정부가 주택공급 확대와 조기 착공을 최우선 과제로 내세우며 신규 택지 공급 일정을 앞당기고 착공 지연 사업장에 대한 전방위 지원에 나선다. 특히 6300가구 규모의 성남 신규택지는 당초 계획보다 1년 빠른 2029년 착공을 추진하고, 수도권에서 1년 이상 지연 중인 약 10만 가구 규모 사업장의 애로 해소를 위해 범정부 지원체계를 가동한다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 29일 광화문 정부서울청사에서 부동산관계장관회의 겸 주택공급촉진 관계장관회의를 주재하고 주택시장 동향과 공급 확대 방안, 부동산 불법행위 대응 계획 등을 논의했다. 구 부총리는 “정부는 정책의 최우선순위를 주택공급 확대와 조기 착공에 두고 총력을 다하고 있다"며 “공급 대책이 실제 착공으로 이어질 수 있도록 전 과정을 철저히 관리하겠다"고 밝혔다. 우선 정부는 지난 1월 29일 발표한 공급대책의 후속 조치로 성남 신규 공공택지의 사업 일정을 앞당기기로 했다. 성남 신규택지는 총 6300가구 규모로, 정부는 계획 수립 절차를 통합해 당초 2030년으로 예정됐던 착공 시기를 2029년으로 1년 앞당길 방침이다. 또 2800가구 규모의 동대문구·은평구 공급 부지에 대해서도 연내 기관별 이전 계획을 조속히 마련해 관련 절차를 신속히 추진하기로 했다. 정부는 공급 발표에 그치지 않고 실제 착공까지 이어질 수 있도록 사업별 추진 상황을 지속적으로 점검한다는 계획이다. 정부는 현재 수도권 규제지역에서 약 10만 가구 규모의 주택사업이 PF(프로젝트파이낸싱) 자금조달 문제, 자재 수급 차질, 공사비 상승 등으로 인해 1년 이상 착공이 지연되고 있다고 진단했다. 이에 따라 국토교통부를 중심으로 관계부처와 지방자치단체가 참여하는 '범정부 주택공급 현장 애로해소 지원센터'를 이날부터 운영한다. 지원센터는 사업장별로 착공 지연 원인을 점검하고 인허가, 금융, 공사비, 기반시설 등 각종 애로사항을 밀착 관리하는 역할을 맡는다. 구 부총리는 “주택사업 현장의 걸림돌을 확실히 제거해 최대한 빠르게 착공이 이뤄질 수 있도록 지원하겠다"고 말했다. 정부는 공공주택 공급 물량 확보를 위해 주요 공공주택지구에 대한 관리도 강화하기로 했다. 특히 남양주왕숙, 고양창릉, 성남복정 제2지구 등 일부 사업 지연 우려가 제기되는 공공주택 사업지에 대해 사업별 원인을 점검하고 공급 일정에 차질이 발생하지 않도록 관리할 계획이다. 정부는 지난해부터 주택공급 목표를 인허가 기준이 아닌 착공 기준으로 전환한 데 이어 공사비 역시 착공 시점을 기준으로 관리하는 체계를 운영하고 있다. 구 부총리는 “과거에는 보상과 부지조성 등이 완료되지 않은 상태에서 인허가가 먼저 진행돼 사업 지연과 공사비 상승 문제가 발생했다"며 “실제 공급 능력을 반영하는 방식으로 공급 관리 체계를 개선하고 있다"고 설명했다. 정부는 공급 확대 정책의 실효성을 떨어뜨리는 불법행위에 대한 단속도 강화한다. 국토교통부는 1·29 공급대책에 포함된 신규 주택공급지 인근 지역을 대상으로 투기 의심 거래를 집중 조사하고 있다. 또 수도권 규제지역 등을 중심으로 43개 단지, 약 2만5000가구를 대상으로 부정청약 의심 사례에 대한 전수조사와 검증 작업도 진행 중이다. 정부는 개발계획이나 부동산 가격과 관련된 허위정보 유포 행위에 대해서도 강경 대응할 방침이다. 구 부총리는 “허위정보 유포는 중대한 불법행위"라며 “최근 국회를 통과한 부동산거래신고법 개정안 시행에 맞춰 시장 교란 행위에 대한 대응 실효성을 높여나가겠다"고 강조했다. 한편 정부는 최근 서울 아파트 매매가격 상승률이 다소 둔화된 것으로 보고 있으나, 가격 안정세가 확실해질 때까지 시장 상황을 면밀히 점검하며 공급 확대와 시장 관리 정책을 지속 추진할 방침이라고 밝혔다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

부산=에너지경제신문 조탁만 기자 포스코이앤씨가 서울 서초구 신반포19차·25차 재건축 사업 수주를 앞두고 '오직 반포, 조합원님을 1등으로'라는 메시지를 내걸며 사업 수주전에 총력을 쏟고 있다. 포스코이앤씨는 최근 조합원들에게 “이번 사업은 단지 하나를 새로 짓는 수준이 아니라 앞으로 100년 뒤에도 남을 반포의 미래 가치를 결정하는 사업"이라며 “회사 역량을 모두 집중해 최고의 단지를 만들겠다"고 밝혔다. 이는 단순한 고급 아파트를 넘어 반포의 새 기준이 될 상징 단지를 만들겠다는 전략이다. 이 회사가 가장 앞세우는 부분은 '한강 조망 특화 설계'다. 회사 측은 모든 동을 한강 조망이 가능한 방향으로 배치하고, 단지 구조를 새롭게 설계해 기존 계획안보다 한강 조망 구간을 크게 넓혔다고 설명했다. 특히 약 17m 높이 필로티 설계와 위로 갈수록 넓어지는 '트리뷰(Tree-view)' 구조를 적용해 조망 개방감을 높였고, '조합원 120% 정면 한강뷰'를 구현하겠다는 목표도 제시했다. 여기에 약 3.55m 층고, 250m 길이 스카이브릿지, 약 5900평 규모 조경 공간, 세컨하우스 개념 특화 공간 등을 더해 반포 최고 수준의 하이엔드 단지를 만들겠다는 계획이다. 포스코이앤씨는 설계뿐 아니라 조합원 부담을 줄이는 금융 조건도 핵심 경쟁력으로 내세우고 있다. 회사 측은 확정 후분양과 사업비 금융 지원, 낮은 금리 조건, 확정 공사비 등을 통해 사실상 '분담금 제로' 수준에 가까운 사업 구조를 목표로 하고 있다고 설명했다. 포스코이앤씨 관계자는 “아무리 설계가 좋아도 사업 지연이나 공사비 상승으로 조합원 부담이 커지면 좋은 재건축이라 할 수 없다"며 “설계와 금융, 사업 안정성까지 모두 잡아 조합원 자산 가치를 높이는 데 집중하고 있다"고 말했다. 이어 “조합원들을 1등으로 만드는 것이 결국 회사가 1등이 되는 길이라는 마음으로 이번 사업을 준비했다"며 “시간이 지나도 '잘 선택했다'는 평가를 받을 수 있는 단지를 만들겠다"고 강조했다. 조탁만 기자 hpeting@ekn.kr

