토허제 여파에 서울 분양 미룬다…건설사들 생존 전략 ‘전전긍긍’

▲서울 아파트 전경. 사진=연합뉴스

10·15 부동산 대책 이후 건설사들이 주택 분야 주 수입원인 서울 및 수도권 아파트 분양을 미루는 분위기다. 대책 이후 대출 한도가 줄고 수요자 관심이 감소한 영향도 있지만, 중도금 대출 등 계약 관련 규정이 불명확해 검토해야 할 사안이 늘어난 것도 이유로 꼽힌다. 건설사들은 현재 수도권 비규제 지역이나 지방 분양에 집중하며 실적 방어 중이나, 분양 시점을 지나치게 늦출 경우 이자 부담이 커져 밀어내기식 분양으로 이어질 수 있다는 우려가 나온다.

28일 청약홈에 따르면, 29일 무순위 청약 접수를 진행할 예정이었던 무순위 단지 '대방역 여의도 더로드캐슬'의 모집공고가 신탁사 요청으로 취소됐다. 해당 단지는 현강종합건설이 시공을 맡은 아파트로 지난 9월 청약을 받은 이후 사후 분양으로 진행돼 규제 대상에서 제외됐다. 이로 인해 실거주 의무가 부여되지 않는 등 '막차'에 적합한 이점이 있지만, 신탁사는 “10·15 대책을 비롯해 사업 전반에 대한 여러 사항을 검토 중이며, 재공고를 예정하고 있다"고 청약 지연 사유를 설명했다.

이 같이 최근 건설업계에서는 서울을 비롯한 토지거래허가구역 분양을 피하는 분위기가 뚜렷하다. 10·15 대책으로 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정된 곳은 서울 전역을 비롯해 △과천시 △광명시 △성남시(분당구·수정구·중원구) △수원시(영통구·장안구·팔달구) △안양시 동안구 △용인시 수지구 △의왕시 △하남시 등 경기도 12곳이다. 해당 구역에서는 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 축소됐다. 양도세·취득세 중과, 분양권 전매제한 강화 등 규제도 더해지며 실수요자는 물론 건설사들의 부담도 크게 커졌다는 분석이다.

이로 인해 분양 일정을 미뤘다는 한 건설사 관계자는 “토허제 영향으로 청약자들의 심리가 위축됐고, 분양할 때 그 영향을 고려하지 않을 수 없으니 공급이 다소 지연되는 경향이 있다"면서 “단순히 토허제가 지정돼 분양이 어려워질 것 같아 미룬 것만은 아니고, 실무적인 요인도 함께 작용했다"고 말했다.

중도금 대출이 축소된 대출 규제 기준인 LTV 40%에 포함되느냐 마느냐 등 세부 규정이 명확히 정리되지 않아 금융권에서도 혼란이 있다는 설명이다. 이로 인해 중도금 대출 관련해 추가 일정 검토가 필요해 현재로서는 모집공고에 관련 내용을 담기 어렵다고 이 관계자는 설명했다.

이어 그는 “대부분 계약금을 낸 뒤 중도금 대출을 받고 3~4년간 잔금을 모아 납부하는 구조다 보니, 중도금이 40%밖에 나오지 않으면 납부 일정도 다시 검토해야 한다"며 “대출 조건 뿐 아닌, 주택도시보증공사의 분양보증 한도 등도 추가 검토가 필요하다. 이번 정책이 100% 완벽하게 정리된 상태에서 나온 것이 아니다 보니, 불명확한 부분이 많다"고 토로했다.

또 다른 건설사 관계자도 “분양이라는 게 사업성을 따져 오래전부터 공을 들여 준비하는 사업인데, 갑자기 이런 변수가 생기면 대출이 어려워지는 청약자들이 생길 수밖에 없다. 그렇게 되면 건설사도 분양을 미루다가, 결국 이자 부담 등을 줄이기 위해 아파트를 처리하고자 밀어내기식 분양을 하게 되는 경우가 생긴다. 현재 서울을 비롯한 토허제 구역 분양 물량들은 영향을 받을 수밖에 없어, 근시일 내 분양 계획이 있었던 건설사들은 타격이 불가피할 것"이라고 말했다.

최근 분양을 앞둔 단지들을 보면 대부분 규제를 피해간 수도권 비규제 지역이나 지방에 집중되고 있다. GS건설은 경기도 오산시 내삼미동 905번지 일원에 '북오산자이 리버블시티'를 11월 분양할 예정이다. 대우건설은 같은 달 경기도 파주 운정신도시에 공공지원 민간임대 아파트 '운정신도시 푸르지오 더스마트'를 공급한다. HDC현대산업개발 컨소시엄도 같은 달 인천 용현·학익 도시개발구역 공동 2BL 일원에 '시티오씨엘 8단지'를 선보일 예정이다. 서울을 비롯한 규제 지역 대신 수도권 비규제 지역과 지방 분양에 주력하며 실적 방어에 나선다는 전략으로 풀이된다.

다만 조만간 다시 서울 분양이 활성화될 것이라는 분석이 나온다. 또 다른 건설사 관계자는 “수도권의 경우에는 일정이 그렇게 많이 밀리지는 않을 것 같다. 자금 조달에 대한 계획을 다시 세우는 등 일정을 점검하기는 해야겠지만, 분양가를 일반적으로 시장에서 감수할 수 있는 수준으로 산정하기 때문"이라며 “최근 수도권 주변 시세가 워낙 많이 올라 있는 상황이기에 분양이 그렇게 많이 늦어지지는 않을 것"이라고 내다봤다.

김유승 기자 kys@ekn.kr