올해 전셋값 6.3% ↑·서울 아파트 1분위 평균은 27억…중산층 자가 소유 어려움
미분양 증가·PF 부실·건설사 부실 등 주택시장 내 문제 반복…단기적 정책 대응 문제
“단기 대응 위주가 아닌 정책 지속가능성 및 예측성을 높여 시장 신뢰 확보해야"
▲서울의 한 아파트 단지 전경. 김다니엘 기자
대출 규제가 늘어나고 주택 공급량 및 거래량이 감소하는 등 부동산시장에 불안 요소가 가득한 가운데, 전·월세 가격마저 폭등하며 주거비 부담이 강해지고 있다. 출산율 감소로 인해 인구구조가 가파르게 변화하고 지역별 양극화도 심하다. 주택정책 선진화를 위해서는 근본적인 시스템 개선이 절실하다는 지적이다.
12일 한국건설산업연구원운 최근 발표한 보고서를 통해 주택시장은 임차·자가가구의 주거비 부담이 가중되고, 시장 내 불안이 지속적으로 반복되는 등 근본적인 문제가 해결되지 않고 있다고 지적했다.
전세가격은 2000년대 초부터 현재까지 장기적 상승을 보이고 있다. 2022년 이후 전세가격이 단기간 하락했지만 지난해 하반기부터 다시 상승하면서 임차가구의 주거비 부담 우려가 다시 확대되고 있다. 실제 KB부동산 월간 주택가격 동향 시계열에 따르면 올해 1~11월 서울 아파트 전세가격은 6.3%나 상승했다.
집값 또한 지속적 상승세를 보이면서 중산층마저도 '내집 마련'에 여전히 어려움을 느끼고 있다. 한국은행이 주요국 가격 통계 비교사이트 '넘베오'를 분석한 결과에 따르면 서울의 가구소득 대비 주택가격비율(PIR)은 지난 6월 기준 25.1인 것으로 집계됐다. PIR이란 서울 지역의 연평균소득을 모아 중간값 수준의 주택을 구입할 때 걸리는 시간을 뜻한다. 중위권 소득으로 서울에서 집을 사려면 25년 정도 걸린다는 얘기다. 지난달 서울 아파트 1분위 평균 가격은 4억9061만원이었으며, 5분위 평균은 26억8774만원이었다.
연구원은 또 미분양 증가, 부동산프로젝트파이낸싱(PF) 부실, 건설사 부실, 우발채무 증가, 금융권 부실 등 유사한 형태의 문제가 국제통화기금(IMF) 사태, 글로벌 금융위기, 최근 PF부실로 이어지는 등 주택시장 내 문제가 반복되고 있다고 언급했다.
연구원은 이러한 문제의 핵심 원인으로 고도성장기에 맞춰 설계된 주택 시장 시스템을 지적했다. 우리나라는 1990년부터 가파른 성장세를 이어왔지만 최근 저성장기로 돌아섰다. 일단 인구가 감소하는 한편 구조도 고령화, 저출산, 1인가구 증가 등 대폭 변화했다.
하지만 주택시장의 정책과 주요 제도들은 여전히 고성장기에 맞춰져 있으면서 큰 변화없이 유지되고 있다. 이에 따라 다양한 부작용이 발생하고 있지만 정부는 구조적 대응보다는 경기 상황에 따른 단기적 대응에 그치고 있다. 규제 강화와 규제 완화로 냉온탕을 반복하고 있다는 것이다.
연구원은 인구구조 변화, 소득·자산 격차 확대, 지역별 차별화, 노후 주택과 빈집 증가 등 변화의 속도가 가파른 가운데, 주택산업과 주택정책의 문제점 개선 및 선진화를 위해서는 시스템 개선이 절대적으로 필요하다고 강조했다. 특히 주택정책의 경우 통합적·종합적 관점하에서 미래에 대응한 정책 체계를 마련해 주거안정 및 산업 혁신의 기틀을 마련해야 한다고 주장했다.
허윤경 건산연 연구위원은 “기존의 단기 대응 위주가 아니라 정책 지속가능성 및 예측성을 높여 시장의 신뢰를 확보해야 시장안정을 기대할 수 있을 것"이라며 “주택시장은 지역 간, 세대 간 이해가 첨예하게 맞물리는 시장으로 계층, 세대, 지역을 아우르는 종합적인 관점에서 정책 효과를 고민해야 사회갈등과 부작용을 최소화할 수 있을 것"이라고 조언했다.
이어 “산업계도 부동산 경기에 직접적인 영향을 받는 분양사업 비중을 줄이고 임대주택 등 운영을 기반으로 하는 새로운 사업모델을 개발해 산업 선진화를 도모해야 할 것"이라고 덧붙였다.
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