준공 후 미분양 1년 만에 78% ↑…서울 악성 미분양도 급증
지난해 부도 건설사 30곳…2019년 이후 최다
건설업계 “경영에 치명타…보다 적극적인 미분양 해소 대책 내놔야" 촉구
▲지방의 한 아파트 건설 현장 전경. 김다니엘 기자
최근 안전 지대로 여겨졌던 서울 등 수도권에서 마저 이른바 아파트 미분양이 늘어나고 있다. 건설업계에서 지난 6일 법정관리 사실이 알려진 신동아건설 발(發) '줄도산' 공포가 재점화되고 있는 핵심 원인이다. 정부도 겉으로는 미분양 해소 대책을 내세우고는 있지만 실질적인 효과가 별로 없고 '시늉만' 내고 있다는 비판이 거세다.
9일 국토교통부가 발표한 주택통계에 따르면 지난해 11월 말 기준 전국의 준공 후 미분양 주택은 1만8644호로 전월 대비 1.8% 증가했다. 특히 1년 전(8179호)과 비교하면 78.2% 늘어난 것으로 집계됐다. 돈을 모두 투입돼 건설을 마쳤지만 팔리지 않은 '준공 후 미분양' 물량은 건설업체들의 자금 사정에 치명타를 가하고 있다.
특히 아직까지 수요가 높은 것으로 알려진 서울의 상황도 '빨간불'이 켜진 상태다. 지난해 11월 말 기준 서울의 준공 후 미분양은 전월(523가구) 대비 무려 15.3%(603가구) 증가했다. 일반 미분양 아파트는 931가구로 집계됐다. 특히 대형 건설사들의 브랜드 아파트들까지 고전을 면치 못하고 있다. 지난달 청약시 35.7대1의 높은 경쟁률을 기록했지만 계약시 '완판'에 실패한 서울 강서구 등촌동 '힐스테이트 등촌역'이 대표적 사례다. 노원구 월계동 '서울원 아이파크' , 서대문구 홍은동 '서대문 센트럴 아이파크', 은평구 갈현동 '연신내 양우내안애 퍼스티지', 마포구 아현동 '마포 에피트 어바닉', 강동구 성내동 '그란츠 리버파크' 등을 포함하면 서울 시내 미분양 아파트는 2000가구에 이를 전망이다.
미분양 적체는 건설사들에게 치명타를 가하고 있다. 국토교통부에 따르면 지난해 부도 건설사는 30곳으로 2019년(49곳) 이후 5년 만에 최대였다. △2021년 12곳 △2022년 14곳 △ 2023년 21곳 등 4년 연속 증가했다. 심각한 점은 과거 지방·중소 건설사에서 점차 서울 등 수도권·중견 건설사로 위기가 확산되고 있다는 것이다. 지난 6일 법정관리를 신청한 신동아건설이 대표적 사례다. 신동아건설은 최근 경남 진주 신진주 역세권 타운하우스, 의정부역 초고층 주상복합 등 책임 준공을 맡은 일부 현장에서의 대규모 미분양 사태로 인해 회사 재무 상황이 급격히 악화된 것으로 알려졌다.
정부도 대책을 내놓고 있지만 '세제 혜택' 등 소극적인 방법에 그치고 있다. 지난해 1월부터 취득한 지방 '준공 후 미분양 주택'의 경우 취득·양도·종합부동산세 산정 시 주택수에서 제외하고 있다. 올해부터는 1주택자가 지방 준공 후 미분양 주택 구입 시 양도·종부세를 산정할 때 1세대1주택 특례를 적용한다. 또 지방 준공 후 미분양 아파트를 2년 이상 임대로 활용할 경우 주택건설사업자의 원시취득세도 최대 50% 감면한다. 실제 정부는 지난해 1월, 8월, 9월 등 잇따라 주택공급 및 부동산 시장 활성화 대책을 내놓으면서 미분양 해소에 나섰지만 증가 추세는 오히려 강화되고 있다.
이에 따라 '벼랑 끝'에 내몰린 지방·중소건설업체는 물론 시공능력평가 20~30위권의 중견건설업체들까지도 정부의 이같은 대책이 형식적이며 실질적인 효과가 미미하다는 비판을 내놓고 있다. 정부가 직접 미분양 아파트를 매입해 임대용으로 활용하는 등 좀 더 적극적인 대응에 나서야 한다는 것이다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “기본적으로 준공 후 물량들은 주택시장이 가장 좋았을때 추진된 것으로, 갑작스럽게 주택시장이 나빠지면 지금 같은 위기 상황이 발생할 수 있다"며 “사업성이 불충분하거나, 지역수요가 충분치 못하거나, 공급물량이 많은 지역을 중심으로 미분양 발생이 가시화되는 것"이라고 설명했다.
주택업계 한 관계자는 “현재 우리나라 경제의 가장 큰 문제는 내수가 극도로 침체돼 있다는 것"이라며 “일자리 창출이나 주변 산업 연관 효과가 가장 큰 건설업체들이 부도가 나도록 미분양 적체를 방치할 경우 국민 경제 전체에 큰 부담을 줄 수 있다"고 우려했다.
한 대형 건설사 관계자도 “사실 가장 중요한 것은 대출 규제로, 이를 완화해 시장에 유동성을 공급해줘야 미분양 문제 또한 해소될 것"이라며 “대출 규제가 완화되지 않으면 어떤 미분양 대책이 나오더라고 한계가 있을 수 밖에 없다"고 꼬집었다. 다른 대형 건설사 관계자도 “가뜩이나 경제가 어려운 상황에서 중견 건설업체들까지 연쇄 부도에 휩싸일 경우 부작용을 감당할 수가 없을 것"이라며 “탄핵 정국에 정책 리더십이 실종된 상태지만 하루 속히 공공기관 매입 물량을 대폭 늘리고 미분양 물량에 대한 세금 부담을 완화해주는 한편 세제 혜택 확대, 대출 규제 완화 등의 적극적인 대책을 고려해야 한다"고 촉구했다.
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