6·3 지방선거에서 오세훈 국민의힘 후보가 서울시장 5선에 성공한 배경에는 서울 부동산 민심이 자리하고 있다는 분석이 나온다. 이번 선거가 단순한 지방행정 평가를 넘어 최근 수년간 이어진 부동산 정책과 전월세 시장 불안에 대한 서울 시민들의 평가 성격을 띠었다는 것이다. 4일 5기 서울시정 닻을 올린 오 시장은 선거 과정에서 서울의 가장 시급한 현안으로 전월세 급등과 공급 부족 문제를 꼽았다. 그는 현 상황을 “정권의 이념 과잉이 만들어 놓은 부동산 지옥"이라고 규정하며 정부의 대출·세제 규제를 정면 비판했다. 오 시장은 “실거주를 강조하면서 시장에 나와야 할 물건이 묶이고 있다"며 “전세·월세·매매가가 동시에 오르는 트리플 강세가 나타나고 있다"고 주장했다. 당선 직후에도 “방향 전환이 없으면 앞으로 1~2년 뒤 더 큰 부동산 문제가 발생할 수 있다"며 정부에 정책 재검토를 건의하겠다고 밝혔다. 부동산 업계에서는 이 같은 메시지가 서울 정비사업 지역과 전월세 시장 불안에 직면한 유권자들의 정서와 맞물렸다는 평가가 나온다. 중앙선거관리위원회 개표 결과 오 시장은 서울 25개 자치구 가운데 10곳에서만 정 후보를 앞섰지만, 강남·서초·송파 등 강남3구와 용산·동작·영등포·강동 등 한강벨트에서 큰 격차를 벌리며 승기를 잡았다. 특히 강남구에서는 오 시장이 65.98%를 얻어 정 후보 31.92%를 34.06%포인트 차로 앞섰고, 서초구에서도 오 시장 64.68%, 정 후보 33.19%로 31.49%포인트 격차를 냈다. 전체 판세에서는 오 시장이 49% 안팎, 정 후보가 48%대의 초박빙 승부를 벌였지만, 강남권 대량 득표가 막판 역전의 결정적 기반이 됐다는 분석이다. 이들 지역은 압구정·반포·잠실·여의도·목동·노량진·용산국제업무지구 등 서울 주요 재건축·재개발 사업지가 밀집한 곳이다. 정비사업 기대감이 높은 지역일수록 오 시장 지지세가 강하게 나타난 셈이다. 업계에서는 최근 수년간 누적된 부동산 규제에 대한 피로감이 이번 선거 결과에도 영향을 미쳤다고 본다. 문재인 정부 시절 8·2 대책과 9·13 대책을 시작으로 재건축초과이익환수제, 양도세 중과, 종합부동산세 강화, 15억원 초과 주택 대출 제한, 임대차 3법 등이 잇따라 시행됐다. 이후 토지거래허가구역 확대 지정과 대출 규제가 이어지면서 시장에서는 공급 위축과 전세 매물 감소를 초래했다는 비판이 제기돼 왔다. 특히 최근에는 정비사업 이주비 대출 문제가 핵심 쟁점으로 떠올랐다. 서울시에 따르면 올해 이주를 앞둔 정비사업 구역 43곳 가운데 39곳이 대출 규제로 이주비 조달에 어려움을 겪고 있다. 재개발·재건축 현장과 모아주택 사업지를 합치면 3만 가구 이상이 영향을 받는 규모다. 노량진·북아현 등 주요 정비사업지에서는 다주택 조합원의 이주비 대출이 막히면서 사업 지연 우려가 제기됐다. 정비업계에서는 공급 확대를 말하면서 정작 사업의 핵심 단계인 이주 절차를 막고 있다는 불만이 이어지고 있다. 송파구 한 모아타운 대상지 토지등소유자는 “정비사업은 행정 절차도 중요하지만 결국 이주비와 사업비 조달이 막히면 한 발도 나아가기 어렵다"며 “이번 선거에서 오세훈 후보의 공약이 가장 현실적으로 들렸던 이유도 이주비 대출 문제를 직접 다뤘기 때문"이라고 말했다. 그는 “모아타운이나 재개발은 수백 명의 이해관계자가 얽힌 사업이라 주민들이 실제로 체감하는 금융 지원이 없으면 속도전이 불가능하다"며 “서울시가 이주비 대출과 정비사업 금융 지원을 확대하겠다는 방향은 현장 입장에서 가장 믿을 만한 대안으로 보였다"고 평가했다. 서울 시민들 역시 집값 자체보다 공급 부족과 전월세 불안을 더 큰 문제로 인식하는 분위기다. 강남구에 자가를 보유한 한 대기업 직원은 “서울시민들이 오세훈 시장 개인을 선택했다기보다 최근 부동산 정책에 대한 불만을 표출한 측면이 크다"며 “집값 문제는 서울시장보다 대출 규제와 세제 정책을 쥔 중앙정부 영향이 훨씬 크다고 보는 시민들이 많다"고 말했다. 그는 “재건축·재개발 규제와 대출 규제가 겹치면서 공급이 늦어졌고 전세·월세 시장 불안도 커졌다"며 “정비사업 기대감이 높은 지역 유권자들이 오 시장에게 표를 몰아준 것은 공급 확대 요구와 중앙정부 정책에 대한 견제 의사가 함께 반영된 결과"라고 말했다. 서울 송파구에서 임대업을 하는 한 다주택자는 “보유세 강화와 장기보유특별공제 축소가 겹치면 고령 임대사업자들은 세금을 감당하지 못해 살던 집이나 보유 주택을 억지로 팔아야 하는 상황에 몰릴 수 있다"며 “수십 년 보유한 집값이 올랐다는 이유만으로 현금 소득이 부족한 고령자에게 과도한 세 부담을 지우는 것은 신중해야 한다"고 말했다. 그는 “임대사업자라고 모두 투기세력으로 볼 수는 없다"며 “전월세 시장에 주택을 공급해 온 고령 임대인들의 사정도 함께 봐야 한다"고 지적했다. 이어 “세금을 못 내 집을 처분하고 이주해야 하는 상황까지 내몰리는 사람들의 고통을 외면해서는 안 된다"고 덧붙였다. 서울 강동구에서 전세로 거주하다 최근 월세로 전환한 한 무주택자는 “전셋값이 크게 올라 결국 월세로 옮길 수밖에 없었다"며 “현장에서 체감하는 가장 큰 문제는 집값보다 전세와 월세 부담"이라고 말했다. 그는 “대출 규제와 세금 정책이 집값을 잡기 위한 것이라고 하지만 실제로는 전세 매물이 줄고 월세 부담만 커졌다고 느끼는 사람이 많다"며 “이번 선거에서 전·월세난에 지친 서민 불만까지 반영됐을 것"이라고 말했다. 오 시장은 이러한 민심을 바탕으로 향후 2031년까지 31만가구 공급을 추진하겠다는 계획이다. 추진위원회 구성 단계를 생략하고 사업시행인가와 관리처분계획인가를 통합 처리하는 '쾌속통합' 제도를 도입하고, 인공지능(AI) 기반 사전검증 시스템을 활용해 정비구역 지정 기간을 단축하겠다는 구상이다. 또 이주 및 착공 직전 단계에 있는 약 8만5000가구 규모의 정비사업장을 집중 관리하고, 서울시 주택진흥기금을 기존 500억원에서 1000억원 규모로 확대해 이주비 대출과 사업자금 지원에도 나설 방침이다. 결국 이번 서울시장 선거는 '집값을 누가 잡을 것인가'보다 '누가 공급을 늘릴 것인가'에 대한 선택에 가까웠다는 평가가 나온다. 서울 시민들이 오 시장에게 보낸 신호 역시 집값 상승을 용인하겠다는 의미라기보다 공급 부족과 전월세난을 해결할 대안을 마련하라는 주문에 가깝다는 분석이다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

