다가오는 인구 절벽…“계속 올라 vs 한계 직면” 엇갈리는 집값 전망

▲서울 아파트 전경. 사진=연합뉴스

저출산·초고령화 사회를 맞아 인구의 급격한 감소가 예상되는 가운데, 주택 수요 전망은 엇갈리고 있다. 축소론자들은 수요가 감소될 것으로 본다. 또 장기적으로 투기성 수요가 억제될 경우 향후 공급량도 따라서 감소할 것이라는 전망이다. 반면 건설업계 등 지속론자들은 1~2인 가구의 급증과 외국인 투자 유입 등을 고려하면 실수요가 오히려 확대될 것이라고 맞서고 있다.

15일 통계청에 따르면 우리나라 합계출산율은 2000년 1.48명에서 2023년 0.72명으로 약 20년간 절반 이하로 급락했다. 지난해에는 65세 이상 인구 비중이 전체의 20%를 넘어 초고령사회에 진입했다.

부동산 축소론자들은 이같은 인구 구조 변화가 은퇴계층의 소득 감소와 주택 매입의 핵심 연령층 위축으로 이어질 것으로 보고 있다. 총가구 수 감소에 그치지 않고 주택시장 구조가 근본적으로 흔들릴 것이라는 진단이다.

지난해 통계청은 총가구 수가 2041년 2437만2000가구로 정점을 찍은 뒤 2052년에는 2327만7000가구로 줄어들 것으로 내다본 바 있다. 특히 2030년부터는 경제활동인구가 본격적인 감소세에 접어들 것으로 전망했다. 구체적으로, 저출생 추세가 이어질 경우 15~64세 인구는 162만 명 이상 줄어들 것으로 예측된다. 반면 65세 이상 고령 인구는 187만 명 이상 증가한다. 한국고용정보원은 2033년이면 장년·고령층 비중이 전체 인구의 절반에 육박할 것이라고 전망했다.

이러한 요인은 국내총생산(GDP) 하락 우려를 높이는 동시에, 1~2인 가구의 임대주택 선호로 매입 수요가 줄어들 수 있다는 게 축소론자들의 진단이다. 고령 가구의 자산 처분은 공급 과잉을 촉진할 가능성도 제기된다. 이로 인해 현재 인구 유입이 활발한 서울과 수도권 시장조차 장기적으로 수요 감소와 공급 축소를 겪게 될 거라는 얘기다.

대표적 '축소론자'인 이광수 광수네복덕방 대표는 “수요를 바라보는 관점이 달라져야 한다. 주택 공급난은 수요 증가로 인한 절대적인 공급량 부족 때문이 아니라, 다주택자 등 투자 수요가 몰려 나타난 결과"라며 “인구가 급격히 늘던 시기가 아니기 때문에 향후 공급량 감소는 불가피하다"고 말했다.

반면 새집에 대한 실수요가 계속 늘어날 것이라는 '확대론자'들도 여전히 많다. 주택 수요는 인구가 아닌 가구 단위로 봐야 하는데, 1·2인 가구가 계속 늘어나므로 수요도 계속 증가한다는 얘기다. 실제로 통계청에 따르면, 1인 가구 비중은 2022년 34.1%에서 2052년 41.3%로 높아질 전망이다. 30년 뒤에는 전국 모든 시·도에서 1인 가구가 가장 큰 비중을 차지할 것으로 예상돼, 주택 수요도 따라서 늘어난다는 것이다.

외국인 수요가 늘어날 것이라는 전망도 확대론의 근거다. 법무부에 따르면, 2023년 9월 기준 국내 체류 외국인은 268만9000여 명으로 전체 인구의 5.2%를 차지한다. 앞으로도 청년 인력 감소로 인해 외국인들의 숫자가 계속 늘어날 수 있다. 외국인 투자 수요도 꾸준히 이어지고 있다. 서울 주요 지역 30평대 아파트의 평균 거래금액은 약 30억원에 육박한다. 수도권이나 지방과 비교했을 때는 가격이 높은 편이나 런던이나 뉴욕의 고급 주택보다는 저렴하다. 서울의 주택값이 계속 오른다는 '불패 신화'도 투자 매력도를 높이고 있다.

한편으론 주택 수요는 다소 감소하겠지만 강남, 마용성 등 서울 핵심지 집값은 떨어지지 않고 유지될 가능성이 높다는 절충론도 있다. 대신 1~2인 가구가 증가하는 만큼 소형, 임대 주택 수요가 늘어날 것이므로 작은 집을 많이 짓는 등 맞춤형 대응이 필요하다는 지적이다. 실제로 국토연구원이 지난해 발간한 '제3차 장기(2023~2032) 주거종합계획 수립연구'에 따르면 60㎡ 이하 주택 수요는 2023년 37.3%에서 2032년 40.2%로 증가할 전망이다. 반면, 85㎡ 초과 주택은 같은 기간 19.2%에서 17.7%로 줄어들 것으로 예측됐다. 중형 주택(60~85㎡) 수요 역시 43.5%에서 42.1%로 소폭 감소할 것으로 내다봤다. 이미 청약시장에서도 소형 주택의 인기가 두드러지는 분위기다. 최근 리얼하우스가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과, 민간 아파트 분양에서 전용 59㎡ 1순위 평균 경쟁률은 19.2대 1로, 84㎡의 5.5대 1보다 세 배 이상 높았다.

주택산업연구원은 “고령화 심화와 산업구조 변화에 대응하기 위해 주거지원 프로그램 확충, 빈집 정비, 분양 중심에서 보유·운영 중심으로의 전환 등 주택산업 전반의 체질 개선이 뒤따라야 한다"고 조언한다.

김유승 기자 kys@ekn.kr