입주를 코 앞에 둔 '디에이치 방배'가 조경 특화를 둘러싸고 논란에 휩싸였다. 일부 예비입주자들이 특화 조경과 실제 시공 결과가 다르다고 주장하며 원안 복구나 철거를 요구하고 있다. 디에이치 방배는 방배 5구역을 현대건설이 재건축 한 대단지다. 8월말 준공을 마치고 9월 1일부터 입주가 시작될 예정이다. 단지는 지하 4층~지상 33층, 29개 동, 전용면적 59~175㎡, 총 3064세대 규모로 조성된다. 에너지경제신문이 15일 논란의 한복판에 서 있는 디에이치 방배 현장을 찾았다. 논란의 주요 쟁점은 석가산이다. 현대건설은 지난 달 18일 예비 점검을 주최해 선정된 예비입주자들이 단지를 방문했다. 이 과정에서 석가산 등 주요 조경이 기존 홍보안과 다르다는 비판이 나오며 논란이 불거졌다. 현재 석가산은 단지 내부와 입구를 통틀어 8곳에 조성된 것으로 확인됐다. 예비 점검에 참여한 한 조합원은 “현대건설이 시공안 홍보 당시에는 산수화첩을 모티브로 했다고 발표했는데, 직접 보니 장승 같은 장식물에 조명까지 틀어 공포 영화의 한 장면이나 다름 없었다"며 실망감을 드러냈다. 예비입주자 사이에서 석가산이 하이엔드 브랜드에 걸맞지 않은 디자인이란 비판이 나오자, 조합은 사전 점검 기간이던 지난 11일부터 13일까지 3일간 석가산 철거 서명을 받았다. 조합 운영 지침에 따라 20% 이상 입주자 동의 달성시 조합 임시총회 안건으로 올리겠다는 계획이다. 단지 내 비치된 상징목에 대한 논란도 거세다. 통상 상징목은 단지의 이미지와 브랜드 가치를 결정하는 주요 조경 중 하나로 꼽힌다. 입주 한 달을 앞둔 인근 반포 '래미안 트리니원'도 풍성한 소나무 상징목으로 주목을 받았다. 단지 내부의 상징목은 당초 현대건설 홍보 이미지와 달리 에너지경제신문이 실제로 현장에서 모습을 확인한 결과 가지가 얇고 잎이 풍성하지 못해 왜소한 외관을 하고 있었다. 이에 일부 예비 입주자들은 온라인 커뮤니티 등을 통해 디에이치 방배 상징목을 '젓가락' '빼빼로'에 비유하며 실망감을 드러내는 중이다. 현대건설 관계자는 상징목 선정 배경에 대해 “당초 계획된 낙엽 대형목 대신 규격과 수형이 우수한 소나무 특수목으로 변경해 식재한 것"이라며 “단순 크기보다는 수목의 품질과 상징성을 고려한 결정"이라고 해명했다. 이어 현대건설은 “현재 조합과 협의한 조경계획에 따라 시공을 진행 중이며 상징목 주변 경관 개선 및 추가 식재 방안에 대해서도 협의를 이어가는 중"이라고 부연했다. 디에이치 방배의 조경을 둘러싼 논란은 이번이 처음이 아니다. 앞서 단지의 문주도 '워터 커튼(폭포식 수경 시설)' 형태에서 '원형 분수' 형태로 변경될 예정이었으나 일부 예비입주자의 반발에 변경이 무산됐다. 조합 관계자에 따르면 당시 예비입주자 약 1300명이 문주 변경 반대 서명에 참여했다. 일부에선 조합장의 소극적인 대응이 사태를 악화했다는 목소리도 나온다. 40대 일반분양자는 “조합장이 충분히 관심을 갖고 해결하려는 의지를 보였으면 벌써 해결될 문제였다"며 “문주 변경 논란 이후에 조합장에 대한 예비입주자들의 신뢰가 떨어졌고 입주민들이 조경을 계속 확인하는 것도 같은 맥락"이라고 목소리를 높였다. 현대건설은 입주가 코앞으로 다가온 만큼 조합과 조율에 적극적으로 나서겠다는 입장이다. 현대건설 관계자는 “조합과 함께 조경 관련 보완시공 및 민원사항에 대한 협의를 진행 중"이라며 “입주 전까지 조합 및 입주예정자 의견을 지속적으로 청취하고 품질 확보에 만전을 기할 것"이라고 강조했다. 한편 서울시는 오는 8월 디에이치 방배 실태점검에 나설 예정인 것으로 전해진다. 실태점검에선 예산 회계, 조합 행정, 용역 계약, 정보공개 등이 이뤄진다. 앞서 서초구청은 예비입주자들로부터 실태점검 요청을 받아 지난달 11일 서울시에 실태점검을 요청했다. 일부 조합원은 실태점검에서 공사비 운용, 행정 절차 등에 대한 문제점이 드러날 시 강경 대응하겠다는 입장이다. 한 조합원은 “점검 결과에 따라 조합장을 상대로 민∙형사 소송도 제기할 계획이 있다"고 밝혔다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr/고해람 인턴기자 rhgofka123@gmail.com

정부가 과천 서울경마공원과 국군방첩사령부 부지를 활용한 9800호 수준의 주택 공급을 추진하고 있다. 그러나 한국토지주택공사(LH)의 공식 사업시행자 지정과 경마장 대체 부지, 이전 재원, 기반시설 확충 방안 등 핵심 사안은 아직 확정되지 않아 지역사회에서는 공급 물량과 일정부터 앞세운 것 아니냐는 비판이 나온다. 14일 에너지경제신문 취재를 종합하면 정부는 지난 1월 발표한 주택공급 대책에서 LH를 과천경마장 부지 개발의 예정 사업시행자로 제시했다. 다만 LH는 아직 공식 사업시행자로 선정되거나 지정된 상태는 아니라는 입장이다. LH 관계자는 본지에 “과천경마장 부지 개발의 공식 사업시행자로 선정된 것은 아니다"며 “현재 관련 내용을 검토하는 단계"라고 밝혔다. 정부가 9800호 수준의 공급 규모와 개발 방향을 발표했지만 토지이용계획과 사업성 검토, 주민 협의를 최종적으로 주도할 기관은 아직 공식화되지 않은 셈이다. 본지는 국토교통부에 사업시행자 선정 절차와 9800호 산출 근거, 주민 의견수렴 계획, 교통·하수처리 등 기반시설 대책을 수차례 문의했으나 기사 마감 시점까지 답변을 받지 못했다. 정부가 공개한 계획상 개발 대상은 과천경마공원 약 115만㎡와 인근 방첩사 부지 약 28만㎡를 합친 총 143만㎡다. 정부는 이곳에 주택 9800호 수준과 자족시설을 조성하고 과천지식정보타운과 서울 양재 인공지능(AI) 특구를 잇는 첨단산업 거점을 구축한다는 구상이다. 새 개발지에는 과천지식정보타운보다 높은 수준의 자족용지를 확보한다는 방향도 제시했다. 다만 주거·자족용지 면적과 용적률, 주택 유형별 공급 물량 등 세부 토지이용계획은 공개되지 않았다. 정부가 공식적으로 제시한 주택 착공 목표는 2030년이다. 이후 일부 언론 보도를 통해 착공 시점을 2029년 4분기로 앞당기고 경마장 이전 일정을 구체화하는 방안이 검토되고 있다는 내용이 알려졌다. 기보도에 따르면 정부는 서울경마공원 전체를 한 번에 옮기는 '일괄 이전'을 원칙으로 두고 2026년 이전계획 수립과 한국마사회 이사회 의결, 2027년 대체 부지 확정과 인허가·설계, 2028년 신규 경마장 착공, 2029년 이전과 주택 착공으로 이어지는 일정을 검토하는 것으로 전해졌다. 전체 이전이 늦어질 경우를 대비한 단계적 개발 방안도 거론된다. 마사 일부가 화성 화옹지구 말조련단지로 먼저 이전하면 방첩사와 인접한 일부 부지부터 우선 개발하는 방식이다. 다만 2029년 4분기 조기 착공 일정과 단계별 개발 방안은 현재까지 공개된 정부 공식 자료를 통해 확정 여부가 확인되지 않았다. 