압구정 5구역 재건축 수주전에 뛰어든 DL이앤씨가 단지명으로 '아크로 압구정'을 제시하고, 시공권 확보를 위해 파격적인 사업 조건을 내걸었다. 29일 건설업계 등에 따르면 DL이앤씨는 세대 당 4억2000만원의 조합 수익 창출과 더불어 △착공 전 물가 인상 부담 ZERO △압구정 1등 이주 개시 △이주비 LTV 150% △필수사업지 가산금리 0% △분담금 최대 7년 유예 △상가 수익 확대 및 미분양 대응까지 한 흐름으로 묶어 제안했다. 이주부터 착공, 입주까지 재건축 사업 전 과정의 속도를 끌어올리고, 그 과정에서 조합원 부담을 낮추겠다는 취지다. 우선 '이주 1등' 실현을 위해 높은 수준의 자금 조달 조건을 제안했다. DL이앤씨는 이주비 LTV 150% 뿐만 아니라, 기본 이주비에 더불어 추가 이주비 또한 동일 금리로 책임 조달하는 구조를 짰다. 여기에 필수사업비 가산금리 0%와 분담금 납부 최대 7년 유예 조건까지 더해져 조합원들의 자금 부담을 현저히 낮췄다. 아울러 최초 이주 개시 미달성 시 공사비 차감 및 조합 지정 특화 공사 제공 조건까지 조합에 제안했다. 여기에 DL이앤씨는 순타 공법, 코어 선행 공법, 토사 구간 중심의 효율적 굴착 계획, BIM 기반 공정 시뮬레이션 등 자사의 기술력을 총동원해 압구정5구역 총 공사 기간을 주변 구역보다 대폭 단축시킨 57개월로 제안했다. 이에 대한 근거로 입찰 단계에서부터 책임준공 확약서를 제출했다. 이에 더해 DL이앤씨는 일부 상징 세대만 돋보이게 하는 설계가 아닌, 단지 전반의 하이엔드 수준을 끌어올려 전체 시세를 높이겠다는 전략을 내세웠다. 1개층 1세대 매너하우스, 테라스를 품은 고급 맨션, 국내 공동주택 최대 규모 수준의 슈퍼 펜트하우스, 펜트급 천장고를 갖춘 그랜드 레지던스 등 서로 다른 하이엔드 주거 유형을 하나의 단지 안에 배치했다. 특히 한강 조망 전략이 핵심이다. DL이앤씨는 조합원 세대의 S급 이상 한강 조망을 104% 충족시키고, 한강변 1열에 조합원 세대를 100% 배치하는 설계를 제안했다. 3면 개방 이상 세대는 955세대, 조합원의 107%에 해당하는 세대는 2개실 이상에서 최대 9개실까지 한강 조망이 가능하도록 계획했다. DL이앤씨 관계자는 “이주·착공·입주에까지 이르는 핵심 사업 조건과, 한강 조망·층고·테라스·펜트하우스 같은 최상위 상품 요소 등을 어느 한 가지도 모자람 없이 최고로 준비했다"며 “압구정 5구역을 재건축 해 대한민국 최고가 아파트, 1등 단지로 만들겠다"고 강조했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

서울 재건축 시장의 최대 변수로 재건축초과이익환수제(재초환)가 다시 떠오르고 있다. 재건축조합들은 재초환이 사업성을 훼손하는 수준을 넘어 정비사업 자체를 멈추게 하는 핵심 규제라고 주장한다. 특히 서울시장 선거를 앞두고 각 후보가 주택 공급 확대를 강조하는 가운데, 현장에서는 “재초환과 이주비 대출 규제를 풀지 않으면 공급 확대는 공허한 구호에 그칠 수 있다"는 목소리가 나온다. 박경룡 전국재건축정비사업조합연대 간사(방배삼익아파트 주택재건축정비사업조합장)는 본지와의 인터뷰에서 “재건축사업의 가장 큰 걸림돌은 재초환법에 따른 재건축부담금"이라며 “폐지 또는 근본적 개선 없이는 조합들이 신속하게 사업을 추진하기 어렵다"고 밝혔다. 전국재건축정비사업조합연대는 재초환 문제 해결을 목적으로 2021년 9월 설립됐다. 현재 전국 82개 조합, 약 6만4000여 세대가 회원으로 참여하고 있다. 박 간사는 당시 자신이 속한 조합에서 세대당 2억7500만원의 재건축부담금 예정액이 통보되자 “이 문제는 개별 조합 차원에서 해결할 수 있는 사안이 아니라 전국 재건축 조합들이 연대해 제도 개선을 요구해야 한다"고 판단했고, 이후 전국재건축정비사업조합연대 설립을 주도하게 됐다고 설명했다. 그는 “사업을 중단한다고 해결될 문제가 아니었다"며 “전국의 재건축 부담금 부과 대상 조합들이 연대해 국회와 정부에 제도 개선을 요구하는 것이 더 효과적이라고 판단했다"고 말했다. 박 간사가 지적한 재초환의 핵심 문제는 부담금 산정 방식이다. 그는 “재건축 부담금은 종후가격에서 개시시점가격, 정상주택가격상승분, 개발비용 등을 뺀 초과이익의 최대 50%를 부과하는 구조"라며 “문제는 정상주택가격상승분을 계산하는 기준이 실제 시장과 동떨어져 있다는 점"이라고 했다. 그는 “2017년부터 2021년까지 서울 아파트값은 실제 통계상 약 100%가량 올랐는데, 국토교통부 지침상 전국주택가격동향조사 기준을 적용하면 약 27% 상승한 것으로 계산된다"며 “결국 정상적으로 오른 가격 상승분 상당 부분이 공제되지 않아 재건축부담금이 과다 산정되는 구조라고 연대 측은 보고 있다"고 주장했다. 박 간사는 이 문제 때문에 2021년 이후 준공된 일부 단지에서도 부담금 부과가 지연되고 있다고 주장했다. 그는 “각 지자체와 한국부동산원, 국토부도 이런 문제를 인지하고 있어 반포현대 등 일부 준공 단지에 아직 부담금을 부과하지 못하고 있는 것으로 안다"며 “현행 지침대로 부과하면 조합들의 이의신청과 소송이 불가피하다"고 말했다. 이어 “이 부분은 국회 입법 사항이 아니라 국토부 지침 변경만으로도 개선이 가능하다"며 “차기 서울시장은 국토부에 정상주택가격상승분 산정 기준을 현실화“서울 집값 100% 올랐는데 27%만 반영"…재초환 산정방식 정조준하라고 강하게 건의해야 한다"고 강조했다. 재초환이 유사 법률과 형평성에도 맞지 않는다는 지적도 내놨다. 박 간사는 “재초환법의 모법 격인 개발이익환수법은 개시시점이 사업시행인가일이고 부과율 상한도 20%"라며 “반면 재초환법은 조합설립일을 개시시점으로 삼고 부과율 상한도 50%에 달한다"고 말했다. 그는 “조합설립 단계에서는 사업비, 설계, 분양가 등이 추상적이어서 부담금을 정확하게 산정하기 어렵다"며 “사업시행인가 단계가 돼야 사업 구조가 어느 정도 확정되는 만큼 재초환 부과개시시점도 개발이익환수제와 같은 기준으로 조정할 필요가 있다"고 주장했다. 미실현 이익에 과세한다는 점도 문제로 꼽았다. 박 간사는 “양도세는 집을 팔아 현금이 생긴 뒤 내는 세금이지만 재건축부담금은 집을 팔지 않은 상태에서 계산상 이익이 났다는 이유로 부과된다"며 “수억원대 부담금이 나오면 결국 새 아파트에 입주하려던 조합원이 집을 팔아야 하는 상황에 몰릴 수 있다"고 말했다. 그는 “재건축 과정에서 조합은 이미 공공기여, 공공임대주택, 정비기반시설 기부채납 등 상당한 비용을 부담한다"며 “각종 부담금과 세금에 더해 재건축부담금까지 부과하는 것은 이중·삼중 부담"이라고 전했다. 임대주택 기부채납 제도 역시 개선이 필요하다고 했다. 박 간사는 “현재는 용적률 인센티브를 받으면 인센티브 용적률의 절반을 임대주택으로 기부채납하는 구조"라며 “타 지역처럼 비율을 30% 수준으로 낮출 필요가 있다"고 주장했다. 매입비용 현실화도 요구했다. 그는 “조합이 임대주택을 지어 넘길 때 땅은 사실상 무상으로 제공하고 건축비도 표준건축비 수준만 인정받는다"며 “실제 건축비 원가라도 전액 인정해줘야 한다"고 말했다. 박 간사는 본인이 속한 조합 사례를 들며 “20평형 임대주택 86세대를 기부채납하면 시세로는 1000억원이 넘는 규모인데 실제 받는 금액은 114억원 수준"이라며 “시세의 10분의 1에도 못 미치는 수준으로 기부채납하는 셈"이라고 주장했다. 금융 규제도 정비사업의 발목을 잡는 요인으로 지목했다. 그는 “전세금이 6억원을 넘거나 다주택자인 경우 대출 규제가 적용돼 이주비 대출을 받는 데 어려움이 생긴다"며 “정비사업은 일반 주택 구입 대출과 성격이 다르기 때문에 별도의 대출 기준을 마련해야 한다"고 말했다. 