▲미국 뉴욕 스카이라인 모습. 픽사베이
최근 국내 상장 리츠(부동산투자신탁·REITs) 중 해외 자산을 담은 리츠 종목 수익률이 저조한 것으로 나타났다. 정치적 불확실성에 환율이 단기간 급등한 영향이다. 투자자들 사이에선 올해 환헤지 계약 만료를 앞둔 리츠를 중심으로 환율 급등에 따른 납입금 부담이 높아질 수 있다는 우려가 나오고 있다.
14일 한국거래소에 따르면 제이알글로벌리츠는 이날 2670원으로 보합 마감했다. 이날 장중에는 2645원까지 떨어지면서 지난 2020년 8월 상장 이래 역대 최저가를 경신했다.
지난해 7월 상장한 신한글로벌액티브리츠도 상장 당시 주가가 2760원이었으나 상장 6개월여 만에 27% 하락했다. 또 다른 해외 투자 리츠인 미래에셋글로벌리츠도 지난 2021년 12월 상장 당시 5230원이던 주가가 이날 기준 2680원까지 빠지는 등 상장 3년 만에 주가가 반토막 났다.
해외 투자 리츠의 경우 해외 자산에 투자하기 때문에 환율 변동에 따른 위험을 최소화하기 위해 투자금에 대해 환헤지 계약을 체결한다. 환헤지 계약은 계약 시점의 환율 대비 만기 시점의 변동분에 따라 계약을 체결한 은행에 추가로 비용을 납입하거나 반환받는 구조다. 환율 하락 시 환위험을 최소화할 수 있지만 환율이 상승할 경우 만기에 자금을 추가로 조달해야 한다.
업계에서는 최근 환율이 급등한 상황에서 정산 시점이 임박한 리츠의 경우 정산금 납입 부담이 커지고 있다고 우려하고 있다. 삼성증권에 따르면 현 시점 환율로 계약 만기 환율을 가정했을 때 리츠마다 100억~300억원의 추가 납입금이 발생한다.
제이알글로벌리츠의 경우 미국 뉴욕 맨해튼의 '498 세븐스 에비뉴' 빌딩을 기초자산으로 보유하고 있는데, 해당 빌딩은 지난 2023년 1월 환헤지 계약을 체결해 다음 달 계약 만기를 앞두고 있다.
계약 체결 시점인 지난 2023년 환율은 1197원이었으나 계약 만기 시점인 현재 환율은 1460원대로 환율차가 270원 가까이 벌어졌다. 이에 환정산 비용은 330억원 가량으로 추산된다.
미래에셋글로벌리츠도 환헤지 계약으로 미국 물류센터를 매입했으며 내년 10월 계약 만기 예정이다. 계약 시점 환율이 1190원이었다. 내년 계약 만기일 전까지 환율이 1190원까지 내려가지 않을 경우 정산 자금이 추가로 발생할 것으로 보인다.
문제는 배당 규모가 큰 리츠 특성상 배당수익률을 높이기 위해 현금 유보량이 많지 않다는 점이다. 이 때문에 운용사 입장에서는 환정산금을 납입하려면 차입을 고려할 수밖에 없다. 자금 조달을 위해 유상증자나 사모채 발행 등을 추진할 가능성이 높다.
이경자 삼성증권 대체투자팀장은 “환정산금 납입을 위해 차입하는 것이 가장 합리적인 방식이지만 최근 금융기관들이 환정산금 납입 목적의 대출에 보수적인 입장이라는 점은 불리한 요소"라며 “해외자산 펀더멘털이 약화된 데다 환율까지 예측해야 한다는 점은 리츠에 대한 투자심리를 약화시키는 요인이 되고 있다"고 평가했다.
미국과 유럽 등 상업용부동산 오피스 시장 투심 회복 아직 더딘 점도 악재다.
지세진 KB증권 연구원은 “미국 오피스 자산가치 하락폭은 점차 감소 중이지만 대출 만기 물량과 부실자산 규모가 많은 상황"이라며 “유럽 역시 오피스는 자산가치 하락과 부실자산 발생으로 투심이 위축된 상황"이라고 분석했다.
이에 리츠사마다 각자 환헤지 상황에 맞게 환정산금에 대비해야 한다는 지적이 나온다.
이 팀장은 “최근 해외자산을 담은 리츠들은 자산가치 하락, 리파이낸싱 금리 급등 등 어려움을 겪은 가운데 100% 환헤지로 인한 환정산금 부담이라는 새로운 리스크에 봉착했다"며 “상장리츠들이 환헤지를 포함해 주주 배당을 견고하게 할 수 있는 운용 전략을 마련하는 것이 필요하다"고 말했다.
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