[이슈&인사이트] 2025년 부동산시장 생존 전략은

▲깁인만

2025년을 앞두고 불확실성의 안개가 부동산시장을 덮쳤다. 경기침체 우려 속 미국의 트럼프 불확실성에다 탄핵으로 인한 국내정치 불확실성까지 더해지면서 한치 앞을 내다보기도 어려운 상황이다. 올 한해 부동산시장의 특징을 한단어로 꼽으라면 '양극화'이다. 비 주거용 부동산과 지방 아파트는 여전히 회복을 하지 못하는 어려운 상황임에 반해 서울과 수도권 아파트시장은 등락을 거듭하면서 일부 지역은 전고점을 뚫고 신고가 행진을 이어가는 모습을 보여주었다. 다주택 보유자가 아닌 무주택자나 갈아타기 1주택자 실 수요자들이 신축아파트 위주로 적극적인 구입에 나섰고 전 고점 가까이 도달한 단지들은 수요자들이 이탈하였는데 이는 집을 팔려는 매도자들과 집을 사려는 매수자들 간 팽팽한 줄 다리기를 하면서 등락을 거듭하는 조정 장에서 나타나는 특징들이다.

매도자들은 서울아파트 공급부족과 전세가격 상승, 물가상승에 따른 분양가 인상, 금리인하 등의 이유로 집값 상승에 대한 기대감을 여전히 가지고 있는 반면 매수자들은 고 평가된 집값 부담과 지난 7,8월 단기급등에 대한 피로감, 대출규제 영향, 경기침체 우려 등의 이유로 집값 상승의 동력이 약해질 것이라는 판단에 매수를 주저하고 있다. 이런 상황에서 미국 발 트럼프 불확실성과 비상계엄과 대통령 탄핵이라는 국내 정치 불확실성 두개의 큰 파도가 부동산시장을 덮쳤다. 앞이 보이지 않을 정도로 안개가 자욱하면 가던 길을 멈추고 안개가 걷힐 때까지 기다리는 것이 인지상정이듯 불확실성이 가득한 부동산시장에서 매도자와 매수자 모두 가던 길을 멈추고 관망에 들어갔다.

트럼프 2기에 대한 불확실성의 실체는 아메리카 퍼스트(미국 우선주의)를 표방하는 트럼프의 경제정책으로 인해 고 금리, 강 달러 시대가 될 것이라는 우려와 걱정에서 기인한다. 트럼프의 가장 중요한 경제정책은 단연코 관세인상과 세금감면이다. 중국 60%, 우방국도 최대 20%까지 관세를 부과하면 미국의 수입품 가격이 올라가면서 자연스레 물가가 올라간다. 올라간 물가 즉 인플레이션을 잡기 위해 기준금리를 올릴 수밖에 없다는 논리이다. 또 세금감면으로 줄어든 재정적자를 메우기 위해 국채를 발행하게 되면 금리가 올라갈 수밖에 없다는 점도 불안감을 키우고 있다. 물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르지만 돈은 낮은 곳에서 높은 곳으로 흘러간다. 미국이 고금리가 되면 미국 달러 수요가 늘어나 달러가치가 상승할 가능성이 높다. 상원과 하원의회까지 장악한 트럼프의 거침없는 질주로 발생한 강달러로 인해 우리나라 환율은 올라가고 자금유출 가능성은 높아져 한국은행의 기준금리 인하에 제동이 걸리지 않을까 우려의 목소리도 커지고 있다.

하지만 두 번 보는 공포영화는 무섭지 않다. 2016년 11월 트럼프 당선 이후 불확실성이 커지면서 금리가 급등세를 보이기도 했지만 트럼프 1기 동안 오히려 금리와 달러가치는 하락했다. 당시 중국을 견제하기 위해 관세를 올렸고, 법인세도 35%에서 21%로 대폭 감면을 하였음에도 실제 금리와 달러가치는 하락했고 서울 아파트 가격은 올라갔다. 관세를 올리면 인플레이션이 온다는 공식은 1930년 말고는 맞지 않았다. 지갑을 닫는 불경기에는 관세를 올려도 판매가격을 올리지 못해 손실을 보게 본 기업들의 수익성이 악화되면서 주가가 하락을 한다. 곳간에서 인심이 난다고 민생경제가 힘들어지면 반드시 선거결과로 심판을 받게 된다. 2018년 미국 하원 중간선거에서 공화당이 패배하였으며, 2024년 대선에서 물가를 잡지 못한 바이든 정부는 패배하였다. 이런 사실을 모를 리 없는 트럼프가 무리한 관세부과나 세금감면에만 몰두하지는 않을 것이고, 미국의 엄청난 재정적자를 감안하면 공화당이 트럼프의 감세정책에 반기를 들 가능성도 있다.

트럼프 2.0 시대, 철저한 준비는 필요하겠지만 지나친 걱정과 공포를 가질 이유는 없다. 2024년 12월 의 경우 대통령 탄핵으로 인해 헌재 결정이 나오기 전까지는 투자심리 위축에 따른 거래절벽은 불가피해 보인다. 한치 앞을 볼 수 없는 불확실성을 분석하기 위해서 지난 2016년 탄핵시절로 잠시 돌아가 보자. 2016년은 서울 집값이 2013년 바닥을 찍고 올라가던 상승 장으로 특히 강남 재건축을 중심으로 상승속도를 높이던 상황이었다. 집값이 오르자 2016년 11월 첫 규제대책이 나왔고 트럼프 당선으로 미국 발 불확실성이 커진 상황에서 그해 12월 탄핵이 발생하자 부동산시장은 순간 얼어붙었다. 탄핵기간 동안 소폭 조정을 받다가 문재인 대통령 당선으로 불확실성이 제거되자 큰 폭으로 반등했다.

서울아파트 거래량은 2016년 10월까지 1만건 이상 거래가 되다가 규제대책이 나오고 트럼프가 당선된 11월과 탄핵의 시간이었던 12월부터 2017년 3월까지 크게 떨어졌고 불확실성이 제거가 된 이후 다시 빠르게 증가했다. 탄핵으로 투자심리가 위축되면서 거래량은 급감했지만 불확실성이 빠르게 제거되면서 큰 가격하락으로 연결되지는 않았다. 4개월 정도 짧게 지나갔으니 망정이지 6개월 이상 불확실성이 지속이 되었다면 공포의 지배를 받으면서 크게 하락했을 것이다.

2025년 부동산시장에서 중요한 포인트는 정치적 불확실성의 제거 시점이다. 1분기까지는 투자심리 위축에 따른 거래량 감소는 각오하여야 한다. 2분기에 정치적 불확실성이 제거가 된다면 하반기는 충분히 반등할 수 있다. 2026년 서울아파트 입주물량 급감에 따른 전세가격 상승, 2-3차례 정도 인하여력이 있는 기준금리 인하 등 긍정의 요인이 줄줄이 대기하고 있기 때문이다. 하지만 정치적 불확실성이 상반기에 제거되지 않고 하반기로 전이되면서 장기화되면 공포가 시장을 지배하며 2차 하락 가능성도 배제할 수 없다.

내 집 마련을 원하는 실 수요자들은 오히려 조정을 받는 2025년 상반기가 내 집 마련하기 좋은 절호의 기회가 될 수 있다. 막상 집값이 떨어지면 무서워 투자심리가 위축이 되지만 어차피 한번 구입을 하면 평균 7년 이상을 보유하기 때문에 단기 흐름에 너무 일희일비 할 필요는 없다. 자금력이 되고 필요한 실 수요자분들이라면 집값 조정이 될 때 용기를 내보는 것이 좋겠다.

김인만