“부동산PF 위기 해소, CR리츠는 한계 명확”

▲지방의 한 아파트 단지 공사 현장. 김다니엘 기자

정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 해소를 위해 미분양 주택을 사들이는 기업구조조정 리츠(CR리츠)를 도입하겠다고 나섰지만, 벌써부터 무용론이 나오고 한계가 지적되는 등 논란이 일고 있다.

대한건설정책연구원(건정연)은 최근 '지표로 보는 건설시장과 이슈' 보고서를 펴내 지난 3월 정부가 PF 위기 해소를 위해 도입한 '공공지원 민간임대리츠' 추진과 '미분양 CR리츠' 도입은 한계가 명확하다고 지적했다.

앞서 정부는 지방 미분양 문제가 심각해지자 지난 3월 준공 후 미분양 주택을 매입 임대하는 CR리츠를 10년 만에 부활시켰다. CR리츠는 지방 미분양 주택을 기존 분양가 또는 시세보다 저렴하게 사들여 임대로 운영하다가 부동산 경기가 회복되면 매각해 이윤을 창출하며 시행사, 시공사, 금융권 등 FI(재무적투자자)가 출자해 설립한다.

정부는 내년 12월 31일까지 취득한 지방 미분양 주택에 대해 법인 취득세 중과세율(12%) 대신 기본세율(1~3%)을 적용하고, 취득 후 5년간 종합부동산세 합산 배제 등 세제 지원을 제공한다. 여기에 더해 주택도시보증공사(HUG) 모기지 보증을 ㅌ오해 자금 조달 금리를 낮추고 사업성을 개선할 수 있도록 했다.

그러나 정작 CR리츠 도입은 미분양 물량 감소에 이렇다 할 영향을 미치지 못하고 있다. 보고서에 따르면 CR리츠 도입 이후엔 지난 4월 전국 미분양 물량(7만1997호)은 전월 대비 10.8% 증가하며 7만호를 돌파했으며 수도권 미분양은 전월에 비해 2678호(22.4%) 증가한 1만4655호를 기록했다. 이는 전국 미분양이 직전 고점을 기록했던 2023년 초 미분양을 넘어선 수치다. 2017년 5월 이후 83개월 만에 가장 많다.

같은 기간 전국의 악성 미분양, 즉 공사 완료 후 미분양 물량도 1만3230호로 집계돼 지난 2020년 12월 이후 42개월 만에 1만3000호를 초과했다. 직전 저점인 2022년 5월의 6830호에 비해 약 1.9배에 달하는 물량이며 한 달 간 증가량도 774호로 1년 중 가장 큰 폭으로 늘어났다.

미분양 물량은 향후 더욱 증가할 것으로 예상되고 있다. 실제 지난 5월 전국 미분양 물량은 7만2129호로 한 달 전 대비 0.2% 증가하며 6개월 연속 상승세를 이어갔다. 주택산업연구원 집계에 따르면 지난달 미분양 물량 전망지수 또한 110.3으로 전월 대비 10.3p 상승했다.

일각에서는 투자수익을 배당 형태로 배분하는 CR리츠의 특성상, 수익성이 떨어지는 지방 미분양 물량을 매입하는 데 주저할 수 밖에 없다. 여기에 더해 수익 기대감보다 손실 리스크가 더 크다는 점과 저렴한 가격에도 지방으로 수요가 움직이지 않을 것이라는 점을 이유로 정부 정책이 미분양 감소에 긍정적 영향을 끼치기 힘들 것이라는 주장도 나온다.

건정연은 보고서에서 “리츠의 기본적인 목표가 사회공헌이 아닌 이윤창출이라는 점을 감안하면 결국 우량 사업장을 중심으로 투자가 집중될 가능성이 높다"며 “미분양 문제나 침체된 건설경기를 개선하는 수단보다는 시장참여자들에게 선택의 기회를 넓혀주는 것으로 보는 것이 적절하다"고 설명했다.

김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr