지난해 선도지구 아파트 10.32% ↑…서울 평균 상승률은 2.81%
대출규제 영향 '똘똘한 한 채' 선호 강해져···'41주만에 보합' 서울 전체 상황과 대조
“현 상황 당분간 지속···매매수요 줄고 있어 정부 대책 필요"
▲서울 강남권 한 고급 아파트 전경. 연합뉴스
서울 아파트값 상승세가 주춤하며 하락전환 기대가 커지는 가운데 고가 아파트는 오히려 인상폭을 키우고 있어 눈길을 끈다. 대출규제 등 여파에 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 강해지며 나타난 현상으로 풀이된다. 저가 아파트의 경우 가격이 억대로 떨어지는 경우도 나타나 '양극화' 현상이 심화하는 모습이다.
8일 KB부동산 통계에 따르면 이달 'KB선도아파트 50지수'는 104로 전월 대비 0.85% 상승했다. 이 지수는 전국 주요 아파트 중 시가총액 상위 50개 단지를 매년 선정해 가격 변동률을 나타낸 것으로 주택시장 선행지표로 꼽힌다. 50곳 중 대부분은 서울 소재 단지로 이른바 '대장 아파트' 가격 변동 폭을 확인하는 데 용이하다.
선도아파트 50지수는 지난해 8월(99.2) 전월 대비 2.46% 상승하며 기준선(100)에 근접했다. 다음달인 9월에는 전월대비 상승폭이 2.16%로 꺾였고 10월(1.09%)과 11월(0.63%)까지 상승폭을 줄이다 지난달 반등했다.
선도아파트 가격이 꾸준히 오르는 반면 서울 아파트값은 안정세를 보이고 있다. KB부동산 통계 기준 서울 아파트 매매가격지수는 지난해 11월 93.1에서 12월 93.3으로 0.21% 오르는데 그쳤다. 한국부동산원에 따르면 작년 12월 다섯째 주 서울 아파트 매매가격은 보합(0.00%)을 기록했다. 지난해 3월 넷째 주 상승전환한 이후 41주 만에 상승세가 멈춘 것이다.
거래량 또한 감소하고 있다. 서울부동산정보광장 자료를 보면 지난해 7월 서울 아파트 거래량은 9216건이었지만 지난달에는 2217건만이 기록됐다. 같은 해 7월 12억3426만원이었던 서울 아파트 평균 거래금액은 12월 9억5354만원으로 급락했다.
KB선도아파트 50지수 분석 결과 지난해 선도아파트 50곳의 누적 아파트값 상승률은 10.32%로 나타났다. 이는 서울 전체 누적 상승률(2.81%)과 비교하면 약 3.7배 높은 수준이다.
실거래 현황에서도 이 같은 기조를 확인할 수 있다. 아파트 실거래가 빅데이터 아실에 따르면 서울 강남구 압구정동 '신현대12차' 전용 110㎡는 지난달 20일 51억원에 계약을 체결하면서 신고가를 기록했다. 인근에 위치한 '신현대11차' 전용 171㎡ 또한 지난해 11월 한 달 만에 3억2000만원 상승한 73억원에 거래되며 신고가를 갈아치웠다.
반면 관악구 봉천동 '관악드림타운' 전용면적 84㎡는 지난 4일 8억5000만원에 매매계약서를 작성하면서 두 달 만에 1억원 이상 하락했다. 동대문구 용두동 '래미안 엘리니티' 전용 74㎡의 경우 지난달 8억8000만원에 거래되면서 지난해 4월 직전거래(12억1500만원) 대비 3억원 이상 폭락했다.
고가 주택일수록 대출규제 영향이 적다는 점과 공급 부족 우려로 인해 '똘똘한 한 채'로 수요자들이 쏠린 것이 서울 아파트 가격 '양극화' 주요 원인으로 꼽힌다.
법원 등기정보광장에 따르면 지난해 강남3구(강남·서초·송파구)에서 소유권이전등기(매매)가 신청된 집합건물의 거래 가액 대비 채권최고액 비율은 평균 43.4%로 서울 평균(54.3%)과 비교해 한참 낮은 것으로 나타났다. 채권최고액은 은행이 돈을 빌려줄 때 갚으라고 요구할 수 있는 최대 금액을 의미한다. 1금융권 기준 통상 대출금의 120%다. 즉 채권최고액 비율이 낮을수록 집을 살 때 돈을 적게 빌렸다는 의미다.
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “서울의 평균 아파트들은 대출규제를 포함한 정부 정책의 영향을 크게 받는 반면 선도 아파트들은 그렇지 않기 때문에 현재 상황에서는 양극화가 심화될 수밖에 없다"며 “매매수요가 줄어들고 있는 상황에 정부가 이에 대한 대책을 내놓거나 상황이 급변하지 않는 이상 이러한 현상들은 당분간 지속될 것"이라고 내다봤다.
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