행정 절차에 대해서는 “공급자 중심에서 수요자 중심으로 전환해야 한다"고 강조했다. 박 간사는 “법규상 30일 또는 60일 이내 처리하도록 돼 있는 인허가 절차도 실제로는 근무일 기준으로 계산돼 30일이 40일 이상, 60일이 80일 이상으로 늘어나는 경우가 많다"며 “보완이 없는 경우에는 달력 기준으로 정해진 기간 안에 종결하도록 해야 한다"고 말했다. 각종 심의 일정도 조합 수요에 맞게 조정할 필요가 있다고 했다. 그는 “현재는 서울시가 정한 심의 일정에 조합이 맞춰 들어가는 구조"라며 “조합별로 필요한 심의 일자를 제출받아 서울시가 이를 조정하면 사업 기간을 단축하는 데 도움이 될 것"이라고 밝혔다. 재건축 활성화가 집값을 자극할 수 있다는 우려에 대해서는 선을 그었다. 박 간사는 “재건축을 활성화하면 공급이 늘어나기 때문에 장기적으로는 집값 안정에 도움이 된다"며 “서울에는 30년 이상 된 아파트 기준으로 약 47만~50만호가 재건축 대상이고, 재건축 시 기존 세대수 외에 약 30~50%가 신규 공급된다"고 설명했다. 그는 “서울에서 재건축을 통해 약 15만~25만호 규모의 신규 공급이 가능하다"며 “서울은 더 이상 신규 택지가 많지 않기 때문에 수요가 있는 지역에 공급을 늘릴 수 있는 현실적 수단은 재건축"이라고 말했다. 다만 “재건축 기대감으로 해당 단지 가격이 일시적으로 오를 수는 있다"면서도 “전체 시장으로 보면 공급 확대 효과가 더 크다"고 진단했다. 차기 서울시장 후보들에게는 민관 합동 '정비사업추진 자문위원회' 구성을 제안했다. 박 간사는 “정비사업 갈등은 조합원, 세입자, 지자체, 정부 사이에서 반복된다"며 “서울시와 각 구청 인허가 부서와 별도로 민관, 필요하면 정부까지 참여하는 정비사업추진 자문위원회를 구성할 필요가 있다"고 말했다. 그는 “추진위 구성 전후, 조합설립 전후 등 초기 단계 사업장부터 자문을 받을 수 있도록 해야 한다"며 “조합 내부 갈등이 표면화된 사업장도 자문위원회의 협조를 받으면 갈등을 줄일 수 있을 것"이라고 설명했다. 박 간사는 “정원오 후보와 오세훈 후보를 포함해 모든 서울시장 후보에게 요구하고 싶은 것은 분명하다"며 “서울 주택 공급을 늘리겠다면 재초환 문제를 외면해서는 안 된다. 동시에 임대주택 기부채납, 이주비 대출, 행정절차 개선까지 현장이 막혀 있는 지점을 풀어야 한다"고 강조했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

동부건설이 주택도시보증공사(HUG)로부터 신용등급 AA를 획득하며 전년 대비 5단계 높은 등급을 기록했다. 28일 에너지경제신문 취재 결과, 지난해 HUG 신용평가에서 BB+를 받았던 동부건설이 올해는 AA 등급을 받았다. HUG 신용등급 산정기준은 자체 심사 기준인만큼, 상향 이유가 구체적으로 공개되지 안않는다. 다만 회사의 재무상황과 자본금 규모 등을 종합적으로 고려하는 것으로 알려진다. HUG 신용평가는 보증거래기업의 재무상태와 경영능력 등을 종합적으로 평가해 산출하는 등급이다. HUG 신용등급은 아파트 분양을 보증하거나 은행 PF 대출, HUG에게 직접 융자지원을 받을 때 사용된다. 특히 주택사업을 비롯한 도시정비 분야에서 HUG 신용등급이 중요하게 사용된다. HUG에서 보증심사를 할 때 적용되는 보증료율은 HUG 신용등급에 따라 차등 두어진다. 동부건설은 재무상태 개선이 보증 등급 상향으로 이어진 케이스로 풀이된다. 동부건설은 2025년도 별도 기준 매출액 1조6315억원, 영업이익 605억원, 당기순이익 460억원을 기록했다. 전년 영업손실 996억원, 당기순손실 1321억원에서 흑자전환에 성공했다. 올해 1분기에도 흑자기조를 이어갔다. 올해 1분기 연결 기준 매출액 4346억원, 영업이익 101억원, 당기순이익 160억원을 기록했다. 매출액은 전년동기(4162억원) 대비 184억원 증가해 약 4.4% 성장했다. 건설경기 침체와 원가부담으로 일부 현장의 원가 부담이 반영돼 1분기 매출원가율이 88.2%를 기록했으나 회사는 원가율을 80% 후반 수준에서 관리하고 있다고 설명했다. 당기순이익은 판관비 절감, 금융비용 감소, 기타비용 축소, 지분법손익 개선 등이 복합적으로 작용해 순이익을 안정적으로 방어한 결과라는 설명이다. 재무안전성도 개선했다. 부채비율은 2024년 251.15%에서 2025년 195.14%로 감소했다. 동 기간 자본총계는 4327억원에서 5317억원으로 증가했다. 기업이 벌어들인 영업이익으로 갚아야 할 이자를 얼마나 감당할 수 있는지를 나타내는 이자보상배수도 -7.43배에서 4.06배로 크게 개선됐다. 1분기 재무구조도 안정적인 수준을 유지했다. 1분기 말 연결 기준 자산총계는 1조7295억원, 자본총계는 5628억원으로 전년 말 대비 각각 417억원, 120억원 증가했다. 기업의 단기 채무 지급능력과 재무 안정성을 나타내는 유동비율은 약 129.6%다. 1년 내 현금화 할 수 있는 유동자산이 1년 내에 갚아야 할 부채보다 크다는 의미다. 흑자 전환과 유지 배경은 도급공사 매출 확대와 비용 효율화다. 동부건설은 전통적으로 공공 도급 위주였다. 최근에는 민간 도급공사까지 확대하면서 수주액과 매출이 상승하는 흐름이다. 민간 부문 확대로 사업을 다각화해 공공 도급 비중이 55~60%, 민간 도급 비중이 40~45%를 차지한다. 도급공사 매출 확대로 외형도 성장했다. 민간 건축을 비롯해 플랜트, 산업설비 등 민간기업이 발주한 물량 수주에 주력하고 있다는 설명이다. 투자 관계사 실적 개선도 당기순이익에 긍정적 영향을 줬다. 투자 관계사인 HJ중공업의 실적 호조에 올해 1분기 연결 기준 지분법손익 48억원을 기록했다. 이는 전년동기 -65억원에서 약 113억원 개선된 수치다. 지분법손익은 동부건설이 지분을 가진 회사인 HJ중공업이 벌거나 잃은 돈 중 동부건설의 몫을 회계상 반영한 것이다. HJ중공업은 조선부문 실적 회복과 이익구조 개선으로 지난해 큰 폭의 실적 개선을 이룬 바 있다. 동부건설 관계자는 “매해, 사업지마다 쓰는 비용이 다르기 때문에 HUG 신용평가 등급이 5단계 상승 결과 얼만큼의 금융비용이 절감되는지 산출은 어렵다"면서도 “5개 등급이 상승한 것은 흔한 일은 아니다"라고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