정부의 속도전과 달리 실제 사업 절차는 아직 초기 단계에 머물러 있다. LH의 공식 사업시행자 지정이 이뤄지지 않은 데다 경마장 이전 부지도 결정되지 않았다. 경마장 이전 부지 문제는 농림축산식품부와 한국마사회 등 관계기관이 협의할 사안으로 LH의 직접 소관은 아니다. 9800호라는 공급 규모도 도로와 공원, 학교, 자족시설 등의 배치가 확정되기 전 제시된 계획 물량이다. 실제 지구계획 수립 과정에서 주거용지 면적과 개발밀도에 따라 물량이 조정될 가능성을 배제하기 어렵다. 과천시와 지역 주민들은 정부가 기존 개발사업으로 인한 기반시설 부담을 충분히 고려하지 않았다고 반발하고 있다. 과천에서는 과천과천지구와 과천주암지구, 과천갈현지구, 과천지식정보타운 등 대규모 개발사업이 동시에 추진되고 있다. 여기에 경마장·방첩사 부지 9800호가 추가되면 도로와 상하수도, 학교, 전력시설 등이 늘어난 인구를 감당하기 어렵다는 주장이다. 정부는 기존 과천과천·과천주암지구 사업에 차질이 없도록 기반시설을 별도로 조성하겠다는 원칙을 밝혔다. 그러나 교통망 확충 노선과 하수처리시설 용량, 학교 신설 규모, 사업비 분담 주체와 추진 일정 등 구체적인 내용은 아직 공개되지 않았다. 14일 찾은 과천경마공원 일대에는 경마장 이전과 공공주택 개발을 반대하는 현수막이 곳곳에 걸려 있었다. 지하철 4호선 경마공원역과 맞닿은 경마장 정문 주변에는 기존 공공주택사업 구역과 노후 주거지, 비닐하우스 등이 혼재해 있었다. 주민들은 추가 주택 공급으로 늘어날 교통량과 하수처리 수요에 관한 구체적인 설명은 없는 상태에서 9800호라는 공급 규모가 먼저 제시됐다고 지적했다. 과천시도 정부 대책 발표 이후 도로와 교통, 상하수도, 교육시설 등 도시 기반시설의 수용 여건이 이미 한계에 이르렀다며 충분한 사전 협의 없는 추가 공급계획을 받아들이기 어렵다는 입장을 밝혔다. 서울경마공원 이전에 필요한 막대한 비용도 사업 추진의 핵심 변수다. 언론 보도에 따르면 한국마사회는 건물 공사비와 경주로·마사 등 특수시설 설치비를 포함해 토지 매입비를 제외하고도 최소 1조2000억원가량이 필요하다는 의견을 제시한 것으로 알려졌다. 국제 수준의 경마장과 관련 기반시설을 조성할 경우 이전 비용이 2조원을 크게 웃돌 수 있다는 전망도 나온다. 정부와 마사회는 과천 부지 매각대금을 이전 재원으로 활용하는 방안을 검토하는 것으로 전해졌다. 이를 위해 관련 법과 재원 운용 방식을 손질하고 레저세 감면, 금융 지원, 규제 완화 등을 병행하는 방안도 거론된다. 그러나 레저세 감면이 현실화하면 경기도와 해당 기초지방자치단체의 세입이 감소할 수 있어 지방정부와의 협의가 필요하다. 대체 경마장 부지도 정해지지 않았다. 화성 화옹지구를 비롯해 경기 남부와 북부의 여러 지역이 후보지로 거론되지만 정부는 경기도 내에서 이전한다는 기본 방향 외에 확정된 후보지를 제시하지 않았다. 기보도에 따르면 마사회는 현재 과천 부지보다 넓은 토지와 대중교통 접근성, 철도역 설치, 경영 안정 대책 등을 요구한 것으로 알려졌다. 화옹지구는 넓은 평지와 기존 말조련단지 계획을 갖췄다는 점에서 유력 후보로 거론된다. 반면 간척지 특성상 연약지반 보강에 추가 비용이 들 수 있고 대중교통 접근성이 과천보다 떨어진다는 점이 한계로 꼽힌다. 경기 북부 미군 반환공여지 등은 서울 접근성이 상대적으로 양호하지만 주거지와의 거리, 산악지형, 환경 훼손 가능성 등이 걸림돌로 지적된다. 마사회 노동조합과 마필관리사, 조교사 등 말산업 종사자들도 고용 불안과 산업 생태계 훼손을 우려하고 있다. 서울경마공원은 단순한 공공기관 부지가 아니라 경주마 훈련과 관리, 말 생산농가, 운송업체, 마주·기수·조교사 등 다양한 종사자가 연결된 산업시설이다. 과천 시민단체와 마사회 노조는 대체 부지와 이전 재원, 고용 및 산업 유지 방안이 확정되지 않은 상태에서 주택 착공 일정부터 앞당겨서는 안 된다고 주장하고 있다. 경마장 정문 맞은편 '꿀벌마을'에서는 신규 9800호 공급계획과 별개로 기존 과천과천 공공주택지구 사업에 따른 보상과 이주, 철거가 진행되고 있다. 정부가 공개한 경마장·방첩사 개발 대상은 두 시설 부지 약 143만㎡로, 현재 공개된 계획상 꿀벌마을은 신규 공급 대상지에 포함돼 있지 않다. 다만 주민들은 향후 9800호가 추가될 경우 기존 과천과천지구의 도로와 하수처리시설 등 기반시설 계획도 다시 검토해야 한다고 주장한다. 과천과천 공공주택지구는 경기도와 한국토지주택공사(LH), 경기주택도시공사(GH), 과천도시공사가 공동 시행한다. 이 가운데 꿀벌마을을 포함한 구간의 보상과 이주는 GH가, 보상과 이주가 끝난 건축물의 철거는 LH가 담당한다. GH에 따르면 꿀벌마을 일대 토지보상은 100%, 지장물 보상은 97%까지 진행됐다. 현재 조사가 가능한 가구에 대한 보상은 마무리됐지만, 조사를 거부했거나 소유자를 확인하기 어려운 일부 지장물은 추가 조사가 필요한 상태다. 다만 토지소유자와 세입자, 무허가 건축물·비닐하우스 거주자 등에 대한 법정 이주대책과 생활대책은 아직 수립되지 않았다. GH는 향후 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'에 따라 대책을 마련한 뒤 자격요건을 충족한 대상자에게 지원할 예정이라고 밝혔다. 주민들이 '약 8평 규모의 임대주택만 제시받았다'고 주장한 데 대해 GH는 과천시와 성남·의왕 등 인근 지역에 전용면적 16~46㎡ 규모의 임시사용 임대주택을 세 차례 공급했다고 설명했다. 보증금과 임대료는 공급 유형별로 국토교통부 고시 등 관련 기준에 따라 산정됐다는 입장이다. 다만 가장 작은 16㎡형은 약 4.8평 규모로, 주민들이 체감하는 주거면적과 생활 여건을 둘러싼 불만은 이어지고 있다. 주민대책위는 고령층과 장기 거주자들의 생활 방식과 가구 규모를 고려하지 않은 획일적인 이주대책이라며 원주민 재정착 방안을 요구하고 있다. 주민과 GH는 협의가 충분했는지를 놓고도 입장이 엇갈린다. 마을 관계자는 본지에 “주민 전체를 상대로 한 충분한 설명보다 고령자 등을 개별적으로 접촉하는 방식으로 이주 절차가 진행됐다"며 “원주민의 생활 여건과 재정착 요구가 제대로 반영되지 않았다"고 주장했다. 이에 대해 GH는 2024년 6차례, 2025년 13차례에 걸쳐 자치회 임원과 주민 3~7명이 참석한 간담회를 열었으며, 현장에서도 지속적으로 주민 의견을 수렴했다고 반박했다. 임대주택과 전세임대 공급도 안내문 발송과 현수막 게시 등을 통해 안내했다고 설명했다. 철거는 보상과 이주가 모두 끝난 공가로 한정된다. GH와 LH에 따르면 2025년 8월11일 지장물 해체공사 계약이 체결된 뒤 공가 철거가 진행 중이지만, 아직 이주하지 않은 주민이 남아 있어 철거 실적은 크지 않은 상황이다. 보상금에 이의를 제기한 경우에는 관련 법령에 따른 재결 절차가 진행된다. 현재 사람이 거주 중인 주택은 실제 이주 완료 여부를 확인한 뒤에만 철거한다는 게 사업시행자 측 설명이다. 다만 꿀벌마을이 향후 경마장·방첩사 9800호 개발에 필요한 도로와 하수처리시설 등 기반시설 부지로 추가 편입될 가능성에 대해 GH는 “GH가 담당하는 사업과 무관해 알 수 없다"고 답했다. 결국 토지와 지장물 보상은 상당 부분 진행됐지만 주민들의 최종 정착 방안을 담은 법정 이주대책은 아직 마련되지 않은 상태다. 보상과 이주는 GH, 철거는 LH가 나눠 맡는 구조에서 주민들은 업무별로 서로 다른 기관을 상대해야 한다. 신규 경마장 개발의 시행주체가 공식 확정되지 않은 가운데, 바로 맞은편 기존 공공주택사업에서도 보상과 철거, 이주대책의 책임 창구가 분산되면서 지역 주민들의 불안이 커지고 있다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

