‘지방 집값 바닥 찍었나?…미분양 해소는 ‘글쎄’

▲부산 아파트 전경. 사진=연합뉴스

내년 전국 주택가격이 완만한 상승 흐름을 보일 것으로 전망되는데, 오랜 침체를 겪어 온 지방 집값도 이젠 바닥을 쳤다는 분석이다. 하지만 지방 집값이 오르더라도 미분양 해소는 쉽지 않을 전망이다. 수도권은 공급 부족이 이어지며 가격 상승 압력이 커지고 있지만 지방은 구조적 침체가 지속된 데다 수도권과 지역 내 상급지를 선호하는 '똘똘한 한 채' 현상까지 겹쳐 물량이 해소되기 어렵다는 것이다.

26일 건설업계에 따르면, 3분기까지 침체를 이어오던 지방 아파트 가격이 최근 8주 연속 반등하고 있다. 한국부동산원 주간 통계에 따르면 12월 셋째 주 기준 울산은 최근 상승세를 이어간 데 이어 이 주 들어 0.20%로 상승폭을 확대했다. 부산도 해운대구와 동래구 등을 중심으로 0.03% 오름세를 보였다. 분양 물량이 많아 가격 조정이 이어졌던 대구 등의 지역 역시 내년에는 반등할 수 있다는 관측이 나온다. 장기간 하락세가 이어졌던 만큼 이미 바닥을 찍었다는 게 전문가들의 평가이다.

다만 가격 흐름이 상승 사이클에 접어들더라도 곧바로 미분양 해소로 이어질 가능성은 크지 않다고 시장은 보고 있다. 실제로 분양 물량이 줄어들고 있음에도 미분양 주택은 오히려 증가세를 보이고 있다. 10월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만9069호로 전월 대비 3.5% 늘었고, 전년 동월 대비로도 4.9% 증가했다. 이 가운데 지방 미분양은 5만1518호로 전체의 대부분을 차지했다.

앞서 미분양 물량은 올해 중순까지 감소 흐름을 보였지만, 8월을 기점으로 증가세로 전환됐다. 8월 말 6만6613호를 기록한 이후 9월 6만6762호, 10월 6만9069호로 석 달 연속 늘었다. 특히 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 주택은 2만8080호로, 2013년 1월 이후 12년 9개월 만에 최대치를 기록했다. 이 가운데 84.5%가 지방에 집중되면서, 지방에 기반을 둔 대흥건설과 대저건설 등 일부 중견 건설사들이 회생절차를 신청하는 상황까지 이어졌다.

전문가들은 지방 미분양이 쉽게 줄지 않는 근본적인 원인으로 고분양가 구조를 지목한다. 공사비 상승 여파로 분양가 인하 여력이 제한된 탓에 수요 회복 속도보다 분양가 상승 속도가 더 빠르다는 것이다. 서울뿐 아니라 5대 광역시의 평균 분양가도 전년 대비 큰 폭으로 올랐지만, 서울은 토지거래허가구역 지정 여파로 매물이 없어서 집을 사지 못하는 상황이 됐다. 반면 지방에서는 가격 부담이 그대로 미분양 적체로 이어지고 있다는 분석이다.

청약시장에서도 양극화는 뚜렷하다. 부동산R114에 따르면 올해 전국 아파트 평균 청약경쟁률은 7.20대 1을 기록했지만, 지방은 4.53대 1에 그쳤다. 지난해에는 평균 경쟁률이 1대 1을 밑도는 지역이 없었으나, 올해는 광주와 제주에서 청약 미달 단지가 발생했다. 비수도권 분양시장이 입지 여건과 분양가 경쟁력에 따라 극명하게 갈리는 '선별적 수요' 국면에 접어들었다는 평가가 나오는 이유다. 수도권 진입이 어려운 지방 자산가들이 지역 내 상급지로 이동하는 수요도 한 요인으로 꼽힌다.

아울러 정부가 추진한 미분양 대책의 효과 역시 제한적인 것으로 평가된다. 건설사 연쇄 부도를 막기 위해 한국토지주택공사(LH)가 올해 미분양 주택 매입과 취득세 감면 등의 지원책을 시행했지만, 사업성이 낮은 물량이 많아 실제 매입 실적은 목표치에 미치지 못한 것으로 알려졌다.

건설업계 한 관계자는 “지방 집값 상승이 곧바로 미분양 해소로 이어지기는 어렵다"며 “지방 주택시장 회복을 위해서는 단기적인 가격 반등뿐 아니라 공급 구조 개선과 수요 활성화를 위한 정책적 지원이 병행돼야 한다"고 말했다.

김유승 기자 kys@ekn.kr