서울 용산역 3번 출구를 나서자 도심 한복판이라고 믿기 어려운 광활한 공터가 눈앞에 펼쳐졌다. 철길과 차량기지, 오래된 창고들이 남아 있는 이곳은 한때 '단군 이래 최대 개발사업'이라는 이름으로 기대를 모았다가 좌초된 용산정비창 부지다. 10년 넘게 서울의 마지막 노른자 땅으로 남아 있던 이 공간이 다시 움직이고 있다. 총사업비 50조원 규모의 용산국제업무지구 개발 사업이 본격화되면서 서울의 미래를 둘러싼 기대와 논쟁도 함께 커지고 있다. 26일 에너지경제신문이 찾은 용산 일대는 개발 기대감이 응축돼 있었다. 이 지역에 들어설 용산국제업무지구는 서울 용산구 한강로3가 일대 약 45만6000㎡ 규모의 철도정비창 부지를 국제업무·상업·주거·문화 기능이 결합된 복합도시로 조성하는 사업이다. 서울시는 이를 '용산서울코어'로 명명하고 서울의 미래 100년을 이끌 글로벌 비즈니스 허브로 육성하겠다는 청사진을 제시하고 있다. 국제업무존에는 글로벌 기업 본사와 국제회의장, 컨벤션 시설, 초고층 랜드마크가 들어서고 업무복합존과 업무지원존에는 주거·상업·문화시설이 함께 배치된다. 계획대로라면 2028년 기반시설 조성을 마치고 2031년부터 입주가 시작된다. 서울시의 구상은 단순한 재개발을 넘어선다. 뉴욕 허드슨야드와 일본 아자부다이힐즈처럼 업무와 주거, 문화와 녹지가 입체적으로 결합된 미래형 도시를 만들겠다는 계획이다. 서울시는 개발 과정에서 14만6000명의 고용과 32조6000억원 규모의 생산유발 효과가 발생할 것으로 기대하고 있다. 서울 한복판에서 사실상 마지막으로 가능한 초대형 도시 재편 사업이라는 점에서 상징성도 남다르다. 서울시 관계자는 “용산국제업무지구는 서울의 미래 100년을 준비하는 도시혁신 프로젝트"라며 “국제업무와 스마트산업, 주거·문화·생활 기능이 유기적으로 연결되는 '직주락(職住樂)' 도시를 구현해 글로벌 도시 서울의 새로운 성장 거점으로 육성할 방침"이라고 밝혔다. 이어 “세계 주요 도시들이 도심 핵심 입지에 복합업무지구를 조성해 경쟁력을 높이고 있는 만큼 용산 역시 서울의 국제경쟁력을 상징하는 랜드마크이자 경제활동의 중심축으로 자리매김할 것"이라고 강조했다. 실제 기대감은 주변 부동산 시장에도 빠르게 반영되고 있다. 용산정비창과 맞닿은 서부이촌동과 원효로, 산천동 일대 주요 단지에서는 개발 기대감이 높아지는 분위기다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 산천동 리버힐삼성 전용 59㎡는 지난달 15억5000만원에 거래됐다. 도원동 도원삼성래미안 전용 114㎡는 이달 19억5000만원에 손바뀜됐고, 전용 59㎡ 역시 지난해 7월 12억8000만원에서 올해 4월 16억원으로 거래되며 상승세를 보였다. 용산국제업무지구 개발과 원효로 일대 정비사업이 맞물리면서 배후 주거지 가치에 대한 기대감이 반영되고 있다는 분석이다. 용산역 인근 한 공인중개사는 “국제업무지구가 완성되면 업무시설 종사자와 배후 수요가 대거 유입될 가능성이 높다"며 “원효로·이촌동·한강로 일대 재개발 사업과 맞물려 용산의 주거 선호도는 지금보다 더 높아질 수 있다"고 말했다. 개발 수혜는 국제업무지구 내부에만 머물지 않을 전망이다. 원효로3·4가 일대에서는 신속통합기획과 모아타운 사업이 속도를 내고 있다. 원효로4가 모아타운 구역은 조합 설립을 앞두고 있으며 풍전아파트 일대는 최근 신속통합기획 후보지로 선정됐다. 원효로3가 역시 복수의 재개발 사업이 추진되고 있다. 사업이 모두 완료되면 노후 저층 주거지는 2000가구 규모의 신축 주거단지로 탈바꿈하게 된다. 원효로 일대 한 공인중개사는 “원효로3가는 용산국제업무지구와 원효대교 북단을 잇는 핵심 배후 주거지로 평가받고 있다"며 “사업이 지연되고 있지만 입지 자체에 대한 기대감은 여전히 높다"고 말했다. 이어 “국제업무지구 주 출입구와 맞닿는 위치인 만큼 장기적으로는 원효로4가와 함께 개발 수혜가 예상된다"고 설명했다. 실제 원효로3가 일대는 수년째 재개발 논의가 이어지고 있지만 구역 내 주민 간 이해관계 차이와 사업 방식에 대한 의견 충돌이 지속되면서 사업 속도가 더뎠다. 특히 일부 노선형 상업지역을 포함한 구역계 설정을 둘러싸고 주민 간 찬반이 갈렸고, 현금청산 대상자 비율과 높은 반대 동의율도 사업 추진의 걸림돌로 작용했다. 최근에는 갈등이 있는 구역과 개발 의지가 높은 구역을 분리해 추진하는 방안이 거론되면서 사업 정상화 가능성에 대한 기대가 다시 커지고 있다. 정비업계 역시 원효로 일대의 잠재력을 높게 평가한다. 한 부동산 개발 전문가는 “원효로3가는 단순한 노후 주거지가 아니라 용산국제업무지구와 직접 연결되는 배후 주거지라는 점에서 의미가 크다"며 “국제업무지구 개발이 본격화되면 원효로 일대 정비사업의 사업성도 지금보다 높아질 가능성이 있다"고 말했다. 하지만 기대감만큼 우려도 적지 않다. 가장 큰 쟁점은 용산국제업무지구를 국제업무 중심 도시로 육성할 것인지, 서울 도심 주택 공급 확대를 위한 거점으로 활용할 것인지에 대한 논쟁이다. 정부는 용산국제업무지구 내 주택 공급 규모를 최대 1만 가구 수준까지 확대하는 방안을 검토하고 있다. 반면 서울시는 기존 계획인 6000가구를 바탕으로 최대 8000가구 수준이 적정하다는 입장이다. 지나친 주거 비중 확대가 국제업무지구 본연의 기능을 훼손할 수 있다는 이유에서다. 현장에서는 업무 기능 유지가 우선이라는 목소리가 적지 않다. 용산역 인근 한 부동산업계 관계자는 “용산정비창 부지는 서울 한가운데 남은 마지막 대규모 개발 가능 부지"라며 “단순히 아파트를 공급하는 차원을 넘어 서울의 새로운 경제·업무 중심축을 만드는 역할이 필요하다"고 말했다. 그는 “용산은 KTX와 GTX, 지하철, 공항철도가 연결되는 전국 단위 교통 허브"라며 “글로벌 기업이나 국제기구가 입주할 수 있는 고급 업무공간을 확보하는 것이 장기적으로 서울 경쟁력에 더 도움이 될 수 있다"고 설명했다. 상업용 부동산 업계에서도 비슷한 시각이 나온다. 한 전문가는 “최근 오피스 공실률을 이유로 업무지구 필요성에 의문을 제기하는 시각도 있지만 일반 오피스와 프라임 오피스 시장은 구분해서 볼 필요가 있다"며 “국제기업과 금융기관이 원하는 대규모 고급 업무시설은 여전히 부족한 상황"이라고 말했다. 이 같은 논쟁은 이번 서울시장 선거 과정에서도 핵심 쟁점으로 떠올랐다. 정원오 더불어민주당 후보는 용산을 AI·디지털금융·바이오 산업 중심의 글로벌 혁신거점으로 육성하고 유엔(UN) AI 허브를 유치하겠다는 구상을 내놨다. 토지 매각 대신 99년 장기임대 방식을 도입하고 시민 참여형 리츠(REITs)를 활용해 공공성을 강화하겠다는 방안도 제시했다. 반면 오세훈 국민의힘 후보는 용산국제업무지구의 본질은 국제업무 중심지 조성에 있다며 과도한 주택 공급 확대에 반대하고 있다. 그는 “8000가구가 사실상 마지노선"이라며 1만 가구 공급이 현실화될 경우 녹지와 업무 기능 축소, 교통·교육 인프라 부담 증가가 불가피하다고 주장한다. 주민들의 의견도 엇갈린다. 일부 주민들은 업무시설 확대와 집값 상승 효과를 기대하며 사업 속도를 요구하는 반면, 다른 주민들은 교통 혼잡과 교육시설 부족, 생활 인프라 과부하를 우려한다. 