‘벼랑 끝’ 중견 건설사···유동성·미분양·공사비 ‘3중고’

▲한 건설사 견본주택에 마련된 아파트 모형도.

“당장 앞날을 예측하기 힘든 상황이다. 제2의 태영건설, 제3의 신동아건설이 당장 쏟아져 나올 수 있다."

건설사 동향에 밝은 업계 한 종사자의 말이다. '63빌딩 시공사'로 유명한 신동아건설이 기업회생절차(법정관리)를 신청하면서 중견 건설사들 사이에서 '줄도산' 공포가 번지고 있다. 업황 부진이 지속돼 상당수 기업들이 200%가 넘는 부채에 시달리는 등 유동성 위기에 직면했다. 수요 위축으로 미분양이 쌓이고 공사비 상승세도 지속될 것으로 보여 '3중고'에 휘청이는 모습이다.

12일 업계에 따르면 국내 건설사들은 코로나19 팬데믹과 러시아-우크라이나 전쟁 등이 일어난 이후 침체의 늪에서 좀처럼 빠져나오지 못하고 있다. 인건비·자재비 등은 뛰는데 수요가 따라주지 않으며 체력이 약해진 것이다. 인플레이션 여파에 금리가 가파르게 오르면서 부동산프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등 다양한 문제점도 부각됐다.

중견 건설사들 상황은 더욱 심각하다. 대형사들처럼 모기업 또는 계열사에서 직·간접적으로 자금 지원을 받기가 상대적으로 어렵기 때문이다. 공사비 인상분을 분양가에 녹이지 못하면서 작년 영업적자를 냈을 것으로 추산되는 곳도 상당수다.

경고등은 이미 켜졌다. 부채비율이 통상 '적정 수준'이라고 평가받는 200%를 넘긴 곳이 계속 늘고 있다. HJ중공업(이하 자본총계, 3656억5600만원)은 작년 3분기 말 기준 부채비율이 498%를 기록했다. 같은 기간 효성중공업(1조3258억3906만원)의 부채비율도 284%에 달했다. 또 △두산건설(4010억9500만원) 338% △HL디앤아이한라(4760억6600만원) 269% △동부건설(4844억2200만원) 250% △계룡건설산업(8987억6164만원) 231% △한신공영(7786억700만원) 221% △SGC이앤씨(작년 6월 현재 3138억3598만원) 269% 등도 200%를 훌쩍 넘긴 곳이 수두룩하다.

이처럼 중견 건설사들의 부채가 늘어난 것은 준공 후 미분양이 늘어나고 공사 원가가 급상승했기 때문이다. 한국건설산업연구원이 최근 내놓은 '2025년 건설산업 7대 이슈' 보고서를 보면 지난해 3분기 기준 주요 건설사 평균 매출원가율은 93%에 달했다. 업계에서 추산하는 적정 원가율은 80%대다. 원가율이 올라가면 기업은 수익을 내기 어려워질 수밖에 없다. 여기에 인건비 재료값 등이 단기간에 급등하면서 공사비를 받지 못하는 경우도 많아졌다. KCC건설은 지난해 준공한 경기 양주시 타운하우스 '라피아노 스위첸 양주옥정' 사업장에서 1100억 원의 공사 미수금을 기록했다. 서희건설도 지난해 3분기 누적 공사미수금이 3481억원으로 전년 동기(2421억원) 대비 44%나 증가했다.

문제는 이같은 상황에서 엎친 데 덮친 격으로 '미분양 공포'까지 현실화되고 있다는 것이다. 국토교통부(국토부)에 따르면 작년 11월 말 전국 미분양 주택은 총 6만5146가구로 집계됐다. 2022년 이후 6만가구 아래로 내려가지 않고 있다. 정부는 미분양 물량이 6만가구를 넘어서면 '위험신호'라고 해석한다. 특히 이 시기 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양은 전월보다 1.8%(337가구) 늘어난 1만8644가구로 집계됐다.

이미 지방·중소 건설사들은 버티지 못하고 있다. 업황 부진이 이어지며 지난해 부도난 건설업체가 총 27곳으로 2019년 이후 최대치를 기록했다. 부도 업체의 85% 가량은 지방 소재 기업이었다.향후 전망도 어둡다. 정부 대출 규제가 계속되고 글로벌 경제 불확실성이 높아지며 수요 회복에 대한 기대감은 낮은 상태다.

고객들 사이에서 '브랜드 선호' 현상이 뚜렷해지고 있다는 점도 중견 건설사들 입장에서는 고민거리다. 부동산R114에 자료를 보면 지난해 전국에서 분양한 24만1866가구 가운데 10대 건설사(시공능력평가 기준) 물량은 12만538가구(49.8%)로 절반에 달했다. 이 비중은 2022년만 해도 35% 수준이었으나 2023년 43.9% 등 꾸준히 올라가고 있다. 특히 미분양 우려가 적은 서울에서는 10가구 중 8가구 가량이 대형사 아파트였다.

시장에서는 공사비 급등 현상이 올해도 지속되며 중견 건설사들을 압박할 것으로 보고 있다. 지난해 1300원대에서 움직이던 달러-원 환율은 '12·3 계엄사태' 이후 급등해 10일 종가 기준 1450원대까지 뛰었다. 환율이 오르면 원자재 수입 가격이 올라 건설사 수익성이 악화된다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 수도권·지방 양극화 뿐 아니라 금리가 갑자기 오른 것 등이 (중견 건설사) 유동성 관련 리스크를 키운 요인“이라고 짚었다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “중견 건설사들 현금 흐름들이 많이 악화된 상태인데 자금 압박을 받으니 부도 위험성이 높아질 수밖에 없는 상황"이라며 “정부차원에서 (구제를 위한) 정책이 나와야하는데 탄핵 정국 등이 마무리기 전까지는 구체적인 방안이 나오기 힘들어 보인다"고 진단했다.

여헌우 기자 yes@ekn.kr