서울 양천구 목동신시가지 7단지 아파트가 최근 재건축조합 설립인가를 받은 이후 에너지경제신문이 현장을 직접 찾았다. 목동 7단지는 여느 노후 아파트와 크게 다르지 않았다. 지어진 지 40년이 넘은 외벽과 지상에 빼곡히 주차된 차량, 페이트가 벗겨진 외벽은 오랜 세월의 흔적을 보여줬다. 하지만 단지 밖 공인중개업소에서 가장 많이 들린 이야기는 재건축으로 목동 최고가 아파트가 바뀔 수 있다는 전망이었다. 시장 분위기는 호가에서도 확인된다. 네이버부동산 기준 목동신시가지 7단지 전용 74㎡(공급면적 약 23평) 매물은 3년 전 약 20억원 수준에서 현재 25억원 안팎까지 올랐다. 재건축 기대감이 커지면서 집주인들이 매도 호가를 높이고 있다는 것이 인근 공인중개업소의 설명이다. 목동 주민들은 같은 신시가지라도 '앞단지'와 '뒷단지'를 구분한다. 목동신시가지 1~7단지는 '앞단지', 8~14단지는 '뒷단지'로 불린다. 앞단지는 행정구역상 목동에 속하고 목동역과 오목교역, 현대백화점, 학원가 접근성이 뛰어나다. 반면 8~14단지는 행정구역상 신정동에 속해 상대적으로 낮은 가격대를 형성해 왔다. 가령 신정동에 위치한 '목동센트럴아이파크위브'는 단지 안에 신남초등학교가 위치한 이른바 '초품아' 단지임에도 전용 59㎡(20평대) 기준 시세가 12억 원대 중반 수준을 형성하고 있다. 또 다른 신축 단지인 '어반클라쎄 목동' 역시 신목초와 목동중 등 목동에서도 손꼽히는 학군을 배정받지만, 분양 당시인 2023년 전용 59㎡(23평형) 기준 약 7억4000만원의 분양가에도 초기 분양이 순조롭게 이뤄지지 못했다. 한 부동산 전문 유튜버는 “목동에 오래 거주한 사람들 사이에서는 흔히 말하는 목동은 앞단지(1~7단지)를 의미하는 경우가 많다"며 “앞단지 중심의 생활권과 커뮤니티에 대한 인식이 강하게 형성돼 있다"고 설명했다. 이어 “행정구역상 신정동에 위치한 단지들은 이름에 '목동'을 사용하더라도 시장에서는 앞단지와 동일한 프리미엄을 인정받지 못하는 경우가 적지 않다"며 “이 같은 지역 인식이 신정동 일대 아파트와 앞단지 간 가격 차이에도 영향을 미치는 요인 중 하나"라고 분석했다. 앞단지 안에서도 최고가는 늘 주상복합의 차지였다. 목1동에 위치한 '트라팰리스'와 '현대하이페리온'은 오랫동안 목동을 대표하는 고급 주거지로 꼽혔다. '트라팰리스'는 드라마 '별에서 온 그대'​에서 배우 전지현이 연기한 천송이의 집 촬영지로 알려지며 전국적인 인지도를 얻었다. 가장 작은 평형도 40평대부터 시작하는 대형 평형 위주로 구성돼 목동 부촌의 상징으로 자리 잡았다. 현대하이페리온 역시 목동의 대표 랜드마크다. 단지 지하가 현대백화점과 직접 연결돼 쇼핑과 문화생활을 편리하게 누릴 수 있으며, 장영란이 트라팰리스에서 이사해 현재 거주 중인 곳으로 알려지면서 다시 한 번 화제가 됐다. 현재도 목동 최고가 자리는 주상복합이 차지하고 있다. 네이버부동산 기준 현대하이페리온 1차의 가장 작은 평형인 53평형은 31억원의 호가를 형성하고 있으며, 트라팰리스의 최소 평형인 42평형 역시 29억8000만원에 매물이 나와 있다. 같은 목1동에 살더라도 “하이페리온이나 트라팰리스에 산다"는 말은 부러움의 대상이었다는 것이 주민들의 공통된 설명이다. 하지만 최근에는 분위기가 달라지고 있다. 재건축조합 설립인가를 받은 목동신시가지 7단지가 목동 집값의 새로운 기준이 될 수 있다는 기대가 커지면서다. 인근 공인중개업소에서는 “재건축이 완료되면 하이페리온과 트라팰리스를 넘어 평균 호가 40억 대의 목동 최고가 단지가 될 가능성이 있다"는 전망도 나오고 있다. 7단지는 목동신시가지 가운데 핵심 입지로 평가받는다. 규모는 14단지가 더 크지만 행정구역이 신정동인 점을 감안하면 시장에서는 사실상 7단지를 목동을 대표하는 단지로 인식하는 분위기다. 목운초, 목운중 학군과 목동역, 현대백화점, 학원가를 모두 가까이 누릴 수 있는 입지에 현재 용적률도 약 125%로 낮고 대지지분이 넓어 일반분양 물량 확보가 유리하다는 평가를 받는다. 시장 기대감은 가격에서도 드러난다. 네이버부동산 기준 목동신시가지 7단지 전용 74㎡(공급면적 약 23평) 호가는 3년 전 약 21억원에서 현재 28억원 안팎으로 올라 약 7억원 상승했다. 인근 공인중개사는 “현재 가격은 낡은 구축이 아니라 앞으로 들어설 신축의 가치를 미리 반영한 것"이라며 “시장은 이미 7단지를 목동의 미래 랜드마크로 보고 있다"고 말했다. 재건축 사업도 본궤도에 올랐다. 조합은 지난 8일 조합 설립인가를 받은 데 이어 오는 10월 시공사 입찰공고를 낼 계획이다. 오세훈 서울시장이 지난달 치뤄진 지방선거에서 극적으로 당선되면서 시장 연임에 성공한 이후 이달부터 대치 은마와 잠실주공5단지 등 서울 내 주요 재건축 기대주들이 일제히 사업시행인가를 받는 등 훈풍을 탄 가운데, 목동 7단지도 '오세훈발' 재건축 패스트트랙에 편승해 속도를 내고 있다는 평가다. 조합 관계자는 “현재 삼성물산과 롯데건설이 적극적인 관심을 보이고 있다"면서도 “좋은 커뮤니티를 갖추면서도 공사비와 분담금을 낮추는 것이 가장 큰 목표지만, 최근 6단지처럼 단독 입찰 가능성도 있어 상황을 지켜보고 있다"고 말했다. 인근 공인중개업소에서는 재건축이 완료되면 평균 호가가 40억원 안팎까지 형성될 가능성도 내다봤다. 현재 호가를 감안하면 최소 15억원 이상의 시세 상승을 기대할 수 있다는 전망이다. 다만 이는 사업이 계획대로 진행되고 시장 여건이 유지된다는 전제 아래 나온 전망으로, 실제 입주 시점의 시장 상황에 따라 달라질 수 있다. 한때 목동의 부동산 자산가치는 주상복합 듀오인 하이페리온과 트라팰리스가 상징했다. 그러나 재건축이라는 거대한 변화 앞에서 목동 아파트 시장은 이미 다음 주인공인 신시가지 7단지를 바라보고 있다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr, 길나현 인턴기자 khilnayheon@gmail.com