6·3 지방선거에서 국민의힘 오세훈 후보가 서울시장에 당선되면서 서울 재건축·재개발 시장이 기대감에 휩싸이고 있다. 서울시장 사상 첫 5선 기록을 세운 오 시장이 향후 4년간 시정을 이끌게 되면서 신속통합기획과 모아타운, 한강변 정비사업 등 이른바 '오세훈표 공급 정책'의 연속성이 확보됐기 때문이다. 4일 부동산 업계에 따르면 서울시의 정비사업 인허가 체계가 유지되면서 압구정·여의도·목동·성수·한남 등 주요 사업지의 사업 추진 속도가 빨라질 것이라는 기대가 나오고 있다. 오 시장은 선거 과정에서 2031년까지 31만가구 공급을 핵심 공약으로 제시했다. 핵심전략정비구역 지정과 쾌속통합 제도 도입, 신속통합기획 고도화 등을 통해 정비사업 속도를 높이고 인공지능(AI)을 활용한 '신통AI기획' 등을 통해 사업 초기 단계부터 인허가 지원을 강화하겠다는 구상도 내놨다. 특히 한강변 정비사업이 최대 수혜지로 거론된다. 오 시장은 전체 공급 물량 가운데 약 19만8000가구를 한강변 지역에 집중 공급하겠다고 공약했다. 실제 이번 선거에서도 송파·용산·동작·영등포·강동·양천 등 정비사업 기대감이 높은 지역에서 강세를 보였다. 함영진 우리은행 WM영업전략부 부동산리서치랩장은 “서울은 신규 택지 확보가 사실상 어려운 상황이어서 결국 민간 정비사업을 통한 공급 확대가 불가피하다"며 “오 시장 재선으로 신속통합기획과 모아타운, 전략정비구역 등 기존 정책의 일관성이 유지될 것이라는 기대감이 시장에 반영되고 있다"고 말했다. 이어 “압구정·여의도·목동·성수 등 주요 정비사업 지역뿐 아니라 한강벨트와 강남권에서 높은 지지가 나타난 것도 정비사업에 대한 기대감이 일정 부분 작용한 결과로 볼 수 있다"며 “이주비 대출 지원 등 사업 추진 과정의 금융 부담을 완화하려는 정책 역시 정비사업 활성화에 긍정적으로 작용할 수 있다"고 평가했다. 다만 정비사업 속도전이 곧바로 공급 확대나 집값 안정으로 연결될 것이라는 전망에는 신중론도 적지 않다. 최근 재건축·재개발 현장에서는 공사비 상승과 금융비용 부담, 조합원 분담금 증가 등이 사업 추진의 가장 큰 변수로 떠오르고 있다. 인허가 절차를 단축하더라도 사업성이 부족한 지역은 시공사 선정 단계부터 난항을 겪을 수 있다는 분석이다. 실제 서울 곳곳에서는 공사비 증액 협상과 조합 내 갈등으로 사업 일정이 지연되는 사례가 이어지고 있다. 현장에서는 무조건적인 속도전보다 주민 정착과 절차적 투명성을 우선해야 한다는 목소리도 나온다. 송파구 삼전동 모아타운 대상지의 한 토지등소유자는 “재개발·재건축은 공급 확대도 중요하지만 기존 주민들의 정착과 생활 기반을 함께 고려해야 한다"며 “원주민 정착률이 높지 않은 상황에서 개발 속도만 강조할 경우 기존 주민들의 부담이 커질 수 있다"고 말했다. 강서구 신월7동 재개발구역의 한 토지등소유자도 “정비사업에서 속도도 중요하지만 절차적 합리성과 투명성이 전제되지 않으면 결국 신속한 추진도 어려워진다"며 “행정 절차가 체계적이고 투명하게 운영돼야 주민 신뢰를 얻을 수 있다"고 지적했다. 시민단체에서는 정비사업 중심 공급 대책의 실효성에 의문을 제기한다. 경실련 경제정책팀 이주현 간사는 “오 시장은 정비사업을 통해 31만가구를 공급하겠다고 밝혔지만 경실련 조사 결과 지난 14년간 정비사업을 통한 순공급량은 5만가구 정도에 불과했다"며 “연평균으로 보면 4000호 수준에 그쳐 정비사업 중심 공급 대책의 실질적 효과는 제한적일 수 있다"고 주장했다. 이어 “재건축이 이뤄진 단지와 그렇지 못한 구축 단지 간 가격 격차가 확대될 수 있다"며 “정비사업 속도전과 함께 개발이익 환수 장치에 대한 논의도 병행돼야 한다"고 덧붙였다. 결국 시장의 관심은 오세훈표 공급 정책보다 이재명 정부의 세제·금융정책에 쏠리고 있다. 실제 서울 시민들 사이에서도 “집값 안정은 서울시장 혼자 힘으로 되는 것이 아니다", “재건축·재개발은 결국 대출 규제와 세제 정책이 좌우한다", “서울시가 공급 정책을 추진하더라도 중앙정부가 협조하지 않으면 속도를 내기 어렵다"는 반응이 나오고 있다. 특히 정비사업 추진 과정에서 이주비 대출과 사업비 조달이 필수적인 만큼 금융 규제 완화 여부가 핵심 변수라는 지적이다. 익명을 요구한 부동산 전문가는 “오세훈 시장 당선으로 정비사업 정책의 연속성은 확보됐지만 서울 집값의 향방은 결국 정부의 세제·공급정책이 좌우할 가능성이 크다"며 “보유세 강화 등 세제 개편이 과도하게 추진될 경우 시장 반발이 나타날 수 있다"고 말했다. 또 다른 전문가는 “최근 서울 아파트값 상승 폭이 다소 둔화된 것은 시장 안정이라기보다 지방선거 이후 정부 대책을 기다리는 관망세에 가깝다"며 “전세·월세 시장이 안정되지 않으면 실수요자의 매수 전환 가능성이 여전히 남아 있다"고 분석했다. 세무 전문가들도 세제 개편의 파급력을 주목하고 있다. 한 세무사는 “양도소득세 등 거래세 부담이 커지면 거래비용 증가로 매물이 줄어들 수 있다"며 “거래 위축은 공급 확대 정책과 상충될 가능성이 있다"고 말했다. 이어 “비거주 1주택자나 임대 목적 보유 주택에 대한 보유세 부담이 확대될 경우 세 부담이 임차인에게 전가돼 전세금이나 월세 인상 압력으로 이어질 수 있다"고 설명했다. 