양주시의회, 공동주택 하자검사 관련법 개정 촉구

▲정희태 의원 18일 제362회 정례회에서 ‘공동주택 효율적 하자검사 관련법 개정 건의안’ 대표발의. 사진제공=양주시의회

[양주=에너지경제신문 강근주 기자] 2000년대 초반 주택 보급률이 높아짐으로 주택의 공급 위주의 정책에서 주택의 질을 향상시키는 정책 변화와 ‘주택법’ 등 개편으로 국토정책의 대변화가 이루어지고, 공동주택 분양가 자율화 이후 공동주택 상품의 브랜드화가 되면서 고객 요구 등이 높아짐에 따라 하자에 대한 관점도 달라지고 있다.

윤석열정부 120대 국정과제 중 ‘부동산’ 관련 부분에서 "주택공급 확대, 시장기능 회복을 통한 주거안정 실현"을 국정 목표로 수요에 부응하는 250만호 이상 주택을 공급한다고 밝혔으며, 이에 대한 하자 관리의 중요성은 더욱 증대되었다.

이 와중에 지난 4월 인천광역시 서구 검단신도시 안단테 아파트 신축현장에서 지하주차장 1층과 2층의 지붕 층 붕괴사고와 철근누락사태로 논란이 된 가운데 건설에 대한 부실시공 등의 부정적인 인식이 높아지고 있다.

‘주택법’과 ‘공동주택관리법’에 따르면 공동주택이란 "건축물의 벽-복도-계단이나 그밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택"으로써 그 종류로는 ‘아파트, 연립주택, 다세대주택’으로 구분된다.

그리고, 일반적인 하자란 ‘어떤 제조물이 통상적으로 갖추어야 할 품질이나 성능을 구비하지 못한 상태’를 의미하는데, ‘공동주택관리법’ 제36조(하자담보책임) 제4항에 따르면 하자를 "공사상 잘못으로 인하여 균열-침하-파손-들뜸-누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상-기능상 또는 미관상 지장을 초래할 정도의 결함"으로 정의하고 있다.

‘주택법’ 제48조의2(사전방문 등)에 따르면 사용승인 전에 하자를 입주예정자가 확인할 수 있다고 규정하고 있으나, 중대한 하자에 대하여 사용검사 전 조치를 완료하여야 할 뿐, 경미한 하자에 대해서는 조치를 언제까지 취해야 한다고 따로 정한 바가 없다.

그리고 ‘공동주택관리법 시행령’ 제38조(하자보수 절차)에서는 공동주택에 하자가 발생한 경우 담보책임기간 내에 사업주체에게 하자보수를 청구하여야 한다고 되어있으며, 사업주체는 하자보수를 청구 받은 날부터 15일 이내에 그 하자를 보수하거나 하자부위, 보수방법 및 보수에 필요한 상당기간, 담당자 성명 및 연락처, 그밖에 보수에 필요한 사항을 명시한 하자보수 계획을 입주자대표회의 등 또는 임차인에 서면(전자문서 포함)으로 통보하고 그 계획에 따라 하자를 보수하여야 한다고 규정되어 있다.

여기서 하자보수 계획상에 명시되어야 하는 ‘보수에 필요한 상당기간’에 언제부터의 기준점과 언제까지라는 명확한 기한이 없어 입주민은 내 집 마련의 기쁨도 누리지 못한 채 불안감에 사로잡혀 정신적, 물질적 피해를 고스란히 받아야 하는 것이 현실이다.

또한, ‘공동주택관리법’ 제39조(하자심사·분쟁조정위원회의 설치 등)에서 국토교통부에 하자심사?분쟁조정위원회를 설치하도록 하여 하자판정, 하자담보책임 등에 대한 분쟁 조정 등 사무를 담당하고 있으나, 하자심사분쟁 신청 접수 건수의 지속적인 증가로 사건 처리가 제때 이루어지지 않고 있으며, 분쟁조정업무를 시작한 2010년 위원회 회의 개최 건수는 6건에서 2021년 143건으로 20배 이상 늘어났으며, 사건접수는 69건을 시작으로 2021년 7686건에 달하며 110배 이상이 늘어났음을 확인할 수 있다.

하자심사 및 분쟁조정은 그 신청을 받은 날로부터 60일(공용부분의 경우 90일)이내 절차를 완료하여야 하며, 분쟁재정은 150일(공용부분의 경우 180일)이내 완료하여야 한다.

그러나 지속적인 신청 접수의 증가로 해당 연도에 처리되지 못한 신청은 다음 연도로 이월되고 있으며, 이월되는 건수 역시 누적 증가하고 있어, 신청 과다로 하자심사-분쟁조정 신청 후 상당 시간이 소요되고 있다.

대한민국에서 공동주택은 가장 보편적이고 특징적인 주거문화로 상대적으로 좁은 국토면적에 많은 인구가 모여 살면서 토지를 수직적-효율적으로 이용함으로 발전해 왔다. 주택은 한 가구가 사용하는 소비재 중에서 가장 비싼 재화이므로 공동주택 하자에 주택소비자인 국민은 민감하게 반응할 수밖에 없다.

서민들의 가장 큰 꿈인 내 집 마련은 가족들과 함께 행복한 삶을 꿈꾸며 입주를 기다리고, 하자를 보수하지 않아도 되는 정상적인 주택에 입주하길 원한다. 이에 26만 양주시민을 대표하는 양주시의회는 공동주택 등 입주민 안전과 재산 보호를 위해 다음과 같이 건의한다.

하나. 정부는 ‘공동주택관리법 시행령’ 제38조제3항제1호 하자보수 계획의 하자부위, 보수방법 및 보수에 필요한 ‘상당한 기간’을 구체적인 기한을 정하도록 관련법 개정을 추진하라.

하나. 정부는 공동주택 하자심사분쟁 신청에 대한 법정기한 준수를 위한 대책을 강구하라.

2023. 12. 18.

양주시의회 의원 일동
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