“확실히 매물이 줄었죠. 거래도 끊기는 분위기입니다." 지난 9일 호우특보와 함께 장대비가 쏟아지던 경기도 용인시 기흥역 인근의 한 부동산. 텅 빈 사무실에서 공인중개사 A씨가 노트북 모니터를 바라보며 대답했다. 정부가 용인 기흥구를 투기과열지구 및 조정대상지역 지정과 함께 토지거래허가구역(토허제)으로 전격 묶은 규제 효력이 발생(5일)한 지 나흘이 지난 시점이었다. 수인분당선 기흥역에 내리자 궂은 날씨에도 수십 명의 승객이 쏟아져 나왔다. 9개의 출구로 각기 바쁜 걸음을 했다. 기흥역세권은 서울 못지않은 인프라를 자랑하고 있었다. 역과 바로 연결된 AK플라자 기흥 내부에는 점심시간을 맞아 활기가 넘쳤다. 규제 폭탄을 맞아 침울할 것이라는 예상과 달리, 1층의 스타벅스는 주민들로 가득 차 있었다. 주민들의 일상은 평온해 보였다. 그러나 대단지 신축 아파트들이 즐비한 이곳의 주택 시장은 최근 숨가쁘게 달리고 있다. 역 바로 위에 위치한 힐스테이트 기흥은 120㎡ 기준 13억원 선에 시세가 형성돼 있다. 기흥역 롯데센트럴시티 115㎡는 9억8000만원, 기흥역 더샵 118㎡과 기흥역더퍼스트푸르지오 118㎡는 평균 매매가가 각각 11억5000만원과 10억8000만원 수준이다. 이는 작년 여름과 비교하면 1억~2억 정도 오른 가격이다. 이처럼 아파트 값이 상승하자, 국토교통부는 지난달 30일 집값 상승세가 가파른 용인시 기흥구를 투기과열지구와 조정대상으로 추가 지정했다. 대출과 청약, 세제 규제를 강화해 투기 수요를 차단하겠다는 의미다. 지정효력은 이달 5일부터 발생했다. 정부 당국이 반도체 클러스터 호재와 더불어 작년 경기 용인시 수지구 규제에 따른 풍선효과로 기흥구 집값이 과열됐다고 판단하자 '3중 규제' 족쇄를 채운 것이다. 기흥구 안에서도 처인구와 맞닿은 현장으로 이동했다. 기흥역에서 10번 버스를 타고 9분 거리에 위치한 기흥구 상하동의 쌍용아파트입구 삼거리. 버스에서 내리자마자 기흥역의 화려함은 사라지고 낡은 저층 건물들과 적막한 거리 풍경이 눈에 들어왔다. '투기 과열'이라는 단어와는 어울리지 않는 소박한 동네였다. 이곳에서 만난 공인중개사 B씨는 “최근들어 매물이 들어간 것은 사실이다"라며 “자세히는 모른다"라고 전했다. B씨는 상하동 인근에서 가장 시세가 높다는 '진흥더루벤스'로 가볼 것을 권하며 “건너편의 처인구 삼가동 아파트가 여기보다 1억원은 더 비쌀 겁니다. 거긴 새 아파트니까요."라고 말했다. 규제 지역인 기흥구보다 비규제 지역인 처인구의 아파트값이 더 비싼 '가격 역전' 현상이 벌어졌다는 설명이다. 정부는 10.15 대책을 통해 서울 전역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정했다. 그러나 풍선효과, 반도체, GTX 호재 등 집값 상승세가 멈추지 않자 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 추가했다. B씨의 말대로 걸어서 10분 거리의 기흥 진흥더루벤스 2차 단지를 찾았다. 2008년에 준공된 이 아파트의 115㎡(35평형) 매매가는 4억원에서 4억5000만원 선. 서울 외곽 금천구의 35평형 평균 매매가(4억 9000만원)보다도 낮은 수준이었다. 다만 주민들 사이에선 아직 토허제 규제가 체감되지 않는 분위기였다. 단지 인근에서 김밥집을 운영하는 주민 C씨는 김밥을 말다 말고 되물었다. “토허제가 뭐예요? 우리는 그런 거 잘 몰라요… 그냥 그런가보다 합니다." 상하동에서 다시 10번 버스를 타고 처인구 삼가역에 도착했다. 상하동(기흥구)에서 삼가동(처인구)까지 오는데 불과 7분 밖에 걸리지 않았다. 이곳에서는 기흥구와 처인구의 경계가 불분명했다. 버스에서 내리자마자 상하동 공인중개사가 말한 처인구의 대장격 단지, '용인행정타운 두산위브 2단지'가 눈에 들어왔다. 2013년에 준공된 이 아파트는 확실히 상하동의 구축 단지들과 차별화되는 신축 아파트의 외관을 하고 있다. 용인행정타운 두산위브 2단지 115㎡(35평형)의 매매가는 5억 5000만 원 선으로, 바로 옆 동네인 기흥구 상하동보다 실제로 같은 평수 대비 1억 원가량 높게 형성돼 있다. 기흥구 상하동과 처인구 삼가동의 차이는 부동산 중개업소에서도 확인된다. 규제 탓인지 조용하던 기흥구 부동산들과 달리, 처인구 삼가동 일대 부동산 3곳은 모두 내방객들과 계약서를 체결하느라 분주한 모습이었다. 여기에 더해 2027년 3월 입주를 앞둔 인근의 '두산위브더제니스센트럴 용인' 분양권 (83㎡)이 최근 5억 1560만 원에 거래되는 등 처인구 삼가동 일대는 활기를 띈 모습이었다. 삼가역 인근 공인중개사 D씨는 “기흥구 토허제로 처인구 집값 상승을 기대하기는 아직 이르다"며 “기흥구를 토허제로 묶는 것으로 집값 문제가 해결될 거 같지는 않다. 어디까지 내려올지 모르겠다"고 귀띔했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr, 정수빈 인턴기자 chloejung0318@gmail.com

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 착공 전 단계인 '브릿지론'에서 준공까지 마친 '본PF' 단계로 옮겨가고 있다는 분석이 나왔다. 고금리 기조 이후 중도에 접기 어려운 사업은 준공까지 이어져 브릿지론 단계 리스크가 본PF 단계로 이동한 상황이다. 13일 부동산업계 등에 따르면 한국신용평가는 '8차 부동산PF 전금융권 현황 점검' 보고서에서 올해 3월 말 기준 금융권 PF 위험노출액(익스포저)가 170조원으로 2023년 말(231조원) 대비 감소세를 이어가고 있다고 분석했다. 유의이하비율은 전분기 말 8.4%에서 올해 1분기 9.7%로, 부실우려비율은 6.3%에서 7.1%로 상승하며 PF 건전성은 다시 악화되는 모습을 보였다. 부실 수준을 뜻하는 유의이하 사업장 잔액은 올해 1분기 16.4조원이었다. 전분기 말 14.7조원 대비 1.7조원 증가했다. 정리·재구조화 속도가 둔화되는 가운데 신규 부실 사업장이 유입된 영향이다. 완공 이후에도 회수가 어려운 사업장이 늘어나는 배경으로는 고금리 이후 이어진 부동산 시장 침체가 꼽힌다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “브릿지론 단계에서는 '건물을 지을 수 있느냐'가 핵심 리스크였다면, 본PF 단계에서는 '완공한 건물이 팔리느냐, 임대가 되느냐'가 핵심 리스크"라며 “부실이 본PF로 이동했다는 것은 결국 시장 수요가 위축됐다는 의미"라고 설명했다. 이어 “2022년 금리 급등 이후 신규 사업은 사업성이 떨어지면 착수를 미루거나 포기하는 사례가 늘었다"며 “반면 이미 상당 부분 진행된 사업은 중도에 접기 어려워 일단 준공까지는 갔지만, 이후 분양 부진이나 매각 지연으로 자금 회수가 막히는 사례가 증가해 본PF 단계로 부실이 넘어오는 것"이라고 말했다. 