임대차2법 만기·물량 급감…하반기 전셋값 더 불안하다

▲고공행진 중인 수도권 전세가격이 이달 더 큰 폭으로 오를 것이란 전망이 나온다.사진은 기사와 무관.사진=에너지경제신문 기자

고공행진 중인 수도권 전세가격이 이달 더 큰 폭으로 오를 것으로 전망된다. 입주물량이 급감하고 계약갱신 만료 도래 물량이 시장에 비싼 가격에 나올 가능성이 높기 때문이다.

3일 한국부동산원에 따르면 6월 넷째 주(24일 기준) 서울 아파트 가격은 한 주 전보다 0.18% 상승했다. 지난주 0.15% 오르며 31개월 만에 최대 상승률을 기록했는데 이보다 상승폭을 키웠다. 58주 연속 상승곡선을 나타낸 것이다. 수도권은 0.07% 오르며 6주 연속 뛰었다.

수도권 전세매물도 부족한 상황이다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 서울 전세 물건은 한 달 전 2만8601건에서 지난 2일 2만7605건으로 3.48% 감소했다. 같은 기간 인천은 6437건에서 5646건으로 12.28%, 경기는 3만5717건에서 3만3307건으로 6.74% 줄었다. 6월 서울 전세수급지수는 142.3을 기록하며 지난 2021년 10월(162.2) 이후 2년 8개월 만에 최고치를 기록했다. 인천과 경기도 각각 124.0과 115.7을 기록하며 2022년 6월 이후 최고치를 나타냈다.

서진형 광운대 법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “부동산 경기 침체로 일시적으로 전세를 살며 시장 분위기를 관망하려는 수요자들이 증가하면서 전세수요와 가격이 빠르게 증가하고 있다"며 “전세사기 여파로 빌라 기피 현상이 맞물린 것도 영향을 미쳤다"고 설명했다.

이같은 상황은 하반기 아파트 전셋값에도 악영항을 미칠 것으로 보인다. 이달 '임대차 2법' 시행 4주년을 앞두고 고공행진 중인 수도권 아파트 전셋값이 급등할 수 있다는 전망이 나온다. 임대차 2법은 △2년의 임차 계약 후 1회에 한해 추가 2년을 보장하는 '계약갱신청구권' △임대료 증액의 상한을 이전 계약의 5% 이내로 제한한 '전월세상한제' 등으로 구성된다. 2년 전 한 차례 갱신할 당시 임대료 상승이 연 5% 이내에 그쳤다. 집 주인들이 이번에 만기가 되는 물량을 계약할 때 그간 올리지 못했던 4년 치를 한꺼번에 올려 받으려 할 가능성이 높다.

부동산R114에 따르면 이달 2년 전 갱신권을 사용한 서울 아파트 전월세 계약 4781건의 만기가 돌아온다. 올해 말까지 넓히면 만기가 돌아오는 전월세 계약이 약 2만2000건 가량 되는 것으로 나타났다.

서 교수는 “임대차 2법 규제로 인해 지난 4년 동안 임대료를 시세만큼 올리지 못한 임대인이 갱신청구권이 만기되는 올 7월, 신규 임대차 계약을 통해 임대료를 한꺼번에 올려 전·월세 가격이 급등할 수 있다"고 내다봤다.

입주물량 급감도 전셋값 급등 불안을 키우는 요소다. 부동산R114는 이달 수도권 아파트 입주 물량을 2749가구로 집계했다. 이는 전월 대비 1만가구 이상 줄어든 수치이자 동월 기준 2013년 이래 최저치다.

3분기로 범위를 넓혀도 수도권 아파트 입주 물량이 작년 수준을 밑돈다. 올해 7~9월 수도권 아파트 입주 계획 물량은 2만9672가구로 1년 전 3만7258가구 대비 20.3% 감소할 전망이다.

상황이 이렇자 정부는 임대차 2법 폐지를 추진 중이다. 국토교통부는 임대차2법 개편을 위한 연구용역을 의뢰해 현재 보고서 초안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 다만 폐지를 위해선 야당의 협조가 필요한데 여소야대 상황이라 쉽지 않을 전망이다. 아울러 임대차 2법이 시장에 정착한지 오래된 만큼 폐지보다는 보완이 필요하다는 시각이 많다.

부동산 전문가들은 전세시장의 불안을 잠재우기 위해선 정부의 대책 마련이 필요하다고 조언한다.

서 교수는 “전세불안을 잠재우기 위해선 시장에 공급을 늘릴 필요가 있다"며 “취득세 등 다주택자에 대한 규제를 완화해 공급을 유도해야 한다"고 주장했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “전세시장의 매물은 실거주하지 않는 주택들로 구성되므로 다주택자 규제를 지속하는 한 민간임대주택 공급량 증가에 부정적인 영향을 줄 수 밖에 없다"고 설명했다. 다만 그는 “시장의 임대수요를 기업형 민간임대나 공공임대로 모두 대체할 수는 없는 만큼 전세안정 관련 조치는 근본적으로 한계가 존재한다"고 덧붙였다.

이현주 기자 zoo1004@ekn.kr