“주택공급 막는 건 금융”…국토부 첫 경청토론회, 규제 완화 ‘한 목소리’

▲국토교통부가 14일 서울에서 '국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대방안 경청 토론회'를 개최하고 전문가, 업계, 지자체 및 정비사업 관계자들과 주택공급 확대 방안을 논의하고 있다. 사진=국토교통부

공급 부족보다 이미 계획된 주택이 시장에 나오지 못하는 구조가 문제라는 지적이 나왔다.

정부가 국민 의견을 반영한 새 부동산 정책 마련에 본격 착수했다. 그러나 첫 번째 '주택공급 경청토론회'에서 나온 전문가들의 진단은 예상보다 명확했다. 공급 목표를 새로 제시하기보다 이미 계획된 공급이 실제 착공과 입주로 이어질 수 있도록 금융과 규제를 손질하는 것이 우선이라는 것이다.

국토교통부는 14일 '국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 방안'을 주제로 전문가와 업계, 지방자치단체, 정비사업 현장 관계자 등이 참여한 공개 토론회를 열었다. 정부는 이번 공급 토론회를 시작으로 주택금융(15일), 부동산 세제(16일) 토론회를 잇달아 개최한 뒤 오는 23일 대통령 주재 부동산 대토론회에서 주요 의견을 종합 검토할 계획이다.

이날 토론에서는 공급 확대를 위한 해법으로 ▲공급 파이프라인 복원 ▲비아파트 시장 정상화 ▲재건축·재개발 사업성 개선 ▲이주비 대출 규제 완화 ▲도심 유휴부지 활용 ▲공공분양 제도 개선 ▲민간 임대주택 공급주체 다변화 등이 핵심 과제로 제시됐다.

첫 발제에 나선 진미윤 명지대학교 부동산대학원 교수는 현재 주택시장의 가장 큰 문제를 '공급 파이프라인 단절'로 진단했다.

그는 인허가 물량 자체보다 인허가에서 착공, 준공, 입주까지 이어지는 공급 흐름이 중간에서 끊어지고 있다고 지적했다.

진 교수는 “공급은 인허가를 많이 내는 것만으로 해결되지 않는다"며 “착공 과정의 병목 현상을 해소하고 금융과 세제, 건설시장 전반이 함께 움직이는 공급 생태계를 회복해야 한다"고 말했다.

이어 “재건축 활성화 역시 용적률만 높인다고 해결되는 문제가 아니다"라며 “무엇을 누구에게 공급할 것인지까지 함께 고민해야 진정한 주거 안정으로 이어질 수 있다"고 강조했다.

토론에서 가장 많은 공감대를 형성한 주제는 비아파트 시장이었다.

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원 최근 비아파트 공급 급감의 원인으로 전세사기 후폭풍과 금융 규제, 세제 변화 등을 꼽았다.

그는 “비아파트는 일반 아파트와 달리 민간 임대시장과 다주택자 시장이 함께 움직이는 구조"라며 “규제지역 확대 이후 대출 규제가 강화되면서 사업 자체가 멈추는 사례가 늘고 있다"고 설명했다.

이에 따라 LTV 규제 완화와 정책금융 확대, 다세대·연립주택 건축기준 개선, 소규모 정비사업 지원 등이 필요하다고 제안했다.

연합뉴스 서미숙 부장도 “비아파트 착공 물량이 불과 4년 만에 11만 가구에서 3만 가구 수준으로 급감했다"며 “공사비 상승과 전세사기 여파, 임대사업자 규제가 복합적으로 작용하면서 시장이 크게 위축됐다"고 진단했다.

다만 그는 임대사업자 세제 지원 확대에는 공감하면서도 비아파트를 주택 수 산정에서 제외하는 방안에 대해서는 투기 수요 유입 가능성을 고려해 신중한 접근이 필요하다고 말했다.

재건축·재개발 분야에서는 이주비 대출 문제가 가장 시급한 과제로 떠올랐다.

김덕래 박사는 “정비사업의 이주비 대출은 일반 주택담보대출과 성격이 다르다"며 “규제지역 확대 이후 조합원들의 자금 조달 계획이 흔들리면서 사업이 지연되고 있다"고 말했다.

그는 재건축초과이익환수제와 임대주택 의무비율 등 사업성을 떨어뜨리는 제도도 현실에 맞게 재검토할 필요가 있다고 덧붙였다.

KB국민은행 김효선 수석전문위원은 서울의 노후주택 비중이 49.8%에 달하고, 정비사업 추진 단지 2249곳 가운데 시공 단계에 진입한 곳은 약 7%에 불과하다고 설명했다.

현장 목소리는 더욱 절박했다.

가리봉1구역 재개발조합 오현석 조합장은 “용적률을 높여도 임대주택 기부채납 부담 때문에 사업성이 오히려 악화되는 경우가 있다"며 지역별 사업 여건을 반영한 임대주택 비율 조정이 필요하다고 말했다.

신길2구역 김명희 위원장은 “이주비 대출이 막히면 주민은 이사조차 갈 수 없고 결국 철거와 착공도 불가능하다"며 “공급 확대를 추진하면서 공급의 출발점인 자금 조달을 막는 것은 모순"이라고 지적했다.

서울시도 이날 ▲이주비 대출 규제 완화 ▲조합원 지위양도 제한 완화 ▲재개발 임대주택 비율 조정 ▲민간 정비사업 용적률 상향 ▲조합 설립 동의율 완화 등 다섯 가지 제도 개선 과제를 정부에 건의했다.

도심 공급 확대를 위한 새로운 해법도 제시됐다.

박천규 국토연구원 본부장은 “재건축과 신규 택지 공급이 모두 어려움을 겪고 있는 만큼 저이용 부지를 새로운 공급 축으로 활용해야 한다"고 말했다.

중공업지역과 업무시설 용지, 장기간 방치된 유휴부지의 용도를 탄력적으로 변경하고 공공의 토지 비축 기능도 강화해야 한다는 것이다.

김용진 대한토지신탁 리츠1본부장은 공사비와 금융비용이 현재 공급 확대의 가장 큰 걸림돌이라며 장기 고정금리 금융체계 구축 필요성을 제기했다.

토론 후반에는 공급량 자체보다 공급 방식에 대한 논의도 이어졌다.

이빈 강원대 교수는 “공급은 수단이고 목적은 주거 안정"이라며 현재 공공분양 제도의 '로또 청약' 구조를 개선해야 한다고 주장했다.

그는 재판매 가격 제한 등을 통해 공공분양 주택이 지속적으로 시세보다 저렴하게 공급되는 구조를 만들어야 한다고 제안했다.

이날 토론에서는 세부 해법에는 차이가 있었지만 “공급 계획보다 실행력이 중요하다"는 데에는 대부분 의견이 일치했다.

정부는 이번 토론회를 시작으로 국민 의견을 온라인과 오프라인에서 수렴한 뒤 오는 23일 대통령 주재 부동산 대토론회에서 향후 정책 방향을 논의할 예정이다. 토론 과정에서 제기된 의견은 향후 부동산 정책과 제도 개선에 반영될 전망이다.

장혜원 기자 dalgu@ekn.kr