이 같은 흐름은 한신평 분석에서도 확인된다. 본PF 잔액은 2분기 중 약 0.9조원 증가해 경·공매 추진 사업장 내 본PF 비중은 전분기 16.7%에서 20.6%로 상승했다. 6월 말 기준 본PF 비중이 23.6%까지 확대돼 본PF 사업장의 유입 속도가 빨라지고 있는 모습이다. 한신평은 “기존 브릿지론 단계의 사업진행 리스크에 더해, 완공 이후 분양성과 부진 및 매각 지연에 따른 본PF 회수위험이 점차 부각되고 있다"고 분석했다. 실제 회수 여건도 악화되는 모습이다. 법원경매정보 자료에 따르면, 부동산 경매 매각률과 매각가율이 2024년 하반기에 최고점을 찍고 꾸준히 하락하고 있다. 5월 말 기준 매각가율은 58.2%까지 낮아졌다. 경매를 통한 사업장 해소가 지연되고 담보가치 회수와 관련한 불확실성이 높아지고 있는 것으로 풀이된다. 실제로 에너지경제신문이 금융투자협회 경공매 PF 매각추진 사업장 리스트를 직접 분석한 결과, 이같은 흐름을 보여주는 실제 사례들이 다수 확인됐다. 충남 천안시 성성동의 한 업무시설(감정가 약 3136억원)은 준공을 마쳤지만 아직 공매조차 개시되지 않은 상태다. 경기 부천시 내동의 한 물류센터(감정가 약 1802억원)는 완공 이후 화재보험 등 미비 서류를 보완하며 공매 절차를 밟고 있다. 인천 남동구 간석동의 한 주상복합 사업장(감정가 약 405억원)은 유치권 분쟁으로 매각이 장기화되고 있다. 오피스텔·도시형생활주택 일부 호수는 매입 협의가 무산됐고, 현장을 점유 중인 유치권자와의 협의도 수개월째 진전이 없는 상태다. 경남 김해시의 한 병원 건물(감정가 약 240억원)은 준공 후 전체가 공실로 남아 있고, 광주광역시의 한 주상복합 사업장(감정가 약 190억원)은 입주 지정일이 지나면서 수분양자들이 시행사를 상대로 소송을 진행 중인 것으로 확인됐다. 송윤주 기자 syj@ekn.kr

“공공주택을 짓지 말자는 것이 아닙니다. 55년 동안 그린벨트로 희생한 사람들에 대한 대책부터 내놓으라는 것입니다." 서울 서초구 서리풀 공공주택지구 개발을 둘러싼 갈등이 행정소송으로 이어지고 있다. 주민대책위원회는 공공주택 공급 자체를 반대하는 것이 아니라 원주민 재정착 대책과 정당한 보상, 충분한 주민 협의가 선행돼야 한다고 주장하고 있다. 10일 에너지경제신문 취재를 종합하면, 서리풀 공공주택지구는 서울 서초구 개발제한구역(그린벨트)을 해제해 약 2만 가구를 공급하는 정부 핵심 주택공급 사업이다. 국토교통부는 올해 2월 서리풀1지구에 이어 지난달 서리풀2지구를 공공주택지구로 지정했다. 한국토지주택공사(LH)는 최근 이성훈 사장 취임 이후 착공 시기를 1년 이상 앞당기는 방안을 검토하는 등 사업 추진에 속도를 내고 있다. 반면 주민대책위는 전략환경영향평가와 주민 의견수렴 절차가 충분하지 않았고, 원주민 재정착과 보상 방안도 구체적으로 제시되지 않았다며 일부 주민들이 국토교통부를 상대로 공공주택지구 지정 취소를 구하는 행정소송을 제기했다고 밝혔다. 권영은 주민대책위 사무국장은 이번 소송이 사업 자체를 막기 위한 것이 아니라 지구 지정 과정의 적법성과 절차적 정당성을 확인하기 위한 것이라고 설명했다. 권 사무국장은 “전략환경영향평가와 주민 협의, 문화유산 보전 등 여러 절차가 충분히 검토되지 않았다고 판단해 소송을 제기했다"며 “사업을 무조건 반대하려는 것이 아니라 관련 절차가 법과 원칙에 따라 진행됐는지를 확인하는 것이 핵심"이라고 말했다. 그는 특히 보상 기준이나 원주민 재정착 방안이 제시되지 않은 상태에서 지장물 조사부터 추진되는 점을 우려했다. 권 사무국장은 “주민들은 앞으로 어떤 기준으로 보상을 받고 어디에서 다시 살아가게 되는지 아직 충분한 설명을 듣지 못한 상태"라며 “재정착과 보상에 대한 구체적인 설명 없이 조사부터 진행되면 주민들의 불안감이 커질 수밖에 없다"고 주장했다. 최성희 주민대책위원장은 인터뷰 내내 개발 자체보다 '55년 동안 이어진 희생'을 먼저 이야기했다. 최 위원장은 “정부는 수십 년 동안 이곳을 개발제한구역으로 묶어두며 서울의 허파라고 설명해 왔다"며 “환경 보전을 이유로 재산권 행사를 제한해 놓고 이제 와서 공공주택을 짓겠다며 주민들에게 떠나라고 하는 것은 쉽게 받아들이기 어렵다"고 말했다. 그는 “부모 세대부터 농사를 지으며 살아온 원주민들은 개발제한구역 지정 이후 재산권을 제대로 행사하지 못했고 생업 선택의 폭도 넓지 않았다"며 “국가 정책에 협조하며 살아왔는데 정작 개발이 시작되자 주민 희생에 대한 대책보다 공급 계획만 먼저 논의되는 현실이 안타깝다"고 말했다. 다만 공공주택 공급의 필요성 자체는 인정했다. 최 위원장은 “청년과 신혼부부를 위한 주택 공급이 필요하다는 점은 충분히 이해한다"며 “공공주택 공급 자체를 반대하는 것이 아니라 공익사업으로 희생하는 원주민들도 개발 이후 이 지역에서 계속 살아갈 수 있는 방안을 함께 마련해 달라는 것"이라고 강조했다. 이어 “공익사업이라면 공익을 위해 희생한 주민들의 재정착 권리를 먼저 보장하는 것이 순서"라며 “삶의 터전을 잃는 문제를 단순히 보상금 지급만으로 해결할 수는 없다"고 말했다. 또 “토지를 제공한 주민들이 정작 개발이 끝난 뒤에는 이 지역에서 다시 살 수 있을지조차 불확실하다"며 “국가 정책에 협조한 결과가 삶의 터전을 잃는 것이라면 어느 주민이 납득하겠느냐"고 반문했다. 그러면서 “정부가 주민들과 충분히 협의하고 신뢰를 쌓았다면 지금처럼 행정소송까지 이어지지는 않았을 것"이라며 “지금이라도 일방적으로 사업을 서두르기보다 주민들과의 대화를 우선해야 한다"고 말했다. 주민대책위는 지난 9일 작성한 '서리풀1지구 주민 요구사항'을 통해 공공주택 공급계획 재검토를 포함한 7개 요구안을 관계기관에 전달했다. 대책위는 현재 계획안을 기준으로 공공성 주택 공급 비율이 약 80% 수준인 것으로 보고 있다며 이를 재검토해 달라고 요구했다. 또 공공임대주택 비율을 조정하고 일반분양 및 원주민 재정착 물량을 확대해야 한다고 주장했다. 최 위원장은 “청년과 신혼부부를 위한 주택이 필요하다는 사실은 누구보다 잘 안다"며 “하지만 원주민이 배제된 공급 정책은 또 다른 갈등을 만들 수 있다"고 말했다. 이어 “토지를 제공한 주민들이 기존 생활권에서 안정적으로 다시 정착할 수 있는 현실적인 대책이 마련된다면 지금과 같은 갈등도 상당 부분 해소될 수 있을 것"이라고 덧붙였다. 주민대책위는 단순히 사업을 반대하는 것이 아니라 서리풀1지구의 개발 방향도 재검토할 필요가 있다고 주장했다. 대규모 주택 공급에 그치기보다 인근 양재 AI 미래융합 혁신특구와 연계한 연구·업무·주거 복합도시로 조성해야 한다는 것이다. 