들썩이는 서울 아파트 값…“상투 잡을라 vs 지금 사야”

▲전국 부동산 시장에 바로미터로 꼽히는 서울 주택시장이 다시 꿈틀거리고 있다. 위 사진은 기사와 무관.사진=에너지경제신문 이현주 기자

전국 부동산 시장에 바로미터로 꼽히는 서울 주택시장이 다시 꿈틀거리고 있다. 아파트 거래량이 늘고 가격도 전고점 대비 90% 이상을 회복하는 등 확연한 상승세다. 일각에선 집값이 지난 2년 여간의 하락세를 끝내고 반등하기 시작했다는 희망석인 예측이 나온다. 지금이 바닥이니 실수요자라면 사야 한다는 것이다. 그러나 전문가들 사이에선 '상투론(최고점 매수)'이 다수다. 현재의 집값 들썩임이 정책금융 등으로 인한 일시적인 효과로, 고금리·경기 침체 등 저변이 그대로인 만큼 집값 반등을 논하기에는 이르다는 것이다.

1일 부동산업계에 따르면 침체됐던 서울 부동산 시장에 최근 훈풍이 불고 있다. 우선 아파트 거래량이 증가했다. 국토교통부가 최근 발표한 '5월 주택통계'를 보면 서울 아파트 거래량은 5182건으로 5000건대를 회복했다. 월간 거래량이 5000건대를 넘긴 것은 2021년 8월(5054건) 이후 처음이다. 서울 아파트 매매 거래량은 지난 1~2월 2000건대 수준이었으나 지난 3월부터 늘어나기 시작했다.

실거래가지수도 확연한 상승세를 탔다. 한국부동산원의 '주간아파트동향'를 보면 6월 넷째 주(24일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.18% 오르면서 14주 연속 올랐다. 상승폭도 전주(0.15%)에 비해 커졌다. 이번 주 상승 폭은 2021년 10월 첫째 주(0.19%) 이후 2년9개월 만에 최대 폭이다.

매수세도 늘어나고 있다. 6월 넷째 주(24일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 98.9로 전주(98.0)보다 0.9포인트(p) 상승했다. 지난 2월 둘째 주부터 반등하기 시작해 20주 연속 상승세다. 이 지수는 기준선인 100을 넘으면 집을 팔려는 사람보다 사려는 사람이 많다는 의미이며, 100 이하로 떨어질수록 그 반대를 의미한다.

이같은 서울 아파트 가격의 상승세는 우선 높아진 전셋값에 부담을 느끼고 매수로 돌아서는 실수요자들이 많기 때문으로 풀이된다. 실제 전셋값은 고공행진 중이다. KB부동산에 따르면 5월 말 기준 서울 아파트 전세 평균가격은 6억477만원으로 집계됐다. 지난 2022년 6억원대에서 2023년 5억원대까지 떨어졌다가 다시 6억원대로 올라선 것이다. 6억원대면 경기도 아파트 매매 평균 시세(5억4538만원) 보다 높은 수준이다.

인허가 급감에 따른 향후 공급 부족 전망, 금리 인하 기대감, 정부의 신생아 특례대출, 특례보금자리론 등 정책 자금 대출 확대 등도 요인으로 꼽힌다. 특히 정부는 최근 부동산 경기가 회복세를 보이자 가계 부채 관리까지 포기한 채 경기 부양에 안간힘을 쓰고 있는 모습이다. 당초 가계 부채 관리를 위해 이달부터 스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 규제 2단계를 시행해 대출 한도를 축소할 예정이었지만 이를 9월로 2개월 연장한 것이다.

서진형 광운대 법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “전셋값 상승에 대한 부담감, 공사비 인상, 공급부족 등이 종합적으로 작용하면서 지금이 바닥이라는 인식이 강해져 서울 집값이 상승세를 보이는 것"이라고 설명했다.

그러나 전문가들 사이에선 '상투론'이 우세하다. 현재의 지표 호조가 부동산 부양책에 따른 일시적인 현상이란 것이다. 현재 아파트 거래량이 5000건대를 회복했지만 대세 상승기 때 서울에서만 월 평균 7000~8000건의 거래가 일어나는 것과 비교하면 여전히 '거래 절벽' 상황이 이어지고 있다. 아울러 수도권 미분양 물량도 꾸준히 증가하고 있다. 5월 기준 수도권 미분양 아파트는 1만4761가구를 기록 중이다. 미국발 고금리 상황도 하반기 완화될 지 불투명한 상태다. 또 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기도 현재 진행형인데다 지나친 공사비 급등·소득 대비 너무 높은 가격, 갈수록 악화되고 있는 지방 주택 시장 등 주택 가격을 둘러 싼 펀더멘탈도 계속 좋지 않은 상황이다.

이광수 광수네복덕방 대표는 “여전히 주택가격이 높은 수준이기 때문에 감당할 수 있는 유효 수요가 시장에 많지 않다"며 “집값 상승세가 계속될지는 의문이라 실수요자 입장에선 신중한 태도가 필요하다"고 밝혔다.

이현주 기자 zoo1004@ekn.kr