실제 용산 일대 곳곳에는 '1만 가구 공급 반대' 현수막이 내걸리며 갈등 양상이 표면화되기도 했다. 한편, 사업 자체의 불확실성을 지적하는 목소리도 있다. 용산국제업무지구는 이미 한 차례 실패를 경험한 사업이다. 2007년 화려하게 출발했지만 글로벌 금융위기와 사업성 악화로 2013년 결국 무산됐다. 현재도 오피스 시장 침체와 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색은 잠재적 변수로 꼽힌다. 실제 글로벌 기업 유치와 투자 수요 확보 여부가 사업 성패를 좌우할 것이라는 분석도 나온다. 이번 사업은 서울시와 코레일이 주도하는 공공 중심 개발이라는 점에서 과거와 차이가 있지만, 여전히 시장 여건에 따른 위험요인은 존재한다. 최근 서울 오피스 시장은 공급 증가와 기업들의 비용 절감 기조로 공실률 상승 우려가 제기되고 있으며, 고금리 장기화와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 위축도 대규모 개발사업의 수익성에 부담 요인으로 꼽힌다. 특히 용산국제업무지구가 목표로 하는 글로벌 비즈니스 허브 기능을 구현하려면 국내외 대기업 본사와 금융기관, 첨단산업 기업 등의 실질적인 입주 수요를 확보해야 한다는 지적이 나온다. 업계에서는 교통망 확충과 한강변 입지, 용산정비창 부지의 희소성 등을 고려할 때 장기적인 경쟁력은 충분하다는 평가가 많지만, 국제업무지구라는 이름에 걸맞은 글로벌 기업 유치와 지속적인 투자 수요 확보가 이뤄지지 않을 경우 업무시설 공급 과잉과 사업성 저하 문제가 다시 제기될 수 있다는 분석도 나온다. 결국 사업 성공 여부는 개발계획 자체보다 실제 기업 입주와 민간 투자 유치, 금융시장 안정 여부에 달려 있다는 평가다. 그럼에도 전문가들은 용산의 잠재력만큼은 부인하기 어렵다고 입을 모은다. 한 부동산 시장 분석가는 “과거 서울의 성장축이 강북에서 강남으로 이동했던 것처럼 앞으로는 강남·여의도·용산을 잇는 삼각축 구조가 형성될 가능성이 있다"며 “용산국제업무지구는 단순한 지역 개발사업이 아니라 서울 경제지도를 다시 그리는 사업으로 봐야 한다"고 평가했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

6·3 지방선거 이후 부동산 세제개편 논의가 본격화될 전망이다. 선거 전까지 정부와 여당은 세제 강화 논의에 신중론을 이어왔다. 매매와 전월세 시장 모두 상승세가 예상되는 가운데 당장 공급을 늘리기 어려운 상황에서 수요 억제책을 쓸 수밖에 없는 상황이다. 전문가들은 선거가 끝나면 장기보유특별공제(장특공)와 보유세 조정 등이 이뤄질 가능성이 크다고 봤다. 수요는 넘치고 공급은 부족한 흐름은 선거 이후까지 당분간 유지될 것으로 보인다. 현재 강남3구와 한강벨트 인근 고가아파트는 소강상태를 보이다가 비수기가 끝난 8월부터는 높을 가격수준을 유지하며 거래가 이어질 전망이다. 15억 이하 아파트들이 밀집한 노도강(노원·도봉·강북)이나 금관구(금천·관악·구로), 서대문이나 은평구는 매물 부족과 수요 증가로 강세를 보이고 있다. 전월세 시장 역시 매물 가뭄이 지속될 예정이다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 올해 1월 1일 2만3060건에서 지난 13일 기준 1만6768건으로 27.3% 감소했다. 월세 매물 역시 같은 기간 동안 27.9% 줄었다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “우리나라의 92%의 임대주택을 개인이 공급한다"며 “주택임대차보호법 때문에 기업형 임대로 갈 수 없고, 개인이 공급을 못하게 되면 전·월세 가격이 상승하는 상황에서 서민 주거 환경은 악화될 것"이라고 전망했다. 국토교통부는 지난 12일 매물잠김 우려를 완화하고 비거주 1주택자와 다주택자 간 형평성 문제를 해소하기 위해 토지거래허가구역(토허구역) 내 실거주 의무 유예 대상을 확대했다. 토허구역 내 임대 중인 주택을 거래할 경우, 세입자 있는 주택 전체도 매수자 입주 의무를 임대차계약 종료 시점까지 유예하는 대상에 포함된다. 해당 내용을 담은 부동산거래신고법 시행령 개정안은 13일부터 입법예고 된다. 당장 공급을 늘리는 것은 쉽지 않은 상황이다. 3월 주택건설 인허가 실적은 5만129가구로 전년동월(6만5988가구)에 비해 24% 감소했다. 서울 지역 3월 인허가는 1815가구로 전년동월(7339가구) 대비 75.3% 감소했고, 3월 누적 실적은 5632가구로 전년동기(1만4966가구) 대비 62.4% 감소했다. 이는 미·이란 전쟁으로 인한 공사비 급등이 원인인 것으로 풀이된다. 서울시장 여야 후보 모두 공급 확대를 논하고 있지만 실현되기는 쉽지 않을 것으로 보인다. 2021년부터 임기를 시작한 오세훈 시장은 재개발·재건축 규제 완화 대책으로 '신속통합기획(신통기획)'을 추진해 착공 기간을 단축했다. 정비사업기간은 통상 18.5년 소요되지만 6.5년 앞당겨 12년 가량 소요되도록 개선했다. 아직 준공된 물량은 없다. △신통기획 도입 △정비지수제 폐지 △사업성 보정계수 적용 △정비사업 촉진 방안 △인허가 개선 △규제혁신 등을 도입해 절차를 개선했어도 재개발·재건축 사업 자체가 주민동의 등으로 시간이 오래 소요되기 때문이다. 정원오 후보는 주민 체감도와 실현 가능성을 높이기 위해 '착착개발'을 통해 기본계획과 구역지정, 정비계획변경과 사업시행계획, 사업시행계획과 관리처분인가를 한 번에 처리하는 동시신청제도를 도입한다는 계획이다. 정비사업 기간 단축과 사업성 개선을 위해 도시 및 주거환경정비법 개정도 추진할 것이라 밝혔다. 정 후보는 공공재개발과 도심공공복합사업 활성화를 다시금 추진한다고 밝혔다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 “공공 공급이 원활하게 이뤄지려면 재정이 필요하다"며 “SH나 LH에게 재원이 쓰인다면 다른 곳에 쓰이는 재원을 줄여서 가야할 것"이라고 설명했다. 2018년에 발표한 3기 신도시도 여전히 진행 중인 상황이다. 부동산 업계 관계자는 “3기 신도시인 남양주 왕숙 2지구는 일부 분양했고 1지구는 지금 진행 중"이라며 “인천 계양지구, 부천 대장지구, 하남 교산지구, 고양 창릉지구 보상은 반 정도 나간 상황"이라고 설명했다. 이어 “3기 신도시도 8년 이상 걸렸는데 이제 공급 정책 시행하는 것들은 시간이 더 오래 소요될 수밖에 없다"고 말했다. 당장 공급을 늘리기는 어려운 상황에서는 수요 억제책인 세제를 쓸 수 밖에 없는 상황이다. 이미 다주택자 양도소득세 중과는 지난 10일 재개됐다. 윤석열 정부에서 시작된 한시적 유예가 4년만에 끝난 것이다. 이에 조정대상지역 주택을 파는 2주택자의 경우 기본세율에 20%p(포인트), 3주택 이상 보유자는 30%p가 더해진다. 