임미화 전주대학교 부동산국토정보학과 교수는 “오세훈 시장의 부동산 정책은 이미 시장이 충분히 알고 있는 정책인 만큼 새로운 기대감보다는 정책의 연속성과 안정성이 확인됐다는 의미가 크다"며 “정비구역 지정 자체보다 실제 준공 물량이 얼마나 시장에 공급되느냐가 더 중요하다"고 말했다. 이어 “이번 선거 결과는 서울의 부동산 민심이 여전히 중요하다는 점을 보여줬다"며 “부동산 정책은 결국 중앙정부의 영향력이 큰 만큼 오 시장도 정부와 협력 속에서 정책을 추진해야 실질적인 성과를 낼 수 있을 것"이라고 전망했다. 그러면서 “이번 5선 임기는 새로운 정책을 시작하기보다 그동안 추진해 온 정책을 완성하고 성과를 보여줘야 하는 시기"라며 “서울시의회와 중앙정부, 정치권과의 협의와 조율 능력이 어느 때보다 중요해질 것"이라고 덧붙였다. 결국 오세훈 시장의 5선 성공은 서울 정비사업 시장에 강력한 정책 연속성 신호를 보냈다. 다만 향후 서울 집값과 전월세 시장의 흐름은 서울시의 공급 정책만으로 결정되기 어렵다. 공급 확대 기대와 현실적 한계, 그리고 이재명 정부의 세제·금리 정책이 맞물리면서 서울 부동산 시장의 향방을 결정할 것으로 전망된다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

이광수 광수네복덕방 대표와 박시동 시동위키 대표, 안진걸 민생경제연구소 소장 등 부동산 전문가 3인이 정원오 더불어민주당 서울시장 후보 지지선언에 나섰다. 2일 이 대표 등은 “국힘당 오세훈 후보는 지난 10여년동안 서울과 대한민국의 부동산 문제를 악화시키고, 민생고-양극화-불평등 문제를 부추기거나 방치한 인물"이라며 “또 오 후보는 시민안전을 도외시한 채 한강버스 등을 강행하고 있고, '받들어총' 조형물 등으로 끊임없이 혈세탕진 논란을 일으켜 서울시장의 자격이 없다"고 주장했다. 이어 “반면 민주당 정원오 서울시장 후보는 성동구청장 시절부터 일관되게 민주주의와 민생복지확대, 노동 존중과 서민과 청년들의 주거권 보장, 지역경제 및 자영업 발전을 위해 밤낮없이 애써왔고 실제 많은 성과를 보여줬다"고 강조했다. 이 대표 등은 “서울시민들께서 민주당 정원오 서울시장 후보와 풀뿌리 민주 정치가들을 적극 지지하고 응원해주실 것을 호소드린다"며 “또 대한민국과 서울시를 더욱더 발전시키기 위한 시민들의 적극적인 투표를 부탁드린다"고 호소했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

경기주택도시공사(GH)가 제3판교 테크노밸리 건립사업의 우선협상 대상자로 현대건설 컨소시엄과 사업협약을 체결했다. 현장에선 2조2000억원 규모 민관통합 지식산업센터 조성이 성공적으로 안착하려면 수요를 선제적으로 확인하고 교통편을 확충하는 방안이 병행돼야 한다는 지적이 나온다. 1일 에너지경제신문 취재에 따르면 현대건설은 대우건설·금호건설·동부건설과 함께 컨소시엄을 이뤄 주관사로서 제3판교 테크노밸리 건립사업을 수주했다. 제3판교 테크노밸리 건립 사업은 사업비 2조2000억원을 투입해 약 6만㎡ 부지에 연면적 44만㎡ 민관 통합 지식산업센터를 조성하는 사업이다. 부지 안에는 지식산업센터와 업무시설, 상업시설, 기숙사, 연구소 등이 들어설 예정이다. 이곳에 경기도가 추진하는 글로벌 시스템반도체(팹리스) 클러스터가 조성된다. 지난 3월 GH는 경기도, 차세대융합기술연구원, 한국팹리스산업협회 등과 제3판교를 시스템반도체 특화 클러스터로 조성하기 위해 업무협약을 체결한 바 있다. 민관합동 개발방식에 따라 발주처인 GH는 공사감독과 지식산업센터 등의 분양·임대 공급업무 일체를 전담한다. 주관사인 현대건설 컨소시엄은 건축 설계와 인·허가 절차 수행, 시공과 필요한 공사비 조달, 초기 홍보를 맡는다. GH 관계자는 “주요 입주 대상은 시스템 반도체·메타버스·미래 모빌리티·바이오 헬스·스마트 시티·로봇이지만 분양시장 상황에 따라 기준은 유연하게 적용될 예정"이라고 밝혔다. 기업 유치나 수요예측은 당초 올해 하반기에 예정돼 있었으나 내년 초로 미뤄졌다. 다만 내년 하반기 착공·분양과 2031년 하반기 준공은 계획대로 진행될 것이라는 게 관계자의 설명이다. 부동산 업계 일각에선 판교역 인근 오피스 공실과 제2판교 교통문제에 대한 지적이 나왔다. 판교역 인근 공인중개사는 “판교역과 제3판교 부지는 거리가 있어 그쪽을 선호하는 분위기는 아니"라며 “판교역 인근에도 400평·800평되는 큰 평수들과 작은평수 일부는 공실이 나오는 상황"이라고 설명했다. 제3판교 맞은편인 제2판교 테크노밸리 인근 공인중개사는 “교통이 좋은 편이 아니라 회사 차원에서 운영하는 셔틀버스가 30개 노선 정도 운영 중"이라며 “제2판교 테크노밸리가 조성된 지 1년 정도 지났는데 교통 민원이 나오는 상황"이라고 설명했다. 교통확충계획에 대해 경기도 관계자는 “제3판교 테크노밸리 건립사업은 성남 공공주택지구 내에 자족시설용지를 가지고 추진하는 사업"이라며 “제3판교 테크노밸리만으로 한정해서 교통처리계획을 수립하진 않고 공공주택지구 전반적으로 광역교통개선대책이 집행 중"이라고 설명했다. 성남금토지구 인근을 지나는 주요 간선도로인 달래내로를 기존 4차로에서 6차로로 확장한다. 2027년까지 경부고속도로 ex-HUB 정류장도 설치할 계획이다. ex-HUB 정류장은 고속도로 본선이나 톨게이트에 광역버스·시외버스 정류장을 설치하고, 요금소를 나가지 않고도 시내버스나 지하철 등 대중교통으로 바로 환승할 수 있도록 조성한 고속도로 환승시설이다. 성남 금토지구 바로 옆을 지나는 제2경인고속도로에 연결로 설치도 진행 중이다. 인근 지하철역을 신설하거나 버스를 확충하는 방안 등은 검토되지 않은 것으로 확인됐다. 가산·구로 인근 지식산업센터에 공실 문제가 불거지는 가운데 판교는 공실문제에서 자유로울 수 있는지에 대해 중요한 것은 실수요라는 지적이 나온다. 