[창간 32주년 기획] "집을 살 수 있을까요"...2021년 하반기 부동산 시장 전망

▲지난 6일 서울 남산공원에서 시민들이 도심을 내려다보고 있다. 연합뉴스

[에너지경제신문 신진영 기자] "올해 안으로 집을 살 수 있을까요" 내년 초에 결혼을 준비하는 한 30대 초반 직장인의 한탄이다.

전문가들은 자금이 충분치 않다면 ‘영끌’(영혼까지 자금을 끌어 모으는 것)은 위험하다고 경고한다. 더욱이 30대 신혼부부라면 추격 매수보다는 청약을 노리라고 조언한다. ‘적을 알고 나를 알면 백전백태(百戰不殆)’라는 말이 있듯, 집을 구하기 위해선 부동산 시장을 알아야 한다.

전 세계적인 코로나19(코로나바이러스감염증) 쇼크로 초유의 제로금리 시대에 접어들면서 부동산 시장으로 유동성이 쏠리고 있다. 지난해 3월 세계보건기구(WHO)의 팬데믹 선언 이후 미국과 한국이 제로금리 시대에 진입했고 현재까지 코로나 19로 인한 유동성 장세가 펼쳐지고 있다. 특히 시중 부동자금이 1000조원을 넘어서면서 부동산 시장에 대한 관심은 식지 않고 있다. 저금리 시대 급증하는 가계부채 등이 정부의 각종 규제에도 불구하고 부동산 시장을 자극할 수 있다는 우려도 크다.

오는 6월 1일 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 앞두고도 시장 내 버티기로 서울 등 투기과열지구 아파트에서는 매물 잠김 현상이 목격되고 있다. 이 가운데 정부와 여당인 더불어민주당은 생애 최초로 주택을 구입하는 무주택자에 대한 금융규제 완화를 검토하고 있다. 정부의 부동산 정책 기조 변화가 예상되는 가운데 <에너지경제신문>은 25일 함영진 직방 빅데이터랩장·서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)·김형근 NH투자증권 연구원·홍춘욱 EAR리서치 대표·김제경 투미부동산컨설팅 소장 등 총 5명의 전문가들에게 2021년 하반기 부동산 시장 전망을 물었다.

 

올 하반기 수요자들이 눈 여겨 볼 부동산 시장 이슈 

 

△ 함영진 직방 빅데이터 랩장(이하 함) : 차기 대선 후보의 부동산 정책 선명성 대결이 이어질 것이다. 주택 공급이라면, 3기 신도시와 같은 택지개발 방식과 도심 내 정비사업 공급 등 개발 방향에 대한 정책대결이다.

△ 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)(이하 서) : 국내는 정부의 부동산 정책, 국외로는 금리 인상을 눈 여겨 봐야 할 것이다. 미국에서 금리가 인상되면, 한국도 금리 인상을 한다. 그렇게 되면 유동성은 부동산 시장보다 금융 시장으로 이동한다. 그런 상황에서 3기 신도시 등 대규모 주택공급이 이뤄지면, 부동산 가격 하락과 금융부담 증가로 ‘이중 부담’이 올 수 있다. 한편 민간 재건축·재개발 규제 완화는 집값 상승으로 이어진다.

△ 김형근 NH투자증권 연구원(이하 김1) : 국내 기준금리 인상이다. 시장에 현재 높은 주택 가격에 대한 조정 의견이 많다. 올 하반기에서 내년 상반기까지 일시적 금리 상승 부담으로 LTV (주택담보대출비율) 금리도 상승할 수 있으나, 주택가격에 있어 큰 조정은 나타나지 않을 것이다.

△ 홍춘욱 EAR리서치 대표(이하 홍) : 정부의 부동산 제도 개편이 변수가 될 수 있다. 정부가 얼마나 젊은 층의 ‘공황구매(패닉바잉)’을 막을 지가 관건이다.

△ 김제경 투미부동산컨설팅 소장(이하 김2) : 오세훈 서울시장표 정비사업 규제 완화이다. 신규 민간 재개발 지정 기대감과 함께 시세가 상승 할 수 있다.

 

2·4 공급대책 등 정부의 공급 확대가 시장 안정화를 이끌어낼 수 있을까

 

△ 함 : 공급을 통한 집값 안정화는 입주가 되는 시점까지 지켜봐야 하는 중장기적인 문제이다. 올해 상반기는 저금리와 풍부한 부동자금을 기반으로 한 전세가 불안, 지방주택시장의 정비사업 본격화, 민간택지 분양가상한제 실시, 3기 신도시 호재가 겹쳐지면 무주택 수요자의 관심이 분양시장으로 이전되기도 했다.

△ 서 : 정부의 공공정비사업이 원활히 추진되면 다소 부동산 시장 가격 안정화에 기여할 수 있다. 그러나 공공정비사업 관련해 주민 동의서문제와 법 제도 상의 미비 등으로 공공사업 시범단지를 제외하고는 이를(공공정비사업) 통한 공급이 실현될 지는 의문이다. 게다가 공급 확대, 사업성 확보를 위해 용적률을 무분별하게 올려주면 ‘난개발’의 우려도 있다.

△ 김1 : 3기 신도시나 2·4 대책을 통한 공급은 최근 한국토지주택공사(LH) 직원의 땅 투기 논란으로 토지보상이나 사업진행이 꽤나 늦어질 것으로 전망한다. 3기 신도시 사전청약은 올해 3만 가구, 내년에는 6만 가구가 계획돼 있다. 주택시장 과열을 일부 해소할 수 있다고 본다. 그러나 서울 중심의 주택 공급이라, 전국 주택 시장 안정화에 도움이 될 지는 미지수이다.