최재만 주민대책위원장은 “서리풀1지구가 주택만 밀집한 베드타운으로 조성돼서는 안 된다"며 “양재 AI 미래융합 혁신특구와 연계해 자족용지와 업무시설, 미래산업 기반시설을 충분히 확보해야 한다"고 말했다. 이어 “공공주택 공급과 미래산업, 자족 기능, 원주민 재정착이 함께 이뤄지는 새로운 공공개발 모델을 만들 필요가 있다"며 “서울의 마지막 대규모 전략개발지라는 입지적 잠재력을 충분히 살려야 한다"고 강조했다. 주민대책위는 경부고속도로 양재나들목(IC) 이후 서리풀1지구를 통과하는 구간의 지하화 또는 상부공원화도 요구하고 있다. 고속도로로 단절된 생활권을 연결하고 도시 경쟁력을 높이기 위해 관계기관의 적극적인 검토가 필요하다는 주장이다. 최 위원장은 “사업 기간을 무리하게 단축하면서 개발을 추진하면 한 번 훼손된 자연환경과 공동체는 되돌리기 어렵다"며 “정부는 서민 주거 안정이라는 정책 목표뿐 아니라 개발 이후 도시의 모습과 주민들의 삶까지 함께 고려해야 한다"고 말했다. 주민대책위는 서리풀1지구 내 일부 구거부지와 도로부지가 개인에 의해 무단 점유돼 주민 통행에 불편을 주고 있다며 서초구의 실태조사와 행정조치도 요구했다. 대책위는 일부 하천부지와 도로부지가 막히면서 통행 불편뿐 아니라 안전사고 우려도 제기되고 있다며 관계 법령에 따라 점유 실태를 조사하고 통행 환경을 개선해야 한다고 주장했다. 또 사업계획 수립과 추진 과정에서 주민 의견이 충분히 반영될 수 있도록 서초구가 국토교통부와 LH, 서울시 사이에서 적극적인 행정적 역할을 해야 한다고 요청했다. 대책위는 앞으로도 행정소송과 별도로 국토교통부와 LH, 서초구 등 관계기관과 협의를 이어간다는 계획이다. 전략환경영향평가의 적정성과 개발제한구역 해제 절차, 주택 유형별 공급 비율, 원주민 재정착 방안 등을 지속적으로 제기하겠다는 입장이다. 국토교통부 관계자는 “주민들이 행정소송을 제기했다고 하지만 현재 구체적인 소송 내용은 확인이 필요한 상황"이라며 “택지사업은 법적 절차에 따라 추진되는 사업인 만큼 절차상 하자가 있을 것으로 보지는 않는다"고 말했다. 이어 “행정소송이 진행되더라도 집행정지나 가처분 결정이 없는 이상 토지이용계획 수립과 지구계획 등 후속 절차는 계속 추진할 계획"이라며 “현재 목표인 2028년 착공 일정에 맞춰 사업을 진행하면서 주민들과도 지속적으로 소통하겠다"고 밝혔다. 주민들이 제기한 지구지정 절차와 전략환경영향평가 적법성 논란에 대해서는 “위법 여부는 소송 과정에서 판단될 사안"이라면서도 “주민설명회와 협의체 구성 등 관련 절차는 법령에 따라 진행해 왔으며, 절차를 지키지 않고 사업을 추진할 수는 없다"고 설명했다. 그러면서 “공공주택 공급도 법과 제도가 허용하는 범위 안에서 추진되는 사업"이라며 “주민 의견을 경청하면서 대안을 찾을 수 있는 부분은 적극 소통해 나가겠다"고 덧붙였다. LH 관계자는 “기존 주민대책위와 운영해온 상생위원회, 민관공협의체 등을 활용하여 주민들과의 소통을 지속적으로 강화하도록 노력하겠다"고 밝혔다. 장혜원 기자 dalgu@ekn.kr

“엄청 좋아요" 10일 오후 서울 마포구 상암 월드컵파크 4단지 놀이터 앞 벤치에서 만난 A(61,여)씨는 상암동 신규 소각장 무산 소식에 대해 활짝 웃으며 위와 같이 말했다. 이후 단지로 들어가는 길목에서 만난 B(72,여)씨 또한 “잘 해결되어 다행이죠"라며 안도감을 나타냈다. B씨는 “공기질이나 여러 가지 건강에 안 좋으니까…걱정이었죠" 라며 “다행이죠 정말"이라고 거듭 말했다. 비가 내리고 그치기를 반복하던 한여름의 상암동 아파트 단지 안은 평화로웠다. 산책하러 나온 주민들과 놀이터에서 뛰노는 아이들, 그 곁을 지키는 어머니들의 모습은 여느 동네와 다름없는 일상이었다. 하지만 마포구 신규 소각장 문제로 이곳은 몇 년 동안 갈등의 최전선이었다. 3년 넘게 상암동을 뒤흔들었던 '신규 소각장 건립'이 전격 무산된 이후, 현장에서 만난 주민들의 얼굴에는 안도감이 가득했다. 상암동의 소각장 갈등은 지난 2023년으로 거슬러 올라간다. 당시 서울시는 마포구 기존 소각장 인근에 하루 1000톤 규모의 신규 광역소각시설을 설치하겠다고 발표했다. 서울시는 수도권 생활폐기물 직매립 금지에 대비하기 위한 시설이라고 설명했다. 이후 마포구 주민 중심으로 구성된 '마포소각장백지화투쟁본부'는 위원회 구성 위법성을 이유로 행정소송을 제기했다. 2025년 1월 법원은 입지 선정 과정에 절차상 하자가 있었다고 판단했다. 이후 서울시는 2심에서도 패소했다. 결국 2026년 3월 서울시는 상고하지 않기로 결정하면서 신규 소각장 사업은 사실상 백지화됐다. 사업은 백지화됐지만, 지난 3년간 주민들이 겪은 심적 고통과 소외감은 깊었다. 앞서 만난 A(61.여)씨는 “우리는 서울시민이 아닌가"라고 말하며 당시 마포구 소각장 선정에 대한 아쉬움을 드러냈다. A씨는 “이미 (상암에 소각장이) 하나 있는데 또 하나를 들여온다는 건 형평성에 안 맞는 거 아니냐"라면서 “(오세훈) 서울시장은 강남 집값만 신경쓰는 거 같다"고 목소리를 높였다. 이후 에너지경제신문은 상암 월드컵파크 2단지로 이동하는 산책로를 걷다 '상암 토박이'라는 분을 만났다. 93세 할머니 C씨는 마포구 소각장이란 말을 듣자마자 “절대 반대였지"라며 격하게 반응했다. C씨는 “우리 만나러 가서 데모하고 그랬는데"라고 말하며 “또 짓는다 하면 가만 안둘거야"라며 마포 소각장에 대한 반대 의견을 강하게 드러냈다. 2단지로 들어가는 입구 앞에서 만난 D(34‧여)씨는 “저 조리원 들어갔을 때는 주민분들 막 입구에 모여가지고 밤인데도 시위 하고 그랬었어요" 라며 당시 상황을 떠올렸다. 이런 상암동 민심이 이번 6.3 지방 선거에서 오세훈 후보에 대한 상암동의 낮은 표심에 영향을 미쳤을까. 주민들의 반응을 조심스러웠지만 수긍하는 분위기였다. 앞서 만난 D씨는 “영향이 없진 않을 것 같다"고 말했다. 이후 소각장이 낮은 표심에 영향을 미친 것 같냐는 질문에 2단지 입구에서 나오던 E씨(45‧남)은 “그런 것 같아요. 제 생각에는"라고 답했다. 실제 제9회 지방선거 결과에서 국민의 힘 오세훈은 최종적으로 당선됐지만, 상암동에선 고전했다. 중앙선거관리위원회 선거통계시스템 분석 결과 상암동에서 오세훈 후보의 득표율은 41.39%(6014표)에 그친 반면, 더불어민주당 정원오 후보는 55.37%(8046표)를 얻었다. 두 후보 간 격차는 13.98%에 달했다. 오 시장이 마포구 내에서 패배한 7개 동(합정·망원1·망원2·연남·성산1·성산2·상암) 중 상암동의 격차가 가장 컸다. 두 번째로 격차가 컸던 망원2동(12.10%차이)이나 연남동(4.67%차이)과 비교해도 상암동의 격차가 가장 크다. 상암동 소각장 이슈가 불거지기 전인 2022년 제8회 지방선거 당시 오세훈 후보는 상암동에서 7223표를 얻으면서 더불어민주당 송영길 후보(5163표)를 제치고 최종 당선됐다. 오세훈 후보가 처음부터 상암동에서 고전하던 후보는 아니였다는 뜻이다. 소각장 이슈 이후 아파트 값이나 주택 거래량의 변화가 있는지 묻기 위해 상암 월드컵파크 단지 내에 위치한 부동산 중개업소에서 한 공인중개사를 만났다. 공인중개사는 “소각장은 집 매매엔 생각보다 큰 영향이 없는 거 같다"며 “대부분이 전월세가 60%이상이다. 상암은 가격적으로 싸다는 메리트가 크기 때문에 필요하면 들어오고 나간다"고 설명했다. 다만 이후 6.3 지방 선거 결과에 대해선 “투표에는 영향이 있다. 원래 오세훈 시장이 상암동에서 인기가 되게 좋았다"며 “그런데 약간 정치적으로 강남권에서 표를 얻기 위해서 이쪽(상암동)에 소각장을 밀어붙이고 미움을 산건 사실이다. 여기(상암)선 (오세훈 시장을) 많이 지지하진 않을 것 같다"고 말했다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr, 이지민 인턴기자 lalalisa6983@gmail.com