가산동 소재 한 공인중개사는 “가산 지식산업센터 공실문제는 투자수요보다 실제 기업 입주가 부족했기 때문에 발생한 것"이라며 “금리 상승 이후 매매가가 분양가 수준까지 하락하면서 대출을 감당하지 못한 물건들이 경매로 넘어가는 경우가 많았다"고 설명했다. 2020년대 초 지식산업센터 투자 붐이 불었으나 금리 상승과 함께 투자 수익성이 악화되며 시장이 냉각됐다. 대한건설협회 지식산업센터 실태 조사 결과에 따르면 지난 2022~2024년 공급된 65개 사업장의 평균 미분양률은 37%로 파악된다. 서울은 43%, 경기는 32%로 추정된다. 판교는 IT·게임 업계의 업황에 따라 등락이 있어 현재 수요가 높진 않은 상황이다. 판교 인근 부동산업계 관계자는 “판교가 공실률이 올라가긴 했다"며 “테크노벨리 인근 지식산업센터로 개발이 될 지역들은 원래 선분양 목적이었다가 지금은 모두 후분양으로 바뀌었다"고 말했다. 이어 “제3판교가 조성되면 초기에는 공급량이 많다 보니 공실률이 높은 상태가 지속되겠지만 시간이 조금 지나면 저층은 다 찰 것"이고 전망했다. 제3판교 테크노벨리는 실수요 대상이기 때문에 GH나 LH가 저렴하게 토지를 공급해주는 경우 임대상태였던 기업이 사옥을 마련하기 위해 넘어오는 수요가 있다는 것이다. 전문가는 공실 문제가 불거지지 않으려면 수요를 선제적으로 확인하고 교통편 확충이 테크노밸리 건립과 함께 이뤄져야 한다고 강조했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “공공에서 지식산업센터 등을 공급할 때 공실 리스크를 줄이려면 땅이 있다고 먼저 공급을 하는 것이 아니라 수요예측이 선행돼야 한다"며 “산업 인프라의 경우 이를 먼저 갖출 때 수요자들을 끌어들여 테크노밸리를 활성화 시킬 수 있을 것"이라고 말했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

총사업비 30조원 규모 재건축 시장의 마지막 대어로 꼽히는 목동 신시가지 재건축 사업이 시동을 걸고 있다. 압구정·여의도·목동·성수동을 뜻하는 '압여목성' 중 목동은 총 14개 단지 중 4개 단지가 조합을 설립하고, 나머지 대부분이 신탁 방식으로 사업을 추진 중이다. 하반기 시공사 선정을 목표로 준비 중인 단지가 다수인 가운데 재건축이 진행될 경우 2만7000여세대가 이주를 시작할 때 주상복합·오피스텔로 수요가 몰릴지 주목된다. 30일 에너지경제신문 취재 결과, 현재 목동신시가지 14개 단지 가운데 조합 설립 인가를 받은 단지는 모두 4곳으로 늘었다. 지난해 5월 목동 6단지가 조합 설립 인가를 가장 먼저 받아 사업 속도가 빠르다. 6단지는 다음 달 시공사 선정 총회를 열 예정이다. 우선협상대상자로는 DL이앤씨가 선정됐다. 이후 12단지, 8단지에 이어 지난 21일 4단지가 양천구청으로부터 조합 설립 인가를 받았다. 4단지는 오는 7월, 8단지는 8월 중 시공사 입찰 공고를 내고 연내 시공사 선정을 마칠 예정이다. 나머지 10개 단지 중 8개 단지는 신탁 방식으로 사업을 추진 중이다. 신탁 방식은 조합이 사업 전반을 전문 신탁사에게 맡기고 개발이익의 일부를 수수료로 지급하는 방식이다. 8개 단지는 신탁사 사업 시행자 지정·고시가 모두 완료됐다. 5·9·10·11·13·14단지는 올해 하반기 시공사 선정을 목표로 하고 있다. 14개 단지 중 재건축 이후 4000세대 이상인 곳은 7단지(4335세대)·10단지(4050세대)·14단지(5123세대)다. 이중 대장 단지로 꼽히는 곳은 7단지다. 14개 단지 중 가장 신시가지 중심에 위치해 있고, 역세권 단지기 때문이다. 7단지는 40평 기준 지난해 실거래가 기준으로 36억5000만원을 기록했다. 대형 건설사들은 모든 후보지를 잠재적 후보군으로 두고 물밑 작업을 진행 중이다. 한 건설업계 관계자는 “세대수가 많은 대단지들은 대형사들이 관심 있게 지켜보고 있다고 봐야 한다"며 “상대적으로 경쟁이 덜하거나 호의적인 기류가 있는 곳을 나중에 선택하겠지만 지금으로선 아직 구체화하진 않은 단계"라고 설명했다. 목동 부동산 시장의 가장 두드러진 특성은 신축 주거가 드물다는 점이다. 1980년대에 목동 신시가지를 중심으로 해서 대규모 공급이 이후 40년이 경과된 상황이다. 구축단지 기준 2만7000여세대가 재건축 이후 4만7000여세대로 확대 공급될 예정이다. 구축 아파트 단지가 밀집해 있는 상황에서 지역 시세를 이끌고 있는 것은 주상복합 단지들이다. 한 주택업계 전문가는 “재건축 이슈로 아파트 가격이 올라가면 하이페리온, 트라펠리스, 파라곤 등 주상복합·오피스텔 가격도 따라 올라가는 특징이 있다"며 “이는 신축이 없어 신축을 원하는 수요가 주상복합과 오피스텔에 쏠리기 때문"이라고 설명했다. 이어 “이런 특성을 가진 지역은 목동뿐만 아니라 용산, 여의도도 마찬가지"라고 부연했다. 현대 하이페리온은 2003년 6월 준공된 주상복합(아파트·오피스텔)으로 지난해 9월 167㎡이 매매 최고가 43억5000만원을 기록했다. 목동 트라팰리스는 2009년 9월 준공된 주상복합 아파트다. 지난해 1월 238㎡ 기준 매매 최고가 72억5000만원을 기록했다. 목동 파라곤은 2023년 3월 준공된 오피스텔로 올해 4월 84㎡ 기준 매매 최고가 11억2500만원이었다. 일반적으로 자녀 양육 가구에서 주상복합과 오피스텔을 선호하지 않는 이유는 두 가지다. 분양가가 비싸고, 전용면적이 적게 나오기 때문이다. 분양가가 비쌀 수밖에 없는 이유는 일반 아파트는 주거지역에 지어지지만 주상복합이나 오피스텔의 경우 교통이 좋은 상업지역이나 준주거지역에 지어진다. 분양가의 상당 부분을 토지비가 차지하기 때문에 가격이 높아질 수밖에 없다. 분양 평수 대비 실제 사용하는 집 안 면적인 전용률은 일반 아파트의 경우 80% 내외다. 주상복합의 경우 전용률이 70~75% 수준이고, 오피스텔 전용률은 40~50% 수준으로 아파트에 비해 전용률이 작다. 그럼에도 목동에서 주상복합·오피스텔에 대한 수요가 이어지는 이유는 학군지라는 특성 때문이다. 목운중학교의 특수목적고·자율형사립고등학교 진학률은 20%다. 