[이슈&인사이트] 재건축, 재개발사업에서 현금청산은 얼마까지 받을 수 있을까?

▲박지훈 비욘드법률사무소 대표변호사

필자는 현재 변호사로서 다수의 재건축, 재개발 조합을 대리하여 업무를 수행하고 있다. 그 과정에서 도시정비법과 소규모주택정비법에 따라 현금청산이 되는 대상자는 누구일까? 그리고 현금청산을 하게 되면 내가 받을 수 있는 금액은 얼마인지 궁금해하는 수많은 질문을 받았다. 최소한 현금청산에 있어 중요한 부분들은 정리하여 현금청산을 받게 될 조합원들의 궁금증을 해소하고 정당한 권리행사를 하는데 조금이나마 참조가 되기를 기대한다.

도시정비법상 현금청산자는 제73조에서 정하고 있는데, ① 분양신청을 하지 않은 자, ② 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, ③ 도시정비법 제72조 제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자, ④ 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자이다. 그리고 소규모주택정비법은 제36조에서 규정하고 있고 ① 분양신청을 하지 아니한 자, ② 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, ③인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자를 규정하고 있다. 그리고 판례에 따르면 현금청산자로부터 그 매물을 경매를 통해 낙찰받거나, 매수한 자도 현금청산자에 해당할 수 있다. 그리고 정관의 규정이나 해석에 따라 분양기간 종료 후 분양계약을 체결하지 아니한 자도 현금청산자가 될 수 있다.

그렇다면 현금청산자에 해당하는 경우 현금청산의 기준시기는 언제일까? 분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자는 '분양신청기간 종료일 다음 날'을 현금청산관계가 성립되어 조합의 청산금 지급의무가 발생하는 시기이자 현금청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준시점이고, 조합이 매도청구를 하여 시가감정을 하는 경우 '분양신청기간 종료일 다음날'을 기준으로 시가감정을 진행하게 된다. 그리고 관리처분계획에 따라 분양대상자에서 제외된 자는 '관리처분계획의 인가 다음 날'에 현금청산 관계가 성립되고, 조합의 청산금 지급의무가 발생하게 되며, 그 날을 기준으로 토지 등 권리의 가액을 평가하게 된다.

사업시행자는 먼저 관리처분이 인가 및 고시된 다음 날부터 90일 이내에 현금청산자들과 협의를 진행하여야 한다. 그러나 사업시행자는 필요한 경우 분양신청기간 종료일 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다. 그리고 위 협의기간 내에 협의가 되지 않는 경우 90일이 경과한 다음 날부터 60일 이내에 재건축의 경우 매도청구 소송을 제기하고, 재개발의 경우 수용재결을 신청하게 된다. 그리고 재개발의 경우 수용재결에 불복을 하는 경우 이의재결과 행정소송의 단계까지 나아가는 경우가 왕왕 있다.

현금청산의 금액은 시가감정을 통해 진행하게 되는데, 재건축사업의 경우 개발이익을 포함하여 시가감정을 진행하게 되고, 재개발의 경우 도시정비법 제65조 제1항에서 토지보상법을 준용하고, 토지보상법 제67조 제2항에서 개발이익을 배제하고 있으므로 개발이익을 제외하고 시가감정이 진행된다. 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익을 반영한다는 의미는, 주택재건축사업이 완료되어 개발이익이 어느 정도 확정되는 시점의 가치를 현재 시점에서 예측하여 이를 전부 반영하라는 취지가 아니라, 매도청구권 행사 당시까지 주택재건축사업의 시행으로 인하여 발생, 형성된 개발이익을 그 시가산정에 반영해야 한다는 뜻이므로, 통상 인근의 유사한 매물의 시가 등을 반영하여 시가를 감정하는 것이 일반적이다.

현금청산에 있어서 협의기간의 준수와 매도청구 또는 수용재결 등 보상절차와 그 지연이자 등 절차적인 부분도 중요하지만, 실무상 핵심적인 부분은 시가감정을 유리하게 받는 것이다. 사업시행자의 입장에서는 시가감정의 금액이 높아질수록 사업비 부담이 커지므로, 시가감정이 부당하게 높아지는 것을 방지하고자 다투고, 현금청산자 입장에서는 사업시행자의 종전 감정가액이 시가에 비하여 지나치게 낮다고 주장하며 높은 감정금액을 주장하기 마련이다.

따라서 사업시행자의 경우 인근의 시세를 정확하게 파악하여 감정인에게 적극적인 의견서 제출을 통해 부당하게 감정가액이 높아지지 않도록 대비하여야 하고, 현금청산자로서는 법률전문가와의 상담을 통해 현금청산의 절차와 감정에 있어서 면밀히 주장할 수 있는 사실관계를 정리하고, 관련 판례를 검토하여 최대한 현실에 맞는 시가로 감정될 수 있도록 준비하는 것이 중요하다.

현금청산에 있어 사업시행자측이 재정적인 측면이나, 법률적 자문을 받을 수 있다는 점에서 유리한 것은 분명하다. 그러나 현금청산자의 경우에도 적절한 법률적 조언을 충분히 얻는 경우 기대 이상의 성과를 받는 경우가 다수 있으므로 면밀한 준비를 통해 정당한 권리행사를 할 수 있기를 진심으로 바란다.

박지훈