중과 대상자는 장기보유특별공제 대상이 아니다. 전문가들은 장특공 개편은 예정된 수순으로 봤다. 장특공은 주택 등을 오래 보유한 뒤 팔 때 양도차익 일부를 공제해 세 부담을 줄여주는 제도다. 현재 1세대 1주택자는 12억원 초과 고가 주택을 양도할 때 보유 기간에 따라 최대 40%, 거주 기간에 따라 최대 40%까지 공제받을 수 있다. 이재명 대통령은 지난달 24일 엑스(X·옛 트위터)에 “1주택을 보호하려면 실거주 기간에 대한 양도세 감면은 필요하지만, 살지도 않으면서 오래 투자했다는 이유만으로, 고가주택 양도세까지 깎아주는 것은 주거 보호정책이 아니"라며 “비거주 보유 기간에 대한 감면을 축소하고 그만큼 거주 보유기간에 대한 감면을 늘리는 게 맞다"고 언급한 바 있다. 실거주 1주택자는 보호하되 장특공 제도를 손질하겠다는 의지를 비친 것이다. 이에 따라 7월 세제개편안에는 보유 공제와 거주 공제의 비율 조정이 얼만큼 이뤄질지가 관건이 될 전망이다. 단순 보유에 따른 혜택은 줄이고, 실제 거주 기간이 긴 1주택자에게 더 큰 혜택을 주는 방식으로 개편될 가능성이 유력하다. 국회에는 관련 법안들이 발의된 상태다. 무소속 최혁진 의원이 대표 발의한 소득세법 개정안은 비거주 보유 기간에 대한 공제를 없애고, 일정 기간 이상 보유·거주한 1주택자에게 거주 기간 중심의 공제를 적용하는 방안이다. 진보당 윤종오 의원의 개정안은 장특공을 폐지하고 1인당 평생 받을 수 있는 세금 감면 한도를 2억원 세액공제 방식으로 제한하는 내용이다. 정부는 아직 구체적으로 정해진 것은 없다는 입장이다. 보유세 개편도 유력하다. 주택 공시가격 대비 실제 세금을 부과하는 과세표준 비율인 공정시장가액비율은 윤석열 정부에서 60%로 낮아진 상태다. 공정시장가액비율 조정은 시행령 개정만으로도 조정이 가능해 정책 속도가 빠르다. 전문가들은 이를 다시 높여 세 부담을 늘리고 장기 보유 부담 자체를 높이는 방안이 논의될 가능성이 크다고 봤다. 문재인 정부 당시에도 공정시장가액비율을 80%에서 95%까지 단계적으로 높인 바 있다. 공정시장가액비율이 상향될 경우 세 부담 상한(전년 대비 150%)에 걸린 주택은 영향이 제한적이지만 상한에 도달하지 않은 주택은 비율 인상분이 그대로 반영될 전망이다. 초고가 주택인 서울 한남더힐 전용 235㎡은 올해 공시가격 기준 보유세는 7633만 원 수준이지만 공정시장가액비율이 80%로 상향될 경우 8732만 원으로 약 1099만 원(14.4%) 늘어나는 것으로 추산된다. 한편 강남 은마아파트 전용 84㎡ 보유세는 약 1004만원으로 공정시장가액비율 상향 이전과 차이가 없었다. 공정시장가액비율이 올라가더라도 고가 아파트 단지들은 세 부담 상한에 걸려 세금 증가폭이 제한될 가능성이 크다. 올해 공시가격 상승으로 처음 종합부동산세 과세 대상이 된 단지들은 세 부담이 더 크게 늘어날 수 있다. 또 현재 공정시장가액비율 60% 기준으로 보유세가 지난해보다 10~20% 정도 오른 단지들도 추가 인상 영향을 받을 가능성이 있다. 서 교수는 “선거 끝나면 비거주 1주택 규제강화와 조세강화가 이뤄질 것"이라며 “비거주 1주택자도 투기의 개념으로 바라보기 때문에 세제정책이 강하게 들어갈 가능성도 배제할 수 없을 것"이라고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

공공부문에서 리츠(REITs) 활용이 다시 활성화되는 분위기다. 지난해 11월 부동산투자회사법 일부개정법률안 시행 이후 지역상생리츠 제도 등이 도입되면서 지방자치단체와 공공기관들이 리츠 사업에 나서고 있다. 공공개발 수익을 주민과 나누거나, 임대주택 공급을 위한 자금조달 수단으로 주로 활용된다. 민간 리츠의 제1목적은 수익이겠지만, 공공리츠는 저렴한 주거를 공급하겠다는 '공공성'과 투자자에게 수익을 돌려줘야 하는 '수익성'을 모두 챙겨야 한다. 이 긴장 관계를 푸는 것이 공공부문 리츠가 더 활성화될 수 있는 조건일 것이다. 23일 에너지경제신문의 취재를 종합하면, 지난해 11월에 시행된 부동산투자회사법 일부개정법률안은 리츠투자가 지역발전과 지역상생에 기여할 수 있도록 지역상생리츠 제도를 도입했다. 리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 발생된 수익을 나눠주는 부동산투자회사다. 지역상생리츠는 지역발전 등 공익을 위하여 특정 지역 주민에게 청약을 제공할 필요가 있다고 국토교통부장관이 인정하는 경우에는 부동산투자회사가 청약의 자격을 따로 정할 수 있도록 허용한 것이다. 지역상생리츠를 제도적으로 구체화 한 것은 서울시다. 시는 지난달 관련 용역을 발주하며 '서울동행리츠' 사업에 착수했다. 시민이 공공개발 주체로 참여해 안정적인 수익을 공유하는 것을 목적으로 한다. 시가 구상 중인 리츠 사업은 운영단계에서 공모를 통해 시민들이 주주로 참여해 수익을 나누는 구조다. 시 관계자는 “개발 사업이 진행되는 투자단계나 건설단계는 워낙 리스크가 많아 사업이 좌초되거나 지연될 가능성이 높다"며 “준공 후 수익이 안정화되는 운영단계에서 수익을 나누는 구조를 도입했다"고 설명했다. 서울동행리츠는 서울시와 서울주택도시개발공사(SH) 등이 지분의 51% 이상을 확보하는 공공참여형 사업구조를 중심으로 할 예정이다. 최소 연 6%의 안정적인 배당을 목표로 한다. 시민 청약 규모는 리츠 자본금의 30% 내외를 기준으로 한다. 시범적용 검토 사업지는 용산과 서초다. 용산국제업무지구 B9 부지 복합개발사업은 총 사업비 약 2조5000억원 규모다. 코레일과 SH공사가 공동으로 시행중인 도시개발사업 지구중 SH가 직접개발을 검토 중이다. 5월부터 구체적인 금융구조설계와 리츠출자자 활성화 방안을 수립해 2027년 민간 출자자모집에 착수하고, 공사가 마무리되는 2033년 경 시민 공모 추진을 목표로 하고 있다. 서초구 양재동 소방학교 부지는 당초 있던 소방학교가 있던 자리로 현재는 비어있다. 비어있는 부지에 공공시니어 주택과 문화여가, 커뮤니티를 조성하고자 대상지 공모형 민간투자사업(BTO)방식을 적용해 사업 추진하고 있다. 서초 부지는 지난해 11월 공모를 이미 시작해 현재 민간제안자가 사업계획을 구체화하는 과정에 있다. 이르면 연내 민간투자사업 최초제안서를 접수 받고, 2027년 민간투자사업 관련 검토절차 등을 거쳐 2028년 착공이 목표다. 시설이 준공될 것으로 예상되는 2033년에는 시민 공모가 가능해질 예정이다. SH와 주택도시보증공사(HUG)는 자금조달 목적으로 리츠를 활용하고 있다. SH는 2020년 도시재생사업을 촉진하는 리츠를 최초로 시행했다. 주택도시기금과 공동으로 1800억원을 조성해 '공간지원리츠'를 개발했다. 공간지원리츠는 저층주거지나 쇠퇴한 상권지역 등 서울 낙후지역의 도시재생 사업 활성화를 목적으로 한다. 