학원가 기준으로는 대치동과 목동이 대표적으로 꼽히는 가운데 대치동에 밀집된 학원 수(약 160개)보다 목동이 더 많은 수준이다. 물론 재건축 진행 속도가 아무리 빠르다고 해도 착공·준공·입주까지는 10년 이상 소요된다. 신탁 방식을 놓고 일부 단지에서 조합원들이 높은 수수료와 의사결정 구조를 문제삼아 비상대책위원회를 꾸리거나 조합 방식을 원하는 등 잡음도 들려온다. 대장 단지인 7단지는 코람코자산신탁과 예비신탁사 업무협약을 맺었다가 절차와 정보공유 문제로 조합 방식으로 선회한 바 있다. 이런 상황에서 GS건설은 중대형 규모 오피스텔을 공급해 재건축 수주까지 공략한다는 전략이다. GS건설은 최고 48층·3개 동·651실 규모의 목동윤슬자이를 6월 분양할 예정이다. 입주는 2030년 하반기 예정이다. 전용면적은 114~204㎡이고, 모든 호실에 발코니가 설치된다. 고급 커뮤니티와 단지 내에 조선호텔앤리조트가 운영하는 멤버십 피트니스 클럽과 컨시어지 서비스도 도입해 실용성과 고급화를 잡겠다는 전략이다. GS건설은 자이 브랜드 경험을 확대해 윤슬자이 오피스텔 분양을 비롯해 향후 수주에서의 시공권까지 공략하는 모양새다. 목동 지역 고객을 대상으로 31일까지 현대백화점 목동점에서 브랜드 팝업을 열었다. 관계자는 “브랜드 팝업을 통해 20·30대 고객들은 물론이고 40·50대 실수요자에게도 브랜드를 경험하고 체험하게 하는 것이 목적"이라면서도 “목동윤슬자이 분양을 앞두고 있는 상황이라 그 연장선에서 상품 소개에 앞서 살고 싶은 브랜드를 소개하는 것에 초점을 뒀다"고 설명했다. 목동 재건축 수주 전략에 대해 GS건설 관계자는 “12단지를 중심으로 2·7단지 등 인근 단지들을 함께 검토하며 각 단지의 사업 준비 수준과 투입 우선순위를 유연하게 조정하고 있다"고 밝혔다. 시장 반응은 낙관론과 회의론이 공존한다. 이주수요가 주상복합·오피스텔로 모일 것이라는 의견이 나온다. 오목교역 인근 공인중개사는 “4·7·8단지가 이주를 시작하면 윤슬자이뿐 아니라 오목교역 인근 주상복합·오피스텔 전반이 오를 확률이 높을 것"이라고 말했다. 인근 주민 A씨는 “단지 재건축되고 나서 1년 후 키맞추기 하는게 목동 오피스텔 공식"이라는 의견을 냈다. 재건축 이후 아파트 가격이 오르면 그 뒤를 따라 주변 오피스텔 가격도 격차를 좁히며 따라 올라간다는 의미다. 반론도 있다. 지금은 신축이 귀하니 주거용 오피스텔 수요가 높지만, 재건축이 완료돼 신축 아파트 공급이 쏟아지면 오피스텔의 매력은 상대적으로 반감될 것이라는 이야기다. 인근 주민 B씨는 “재건축 시작되면 인근 아파트 전세로 가지 오피스텔로 갈까 싶다"며 “오피스텔 특성상 취득세·중개수수료 등 거래 비용도 아파트보다 높을 것"이라고 말했다. 전문가는 재건축이 진행되면 교육수요 때문에 주상복합과 오피스텔로 이주 수요가 몰릴 수 있을 것으로 봤다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “재건축이 되면 사업기간인 2~4년동안 입주민들은 전세를 살아야 하는데 보통 주거를 멀리 이전하지 않으므로 순차적인 재건축이 필요하다"면서도 “목동 지역은 교육에 대한 수요가 일정부분 있기 때문에 주상복합과 오피스텔로 수요가 몰릴 수 있을 것"으로 전망했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

올해 4월 서울 주택 인허가는 전년동월 대비 증가했으나 착공·준공 실적은 감소한 것으로 나타났다. 서울 지역 분양 실적은 전년동월 대비 증가했다. 4월 서울 아파트 매매거래의 경우 전월 기준으로 살펴볼 때 16.9% 증가했다. 30일 국토교통부가 조사한 2026년 4월 주택통계에 따르면 주택 인허가는 수도권·비수도권 모두 전년동월 대비 증가했다. 4월 수도권 인허가는 1만6142가구로 전년동월(1만4261가구) 대비 13.2% 증가했다. 그 중 서울 지역 인허가는 7128가구로 전년동월(1821가구) 대비 291.4% 증가를 기록했다. 비수도권 인허가는 1만3100가구로 전년동월(9765가구) 대비 34.2% 증가했다. 인허가 실적을 4월 누적으로 보면 전지역에서 감소했다. 수도권 인허가는 4만3613가구로 전년동기(5만1537가구) 대비 15.4% 감소세를 보였다. 서울의 경우 4월 누적실적은 1만2760가구로 전년동기(1만6787가구) 대비 24.0% 감소했다. 비수도권 누적 4월 인허가는 3만5758가구로 전년동기(3만8477가구) 대비 7.1% 감소했다. 4월 주택 착공실적은 수도권은 감소했으나 비수도권은 전년동월 대비 증가했다. 수도권 착공 물량은 1만6966가구로 전년동월(1만8352가구) 대비 7.6% 감소했다. 그 중 서울 착공 물량 역시 전년동월(3692가구) 대비 45.5% 감소한 2012가구다. 반면, 비수도권 착공물량은 증가했다. 4월 착공물량은 9580가구로 전년동월(6692가구) 대비 43.2% 증가한 수치를 기록했다. 누적으로 4월 착공 실적을 살펴보면 수도권과 비수도권은 전년동기 대비 증가한 수치지만 서울 지역의 누적 착공 실적은 감소했다. 수도권 누적 실적은 3만7170가구(3.1%), 비수도권 누적 실적은 3만4480가구(49.9%)다. 반면 서울 4월 착공 누적 실적은 전년동기 대비 16% 감소한 7023가구다. 4월 수도권 준공 실적은 전 지역에서 모두 감소했다. 수도권 준공 물량은 8724가구로 전년동월(1만8603가구) 대비 53.1% 감소했다. 그 중 서울 지역 4월 준공은 3816가구로 전년동월(8575가구) 대비 55.5% 감소한 수준이다. 비수도권 역시 전년동월(1만6504가구) 대비 43.6% 감소한 9315가구다. 4월 누적 준공 실적 역시 수도권(3만7084가구, -41.0%), 서울(1만1197가구, -41.3%), 비수도권(3만8146가구, -50.0%)로 전 지역에서 전년동기 대비 감소했다. 4월 분양 실적은 전 지역에서 전년동월 대비 증가했으며 누적 실적 역시 증가세를 보였다. 4월 수도권 분양은 1만7425가구로 전년동월(1만6628가구) 대비 4.8% 증가했다. 