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▲서울 여의도 63아트에서 시민들이 서울 시내를 바라보고 있는 모습. 연합뉴스 |
[에너지경제신문 김준현 기자] 아파트 준공 30년이 넘으면 ‘재건축 첫 관문’인 안전진단을 하지 않고도 재건축을 추진할 수 있도록 절차가 간소화된다. 앞으로는 주민들 정비계획 입안 제안이 바뀌는 것으로, 이른바 ‘재건축 패스트트랙’이 도입되는 것이다.
특히 1기 신도시 재건축이 윤석열 대통령 임기 내 착공하며 올해 14만구 이상의 공공주택도 공급한다. 지방 악성 미분양 주택 사업자 및 구매자에게는 세제 혜택이 부여된다.
| 국민 주거안정 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완 방안 | |
| 재건축·재개발 | 패스트트랙 도입(준공 30년 안전진단 없이 착수) |
| 재개발 노후도 요건 2/3에서 60%로 완화 | |
| 공사비 조정 및 분쟁예방 위한 표준계약서 조기 배포 | |
| 1기 신도시 재정비 | 주거지역 용적률 평균 100%p 내외 상향 |
| 3종 일반주거->준주거 변경시 최대 500% | |
| 12조원 규모 ‘미래도시 펀드’ 조성 | |
| 소규모정비. 도심복합사업 | 조합설립 주민 동의율 80%에서 75%로 완화 |
| 기반시설(공공분양, 공공시설) 설치 시 용적률 50%에서 70% 상향 | |
| 노후도 요건(30년 이상) 2/3에서 50%로 완화 | |
| 공급 여건 개선 | 도생 주택 세대수 제한(현 300세대 미만) 폐지 |
| 방 설치 제한 규제 및 도상 내 공유차량 기준 완화 | |
| 신축 소형주택 최초 취득시 취득세 최대 50% 감면(2년) | |
| 소형 주택 임대등록 후 세제 산정 시 주택 제외(2년) | |
| 공공 신축 매입약정 매입단가 3만가구 현실화 | |
| 신도시 동 공급주택 공급 | 건설형 공공주택 공급(인허가) 12만5000->14만가구로 확대 |
| 올해 상반기공공주택 민간 단독 사업시행 근거 마련 | |
| 3기 신도시 GB 해제 가능 물량 통해 2만가구 발굴 추진 | |
| 수도권 신도시 공원녹지 활용 등 3만가구 이상 물량 확충 | |
| 건설산업 활력 회복 | Pf 대출 부가되는 건설사 책임준공 의무 이행보증 3조->6조 확대 |
| 지방 악성 미분양 주택 최초 취득시 취득세 최대 50% 감면 | |
| SOC 예산 총 56조원 중 19조8000억원 1분기 조기집행 | |
| 민자 모델 구축해 개량 운영형 민자사업 추진 여건 조성 | |
◇ 재건축 첫 관문 안전진단 사실상 폐지
정부는 윤석열 대통령 주재로 ‘국민과 함께하는 민생토론회’를 열고 이같은 내용의 주택공급 확대 및 건설경기 보완 방안을 10일 발표했다. 정부 발표의 핵심은 도심 내 신축 주택이 원활하게 공급되도록 재건축 사업 속도를 높이는 것이다.
본래 아파트를 재건축하려면 먼저 안전진단을 통해 위험성을 판정받아야 한다. 안전진단을 통과하지 못하면 조건을 충족할 때까지 수년간 재건축 절차를 밟지 못하고 기다려야 했다.
앞으로는 안전진단을 통과하지 않아도 정비계획 수립과 추진위원회 구성, 조합설립 등 재건축 절차를 진행할 수 있도록 하게 됐다. 안전진단은 사업인가 전까지만 통과하면 된다. 재건축 연항 30년을 넘겼지만 안전진단을 통과하지 못한 단지는 서울에선 노원·강남·강서·도봉, 경기에선 안산·수원·광명·평택 순으로 많다.
또한 준공 30년이 지났다면 통과하지 못하는 일이 없도록 정부는 지난해 대폭 완화한 안전진단 기준을 추가 완화하기로 했다.
당장 안전에 큰 문제가 없더라도 주차난, 층간소음, 배관 문제 등으로 거주 환경이 나쁘다면 재건축을 할 수 있도록 한다. 이름은 ‘안전진단’이지만 ‘생활환경진단’이 되는 셈이다. 사실상 안전진단을 폐지하는 것과 같다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "정비사업 수요가 많은 수도권은 올해 현재 입주 30년 경과(초과)된 아파트만 102만2948가구 규모로, 이는 수도권 30가구 이상 단지 규모 중 18.5% 비중으로 10채 중 2채에 해당하는 수준이다"며 "규제가 완화되면 재건축 정비사업 속도가 3년 이상 단축될 전망이다"고 진단했다. 다만 재건축 사업이 다수 지역에서 일제히 진행되면 사업 후반기 이주·멸실이 한번에 몰리면 임대차 시장 가격불안 요인이 될 수 있어 주의가 요구된다.
한편 서울시는 신속통합기획(신통기획)까지 적용하면 재건축 사업 기간이 최대 5~6년가량 단축될 전망이다.
◇ 재개발·비주택공급 완화, PF·신도시 공급 등 대책도 발표
재개발 문턱도 낮춘다. 현재는 30년 넘은 건물이 전체 3분의2(66.7%) 이상이어야 노후도 요건을 충족해 재개발 절차를 시작할 수 있는데, 이를 60%로 완화한다. 정비구역 요건에 해당하지 않는 유휴지, 복잡한 지분관계로 방치된 자투리 부지도 포함될 수 있도록 구역지정과 동의 요건도 개선한다.
1기 신도시는 임기 내 첫 착공, 2030년 첫 입주를 위해 올해 중 선도지구를 지정하고, 전용 펀드(미래도시 펀드)를 통한 자금조달 등 새 정책수단을 도입한다.
올해와 내년 2년간 신축된 빌라·오피스텔 등 소형주택을 구입하면 취득세·양도세·종합부동산세 산정 때 주택 수에서 제외하는 특례도 준다. 전세사기 이슈로 공급이 감소하자 비주택 규제를 완화했지만, 준주택 분양수요 급감과 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 시장 냉각으로 회복은 더딜 수도 있다.
끝으로 신도시 등 공공주택에 민간참여 확대로 14만 가구 이상 공급하게 된다. 공공택지도 수도권 중심으로 2만 가구 추가 확보할 예정이다. 또 지방은 준공 후 미분양 주택(2년간 85㎡·6억원 이하) 최초구입자에게 주택 수에서 제외시켜준다. 건설투자 활성화를 위해서 국토부 집행관리 대상 예산인 56조원의 35.5%인 19조8000억원을 올해 1분기 집중투자하며, 개량형 민자모델 구축, 정기적 민자사업 평가제 등으로 민자사업도 적극 추진하게 된다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "건설투자 활성화, 재정조기집행, 공공투자 집행관리, 한시 유예 등 투자여건 개선 등은 재작년부터 나온 내용으로 미국 기준금리 인상이라는 외부변수의 영향을 상쇄하려는 목적이다"고 평가했다.
kjh123@ekn.kr
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