전셋값 오르고 강남 집값 들썩…‘패닉 바잉’ 또 오려나?

▲서울 내 아파트 전경. 사진=연합뉴스

최근 부동산 시장이 혼조세를 보이는 가운데 일부 실수요자들 사이에서 '패닉 바잉(공포 구매)' 가능성이 거론되고 있다. 즉 정부의 미분양 물량 해소 등 건설경기 부양책, 금리 인하 가능성, 향후 공급 부족 등이 맞물려 서울 등 인기 지역을 중심으로 실수요자들이 또 다시 '영끌'에 내몰릴 가능성이 있다는 것이다.

17일 국토교통부에 따르면 주택 시장이 최근 침체를 보이고 있지만 정부의 부동산 경기 부양책과 금리 인하, 공급 부족 등에 따라 일부 지역의 집값이 급등할 수 있다는 가능성이 제기되고 있다.

지난해 12월 전국 주택 매매 거래량은 4만5921건으로, 전월(4만9114건) 대비 6.5% 감소하며 두 달 연속 감소세를 이어갔다. 특히, 지방 미분양이 급증해 같은 기간 전국 미분양 아파트는 7만173가구로, 2012년 말(7만4835가구) 이후 12년 만에 최대 수준이었다.

이에 따라 정부와 지자체가 부동산 침체를 타개하기 위해 분주하게 움직이고 있다. 서울시는 최근 부동산 시장 활성화를 위해 토지거래허가구역을 해제했다. 이로 인해 송파구 잠실동 '엘스' 전용 59㎡는 23억원에서 24억5000만원으로 올랐으며, '래미안대치팰리스' 전용 84㎡도 직전 최고가인 32억 원에서 35억원으로 상승했다. 최근 한국부동산원 발표에 따르면, 서울시 집값 상승률의 대부분을 강남, 용산 등 토지거래허가구역 아파트가 견인했을 정도다.

업계는 잠실 등 인기 지역 아파트 가격이 반등하면 강남으로 확산된 후 서울 전역으로 퍼지는 패턴이 반복돼, 토지거래허가구역 해제가 아파트 값 상승 기폭제가 될 가능성을 점치고 있다.

오는 19일 기획재정부, 국토교통부, 금융위원회 등 정부 부처 합동으로 발표할 건설시장 안정 대책도 변수다. 관건은 오는 7월 시행될 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화와 지방 미분양 매입자에 대한 추가 세제 혜택 부여 여부이다.

현재 업계는 2단계 규제는 유지하되, 3단계 규제 적용 시 지방을 중심으로 완화하는 방안이 유력하다고 보고 있다. 다만, 정부는 4~5월까지 시장 상황을 지켜본 후 경기 부양 효과가 미미할 경우 시행 가능성을 검토할 것으로 보인다.

전세가율 상승과 향후 아파트 분양 감소, 금리 인하 가능성도 매수심리에 영향을 미칠 수 있다. KB국민은행에 따르면, 지난달 전국 아파트 전세가율은 68.0%까지 상승하며 지난 2022년 11월 이후 최고치를 기록했다. 서울 전세가율 역시 54.1%로, 2023년 4월(50.8%) 대비 3.3%포인트 올랐다. 전세가율이 높아지면 매매가와 전세가간 격차가 줄어들어 상대적으로 매입 메리트가 커진다.

아울러 부동산R114에 따르면 지난달 전국 일반분양 아파트는 3751가구로, 지난 2023년 2월(2725가구) 이후 약 2년 만에 최저치를 기록했다. 작년 12월(9435가구)과 비교해도 약 60% 감소한 수치다. 더욱이 지난 2023년 1분기 전국 주택 인허가 실적은 전년 동기 대비 22.8% 감소한 7만4558호를 기록한데다, 서울은 49.1% 감소한 6493호로 집계돼 2~3년 후 입주 물량 부족으로 이어질 가능성이 큰 것도 집값 상승을 불러올 수 있다.

한국은행이 경기 부양을 위해 이달 금융통화위원회에서 기준금리를 인하할 가능성이 높은 것도 집값 상승 핵심 관건이다. 증권사별로 올해 기준금리 인하 횟수를 2~3회로 전망 중으로, 1월 금통위에서 동결한 만큼 2월에는 인하 가능성이 더욱 커졌다는 분석이다.

부동산 업계 한 전문가는 “현재 부동산 시장은 매수자와 매도자가 모두 관망세로 장기적인 침체를 이어갈 가능성이 높다"면서도 “똘똘한 한 채 등 서울 일부 지역에서는 계속 가격이 오르고 있고 공급이 제한돼 있어 '막차라도 타자'는 심리가 형성될 수 있다는 점이 변수"라고 설명했다.

김유승 기자 kys@ekn.kr