▲분양 아파트 견본주택 모습. 사진=연합뉴스
6.3 조기 대선 이후 부동산 정책의 공통된 키워드는 '공급 확대'다. 정치권 주요 대선 후보들은 대규모 주택 공급을 핵심 공약으로 내세웠고, 새 정부 역시 이 기조를 이어갈 가능성이 크다. 하지만 정책에 대한 기대감과는 달리 하반기 분양시장 전망은 낙관적이지만은 않다. 전문가들은 하반기 시장을 흔들수 있는 세 가지 변수로 △인플레이션(물가 인상)에 따른 분양가 상승 압력 △가계부채 및 대출 규제의 지속 △신규 공급 지연에 따른 전월세 시장 불안을 꼽는다. 이들 요인은 모두 수요자의 심리에 직접적인 영향을 미치는 요소다.
11일 업계와 정치권에 따르면 이번 대선에서 주요 정당 후보들은 일제히 주택 공급 확대를 약속했다. 이재명 더불어민주당 후보는 △제4기 스마트 신도시 개발 △서울 노후 도심 재개발·재건축 진입장벽 완화 △용적률 상향 및 분담금 완화 등을 통해 청년과 신혼부부 등 무주택자를 위한 주택 공급 계획을 제시했다. 공공청사 부지와 유수지 등 유휴 국공유지를 활용한 복합단지 조성도 포함됐다.
김문수 국민의힘 후보는 △대학가 '반값 월세존' 지정 △1인용 아파트 및 오피스텔 공급 확대 △생활분리형 세대 공존 주택 보급 등을 통해 청년층의 주거 부담 완화를 내세웠다. 아울러 오피스텔을 중과 대상 주택 수에서 제외하고, 10년 이상 보유 후 처분 시 매년 5%씩 세액 공제를 적용하는 방안도 포함됐다.
그러나 하반기 분양시장에는 여전히 세 가지 불확실성이 존재한다. 인플레이션에 따른 분양가 상승, 가계부채 및 대출 규제의 지속, 신규 공급 지연으로 인한 전월세 시장 불안이다.
우선, 지난해부터 이어진 글로벌 인플레이션 여파가 국내 분양시장에도 영향을 미치고 있다. 철근, 레미콘 등 건축 자재비와 노무비 상승으로 건설사들의 공사비 부담이 커지고 있으며, 이에 따라 분양가 상한제가 적용되지 않는 지역을 중심으로 분양가 인상이 불가피할 전망이다. 분양가가 오르면 청약 수요는 위축되고, 중소도시나 청약 선호도가 낮은 지역에선 청약 경쟁률 하락과 미분양 위험이 커질 수 있다.
실수요자 입장에선 대출 규제도 큰 걸림돌이다. 차기 정부도 가계부채 총량 관리 기조를 이어갈 것으로 보이며, 총부채원리금상환비율(DSR) 강화와 주택담보대출 한도 유지 등 규제가 지속될 가능성이 높다. 이로 인해 청약 자금 조달 여건은 더 악화되고 있으며, 일부 지역에서는 '청약 포기' 사례도 나타나고 있다. 고금리 기조 속에서 실수요자의 내 집 마련 진입 장벽은 더욱 높아질 것으로 보인다.
가장 근본적인 문제는 신규 공급 지연이다. 지난 2~3년간 부동산 경기 침체와 각종 규제로 건설사들의 사업 추진이 위축되면서 주택 착공이 연쇄적으로 지연됐다. 이 여파는 분양시장뿐 아니라 전월세 시장의 불안정으로 이어지고 있다.
올 하반기부터는 전월세 공급 부족 현상이 본격화될 것으로 보인다. 내년에는 실수요자들이 체감할 만큼 전세 매물 품귀 현상이 심화될 수 있다. 공급이 시장에 실제로 유입되기까지는 시차가 존재하기 때문에 당분간 임대차 시장 불안 요인으로 작용할 가능성이 크다.
윤지해 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 “작년은 인플레이션 이슈가 중심이었다면 올해는 대출 규제 강화로 인한 풍선효과가 더해졌다"며 “특히 전월세 시장은 질 좋은 임차 주택을 얼마나 확보할 수 있느냐가 관건인데, 내년부터는 그 공급이 더욱 어려워질 것"이라고 전망했다.
다른 전문가들은 하반기 부동산 시장의 양극화 심화와 더불어 정치적 불확실성, 국제 경제 변수 등이 복합적으로 작용해 시장을 흔들 수 있다고 분석한다.
조주현 건국대 부동산학과 교수는 “하반기 시장을 좌우할 변수로는 정치적 상황과 국제 무역 환경을 꼽을 수 있다"며 “특히 금리와 환율처럼 대외 변수에 민감한 지표들이 시장에 직접 영향을 미칠 것"이라고 말했다. 그는 “수요는 유망 지역으로 집중되는 반면, 지방은 미분양이 늘고 있다"며 양극화 현상도 지적했다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)은 구조적 불안 요인을 강조했다. 그는 “건설 단가는 자재비 상승, 중대재해법, 층간소음 규제, 친환경 의무화 등으로 20~30%가량 올랐지만, 소비자들은 이를 감당할 여력이 없다"며 “공급 단가와 수요자 부담 간 괴리가 심화되고 있다. 입지나 가격 경쟁력을 갖춘 일부 단지를 제외하면, 많은 지역에서 미분양이 속출해 분양시장 양극화가 더욱 뚜렷해질 것"이라고 내다봤다.
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