“디에이치 이제는 너무 많잖아요. 반포만의 이름이 있어야죠." 서울 서초구 반포주공1단지 1‧2‧4주구 재건축 건설 현장. 공사장 펜스에는 현대건설의 하이엔드 브랜드 '디에이치(THE H)'가 적용된 조감도가 걸려 있었지만, 인근 공인중개업소에서 가장 많이 나온 이야기는 공사 진행 상황이 아닌 단지명이었다. 반포주공1단지 1‧2‧4주구는 당초 현대건설의 하이엔드 브랜드 '디에이치'에 최상위 아파트를 의미하는 '클래스트'를 결합한 '반포 디에이치 클래스트'를 단지명으로 사용했다. 그러나 이름이 지나치게 길다는 의견이 이어지면서 단지명 논의는 다시 원점으로 돌아갔다. 이후 건설사의 '디에이치'를 유지해야 한다는 의견과 아예 시공사 브랜드를 제외한 독자 브랜드를 만들어야 한다는 조합원 의견이 맞서고 있다. 최종 단지명은 오는 9월 조합원 총회에서 결정될 예정이다. 반포역 인근 공인중개업소에는 재건축 관련 문의가 꾸준히 이어지고 있었다. 한 공인중개사는 “예전에는 디에이치나 래미안 같은 건설사 브랜드만 붙어도 프리미엄이라고 생각했지만 요즘은 분위기가 달라졌다"며 “하이엔드 브랜드가 여러 곳에 적용되다 보니 반포만의 독자적인 이름을 원하는 조합원들도 적지 않다"고 말했다. 실제 반포에서는 건설사 브랜드보다 단지 고유의 정체성을 강조한 사례도 등장하고 있다. 디에이치 클래스트 바로 옆에 위치해 있는 '래미안 트리니원'의 단지 상가가 대표적이다. 삼성물산이 반포주공 1단지 3주구를 재건축 해 오는 8월 7일부터 입주를 시작하는 래미안 트리니원은 단지 내 상가에 아파트 브랜드인 '래미안'이 아닌 '나인반포(NINE BANPO)'라는 독자적인 브랜드를 선보였다. 이는 건설사 브랜드 대신 지역명을 전면에 내세운 대표적인 사례로 꼽힌다. 반포라는 지역의 상징성과 희소성을 강조해 단지 자체를 하나의 브랜드로 만들겠다는 전략이다. 또 다른 중개업소 관계자는 “강남에서는 이름도 자산"이라며 “같은 입지라도 어떤 이름을 선택하느냐에 따라 향후 시장에서 받는 평가가 달라질 수 있다"고 설명했다. 이어 “최근에는 건설사 브랜드보다 지역성과 희소성을 담은 이름을 선호하는 분위기가 조금씩 생기고 있다"고 귀띔했다. 반포의 변화는 단지명에만 그치지 않는다. 디에이치 클래스트 바로 옆에 위치한 반포주공1단지 3주구를 재건축한 '래미안 트리니원'은 최근 강남권 재건축의 새로운 성공 사례로 꼽힌다. 래미안 트리니원은 일반적인 재건축처럼 용적률을 최대한 높여 사업성을 확보하기보다 임대주택을 두지 않는 준 일대일 재건축 방식을 선택했다. 용적률과 건폐율을 낮추는 대신 넓은 동간 거리와 쾌적한 주거환경을 확보하는 데 집중한 것이다. 시장에서는 하이엔드 브랜드를 적용해 이름값을 높이는 것보다 재건축 시공 퀄리티 자체를 높이는 고품질 전략이 근본적으로 아파트 자산가치를 높일 수 있다는 평가가 나온다. 주택업계에선 반포주공1단지 1‧2‧4주구의 단지명 논란도 같은 흐름으로 해석하고 있다. 과거에는 하이엔드 브랜드를 적용하는 것이 프리미엄의 상징이었다면, 이제는 얼마나 특별한 정체성을 갖느냐가 새로운 경쟁력이 되고 있다는 것이다. 오는 9월 조합원 총회에서 어떤 이름이 선택될지는 아직 미지수다. 하지만 현장에서 만난 인근 주민들은 하나같이 이름도 결국 자산이라고 입을 모았다. 반포 재건축은 이제 단순히 아파트를 새로 짓는 사업이 아니다. 브랜드를 넘어 단지만의 가치를 만들고, 희소성을 설계하는 경쟁이 시작되고 있었다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr, 길나현 인턴기자 khilnayheon@gmail.com

부식된 흔적이 가득한 낡은 아파트 외벽. 일부 저층 세대에는 덩굴이 외벽을 타고 무성하게 올라가 있었다. 10일 에너지경제신문이 직접 찾은 서울 송파구 잠실 주공5단지는 세월의 흔적을 고스란히 품고 있었다. 단지 곳곳에는 재건축 사업시행계획인가 승인을 축하하는 내용의 현수막이 걸려 있었다. 잠실 주공5단지는 1977년 지어져 올해로 49년을 맞은 서울 강남권의 대표적인 노후 대단지다. 1996년 재건축 추진위원회 구성 이후 주민 간 이견과 제도 변화 등을 거치며 장기간 계류됐다가 이달 1일 송파구 서강석 구청장이 사업시행계획인가를 승인하면서 사업에 속도가 붙었다. 사업시행인가는 재건축 절차에서 이른바 '8부 능선'으로 불리는 핵심 단계로, 향후 관리처분과 이주, 철거, 착공, 일반분양 등 후속 절차가 이어질 예정이다. 주공5단지는 서울 송파구 잠실동 일대 35만8077㎡ 부지에 지하 4층~지상 최고 65층 규모, 총 6411가구의 대단지로 재탄생한다. 주택용지에는 최고 49층 4942가구, 복합용지에는 최고 65층 1469가구가 들어서며 판매·업무·문화시설이 결합된 복합 랜드마크도 함께 조성된다. 30년 넘게 계류된 사업에 속도가 붙었지만, 입주민들의 반응은 차분했다. 주공5단지에 50년 넘게 거주했다는 80대 조합원은 사업시행계획인가 소식에 “재건축 소식은 하도 오래 전부터 언급된 이야기라 덤덤하다"고 말했다. 이곳에 전세로 8년째 거주 중인 50대 입주민은 “재건축이 빨리 진행될 것이라는 기대는 하지 않는다. 아직 진행될 과정이 많으니 고민은 시기상조라고 생각한다"고 전했다. 이어 “이의 제기라도 들어오면 설계 변경이 이뤄질 수도 있고, 앞으로 수 년은 더 기다려야 한다고 생각한다"고 부연했다. 향후 이주 계획을 두곤 노년층은 떠나고, 중장년층과 젊은층은 잔류를 택하는 분위기다. 노년층은 매도를 고려한다. 80대 조합원은 “재건축 후 입주까지는 시간이 걸리기 때문에 노인들은 대부분 그 전에 집을 팔고 나갈 것"이고 전했다. 젊은층과 중장년층은 이주 계획을 고민 중이다. 50대 조합원은 “이주 과정이 시작되면 위례 신도시의 전세로 잠시 옮길 생각"이라고 밝혔다. 