[에경 초대석]송승현 도시와경제 대표 “하반기 부동산시장 일부 회복·양극화”

▲송승현 도시와경제 대표

지난 4월10일 22대 국회의원 총선거가 끝났다. 윤석열 정부의 집권 3년차도 시작됐다. 2022년 후반기 시작된 장기간의 국내 부동산 경기 침체가 언제까지 이어질 지 모두의 관심이 집중되고 있는 상황이다. 대내외 여건은 좋지 않다. 고금리를 촉발한 미국의 금리 인상 기조는 여전히 꺾일 줄 모르고 있다. 자잿값·인건비 급등으로 치솟은 분양가에 가계 부채를 잡기 위한 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제는 다음달부터 2단계로 강화돼 대출을 억죈다. 지난해 말부터 올 상반기까지 신생아특례대출 등 정부의 대규모 '현금 공급'이 있었고 덕택에 서울의 아파트값은 상승세로 전환됐지만 지방은 오히려 악성 미분양이 급증하는 등 하락세가 여전하다. 초고령화 사회가 시작됐고, 2040년대 이후엔 잠재 경제성장률 마이너스 시대가 도래할 전망이다. 수억~수십억원을 들여 길게는 20년 이상을 내다보고 내 집 마련에 나선 실수요자나 노후 보장을 위한 투자자들은 어느 때보다도 '안갯 속' 전망에 골머리를 앓고 있다. “언제 매수에 나서야 하나?", “대세 하락기인가? 또 한 번 반등해 신고점을 경신할 것인가?" 등등에 대한 전문가들의 의견도 엇갈리고 있다. 이에 대해 최근 '자타공인' 대한민국 대표 부동산 전문가 중의 한 명으로 뜨고 있는 송승현 도시와경제 대표는 하반기 부동산 시장이 일부 회복되겠지만 지역별 편차가 발생할 것이라고 내다봤다. 특히 미국의 금리 인하 여부와 이에 따른 한국은행의 정책 변화를 주시해야 한다고 지적했다. 다음은 송 대표와 지난 11일 서울 마포구 '도시와경제' 사무실에서 만나 인터뷰한 내용이다.

“하반기 한국 경제는 글로벌 경제 및 국내 경제 성장률 둔화 등의 영향으로 다소 어려움을 겪을 가능성이 있다. 그러나 정부의 경기 부양책 및 다양한 지원 정책이 시행되면서 부동산시장은 일부 회복세가 나타날 것으로 보고 있다."

송 대표가 이날 인터뷰에서 강조한 핵심이다. 그는 “2024년 하반기 부동산시장 전망에 대해 논할 때 여러 요소를 고려해야 한다. 경제 상황, 정부 정책, 글로벌 경제 동향, 금리 변동 등 다양한 요인이 시장에 영향을 미칠 수 있다"이라며 이같이 말했다.

송 대표는 특히 한국은행 금리 정책이 부동산시장에 중요한 영향을 미칠 것이라는 점을 강조했다. 금리가 동결되거나 인하될 경우, 부동산시장에 긍정적인 효과가 있을 수 있다는 것이다.

윤석열 정부는 2년여간 지속되고 있는 장기간 부동산 경기 침체 국면을 벗어나기 위해 각종 부양책과 규제 완화 대책을 쏟아 내고 있다. 특히 지난 1월 10일 '주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'을 통해 국민 주거안정을 위한 정책과제를 발표했다.

송 대표는 이에 대해 정부의 주택공급 확대 정책은 올해 하반기에도 계속해서 추진될 것이며, 특히 재개발 및 재건축 활성화, 공공임대주택 공급 확대 등이 주목할 만한 부분이라고 설명했다. 그는 부동산시장 수요는 금리, 경제 상황, 인구 구조 변화 등의 영향을 받는다며 신생아 대출을 통한 젊은 세대의 주택 구매력 향상 및 1인 가구 증가가 수요 증가에 영향을 미칠 것이라고 내다봤다.

반면 주택공급에는 변수가 발생할 수 있으며 서울 및 수도권과는 다르게 지방의 경우 글로벌 경제 둔화, 무역 분쟁 등 경제 상황과 인구 유입에 따라 전망이 달라질 수도 있다고 지적했다.

송 대표는 “주택공급의 경우 신규 주택 건설, 재개발 및 재건축 프로젝트 등이 주요 변수가 될 것이다. 공급이 충분하지 않다면, 특정 지역에서의 주택 가격 상승이 예상될 수 있다"면서도 “서울 및 수도권 지역은 여전히 높은 수요를 유지할 가능성이 크지만 지방 도시의 경우, 경제 상황 및 인구 유입에 따라 시장 전망이 달라질 수 있다. 지방 내 대도시를 중심으로 일부 산업 도시나 관광지 등은 활기를 띨 수 있겠지만, 인구 감소 지역은 부동산시장이 침체될 가능성이 있다"고 예상했다.