도시재생사업을 통해 조성되는 시설을 선매입하여 저렴하게 사용자에게 다시 공급하는 방식이다. 민간사업자가 도시재생사업에 참여해 건설·개량한 시설을 선매입할 수 있기 때문에 민간기업이 도시재생사업에 참여할 경우 초기 자금부담이 줄어들고 건설할 시설의 판매처도 확보 할 수 있다는 장점이 있다. 공간지원리츠 1호 사업은 천호1 도시환경정비사업 지역에서 매입한 오피스텔(147가구) 등이 대표적인 사례다. 1호 사업은 주거 261가구, 비주거(근린생활시설·오피스) 19가구가 포함된 6개 사업장에서 시행됐다. 현재 사업 자산 매입이 완료돼 전 사업장이 운영 중인 상태다. 1호사업은 시에 지정된 47개 도시재생활성화지역이 우선 대상이 됐으나 현재 3곳 진행됐고 그 외 3개 지역은 정비사업지역 등이다. HUG는 공공지원민간임대주택에 주택도시기금의 출자·융자와 HUG 보증부 PF대출을 지원하고있다. 임대리츠의 자본을 모을 때 정부는 우선주로, 민간사업자는 보통주로 참여하는 구조다. 융자지원의 경우, 기금융자지원은 주택도시기금이 저렴한 금리로 빌려주고, 민간융자지원은 일반 시중은행에 대출을 받기위해 HUG가 보증을 지원해준다. 특히 HUG는 공공지원 민간임대 연계형 정비사업을 진행하고 있다. 이는 2014년 박근혜 정부가 도입한 기업형 임대주택 뉴스테이(공공지원 민간임대)를 기반으로 한다. 주택도시기금과 민간사업자가 자본금을 출자하고, 임대리츠를 설립해 공동 운영하며 주변 시세의 90% 이내에서 8년 이상 장기 임대를 제공하는 구조다. 대표 사례인 위스테이 지축은 539가구 규모 협동조합형 공공지원민간임대주택이다. 공공지원민간임대주택은 입주 이후 8년이 지나면 임대가 종료된다. HUG는 지난 19일 리츠 사업구조를 고도화하고 토지임대부와 협동조합형 임대리츠 등 다양한 임대주택 모델의 사업화 범위도 확대하겠다는 계획을 밝혔다. 리츠라는 자금조달구조로 저렴한 가격에 서민 주거를 공급하려면 필연적으로 비용을 치러야 한다. 수익성과 공공성이 부딪히는 지점은 공공지원민간임대주택 임대 기간이 끝날 때다. 임대리츠의 지분을 보유한 건설사 등 민간 투자자들은 임대 종료 이후 주택을 시세만큼 비싸게 분양하고 싶어 한다. 반면 입주민들은 싼 가격에 분양 받아 계속 거주하길 원한다. 분양전환을 앞둔 공공지원민간임대주택 임차인들이 원하는 것은 안정적인 임대 연장 운영이다. 최근 광주 광산구 임차인들의 고분양가 반발 집회와 위스테이 지축 입주민들의 임대 연장 요구가 있었다. 광주 광산구의 공공지원민간임대주택 임차인들은 임대기간 만료를 앞두고 입지 여건 등을 고려하지 않은 과도한 분양가를 제시하고있다고 지난 20일 대책마련을 호소했다. 위스테이 지축의 입주민들 역시 지난 19일 최인호 HUG 사장과의 간담회 자리에서 임대 연장 운영을 요청했다. 이에 최 사장은 “임대 연장 운영이 제도적으로 정착할 수 있도록 리츠의 사업 구조를 고도화하겠다"고 말했다. 이러한 수익성과 공익성의 충돌은 초기자산을 매입하는 진입단계에서도 문제가 된다. SH가 시행하는 공간지원리츠 1호는 2020년 도입됐지만, 2호는 올해 1월 최초 출자해 사업 추진을 준비 중이다. 도시재생 공간지원리츠가 1호와 2호 사이에 5년의 공백을 겪은 배경에 대해 SH 관계자는 지방공기업법 개정을 들었다. 지방 공기업법이 개정되면서 전문기관의 출자 타당성 검토를 거치느라 적기에 사업 수행이 어려워졌다는 설명이다. 서울 자산가격 급등으로 인한 세제도 장벽이다. SH 관계자에 따르면 최근 서울 자산 가격 급등으로 공시가격 9억 이하 주택 매입이 사실상 불가능해진 상황이다. 리츠라는 자금조달 수단은 있지만 종합부동산세 부담 때문에 살 수 있는 자산이 제한된 것이다. 구도심은 서울 중심에 위치해있는 경우가 많아 이곳을 매입하면 종부세 부담이 커져 리츠 수익성이 악화된다. 공공리츠가 지역이익을 공유하고 서민주거수단을 뒷받침하려면 제도 보완이 필요하다는 분석이 나온다. 부동산 업계 관계자는 “임대 연장 운영이 제도적으로 정착할 수 있도록 리츠의 사업 구조 고도화가 필요하다"며 “적기에 출자를 하기 위해 절차를 간소화하거나 공공부문 리츠 종부세 면제 등 제도개선이 되면 좋을 것"이라고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

스타벅스의 5·18 마케팅에 대해 이재명 대통령이 강하게 비판하면서 '스벅 리스크'가 갈 수록 확산되는 가운데, 한화리츠가 이마트본사 건물인 오렌지센터를 3700억원에 인수하면서 이목을 집중시키고 있다. 21일 금융감독원 전자공시에 따르면 한화리츠가 이마트 본사 건물인 숭례문 인근 오렌지센터 인수 본계약을 체결했다. 한화리츠는 6월 초까지 오렌지센터 인수를 마무리할 계획이다. 한화리츠는 지난 3월 11일 오렌지센터 인수 우선협상대상자로 선정된 이후 두 달 만에 본계약을 치렀다. 우선협상대상자 선정 당시 알려진 매입 규모는 3700억원 수준이다. 별도의 유상증자 없이 자금을 조달하는 방향으로 진행됐다는 점에서 기존 주주의 지분가치 희석을 최소화한 것으로 풀이된다. 한화리츠는 오렌지센터를 인수하면서 추가 배당 시기를 앞당기고 기업가치 제고에도 도움이 될 것으로 봤다. 오렌지센터는 서울 중구 순화동 세종대로 7길이라는 핵심 입지에 위치한 우량자산이다. 현재 이마트가 전체 면적의 98%를 단일 임차하고 있다. 잔여 임대 기간은 7년으로 안정적인 임대 수익을 누릴 수 있다는 점에서 긍정적으로 전망한 것이다. 다만 스타벅스 코리아의 5·18 관련 '탱크데이' 마케팅이 논란을 빚으면서 시장에선 스타벅스 코리아의 모기업인 이마트에도 부정적인 영향이 있는 것 아니냐는 우려가 나온다. 이마트는 2021년 미국 스타벅스 본사로부터 스타벅스 코리아 경영권을 인수하면서 주식매매계약 및 라이센스 계약을 체결했다. 계약조건으로 콜옵션 조건이 포함됐다. 이마트의 귀책사유로 출점 계획 미달, 채무 불이행, 비밀유지 위반 등 의무 불이행이 발생해 라이센스 계약이 해지될 경우 콜옵션이 행사될 수 있다. 콜옵션 행사 시 미국 스타벅스가 공정한 가치평가 방식에 따른 가격에 35% 할인율을 적용해 스타벅스코리아 지분 전량을 인수할 수 있다. 이에 대해 이마트 측은 이번 이슈는 글로벌 스타벅스와의 라이센스 계약상 계약 해지에 관련이 없는 사안으로 판단하고 있다고 해명했다. 반면 전문가는 이번 사태가 라이센스 계약에 영향을 줄수 있다고 보고 있다. 이홍주 숙명여대 소비자경제학과 교수는 “신세계 본사에서는 귀책 사유에 해당하지 않을 것이라고 판단할 수 있지만, 논란이 불거지고 발전하게 되면 미국 본사에서 스타벅스 코리아가 브랜드 가치를 훼손하고 있다고 지적할 수도 있는 것"이라며 “이를 빌미로 협상을 한다든가 라이센스 계약을 종료한다거나 하는 방식으로 발전할 수 있다"고 진단했다. 