“대출 계산기 다시 열어야 하나”...DSR 규제 다음 타깃은

▲서울 남산에서 바라본 아파트 모습.

금융당국이 이달 말 총부채원리금상환비율(DSR)규제와 관련한 내용을 담아 추가로 '가계대출 관리방안'을 발표하는 가운데 현재 수준보다 강화한 대출 억제책을 내놓을 것이란 예상이 나온다. 다만 무주택자 전세대출과 1억원 이하 대출 등에도 규제가 적용될 경우 중저소득층 및 실수요자의 금융 접근성 축소나 금융비용 증가 등이 나타날 것이란 우려가 실린다.

4일 금융권에 따르면 금융당국이 이달 말 가계대출 관리방안 발표를 앞두고 DSR 적용 대상을 확대하는 방안 적용을 검토 중이다. DSR은 차주의 연소득 대비 갚아야 할 대출 원리금의 비율로, 은행권은 대출 가능한 금액을 산정할 때 DSR 비율을 40% 이하로 관리하고 있다.

현재 DSR 규제는 주담대와 신용대출 원리금 상환분, 수도권·규제지역 1주택 이상 보유자의 전세대출 이자상환분에 대해 적용 중이다. 당국이 DSR 적용 대상을 늘린다면 현재 미적용 대출인 △무주택자 전세 △1억원 이하 △서민정책 대출 △지방 1주택자 전세대출 △중도금·이주비 대출 등이 새로운 대상이 될 수 있다.

당국은 규제 사각지대로 여겨지는 무주택자의 고액 전세대출과 1억원 이하 대출에 DSR 적용을 검토 중인 것으로 알려졌다. 디딤돌·버팀목 등 정책대출까지 DSR에 포함되는 것도 논의 대상에 오를 가능성이 있다. 정책대출이 사실상 DSR 회피 수단으로 활용될 수 있다는 시각에서다. 그간 사각지대로 여겨진 대출들에 대해 보다 집중적인 관리에 들어가겠다는 의도로 풀이된다.

다만 무주택자를 비롯해 전세자금대출이 전면적으로 DSR에 편입될 경우 서민이나 다수의 청년층이 규제 대상에 속하게 되면서 신혼부부나 주택마련계층의 체감 타격이 커질 것으로 전망된다.

특히 무주택자의 대출문이 높아지면 실수요자들의 자금난이 심화돼 주택 구매를 차단한다는 비판이 거세질 수 있다. 금융 소외층이 비은행권 고금리 대출로 발길을 돌릴 가능성도 높아진다. 전세의 월세화도 가속화됨으로써 주거비 상승이 부메랑으로 돌아올 것이란 지적도 나온다. 특히 대출 조건 강화에 따라 은행권이 대출 금리를 더 높게 책정할 경우 가계 금융비용을 늘리게 된다.

정책대출의 DSR 편입의 경우 무주택 실수요자를 직격하게 된다. 그러나 이는 서민 보호 정책을 거스를 수 있어 현실화 가능성이 높지 않다는 평가가 많다. 중도금·이주비 대출의 DSR 적용도 분양시장을 냉각시키고 건설사 자금 경색이 공급 위축을 가져올 수 있어 구체화 가능성이 높지 않은 것으로 예상된다. 수도권에만 적용 중인 1주택자 전세대출 DSR 규제를 지방으로 확대하는 방안 역시 정부가 국가 균형발전을 위해 지방금융 확대를 추진 중이기에 정책상 대치될 여지가 있다.

이에 시장에선 이미 강화된 기조를 정교하게 다듬는 수준에서 이번 방안이 논의될 것이란 예상이 나온다. 은행 주담대 한도가 더 감소할 경우 소득이 부족한 계층의 진입 장벽을 막을 수 있고, 임대인의 경우 차입 여력이 더 줄면 전세보증금 반환 능력이 약화돼 세입자 보증금 회수 문제를 더 키울 수 있다는 우려가 적지 않다.

한 금융권 관계자는 “당국이 앞서 DSR 적용대상 확대 등 DSR 여신관리체계를 내실화하겠다고 밝혀왔기에 강화 기조가 유지되는 것은 확실해보인다"면서도 “부작용을 나타내지 않는 선에서 사각지대를 줄이는 것을 목표로 해야하기 때문에 사실상 DSR 우회 루트를 차단하는 방향이 나타날 것"이라고 예상했다.

당국 입장에선 전세대출 등 DSR에 포함시키는 부분을 어느 범위까지 선정할지, 적용 대상은 고소득 차주와 광범위한 차주 중 어디로 타깃할지, 지방 주담대에 대한 별도 완충장치를 둘지 등을 두고 고심할 것으로 분석된다. 이미 소득 대비 DSR이 높은 집단에 스트레스 금리를 강하게 적용하는 맞춤형 관리 수준도 고민할 것으로 보인다.

당국은 아예 주담대만 별도 관리하는 방안도 검토 중이다. 가계대출 총량 목표로 관리하는 기존 방식에서 주담대만 핀셋 관리하는 것이다. 지난달 28일 월례 기자간담회에서 이억원 금융위원장은 “지금까지는 (가계대출의) 총량 목표만 봤는데, 총량 목표에 보면 가장 중요한 것이 주담대"라며 “이 주담대도 별도 관리 목표를 어떻게 설계할 것인지 함께 보려고 하고 있다"라고 말했다.

박경현 기자 pearl@ekn.kr