李 정부 건설업 ‘당근’ 지방 미분양 안심환매 먹힐까?

▲아파트 공사 현장. 사진=연합뉴스

국토교통부가 여러 논란을 안은 미분양 안심환매 사업을 시행한다. 정부는 이를 지방 건설경기 활성화 정책으로 설명하지만, 업계에서는 실효성에 대한 기대가 크지 않은 분위기다.

국토부는 지방 건설경기 활성화를 위해 지난달 발표한 지방중심 건설투자 보강방안의 일환으로, 지방 미분양 안심환매 사업을 본격 추진한다고 4일 밝혔다. 올해부터 2028년까지 3년간 1만 호가 대상이다.

이 사업은 공정률 50% 이상의 지방 소재 주택 건설 사업장에서 미분양을 겪는 건설사를 대상으로 한다. 주택도시보증공사(HUG)가 준공 전 미분양 주택의 분양가 최대 50%까지 자금을 지원하는 방식이다

국토부는 이번 사업에 파격적인 정부 지원이 수반된다고 설명했다. 정부 출자·융자 2500억원을 통해 HUG의 사업 추진 여력을 높인다는 취지다. 환매가격에 포함되는 자금조달 비용을 대폭 경감해 낮은 환매가격을 책정, 약 3~4% 수준의 대출 효과도 낼 계획이다. 또, HUG가 미분양 주택을 취득할 때 취득세·재산세·종부세를 면제하고, 건설사가 환매할 때 취득세도 면제해 부담을 낮출 계획이다.

이번 사업은 정부가 건설사 산재를 강하게 단속하는 가운데, 지방 경기 부양을 비롯한 건설사 재정 악화에 대한 '당근' 정책으로 해석된다. 실제로 이재명 대통령은 국무회의에서 “산재 단속이 경기 위축을 초래한다는 주장은 말이 안 된다"며 건설업계의 경영난 주장을 비판했다. 이와 함께 “형사처벌보다 과징금이 효과적"이라며 과징금 상향을 지시했다. 앞서 이 대통령은 산재 발생 시 면허 취소까지 검토할 것을 주문한 바 있다.

다만 업계에서는 정부의 지원 예산이 당초 계획보다 줄어든 데다 올해 매입하는 안심환매 주택 수가 3000가구로 다소 적다는 점을 아쉬워하는 분위기다. 앞서 안심환매 지원 예산은 추경 등을 통해 총 3000억원으로 책정됐으나, 이후 16% 감액된 2500억원으로 확정됐기 때문이다. 또, 국회예산정책처에 따르면 국토부는 미분양 아파트 가구당 매입비를 2억 4400만원으로 책정했다. 이는 글로벌 금융위기 당시 2011년 환매조건부 매입 평균액 2억 5300만원보다도 낮은 금액이다.

이 같은 예산 감액 조치는 건설사의 도덕적 해이에 대한 논란에서 비롯됐다. 분양가와 주변 시세 차이로 생긴 소비자들의 소극성을 세금으로 보전하는 꼴이며, 악성 미분양 문제는 과거 무리한 사업 확장이 원인이라는 지적이다. 이로 인해 기업의 판단 실패를 정부 세금으로 보전할 경우, 국가가 리스크를 대신 떠안게 되어 시장 질서를 흐트러뜨릴 수 있다는 비판이 제기된다.

다만 문제는 이를 감안해도 미분양 물량이 여전히 많다는 점이다. 국토부의 7월 주택 통계에 따르면, 지난달 말 전국 준공 후 미분양 주택은 2만7057가구로 전월보다 341가구(1.3%) 증가했다. 악성 미분양은 2023년 8월부터 지속 증가하다 지난 6월 22개월 만에 감소했지만, 한 달 만에 다시 증가세로 돌아섰다.

현재 전체 준공 후 미분양의 83.5%인 2만2589가구가 지방에 몰려 있다. 이로 인해 올해 시공능력평가 50~200위권 중견 건설사들이 잇달아 법정관리(기업회생절차)를 신청했다. 250위 내 중견 건설사 9곳 중 6곳은 지방 업체였다.

다만 정부는 미분양 안심환매 사업에 총 2조 4000억원을 투입할 계획이지만, 대부분은 HUG 자체 재원이나 채권 발행 등으로 충당할 방침이다. 이로 인해 HUG의 공적 역할이 확대되면서 재정 부담이 커진다. 보증 업무나 주택도시기금 수행 등 본래 역할에 악영향을 미칠 수 있다는 지적도 나온다. 이에 업계에서는 세제 혜택 등 추가 지원 방안을 요구하는 분위기다.

김유승 기자 kys@ekn.kr