이와 함께 현 정부의 부동산 규제 완화 정책 방향에 대해선 “일시적으로 주택 가격 상승으로 이어질 수 있어 적정한 속도를 조절할 필요가 있다"는 제언을 내놓았다. 송 대표는 “정부가 재건축, 재개발 활성화, 신도시 개발 등으로 주택 공급을 늘리려는 노력이 지속되고 있다. 특히, 공공임대주택 공급 확대를 통해 서민층의 주거 안정성을 높이는 데 노력하고 있다"면서 “무주택 서민과 청년, 신혼부부를 위한 정책적 지원이 강화되었다. 청약 제도 개선, 주택 구입 자금 대출 지원, 공공임대주택 공급 확대 등이 이에 해당한다. 이는 주거 취약계층의 주거 안정성을 높이는 데 기여하고 있다"고 설명했다.

그러면서 “다만 정책은 실효성에 의문이 제기되고 있다. 예를 들어, 다주택자에 대한 세제 완화 정책이 속도를 못내면서 주택 매물 증가로 이어지지 않고, 신규공급이 나오지 않으면서 임대료 상승 등의 부작용을 초래할 수 있다"며 “빈번한 정책 발표로 인해 시장 참여자들이 혼란을 겪고 있다. 이는 분양 시점 지연, 투자자들의 신중한 접근 등을 초래하여 시장의 불확실성을 높이고 있다"고 꼬집었다. 또 수도권과 달리 지방 부동산 시장은 침체를 겪고 있는데, 이는 정부의 부동산 정책이 수도권 중심으로 이루어지고 있기 때문이라는 게 송 대표의 얘기다.

송 대표는 현재 우리나라 부동산시장의 문제점도 지적했다. 특정 지역의 주택 수요는 높은 반면, 주택 공급은 이를 따라가지 못하고 있는 상황이 주택 가격 상승의 주요 원인이 되고 있고 결국 가계 부채 증가로 이어지고 있다는 것이다. 또 이같은 상승세가 강하게 나타난다면 수도권 등 일부 지역에서는 부동산 투기와 불법 거래가 나타날 수 있고, 이는 시장 투명성을 저해하고 가격 거품을 발생시킬 수 있다고 전망했다.

실제 수요도가 높은 서울 주택 가격은 지속적인 상승세를 유지하고 있다. 한국부동산원 전국 주간 아파트가격 동향에 따르면 6월 둘째 주 서울 아파트값은 0.1% 오르며 12주 연속 상승세를 이어갔다. 반면 같은 기간 지방의 경우 -0.02%에서 -0.05%로 낙폭을 키웠다

여기에 더해 지방 미분양, 청약시장에서의 쏠림 현상, 시장 불확실성으로 인한 분양 시점 변경, 공사비 급등으로 인한 재건축 사업 연기, 전세시장 불안 등도 문제점으로 꼽았다.

송 대표는 이같은 문제점에 대한 각종 해결 방안도 제시했다. 전세시장에 대해선 “민간 기업과 민간 임대사업자들이 임대주택을 공급할 수 있도록 세제 혜택과 금융 지원을 제공해 시장을 활성화를 통한 전세시장 안정이 필요하다"며 “도시 내 빈집을 정비하고, 이를 공공임대주택이나 청년 주택으로 활용하는 방안도 추진해야 한다. 이를 위해 빈집 활용을 위한 법적, 제도적 기반도 필요하다"고 강조했다.

이어 지역별 양극화와 관련해선 “지방 도시 주택 공급을 늘리고, 지방 거점 도시를 육성하는 정책을 마련하는 등 지방 도시 특성을 고려한 맞춤형 부동산 정책 또한 추진해야 한다"며 “지방 도시 경제 활성화를 위해 산업을 유치하고 교통, 교육, 의료 등의 인프라를 개선해야 한다. 이를 통해 인구 유입을 촉진하고 부동산 시장을 활성화해야 한다"고 조언했다.

각종 제도 개선 필요성도 지적했다. 송 대표는 현재 부동산 시장 활성화를 위해 필요한 대표적인 법 개정 사항으로 종합부동산세 등 다주택자에 대한 중과세와 대출 규제 완화를 꼽았다. 그는 “투기 방지에 도움이 되지만, 지나치게 엄격한 규제는 시장의 유동성을 떨어뜨릴 수 있다"면서 “다주택자에 대한 일부 규제를 완화해 거래시장이 활발할 수 있도록 유도하는 법 개정이 필요하다"고 지적했다. 또 “무주택자와 신혼부부 뿐만 아니라 저가주택도 실수요자로 포함하여 우대하고 고가전세 임차인과 비교하여 청약 제도의 강화 및 포인트 제도의 개선이 필요하다"며 “재건축의 경제성을 높이기 위해 지역별 용적률을 상향과 거래를 하는 법 개정이 필요하다. 이는 재건축 사업의 수익성을 높여 사업 추진을 촉진할 수 있다"고 제안하기도 했다.

김다니엘 기자 daniel1115@ekn.kr