특히 서울 지역 4월 분양은 전년동월(404가구) 대비 369.6% 증가한 1897가구다. 비수도권은 전년동월(3586가구) 대비 373.2% 증가한 1만6968가구다. 4월 누적 분양 실적 역시 수도권(3만9885가구, 76.5%), 서울(8829가구, 488.2%), 비수도권(3만1732가구, 66.3%)로 전 지역에서 전년동기 대비 증가했다. 4월 수도권 주택 매매거래는 전월 대비 6.8% 증가한 3만8468건이었다. 비수도권은 13.0% 감소한 3만1287건을 기록했다. 서울지역 아파트 매매거래만 놓고 보면 전월대비 16.9% 증가한 7521건이다. 4월 주택 건설실적에 대해 전문가는 단기 실적보다 장기적으로 수치를 해석하는 것이 필요하다고 봤다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 매매거래에 대해 “거래량이 전년 대비, 전월 대비 늘었다고 해서 큰 의미를 두기는 어렵다"며 “양도소득세 등 무엇 때문에 늘었는지는 전수조사를 하지 않고서는 알 수 없는 부분"이라고 말했다. 이어 “인허가·착공·분양·준공 물량도 주택 건설 실적이 활발했을 시기의 고점 대비 비교하는 것이 유의미할 것"이라고 설명했다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

정부가 주택공급 확대와 조기 착공을 최우선 과제로 내세우며 신규 택지 공급 일정을 앞당기고 착공 지연 사업장에 대한 전방위 지원에 나선다. 특히 6300가구 규모의 성남 신규택지는 당초 계획보다 1년 빠른 2029년 착공을 추진하고, 수도권에서 1년 이상 지연 중인 약 10만 가구 규모 사업장의 애로 해소를 위해 범정부 지원체계를 가동한다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 29일 광화문 정부서울청사에서 부동산관계장관회의 겸 주택공급촉진 관계장관회의를 주재하고 주택시장 동향과 공급 확대 방안, 부동산 불법행위 대응 계획 등을 논의했다. 구 부총리는 “정부는 정책의 최우선순위를 주택공급 확대와 조기 착공에 두고 총력을 다하고 있다"며 “공급 대책이 실제 착공으로 이어질 수 있도록 전 과정을 철저히 관리하겠다"고 밝혔다. 우선 정부는 지난 1월 29일 발표한 공급대책의 후속 조치로 성남 신규 공공택지의 사업 일정을 앞당기기로 했다. 성남 신규택지는 총 6300가구 규모로, 정부는 계획 수립 절차를 통합해 당초 2030년으로 예정됐던 착공 시기를 2029년으로 1년 앞당길 방침이다. 또 2800가구 규모의 동대문구·은평구 공급 부지에 대해서도 연내 기관별 이전 계획을 조속히 마련해 관련 절차를 신속히 추진하기로 했다. 정부는 공급 발표에 그치지 않고 실제 착공까지 이어질 수 있도록 사업별 추진 상황을 지속적으로 점검한다는 계획이다. 정부는 현재 수도권 규제지역에서 약 10만 가구 규모의 주택사업이 PF(프로젝트파이낸싱) 자금조달 문제, 자재 수급 차질, 공사비 상승 등으로 인해 1년 이상 착공이 지연되고 있다고 진단했다. 이에 따라 국토교통부를 중심으로 관계부처와 지방자치단체가 참여하는 '범정부 주택공급 현장 애로해소 지원센터'를 이날부터 운영한다. 지원센터는 사업장별로 착공 지연 원인을 점검하고 인허가, 금융, 공사비, 기반시설 등 각종 애로사항을 밀착 관리하는 역할을 맡는다. 구 부총리는 “주택사업 현장의 걸림돌을 확실히 제거해 최대한 빠르게 착공이 이뤄질 수 있도록 지원하겠다"고 말했다. 정부는 공공주택 공급 물량 확보를 위해 주요 공공주택지구에 대한 관리도 강화하기로 했다. 특히 남양주왕숙, 고양창릉, 성남복정 제2지구 등 일부 사업 지연 우려가 제기되는 공공주택 사업지에 대해 사업별 원인을 점검하고 공급 일정에 차질이 발생하지 않도록 관리할 계획이다. 정부는 지난해부터 주택공급 목표를 인허가 기준이 아닌 착공 기준으로 전환한 데 이어 공사비 역시 착공 시점을 기준으로 관리하는 체계를 운영하고 있다. 구 부총리는 “과거에는 보상과 부지조성 등이 완료되지 않은 상태에서 인허가가 먼저 진행돼 사업 지연과 공사비 상승 문제가 발생했다"며 “실제 공급 능력을 반영하는 방식으로 공급 관리 체계를 개선하고 있다"고 설명했다. 정부는 공급 확대 정책의 실효성을 떨어뜨리는 불법행위에 대한 단속도 강화한다. 국토교통부는 1·29 공급대책에 포함된 신규 주택공급지 인근 지역을 대상으로 투기 의심 거래를 집중 조사하고 있다. 또 수도권 규제지역 등을 중심으로 43개 단지, 약 2만5000가구를 대상으로 부정청약 의심 사례에 대한 전수조사와 검증 작업도 진행 중이다. 정부는 개발계획이나 부동산 가격과 관련된 허위정보 유포 행위에 대해서도 강경 대응할 방침이다. 구 부총리는 “허위정보 유포는 중대한 불법행위"라며 “최근 국회를 통과한 부동산거래신고법 개정안 시행에 맞춰 시장 교란 행위에 대한 대응 실효성을 높여나가겠다"고 강조했다. 한편 정부는 최근 서울 아파트 매매가격 상승률이 다소 둔화된 것으로 보고 있으나, 가격 안정세가 확실해질 때까지 시장 상황을 면밀히 점검하며 공급 확대와 시장 관리 정책을 지속 추진할 방침이라고 밝혔다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

