10·15 대책 이후 부동산 거래, ‘탈서울·양극화’ 뚜렷

▲서울 아파트 전경. 사진=연합뉴스

정부의 10·15 부동산 대책 이후 대출 규제와 토지거래허가제(토허제)가 강화되면서 상급지에선 거래가 급감하고 수도권 외곽에선 거래가 늘어나는 '거래 양극화'가 뚜렷해졌다는 분석이 나온다. 서울 대표 상급지인 강남의 아파트 거래량은 크게 줄어든 반면, 수도권 외곽인 고양의 아파트 매매는 증가해 '탈서울' 수요 이동이 동시에 관측된다. 시장에서는 규제 중심의 정책 기조가 당분간 이어질 것으로 예상되는 만큼 이러한 흐름이 올해에도 지속될 수 있다는 전망이 나온다.

14일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월 1~13일 강남구 아파트 매매 건수는 8건에 그쳤다. 지난해 같은 기간(2025년 1월 1~13일) 강남구 아파트 매매 건수가 87건과 비교하면 거래량이 10분의 1 수준으로 급감한 것이다. 업계에서는 10·15 대책 이후 대출과 토허제 등 규제가 한층 촘촘해지며 거래 위축이 이어지고 있다는 평가가 나온다.

정부는 지난해 10·15 대책을 통해 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶었다. 동시에 15억원 초과 주택의 주택담보대출 한도를 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 제한해 고가 아파트 매매 수요를 억눌렀다. 여기에 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 금리를 3%로 상향하고 전세대출·중도금대출·이주비 대출까지 규제 범위를 넓히면서 강남권 등 상급지의 투자·갈아타기 수요가 전반적으로 위축됐다는 분석이다.

다만 거래가 줄었다고 곧바로 가격이 꺾였다고 보긴 어렵다는 지적이 나온다. 실제 이달 들어서도 강남권 일부 단지에서는 신고가 거래가 이어졌다. 지난 3일 강남구 일원동 디에이치자이개포 전용 103.86㎡는 44억7000만원(4층)에 거래되며 해당 평형 신고가를 새로 썼다. 같은 날 강남구 청담동 청담대림e편한세상 전용 98.47㎡도 28억원에 팔리며 해당 타입 기준 최고 수준 거래로 기록됐다. 거래 절벽 속에서도 일부 단지에선 가격 방어가 확인된 셈이다.

김인만 경제부동산연구소 소장은 “강남 아파트가 50억원인데 대출이 2억원 나오니까 취득세까지 하면 사실상 50억 현금을 들고 와야 한다"며 “현실적으로 거래가 줄어든 건 맞고, 대출 규제 영향은 확실히 있다"고 말했다. 다만 그는 “가격은 많이 떨어지지는 않았고, 여전히 신고가 거래도 나오고 있다"며 “거래 위축에는 성공했지만 시장 안정을 제대로 이끌었다고 보긴 어렵다"고 지적했다.

반면 10·15 대책 이후 수도권 외곽으로의 수요 이동은 더 뚜렷해졌다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 10·15 대책 발표 이후 약 석 달(2025년 10월 16일~2026년 1월 13일) 동안 고양시 아파트 매매(덕양구·일산동구·일산서구 합산)는 2241건으로 집계됐다. 직전 같은 기간(2024년 10월 16일~2025년 1월 13일) 1536건과 비교하면 705건 늘어 약 45% 증가한 수치다. 거래 증가가 특정 지역에 국한되지 않고 고양 전반으로 확산되는 모습이라는 평가다.

고양은 이른바 '탈서울 1번지'로 불린다. 부동산인포가 한국부동산원 자료를 분석한 결과, 지난해(1~9월) 서울 거주자가 경기도에서 매수한 아파트는 고양시가 1519건으로 가장 많았다. 2024년에도 1736건으로 1위를 기록해 고양은 2년 연속 서울 거주자 경기도 아파트 매수 1위 도시가 됐다.

이런 흐름은 서울 집값 급등 여파로 경기도로 빠져나가는 인구가 늘어난 '탈서울' 흐름의 한 단면으로도 읽힌다. 국가통계포털(KOSIS)에 따르면 지난해 1~11월 서울에서 다른 지역으로 전출한 인구는 116만1887명이며, 이 가운데 약 20%가 경기도로 옮겨 16개 시·도 중 최다 비중을 차지했다.

전문가들은 주택 수요가 대출이 가능한 가격대를 좇아 서울 밖으로 빠져나가고 있다고 입을 모은다. 이 같은 움직임은 특히 10·15 대책 이후 더 뚜렷해지고 있다는 분석이다. 조주현 건국대 부동산학과 교수는 “10·15 대책 이후 자산·지역 간 격차가 더 커졌다"며 “가격이 이미 비싸진 동네는 대출이 막히면서 진입 자체가 어려워졌고, 실수요자들은 자기 자금과 금융 여건으로 접근 가능한 현실적 대안을 찾아 고양 같은 수도권 근교로 이동하고 있다"고 분석했다.

이어 “강남은 거래 절벽 속에서도 신고가가 나오는 반면, 탈서울 대표 지역에서는 매매가 늘어나는 흐름이 동시에 나타나고 있다"며 “고가 시장은 융자 없이 들어오는 수요가 몰리며 그들만의 리그로 굳어지고, 대출이 필요한 실수요는 중저가·비강남·경기권으로 이동하는 구조가 강화되는 만큼 당분간 이 양극화 구도는 더 심해질 가능성이 크다"고 말했다.

서예온 기자 pr9028@ekn.kr