“애 낳으면 대출 더”···새해 달라지는 부동산 제도

▲서울 시내 아파트 전경.

2025년 푸른 뱀의 해 '을사년(乙巳年)', 정부의 주택 정책에 많은 변화가 예정돼 있다. 부동산 시장 활성화와 저출산 대책, 지역 양극화 해소 등을 위해 변경되는 각종 부동산 관련 제도와 시행 시기를 짚어봤다.

◇ [금융] 신생아 특례대출 소득요건 완화

신생아 특례 구입 및 전세자금 대출 소득 요건이 달라진다. 기존 부부 합산 연소득 1억3000만원에서 2억5000만원까지 3년간(2025~2027년) 추가 완화한다. 이에 더해 특례 대출기간에 추가 출산한 경우 금리를 현행 0.2%포인트(p)에서 0.4%p까지 추가 우대금리를 적용한다. 구입자금 대상 주택 요건, 전세자금 대상 주택 요건, 자산 요건 등은 그대로 유지된다. 1월1일 이후 출산한 가구에만 해당한다.

◇ [금융] 대출 중도상환수수료 50% 인하

주요 시중은행 주택담보대출과 신용대출 중도상환수수료가 절반 수준으로 줄어든다. 중도상환 시 발생하는 손실비용, 행정비용 등 실비용 내에서만 수수료를 부과할 수 있게되서다. 1월 중순부터 취급하는 대출 상품에 대해 적용 예정이다.

◇ [금융] 상반기까지 입주 예정 수도권 신축 분양단지 디딤돌대출 후취담보 가능

2024년 12월2일 신규 대출 신청분부터 수도권 아파트의 디딤돌대출 가능 금액이 최대 5500만원 줄어든다. 등기가 이뤄지지 않은 신축 분양단지의 경우 2024년 12월1일까지 입주자 모집공고를 낸 단지 중에 입주기간 시작일이 2025년 6월30일까지인 경우 후취담보대출(미등기 아파트 잔금 대출)이 가능하다.

◇ [금융] 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 실시

스트레스 DSR은 일정 수준 가산금리(스트레스 금리)를 부과해 대출 한도를 산출하는 제도다. 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리상승으로 인해 원리금 상환부담이 증가할 가능성을 고려해 나왔다. 스트레스 DSR 3단계가 시행되면 가계대출 한도가 줄고, 모든 금융권 대출이 규제를 받게 된다. 3단계 시행 시기는 잠정적으로 7월로 정해졌지만 제도 안착 추이 등을 통해 변경될 수 있다.

◇ [세제] 주택청약종합저축 세제지원 적용대상 확대

연소득 7000만원 이하 주택청약종합저축 가입자의 소득공제 혜택이 무주택 세대주뿐만 아니라 배우자까지 확대된다. 납입액의 40%한도인 연 300만원까지 소득공제 혜택이 주어진다. 청년우대형 주택청약종합저축의 경우 이자소득 비과세 대상도 세대주와 배우자까지 넓어진다. 총 급여액 3600만원 또는 종합소득금액 2600만원 이하인 무주택 세대주가 대상이다. 이자소득 비과세 한도는 500만원이다.

◇ [세제] 상생·착한 임대인 제도 연장

상생 임대인 제도는 직전 계약 대비 임대료를 5% 이하로 인상한 임대차계약을 체결하는 경우 실거주기간 2년 요건을 면제해주는 제도다. 조정대상지역 내 주택에 대한 1세대 1주택 비과세 및 장기보유 특별공제 적용 시 해당한다. 임대시장의 안정을 위해 제도가 2026년 12월31일까지 연장된다.

착한 임대인 제도는 소상공인 상가 임대료를 인하한 건물주를 대상으로 임대료 인하액의 최대 70%를 세액공제 해주는 게 골자다. 2025년 12월31일까지 연장된다.

◇ [공급] 민간 도심 공공주택 복합사업 시행

도심복합사업은 도심지에 자리잡고 있지만 사업성이 낮아 민간 주도 재개발이 어려운 곳을 용적률 상향 등 특례를 통해 고밀 개발하는 것이다. 조합이 주도하는 일반 정비사업과 달리 공공이 사업 시행자로 참여하는 게 특징이다.