부산=에너지경제신문 조탁만 기자 포스코이앤씨가 서울 서초구 신반포19차·25차 재건축 사업 수주를 앞두고 '오직 반포, 조합원님을 1등으로'라는 메시지를 내걸며 사업 수주전에 총력을 쏟고 있다. 포스코이앤씨는 최근 조합원들에게 “이번 사업은 단지 하나를 새로 짓는 수준이 아니라 앞으로 100년 뒤에도 남을 반포의 미래 가치를 결정하는 사업"이라며 “회사 역량을 모두 집중해 최고의 단지를 만들겠다"고 밝혔다. 이는 단순한 고급 아파트를 넘어 반포의 새 기준이 될 상징 단지를 만들겠다는 전략이다. 이 회사가 가장 앞세우는 부분은 '한강 조망 특화 설계'다. 회사 측은 모든 동을 한강 조망이 가능한 방향으로 배치하고, 단지 구조를 새롭게 설계해 기존 계획안보다 한강 조망 구간을 크게 넓혔다고 설명했다. 특히 약 17m 높이 필로티 설계와 위로 갈수록 넓어지는 '트리뷰(Tree-view)' 구조를 적용해 조망 개방감을 높였고, '조합원 120% 정면 한강뷰'를 구현하겠다는 목표도 제시했다. 여기에 약 3.55m 층고, 250m 길이 스카이브릿지, 약 5900평 규모 조경 공간, 세컨하우스 개념 특화 공간 등을 더해 반포 최고 수준의 하이엔드 단지를 만들겠다는 계획이다. 포스코이앤씨는 설계뿐 아니라 조합원 부담을 줄이는 금융 조건도 핵심 경쟁력으로 내세우고 있다. 회사 측은 확정 후분양과 사업비 금융 지원, 낮은 금리 조건, 확정 공사비 등을 통해 사실상 '분담금 제로' 수준에 가까운 사업 구조를 목표로 하고 있다고 설명했다. 포스코이앤씨 관계자는 “아무리 설계가 좋아도 사업 지연이나 공사비 상승으로 조합원 부담이 커지면 좋은 재건축이라 할 수 없다"며 “설계와 금융, 사업 안정성까지 모두 잡아 조합원 자산 가치를 높이는 데 집중하고 있다"고 말했다. 이어 “조합원들을 1등으로 만드는 것이 결국 회사가 1등이 되는 길이라는 마음으로 이번 사업을 준비했다"며 “시간이 지나도 '잘 선택했다'는 평가를 받을 수 있는 단지를 만들겠다"고 강조했다. 조탁만 기자 hpeting@ekn.kr

압구정 5구역 재건축 수주전에 뛰어든 DL이앤씨가 단지명으로 '아크로 압구정'을 제시하고, 시공권 확보를 위해 파격적인 사업 조건을 내걸었다. 29일 건설업계 등에 따르면 DL이앤씨는 세대 당 4억2000만원의 조합 수익 창출과 더불어 △착공 전 물가 인상 부담 ZERO △압구정 1등 이주 개시 △이주비 LTV 150% △필수사업지 가산금리 0% △분담금 최대 7년 유예 △상가 수익 확대 및 미분양 대응까지 한 흐름으로 묶어 제안했다. 이주부터 착공, 입주까지 재건축 사업 전 과정의 속도를 끌어올리고, 그 과정에서 조합원 부담을 낮추겠다는 취지다. 우선 '이주 1등' 실현을 위해 높은 수준의 자금 조달 조건을 제안했다. DL이앤씨는 이주비 LTV 150% 뿐만 아니라, 기본 이주비에 더불어 추가 이주비 또한 동일 금리로 책임 조달하는 구조를 짰다. 여기에 필수사업비 가산금리 0%와 분담금 납부 최대 7년 유예 조건까지 더해져 조합원들의 자금 부담을 현저히 낮췄다. 아울러 최초 이주 개시 미달성 시 공사비 차감 및 조합 지정 특화 공사 제공 조건까지 조합에 제안했다. 여기에 DL이앤씨는 순타 공법, 코어 선행 공법, 토사 구간 중심의 효율적 굴착 계획, BIM 기반 공정 시뮬레이션 등 자사의 기술력을 총동원해 압구정5구역 총 공사 기간을 주변 구역보다 대폭 단축시킨 57개월로 제안했다. 이에 대한 근거로 입찰 단계에서부터 책임준공 확약서를 제출했다. 이에 더해 DL이앤씨는 일부 상징 세대만 돋보이게 하는 설계가 아닌, 단지 전반의 하이엔드 수준을 끌어올려 전체 시세를 높이겠다는 전략을 내세웠다. 1개층 1세대 매너하우스, 테라스를 품은 고급 맨션, 국내 공동주택 최대 규모 수준의 슈퍼 펜트하우스, 펜트급 천장고를 갖춘 그랜드 레지던스 등 서로 다른 하이엔드 주거 유형을 하나의 단지 안에 배치했다. 특히 한강 조망 전략이 핵심이다. DL이앤씨는 조합원 세대의 S급 이상 한강 조망을 104% 충족시키고, 한강변 1열에 조합원 세대를 100% 배치하는 설계를 제안했다. 3면 개방 이상 세대는 955세대, 조합원의 107%에 해당하는 세대는 2개실 이상에서 최대 9개실까지 한강 조망이 가능하도록 계획했다. DL이앤씨 관계자는 “이주·착공·입주에까지 이르는 핵심 사업 조건과, 한강 조망·층고·테라스·펜트하우스 같은 최상위 상품 요소 등을 어느 한 가지도 모자람 없이 최고로 준비했다"며 “압구정 5구역을 재건축 해 대한민국 최고가 아파트, 1등 단지로 만들겠다"고 강조했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr

서울 재건축 시장의 최대 변수로 재건축초과이익환수제(재초환)가 다시 떠오르고 있다. 재건축조합들은 재초환이 사업성을 훼손하는 수준을 넘어 정비사업 자체를 멈추게 하는 핵심 규제라고 주장한다. 특히 서울시장 선거를 앞두고 각 후보가 주택 공급 확대를 강조하는 가운데, 현장에서는 “재초환과 이주비 대출 규제를 풀지 않으면 공급 확대는 공허한 구호에 그칠 수 있다"는 목소리가 나온다. 박경룡 전국재건축정비사업조합연대 간사(방배삼익아파트 주택재건축정비사업조합장)는 본지와의 인터뷰에서 “재건축사업의 가장 큰 걸림돌은 재초환법에 따른 재건축부담금"이라며 “폐지 또는 근본적 개선 없이는 조합들이 신속하게 사업을 추진하기 어렵다"고 밝혔다. 전국재건축정비사업조합연대는 재초환 문제 해결을 목적으로 2021년 9월 설립됐다. 현재 전국 82개 조합, 약 6만4000여 세대가 회원으로 참여하고 있다. 박 간사는 당시 자신이 속한 조합에서 세대당 2억7500만원의 재건축부담금 예정액이 통보되자 “이 문제는 개별 조합 차원에서 해결할 수 있는 사안이 아니라 전국 재건축 조합들이 연대해 제도 개선을 요구해야 한다"고 판단했고, 이후 전국재건축정비사업조합연대 설립을 주도하게 됐다고 설명했다. 그는 “사업을 중단한다고 해결될 문제가 아니었다"며 “전국의 재건축 부담금 부과 대상 조합들이 연대해 국회와 정부에 제도 개선을 요구하는 것이 더 효과적이라고 판단했다"고 말했다. 박 간사가 지적한 재초환의 핵심 문제는 부담금 산정 방식이다. 