▲정책금융의 과도한 공급은 주택시장 상황 등에 따라 주택가격의 상승 요인으로 작용할 수 있다는 분석이 나왔다. 사진은 서울 남산에서 바라본 아파트 모습.
정부가 주거복지 증진과 실수요자의 대출 접근성 향상을 위해 공급 중인 주택 정책금융이 주택가격 상승 요인으로 작용할 수 있다는 분석이 나왔다. 정책대출이 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 적용대상에서 제외된 가운데 가계대출 잔액 대비 주택 정책대출 비중이 높아짐에 따라 최근 급증세를 이어가고 있는 가계부채 관리에도 어려움을 겪을 수 있다.
이에 일반 주택담보대출 상품처럼 정책대출에도 DSR 적용 범위를 단계적으로 확대하고, 주택 정책금융 공급 규모를 적정 수준으로 관리해야 한다는 게 한국은행의 제언이다.
다만 최근 서울 아파트 가격이 주간 기준으로 6년 9개월 만에 최대 상승폭을 기록하는 등 집값에 과열 징후가 포착되고 있음에도 이재명 정부가 대책 발표에 신중론을 이어가는 상황에서 주택 정책금융에 변화를 줄 지는 미지수라는 지적이 나온다. 주택 정책금융은 저소득층을 중심으로 가계의 주거 안정을 지원하는 본연의 목적이 큰 만큼 섣부르게 제도 개선에 나섰다가는 역풍을 맞을 수 있기 때문이다.
“정책대출 중 75.9%가 주담대"
25일 한국은행이 발표한 '2025년 상반기 금융안정보고서'에 따르면 작년 말 기준 가계에 대한 주택 정책금융 가운데 정책대출 잔액은 315조6000억원, 공적보증은 598조8000억원이다. 자금 용도별로 보면 정책대출의 경우 주택담보대출이 239조5000억원(75.9%)으로 가장 큰 비중을 차지하는 가운데 전세대출(76조1000억원, 24.1%) 비중도 꾸준히 오르고 있다.
정책대출은 2023년 중 큰 폭으로 증가한 이후 작년에는 전년 대비 증가율이 6.9%로 하락했지만, 은행의 자체 주택관련대출 잔액 증가율(5.2%)에 비해서는 여전히 높은 수준이다.
한은은 “주택 정책금융은 저소득층을 중심으로 가계의 주거 안정을 지원하는 본연의 목적과 함께 가계부채의 질적 구조 개선, 채권·유동화 시장의 성장, 주택연금 상품 공급 등 긍정적인 역할도 수행 중"이라고 설명했다.
“2023년 정책금융 공급 확대...주택가격 상승"
▲주택 정책금융 공급시 금융안정 및 잠재리스크. 자료=한국은행
그러나 올해 4월부터 가계부채가 증가세를 보이는 가운데 정책대출이 DSR 규제 적용대상에서 빠져있는 점은 딜레마다. 정책대출은 DSR 규제 적용 대상에서 제외되며, 소득 대비 주택담보대출을 위주로 원리금 상환액을 평가하는 총부채상환비율(DTI)의 적용을 받는다. 이로 인해 정부 입장에서는 가계부채를 적정 수준으로 관리하는데 어려움을 겪을 수 있다. 보고서에 따르면 만일 DSR 규제 대상에 정책대출이 포함될 경우 전체 가계대출 잔액에서 DSR 규제가 적용되는 비중이 5.6%포인트 올라 가계부채 대응을 위한 정책 효과가 제고될 것으로 추정된다.
게다가 정책금융의 과도한 공급은 주택시장 상황 등에 따라 주택가격의 상승 요인으로 작용할 수 있다. 정책금융 공급 규모와 부동산 가격 간 관계를 보면 2020년~2021년 중에는 전세, 2023년에는 주택매매 시장에서 정책금융 공급이 확대된 이후 주택가격이 상승했다. 특히 2023년 중 정책대출이 큰 폭으로 늘었는데, 이는 주택가격 상승 전환에도 영향을 미쳤다. 2022년만 해도 주택가격이 하락세를 보였기 때문이다.
임광규 금융안정기획부장은 “전체 대출 가운데 잔액 기준 55%가 DSR 규제를 적용받지 않는다"며 “전세자금대출, 정책대출 등에는 DSR 규제가 적용되지 않는다"고 설명했다. 그는 “전세자금대출은 공적보증 등을 통해 취급하다보니 금융기관이 리스크 심사를 소홀히 할 여지가 있고, 리스크가 보증기관에 전가될 수 있어 이 부분을 잘 챙겨봐야 한다"고 강조했다.
정부, 정책금융 손질 가능성 미지수
▲장정수 한국은행 금융안정국장이 25일 서울 중구 한국은행에서 열린 금융안정보고서 설명회에서 발언하고 있다.
이에 한국은행은 일반 주담대처럼 정책대출에도 DSR 적용 범위를 단계적으로 확대해야 한다고 제언했다. 예를 들어 수도권 소재 주택의 정책대출에 대해서는 현행 DTI 규제비율(60%)과 비슷한 수준의 DSR 규제를 도입하고, 향후 단계적으로 강화 또는 확대 여부를 검토하는 방안을 고려할 수 있다는 것이다.
이 과정에서 금융 접근성이 낮은 차주를 지원하는 정책금융의 취지가 훼손되지 않도록 정책금융 운용방식을 보완해야 한다고 제안했다. 저소득 취약가구에 대해서는 현행과 같이 낮은 금리로 정책금융을 공급하되 이와 연계해 금융교육, 자산형성 프로그램 등을 제공해 취약가구의 건전성 악화를 방지하는 식이다.
다만 최근 급등세를 보이는 서울 집값에 대해서도 침묵을 이어가는 정부가 정책대출부터 규제에 나설지는 미지수다. 정부는 현재 대출규제, 규제지역 확대, 주택공급을 아우르는 부동산시장 안정 방안을 검토 중이다. 그러나 기획재정부, 국토교통부, 금융위원회 등 경제부처 인선이 마무리되지 않아 부동산정책 방향을 가다듬는데는 다소 시간이 소요될 전망이다.
그 사이 6월 셋째주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.36% 올라 2018년 9월 둘째주(0.45% 상승) 이후 최대 상승 폭을 기록했다. 오는 7월부터 3단계 스트레스 DSR 규제가 시행되면 집값 흐름에 변화가 생길 수 있지만, 규제 이후에도 집값 급등세가 가라앉지 않는다면 정부 입장에서도 발등에 불이 떨어지게 된다.
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