한편 스타벅스 마케팅 논란에 대해 한화리츠 측은 임차인이 이마트이긴 하지만 스타벅스와 관계는 제한적일 것이라는 입장이다. 한화리츠 관계자는 “오렌지타워를 편입함으로써 처음 상장할 때 IR 당시 계획했던 운영이나 배당 목표보다 추가 배당 시기를 앞당길 수 있을 것이라는 의미"라고 설명했다. 장기적으로 기업가치 제고에도 도움이 될 것이라는 판단은 유효하다는 것이다. 추가 배당 시기를 앞당기는 시나리오는 여러 경우에 가능하다. 우량한 자산이 편입돼 배당 가능 여력이 늘어나서 종합 배당을 한다는 의미가 될 수도 있고, 부동산 투자법에 따르면 배당가능이익의 90% 이상을 배당해야 하기 때문에 자산을 샀다가 파는 과정에서 추가로 배당금이 나올 수도 있다. 전문가들은 스타벅스 마케팅 논란 여파가 부동산까지 미치는 영향은 제한적일 것으로 봤다. 이 교수는 “당분간 스타벅스와 그와 연관된 신세계 계열사의 매출이 떨어질 수는 있겠지만 부동산까지 영향을 주진 않을 것"이라고 말했다. 이은희 인하대 소비자학과 교수는 “당분간 주식배당 같은 건 잘 못할 수 있지만 장기적으로 볼 때 이번 논란의 타격이 크진 않을 것"이라며 “중요한 것은 스타벅스가 내실을 키우는 것"이라고 강조했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

서울 전세시장이 다시 불안 국면으로 접어들고 있다. 전세 소비심리지수와 수급지수가 나란히 상승세를 보이는 가운데 전세 매물은 급감하고 신규 입주 물량까지 줄어들면서 공급 부족 우려가 커지고 있다. 전셋값 상승 부담에 서울을 벗어난 수요가 경기권으로 이동하면서 광명·안양·용인 등 수도권 주요 지역까지 전세난이 확산하는 모습이다. 21일 국토연구원에 따르면 4월 서울 주택 전세시장 소비심리지수는 119.4로 전월보다 4.2포인트 상승했다. 이는 전세시장 과열기였던 2021년 이후 가장 높은 수준 중 하나다. 한국부동산원의 서울 아파트 전세수급지수도 113.7로 2021년 3월 이후 최고치를 기록했다. 전세수급지수는 기준선인 100을 넘을수록 전세 공급 부족과 수요 우위를 의미한다. 실제 시장에서는 전세 매물이 빠르게 줄고 있다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 지난해 하반기 이후 감소세를 이어가며 최근 1만7000건 안팎 수준까지 줄었다. 한국부동산원 주간 아파트가격 동향조사에 따르면 5월 둘째 주 서울 아파트 전세가격은 전주 대비 0.28% 상승해 2015년 11월 둘째 주 이후 가장 높은 상승률을 기록했다. 성동구와 송파구, 성북구 등 주요 지역을 중심으로 상승폭이 확대되는 모습이다. 여기에 올해 서울 아파트 입주 예정 물량도 1만6412가구로 지난해보다 약 48% 감소할 것으로 전망되면서 하반기 이후 공급난 우려가 더욱 커지고 있다. 전세시장 불안은 청년층과 신혼부부의 주거 부담을 더욱 키우고 있다. 전세 매물 부족으로 월세 전환이 가속화되면서 서울 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중은 60% 안팎까지 높아졌다. 최근 서울 아파트 전세 매물 가운데 보증금 3억원 이하 물건 비중도 15% 수준에 그치는 것으로 나타나 상대적으로 자금 여력이 부족한 청년층의 주거 부담이 커지고 있다는 분석이 나온다. 올해 1분기 서울 아파트 전세 거래 중 보증금 3억원 이하 거래 비중은 15.6%로 지난해 같은 기간(17.5%)보다 1.9%포인트 감소했다. 서민층과 청년층이 이용할 수 있는 저가 전세 물량이 줄어들고 있다는 의미로 해석된다. 서울에서 버팀목 전세대출을 이용해 거주 중인 직장인 A씨는 “최근 집주인이 집을 매도하겠다고 해 새로운 집을 알아보고 있지만 조건에 맞는 전세 매물을 찾기가 쉽지 않다"며 “대출 한도는 그대로인데 전셋값은 올라 사실상 선택지가 크게 줄어든 상태"라고 말했다. 그는 “빌라는 전세사기나 보증금 반환 문제 등이 걱정돼 아파트 위주로 찾고 있지만 매물이 워낙 부족하다"며 “괜찮은 전세 물건은 금방 계약이 끝나고 남아 있는 매물은 가격이 높아 전세 대신 월세까지 고민하고 있다"고 토로했다. 부동산 업계 관계자는 “예전에는 전세보증금 대부분을 정책대출로 충당할 수 있었지만 최근에는 보증금 상승 속도가 대출 한도를 앞지르면서 청년들이 신용대출이나 가족 지원에 의존하는 경우가 늘고 있다"며 “청년 전세대출 제도가 금리 부담을 낮춰주는 역할은 하지만 자기자금이 부족한 사회초년생에게는 여전히 높은 진입장벽으로 작용한다"고 말했다. 이어 “보증금이 1억~2억원 수준만 돼도 수천만원의 현금을 별도로 마련해야 하는 사례가 많아 주거비 부담이 커지고 있다"고 덧붙였다. 서울에서 밀려난 수요는 경기권으로 확산하는 양상이다. 광명과 안양 평촌, 용인, 하남 등 서울 접근성이 높은 지역을 중심으로 전세 문의가 늘고 있다. 특히 광명 철산동과 하안동 주요 7개 단지의 경우 전체 9588가구 가운데 전세 매물이 단 4건에 불과한 것으로 조사됐다. 올해 광명 아파트 전셋값은 4.76% 상승했고 전세 매물은 연초 대비 90% 이상 감소한 것으로 나타났다. 현지 중개업계에서는 전세 물건이 나오자마자 계약이 체결되는 사례가 이어지고 있다고 전했다. 고양시의 한 대단지 아파트에 거주하는 세입자는 “최근 전셋집을 알아보면서 주변 단지들을 둘러봤는데 1000가구가 넘는 대단지에서도 전세 매물이 1~2건밖에 없는 경우가 많았다"며 “괜찮은 물건은 나오자마자 계약돼 선택의 폭이 크게 줄어든 상황"이라고 말했다. 전문가들은 토지거래허가구역 재지정 및 확대에 따른 실거주 수요 증가, 다주택자 양도소득세 중과 재개, 신규 입주 물량 감소 등이 복합적으로 작용하면서 전세 공급이 위축되고 있다고 분석한다. 여기에 계약갱신청구권 사용으로 시장에 새로 나오는 전세 물건이 줄어든 점도 수급 불균형을 심화시키는 요인으로 꼽힌다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “현재 전세시장의 핵심 문제는 가격 급등 자체보다 시장에 유통되는 매물 감소에 있다"며 “전세가격은 아직 과거 고점을 완전히 회복하지 못했지만, 현장에서는 전세 물건을 찾기 어려울 정도로 공급 부족 현상이 나타나고 있다"고 말했다. 이어 “전세시장은 가격보다 수급 변화가 먼저 움직이는 시장인 만큼 통계상 가격 흐름보다 실제 매물 동향을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다"며 “계약갱신청구권 사용 증가와 실거주 의무 강화 등으로 전세 공급이 줄어든 상황에서 입주 물량 감소까지 겹치면 전세시장 불안이 확대될 수 있다"고 분석했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr