저평가 상태를 활용해 수익을 극대화할 수 있는 기회를 잡아야 한다"고 덧붙였다. 김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr

주택 임대차거래 신고 지연, 벌금 30만원으로 낮춘다

앞으로 주택 임대차거래 신고를 늦게 했을 때 내는 과태료가 기존 100만원에서 30만원으로 인하된다. 국토교통부는 이같은 내용의 주택 임대차거래 신고제 관련 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 시행령 개정안 12일부터 40일간 입법 예고한다고 11일 밝혔다. 정부는 2021년 6월부터 임대차 시장의 투명성 제고 및 정보 비대칭 극복을 위해 계약시 당사자가 기간, 임대료 등을 신고하도록 했다. 특히 거래 후 30일 이내에 신고하지 않았을 때 계약금액과 지연기간에 따라 최소 4만원부터 최대 100만원까지 과태료를 부과하도록 규정했다. 국토부는 이번 시행령 개정을 통해 거짓 신고가 아닌 단순 지연 신고의 경우 과태료를 30만원 이하로 낮추기로 했다. 주거 취약층에겐 부담스러울 수 있고 고의성이 짙고 시장 질서를 더 훼손하는 거짓 신고와 같은 수준의 처벌은 형평성에 어긋난다는 지적을 수용해서다. 국토부는 이를 해결하기 위해 단순 지연 신고한 경우에는 과태료 상한액을 최대 30만원으로 낮추고, 거짓 신고한 경우에는 현행 과태료 부과 기준인 100만원을 그대로 유지하는 제도 개선을 추진한다. 또 지연 신고를 방지하기 위해 임대차 신고 대상임을 자동 안내하는 알림톡 발송 체계를 상반기 내 구축한다. 공인중개사협회와 연계한 공인중개사 대상 교육 실시, 상반기 중 온라인·오프라인 집중 홍보 등의 방안도 적극 추진한다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

조합형 민간임대 ‘사기 주의보’…“노후 자금 날린다”

협동조합형 민간임대주택이 사업 실패나 사기 수단으로 활용되면서 저렴한 값에 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들에게 노후 자금을 날리는 등 피해를 주는 사례가 늘고 있다. 전문가들은 사업 계획과 주택도시보증공서(HUG)의 보증 여부를 잘 체크하는 등 주의해야 한다고 조언하고 있다. 10일 부동산 업계에 따르면 이 사업은 조합원들에게 저렴한 가격으로 주택을 분양해 '내 집 마련'을 노리는 수요자들에게 꾸준한 관심을 받고 있다. 협동조합 기본법에 따라 30가구 이상의 민간임대주택을 건설해 조합원에게 우선 공급한다. 사업 진행을 위해서는 발기인 5명 이상이 협동조합을 설립한 후 관할 구청에 신고 후 조합원을 모집한다. 부지 80% 이상의 사용 동의서 확보와 지자체의 사업 계획 승인도 필요하다. 조합원들은 임대주택에서 10년간 거주한 후 분양권을 받을 수 있다. 부동산 시장 오름세와 관계없이 계약 당시 확정된 가격으로 분양권을 획득할 수 있다. 장기간 임차인으로 거주하는 만큼 취득세 등도 절약된다. 그러나 최근들어 사업 실패 또는 사기 수단으로 활용해 조합원들이 큰 피해를 입는 사례가 잇따르고 있다. 우선 사업 과정에서 자금 조달과 부지 확보 문제가 발생할 수 있는데다 금리 상승 시 사업이 물거품으로 돌아갈 수 있다. 특히, 발기인 모집 단계에서 정보 공개 의무가 없는 점을 악용하는 업체가 속출해 피해가 커지고 있다. 조합 설립 없이 발기인 모집 명목으로 허위·과장 광고를 일삼아 가입을 유도해 계약금을 가로챈다는 목적이다. 홍보 자료에 HUG가 계약금을 100% 보증한다는 허위 내용까지 담긴 경우도 있었다. 실제로 지난해 대구지검은 대구의 한 협동조합형 민간임대주택 시행사 대표를 구속기소했다. 2021년 5월부터 2022년 7월까지 북구와 중구 일대에서 조합원 246명을 모집해 출자금 124억원을 가로챈 혐의다. 결국 경기 화성·용인시, 인천, 세종 등 전국 여러 지자체가 “협동조합형 민간임대 가입 시 각별한 주의를 당부드린다"는 내용을 홈페이지나 플래카드를 통해 주민들에게 홍보하고 있는 실정이다. 최근 경기 포천과 광주에서도 민간임대주택사업자가 사실상 허위 사업 계획을 광고하면서 조합원을 모집해 해당 지자체가 주민들에게 주의를 당부하기도 했다. 부동산 업계 한 전문가는 “투자 전 반드시 지자체에 인·허가 여부를 확인하고 부동산 및 법률 전문가와 상담해 계약 내용의 합법성과 안전성을 점검해야 한다"면서 “분양 전환 시 가격 기준이 확정됐는지, 분양 전환 시점의 시세에 따라 결정되는지도 확인할 필요가 있다"고 조언했다. 김유승 기자 kys@ekn.kr

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