강남권 전월세 시장을 감당할 여력이 없다고 밝힌 30대 조합원은 “이주 기간에는 부모님 댁에서 함께 지낼 예정"이라고 말했다. 한편 또다른노후 대단지로 꼽히는 인근 은마아파트와 사업 시기가 겹치면서 우려의 목소리도 존재했다. 은마아파트 역시 20년 넘게 재건축 사업이 계류됐다가 지난 2일 사업시행계획인가가 승인됐다. 30대 조합원은 “사업이 정상적으로 진행된다면 두 아파트 모두 비슷한 시기에 이주가 이뤄질 텐데, 서울시에서 이주 시기를 인위적으로 조정할까 걱정된다"고 토로했다. 한편 이날 오후 잠실주공 5단지 재건축 정비사업 조합 사무실은 감정평가 신청서를 작성하기 위한 조합원들의 발길이 내내 이어지고 있었다. 조합 측은 사업 추진을 두고 자신감을 내비쳤다. 사무실에서 만난 한 조합 관계자는 “초고층 단지 재건축을 추진하는 (강남권) 사업 중 우리 단지는 사업 속도가 빠른 편"이라며 “순발력 있게 사업을 추진하려고 노력 중"이라고 강조했다. 현재 압구정 2구역은 지난 2일 사업시행계획을 위한 통합심의를 통과했다. 3~5구역은 정비구역 지정을 완료하고 시공사 선정 등 절차에 돌입했다. 재건축 속도 기대감은 집값에도 반영됐다. 국토교통부 실거래가공개시스템 분석 결과 잠실주공5단지 전용면적 82㎡는 지난달 16일 43억2500만원에 거래됐다. 지난해 6월 16일 동일 평형 실거래가 40억7500만원이었으니 1년 만에 2억5000만원이 올랐다. 단지 내 부동산중개업소 공인중개사는 “재건축 후 전용 84㎡는 50억원 이상에 팔릴 것"이라고 전망했다. 전문가는 다만 재건축 사업 후속 절차와 이에 따른 변수를 지켜봐야 한다고 제언했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “사업 추진이 더뎌지면 공사비 상승에 따른 사업성 악화가 재건축 사업의 발목을 잡을 수 있다"고 진단했다. 한국건설기술연구원 공사비원가관리센터에 따르면 지난 5월 건설공사비지수는 지난해 같은 기간보다 5.07% 오른 137.67을 기록하며 최고치를 경신했다. 8월부터 본격 적용될 재건축초과이익환수제도 주요 쟁점 중 하나다. 재초환은 재건축 사업으로 얻은 이익이 조합원당 8000만 원을 넘으면 초과 이익의 최대 50%를 국가가 거둬들이는 제도다. 서 교수는 “주공5단지에 재초환이 적용될 가능성은 충분히 있다고 본다"며 “재초환이 적용된다면 추후 부동산 가격 상승으로 이어질 수 있다"고 내다봤다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr, 고해람 인턴기자 rhgofka123@gmail.com

“아크로 같은 브랜드가 들어오는 건 좋죠. 그런데 공사비가 평당 1000만 원을 넘으면 결국 조합원 부담도 커질 수밖에 없잖아요" 최근 찾은 서울 양천구 목동 6단지. 단지 내 공원에서 만난 한 소유주는 재건축에 대한 기대를 드러내면서도 분담금을 걱정했다. 하이엔드 브랜드를 원하는 마음과 추가 부담을 우려하는 현실이 공존하는 모습이었다. 목동 재건축 사업이 본격적인 궤도에 오르면서 6단지는 가장 먼저 시공사를 선정한 단지로 주목받고 있다. 이어 10단지와 13단지도 시공사 선정 절차를 앞두면서 목동은 노량진, 여의도와 함께 서울 재건축 시장의 핵심 격전지로 떠오르고 있다. 그러나 현장에서 가장 많이 들린 숫자는 '49층'도, '35억 원'도 아니었다. 주민과 공인중개사들이 공통적으로 언급한 숫자는 '1000만 원'이었다. 양천구청 인근 공인중개업소에는 재건축 상담을 받으려는 주민들의 발길이 이어졌다. 한 공인중개사는 "요즘은 어느 건설사가 들어오는지보다 공사비를 먼저 묻는 경우가 많다“며 "6단지가 평당 약 950만 원 수준에서 사업을 추진했고, 10단지도 평당 990만 원 수준이 거론되면서 '1000만 원은 넘지 않았으면 좋겠다'는 이야기가 자연스럽게 나온다“고 말했다. 실제로 주민들은 하이엔드 브랜드 자체를 반대하지 않았다. 오히려 강남권처럼 지역을 대표할 수 있는 랜드마크 단지가 들어서길 기대하는 목소리가 적지 않았다. 다만 공사비가 높아질수록 추가 분담금도 함께 늘어날 수 있다는 점을 가장 우려했다. 공원에서 만난 또 다른 주민은 "좋은 브랜드가 들어와 집값이 오르는 건 환영하지만 은퇴한 사람들에게는 분담금이 더 현실적인 문제“라며 "감당할 수 있는 수준에서 사업이 진행됐으면 좋겠다“고 말했다. '평당 1000만 원'은 법이나 제도로 정해진 기준이 아니다. 다만 부동산 업계는 목동 재건축의 특성상 첫 사업장의 공사비가 향후 다른 단지의 협상 기준이 될 가능성이 크다는 점에서 상징적인 기준선이 형성됐다고 분석한다. 목동은 14개 단지가 순차적으로 재건축을 추진하는 서울 최대 규모의 정비사업이다. 첫 사업장의 공사비가 크게 오를 경우 이후 사업을 추진하는 단지들도 같은 수준의 공사비를 요구할 가능성이 높아질 수 있다. 현장에서는 양천구 역시 사업 전반의 속도와 조합원 부담 등을 고려해 과도한 공사비 상승은 바람직하지 않다는 기조를 보인다는 인식이 형성돼 있었고, 조합들도 이러한 분위기를 의식하고 있다는 설명이 나왔다. 최근 서울 재건축 사업장에서는 자재비와 인건비 상승으로 공사비 증액 사례가 이어지고 있다. 이에 목동 역시 착공까지 상당한 시간이 남아 있는 만큼 향후 공사비 조정 가능성을 배제하기 어렵다는 전망이 나온다. 건설사들은 하이엔드 브랜드와 금융 지원 조건을 앞세워 조합원들의 선택을 받기 위해 경쟁하고 있다. 목동 6단지 시공사로 선정된 DL이앤씨는 하이엔드 브랜드 아크로를 적용하고 한강, 안양천 조망 특화 설계, 공사비 물가 상승분 일부 부담, 이주비 지원 확대 등을 제안했다. 업계에서는 약 30조 원 규모로 평가되는 목동 재건축 시장을 선점하기 위한 전략으로 보고 있다. 첫 사업지에서 성공 사례를 만들면 이후 10단지와 13단지, 14단지 등 후속 수주전에서도 유리한 위치를 점할 수 있기 때문이다. 인근 공인중개업소는 전용 84㎡ 기준 신축 단지인 목동 윤슬자이 시세가 약 32억 원 수준이며, 재건축이 완료되면 목동 6단지는 35억~40억 원 수준까지 형성될 가능성이 있다고 전망했다. 하지만 현장에서 집값보다 더 자주 언급된 것은 분담금이었다. 목동 주민들은 강남권 못지않은 하이엔드 단지를 기대하고 있었다. 그러나 그 기대를 현실로 만들기 위해서는 공사비 상승을 어느 수준까지 감내할 것인지에 대한 사회적 합의도 함께 필요하다는 목소리가 나왔다. 목동 재건축의 경쟁은 이제 막 시작됐다. 앞으로 10단지와 13단지, 14단지까지 대형 건설사들의 수주전은 더욱 치열해질 전망이다. 그러나 화려한 브랜드 경쟁보다 먼저 해결해야 할 과제는 주민들이 말한 '평당 1000만 원'이라는 보이지 않는 기준선을 어떻게 유지할 것인가이다. 임진영 기자 ijy@ekn.kr, 길나현 인턴기자 khilnayheon@gmail.com