△ 홍 : 마찬가지로 수 년 혹은 십 수년 뒤에 공급되는 주택으로 현재 ‘공황구매’를 해소하기는 쉽지 않다. 공급 확대 뿐만 아니라 청약가점제 개편으로 젊은 층에게 ‘내집 마련’이 가능한 현실을 만들어줘야 한다.

△ 김2 : 2·4 대책으로 신규 매매계약자는 현금 청산이라는 규정이 생겨, 소유자들의 반발과 불확실성을 가중했다. 더구나 변창흠 전 국토부 장관 사의로 ‘논란이 많은 정책’을 후임 1년짜리 장관이 책임지고 끌고 갈 지 의문이다.

 

오는 7월부터 3기 신도시(인천 계양, 부천대장, 하남교산, 남양주왕숙, 고양 창릉 등) 사전청약이 진행된다.

 

△ 함 : 대규모 신도시이거나 서울 강남권과 가까워 시세차익이 기대되는 곳, 수도권 광역급행철도(GTX) 등 광역교통망 확충이 기대되는 지역들이 청약 선호가 높을 것이다. 청약 대기 수요가 많은 지역은 위례신도시(400가구), 성남복정지구(1000가구) 등이 있다.

△ 서 : 하남 교산지구다. 송파와 강동 등 서울 강남에 가장 가까운 거리에 위치하고 있고, 동일 생활권 자족용지 비중이 높아 직주근접 생활이 가능하도록 설계됐다는 장점이 있다.

△ 김1 : 우선 3기 신도시는 일반 청약 물량에 비해 상대적으로 낮은 금액으로 청약할 수 있는 게 큰 장점이다. 청약 경쟁률도 상당할 것이다. 1·2기 신도시보다 3기 신도시가 서울 접근성이 높고 자족기능을 확보한 지역이 많다.

△ 홍 : 하남 교산과 남양주 왕숙이 타 지역 대비 ‘매력적인’ 입지에 위치해 있다. 다만 2기 신도시 사전 청약 이후 (입주가)10년 이상 걸린 지역이 속출한 적이 있는 만큼, 주택을 구입할 때 신속한 사업시행 여부를 살펴봐야 한다.

△ 김2 : 3기 신도시는 ‘어디든’ 다 넣어야 한다. 입지는 과천이 가장 좋으나, 7000가구 밖에 되지 않아 ‘하늘의 별 따기’일 것이다. 하남 교산도 최근 4차 국가철도망 계획에 서울 지하철 3호선 연장으로 교통 개선도 확실해졌다. 그렇기에 비선호 지역 거주요건을 충족해 당해 청약을 노리는 것도 방법 중 하나다.

 

부동산 시장이 ‘버블’이라고 해서, 언젠가 집값이 떨어진다는 의견도 있다

 

△ 함 : 부동산 시장도 사이클(경기 순환)이 있다. 서울 아파트 평균 매매가는 2015년 5억 2489만원이었는데, 현재(2021년 5월) 11억 2682만원으로 치솟은 상태다. 향후 저금리와 유동성이 사라진다면 가격조정이 현실화할 가능성도 있다고 본다. 경기 상황·수요자 심리·정부 정책·주택 수급 동향 등 부동산 가격에 미치는 요인이 다양해 여러 가지 변수를 고민해야 하나, 향후 코로나19에 대처하기 위해 취했던 양적완화를 점진적으로 축소해나갈 때 부동산 시장 연착륙 방향에 대한 고민이 상당히 중요해질 전망이다.

△ 서 : 부동산 시장이 ‘버블’인지 아닌지 판단하기는 어렵다. 글로벌 경제위기, 천재지변 등 다양한 변수가 있지만 앞으로 경제성장 가능성, 소득수준의 향상, 가처분 소득 증가 등을 고려하면 "집값이 언젠가 떨어진다"는 예측보다 "그래도 상승한다"가 자연스럽다. 물론 서울과 지방이나, 지역 간의 양극화는 나타나겠지만 그럼에도 핵심지역의 집값 상승은 이어질 것이다.

△ 김1 : ‘영원히 오르는’ 자산은 없다. ‘자급’ 도시 기능이 떨어지는 지역 중심으로 주택가격 급락은 현재 진행 중이다. 앞으로도 주택가격 하락은 나타날 것이다. 따라서 부동산 가격의 양극화 및 차별화는 더 크게 나타날 것으로 예상된다.

△ 홍 : 2020년 같은 부동산 시장 강세가 이어지면 서울을 중심으로 한 수도권 핵심지역은 ‘버블 리스크’에 노출되는 건 사실이다. 정책 당국의 부동산 관련 제도 개편이 얼마나 신속하고, 유효하게 진행되느냐 여부에 따라 시장 추세가 달라질 수 있다. 즉 현 시점에서 버블을 판단하기는 어렵다.

△ 김2 : 주택은 계속 상승할 것으로 보인다. 기본적으로 주택 공급이 나와야 하는데 오는 6월 1일 이후로는 각종 세금 강화로 매도도 못하는 상황이다. 내년 6월 1일까지 매도자들은 ‘버티기’에 들어가거나 종부세를 감안한 가격으로 다시 시장에 나올 것으로 보인다. 무엇보다 지금 매도자들은 "집값이 떨어지니 판다"는 심리보다 ‘버티자’ 심리가 더 강하다.


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