◇ [공급] 안전진단 없이 재건축 가능

준공한지 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이도 재건축이 가능해진다. '재건축 안전진단' 명칭은 '재건축 진단'으로 변경하고, 재건축 진단은 사업시행계획인가 전 까지만 통과하면 가능하도록 절차가 바뀐다. 이 같은 규제완화 조치로 재건축을 위한 진입 문턱을 낮추는 동시에 재건축 기간을 최대 3년 가까이 단축하면서 주택공급 확대에도 기여할 것으로 기대된다.

◇ [제도] 건축물 에너지 성능 평가 '제로에너지건축물 인증제' 통합

건축물의 에너지 성능을 평가하는 제도인 '건축물 에너지효율등급제'를 폐지하고 '제로에너지건축물(ZEB) 인증제'로 통합 운영한다. 산업통상자원부는 2002년부터 에너지 성능이 우수한 건축물을 활성화하기 위해 '건축물 에너지효율등급제(10개 등급)'를, 국토교통부는 2017년부터 '제로에너지건축물 인증제'를 별도로 운영해왔다.

◇ [제도] 모바일 등기 전자신청제 도입

모바일 앱을 통한 등기신청, 신탁부동산의 전세사기 방지, 상속·유증 등기의 관할 완화를 주요 내용으로 하는 '부동산등기법' 개정안이 통과됐다. 2006년 PC 기반 등기 전자신청 제도가 도입됐지만 행정정보를 전자제출하는 데 한계가 있어 이용률이 높지 않았다. 업무환경이 PC 기반에서 모바일 기반으로 변화되는 점을 반영해 모바일 기기를 이용한 전자신청 방법을 추가하고, 등기신청 시 필요한 행정정보는 행정정보공동이용 연계를 이용해 관공서에서 관할 등기소로 직접 제공할 수 있도록 할 예정이다.

◇ [제도] 1주택자 인구감소지역 주택 및 비수도권 미분양 주택 취득 시 세제 혜택

기존 1주택자가 인구감소지역이나 비수도권 미분양 주택을 새롭게 구입해도 양도소득세와 종합부동산세 산정 시 1주택자로 간주해 1세대 1주택 특례를 적용 받는다. 인구감소지역에 공시가격 4억원 이하 주택 1채를 신규 취득할 경우 1주택자로 간주해 세제 혜택을 받는다. 비수도권에서 전용면적 85㎡이하·취득가액 6억원 이하 미분양 주택을 취득하는 경우에도 마찬가지다.

◇ [제도] 신규 민간 건축물 '제로에너지' 기준 준수 의무화

신축 공동주택의 에너지 성능을 제로에너지 5등급 수준으로 강화한다. 민간 공동주택에 대한 친환경 건설 기준은 2009년 10월부터 적용돼 오고 있지만, 2025년 6월부터는 기준이 '제로에너지' 5등급 수준으로 강화된다.

◇ [제도] 아파트 공시가격 산정 시 지자체도 검토

서울과 경기 등 지방자치단체 의견을 수렴해 공동주택 공시가격을 산정한다. 현재 아파트 등 공동주택과 표준 단독주택 공시가격은 한국부동산원, 표준지(토지) 가격은 감정평가사가 산정해왔다. 개별 단독주택과 개별 토지 공시가격은 표준주택·표준지 가격을 토대로 지자체가 산정한다. 이 과정에서 일부 지자체는 부동산원이나 감정평가사가 산정한 공시가격이 현실과 맞지 않는다는 문제를 제기해왔다.

◇ [제도] 모든 공공주택에 층간소음 기준 1등급 수준 적용

모든 공공주택 바닥 두께를 기존보다 4cm 상향(21cm→25cm)한다. 동시에 고성능 완충재 사용과 철저한 시공 관리 등을 통해 현행 대비 4배 이상 강화된 층간소음 기준 1등급 수준(49dB→37dB 이하)을 적용한다. 시험시설 건립과 기술 검증을 거쳐 민간 주택으로 확대할 계획이다.

◇ [제도] 생활형숙박시설 이행강제금 부과 시기 유예

숙박업 등록을 하지 않고 주거용도로 사용되는 생활형숙박시설(생숙)에 대해 이행강제금(매년 공시가격의 10%)을 부과하는 시기를 2025년에서 2027년 말까지 늦춘다. 숙박업 등록을 하지 않은 생숙이 이행강제금을 내지 않으려면 숙박업 신고를 하거나 오피스텔로 용도 변경을 해야 한다.

여헌우 기자 yes@ekn.kr