그는 “재건축 부담금은 종후가격에서 개시시점가격, 정상주택가격상승분, 개발비용 등을 뺀 초과이익의 최대 50%를 부과하는 구조"라며 “문제는 정상주택가격상승분을 계산하는 기준이 실제 시장과 동떨어져 있다는 점"이라고 했다. 그는 “2017년부터 2021년까지 서울 아파트값은 실제 통계상 약 100%가량 올랐는데, 국토교통부 지침상 전국주택가격동향조사 기준을 적용하면 약 27% 상승한 것으로 계산된다"며 “결국 정상적으로 오른 가격 상승분 상당 부분이 공제되지 않아 재건축부담금이 과다 산정되는 구조라고 연대 측은 보고 있다"고 주장했다. 박 간사는 이 문제 때문에 2021년 이후 준공된 일부 단지에서도 부담금 부과가 지연되고 있다고 주장했다. 그는 “각 지자체와 한국부동산원, 국토부도 이런 문제를 인지하고 있어 반포현대 등 일부 준공 단지에 아직 부담금을 부과하지 못하고 있는 것으로 안다"며 “현행 지침대로 부과하면 조합들의 이의신청과 소송이 불가피하다"고 말했다. 이어 “이 부분은 국회 입법 사항이 아니라 국토부 지침 변경만으로도 개선이 가능하다"며 “차기 서울시장은 국토부에 정상주택가격상승분 산정 기준을 현실화 해 재초환 산정방식을 정조준하라고 강하게 건의해야 한다"고 강조했다. 재초환이 유사 법률과 형평성에도 맞지 않는다는 지적도 내놨다. 박 간사는 “재초환법의 모법 격인 개발이익환수법은 개시시점이 사업시행인가일이고 부과율 상한도 20%"라며 “반면 재초환법은 조합설립일을 개시시점으로 삼고 부과율 상한도 50%에 달한다"고 말했다. 그는 “조합설립 단계에서는 사업비, 설계, 분양가 등이 추상적이어서 부담금을 정확하게 산정하기 어렵다"며 “사업시행인가 단계가 돼야 사업 구조가 어느 정도 확정되는 만큼 재초환 부과개시시점도 개발이익환수제와 같은 기준으로 조정할 필요가 있다"고 주장했다. 미실현 이익에 과세한다는 점도 문제로 꼽았다. 박 간사는 “양도세는 집을 팔아 현금이 생긴 뒤 내는 세금이지만 재건축부담금은 집을 팔지 않은 상태에서 계산상 이익이 났다는 이유로 부과된다"며 “수억원대 부담금이 나오면 결국 새 아파트에 입주하려던 조합원이 집을 팔아야 하는 상황에 몰릴 수 있다"고 말했다. 그는 “재건축 과정에서 조합은 이미 공공기여, 공공임대주택, 정비기반시설 기부채납 등 상당한 비용을 부담한다"며 “각종 부담금과 세금에 더해 재건축부담금까지 부과하는 것은 이중·삼중 부담"이라고 전했다. 임대주택 기부채납 제도 역시 개선이 필요하다고 했다. 박 간사는 “현재는 용적률 인센티브를 받으면 인센티브 용적률의 절반을 임대주택으로 기부채납하는 구조"라며 “타 지역처럼 비율을 30% 수준으로 낮출 필요가 있다"고 주장했다. 매입비용 현실화도 요구했다. 그는 “조합이 임대주택을 지어 넘길 때 땅은 사실상 무상으로 제공하고 건축비도 표준건축비 수준만 인정받는다"며 “실제 건축비 원가라도 전액 인정해줘야 한다"고 말했다. 박 간사는 본인이 속한 조합 사례를 들며 “20평형 임대주택 86세대를 기부채납하면 시세로는 1000억원이 넘는 규모인데 실제 받는 금액은 114억원 수준"이라며 “시세의 10분의 1에도 못 미치는 수준으로 기부채납하는 셈"이라고 주장했다. 금융 규제도 정비사업의 발목을 잡는 요인으로 지목했다. 그는 “전세금이 6억원을 넘거나 다주택자인 경우 대출 규제가 적용돼 이주비 대출을 받는 데 어려움이 생긴다"며 “정비사업은 일반 주택 구입 대출과 성격이 다르기 때문에 별도의 대출 기준을 마련해야 한다"고 말했다. 행정 절차에 대해서는 “공급자 중심에서 수요자 중심으로 전환해야 한다"고 강조했다. 박 간사는 “법규상 30일 또는 60일 이내 처리하도록 돼 있는 인허가 절차도 실제로는 근무일 기준으로 계산돼 30일이 40일 이상, 60일이 80일 이상으로 늘어나는 경우가 많다"며 “보완이 없는 경우에는 달력 기준으로 정해진 기간 안에 종결하도록 해야 한다"고 말했다. 각종 심의 일정도 조합 수요에 맞게 조정할 필요가 있다고 했다. 그는 “현재는 서울시가 정한 심의 일정에 조합이 맞춰 들어가는 구조"라며 “조합별로 필요한 심의 일자를 제출받아 서울시가 이를 조정하면 사업 기간을 단축하는 데 도움이 될 것"이라고 밝혔다. 재건축 활성화가 집값을 자극할 수 있다는 우려에 대해서는 선을 그었다. 박 간사는 “재건축을 활성화하면 공급이 늘어나기 때문에 장기적으로는 집값 안정에 도움이 된다"며 “서울에는 30년 이상 된 아파트 기준으로 약 47만~50만호가 재건축 대상이고, 재건축 시 기존 세대수 외에 약 30~50%가 신규 공급된다"고 설명했다. 그는 “서울에서 재건축을 통해 약 15만~25만호 규모의 신규 공급이 가능하다"며 “서울은 더 이상 신규 택지가 많지 않기 때문에 수요가 있는 지역에 공급을 늘릴 수 있는 현실적 수단은 재건축"이라고 말했다. 다만 “재건축 기대감으로 해당 단지 가격이 일시적으로 오를 수는 있다"면서도 “전체 시장으로 보면 공급 확대 효과가 더 크다"고 진단했다. 차기 서울시장 후보들에게는 민관 합동 '정비사업추진 자문위원회' 구성을 제안했다. 박 간사는 “정비사업 갈등은 조합원, 세입자, 지자체, 정부 사이에서 반복된다"며 “서울시와 각 구청 인허가 부서와 별도로 민관, 필요하면 정부까지 참여하는 정비사업추진 자문위원회를 구성할 필요가 있다"고 말했다. 그는 “추진위 구성 전후, 조합설립 전후 등 초기 단계 사업장부터 자문을 받을 수 있도록 해야 한다"며 “조합 내부 갈등이 표면화된 사업장도 자문위원회의 협조를 받으면 갈등을 줄일 수 있을 것"이라고 설명했다. 박 간사는 “정원오 후보와 오세훈 후보를 포함해 모든 서울시장 후보에게 요구하고 싶은 것은 분명하다"며 “서울 주택 공급을 늘리겠다면 재초환 문제를 외면해서는 안 된다. 동시에 임대주택 기부채납, 이주비 대출, 행정절차 개선까지 현장이 막혀 있는 지점을 풀어야 한다"고 강조했다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr