전세대출 줄이니 월세 쏠림 가속…서민 주거복지 ‘빨간불’

▲서울 시내 아파트 모습. 사진=연합뉴스

정부와 은행권의 대출 규제로 전세 시장이 빠르게 위축되고 있다. 거래는 줄고 보증금은 오르고 있으며 월세 전환 속도는 사상 최고 수준이다. 부동산업계에선 서민 주거비 부담과 전·월세 양극화 우려가 나오고 있다.

13일 업계와 금융권에 따르면 최근 한 달 새 주요 시중은행들이 전세자금대출 규제를 강화했다. 신한은행은 이달 6일부터 '임대인 소유권 이전·보유주택 처분·근저당 말소' 조건부 전세대출을 중단했고, 우리은행도 이미 같은 조건의 대출을 전면 중단했다. 주택금융공사(HF) 역시 오는 28일부터 일반전세·청년 특례 보증 심사를 강화한다. 앞으로는 선순위채권과 임차보증금 합계가 주택가격의 90%(법인 임대인 80%)를 넘으면 보증이 거절되고, 이용 중 임의 전출 제한과 이사 시 재심사 의무도 적용된다.

전세시장은 6·27 대출 규제 이후 계속 위축되고 있다. 서울 아파트 전세 거래량은 4~6월 매월 1만2000건 안팎을 유지했지만 7월에는 9546건으로 한 달 새 21.2% 감소했다. 반면 평균 전세보증금도 4월 5억7549만원에서 7월 6억1691만원으로 7.2% 상승했다.

대신 월세는 급증하고 있다. 법원 등기정보광장에 따르면 올해 1~7월 전국 주택 월세계약 건수는 전년 동기 대비 27.0% 증가했다. 같은 기간 전세계약 증가율은 4.8%에 그쳤다. 국토교통부 통계에서도 6월 월세 거래량은 전년 동월 대비 41.8% 늘었지만 전세는 5.1% 증가에 그쳤다. 6월 월세 비중은 61.4%로, 2021년 42.0%에서 3년 만에 약 20%포인트(p) 상승했다.

이에 대해 권일 부동산인포 리서치팀장은 '이중 규제의 역효과'라고 설명했다. 대출이 막히니 매수 전환을 통한 전세 공급 확대가 이뤄지지 못하고, 오히려 전셋값이 오르는 역설이 나타나고 있다. 세입자 입장에선 전세대출로 버티던 전략이 무너지면서 전세 매입 실패·보증금 상승·월세 지출 확대라는 세 가지 부담이 동시에 커지고 있다. 권 팀장은 “월세 비중이 이미 60%를 넘었고, 이번 규제 이후 속도는 더 빨라질 것"이라며 “자금 여력이 부족한 청년·신혼부부일수록 서울 외곽이나 경기권, 도심 소형 주택으로 밀려나 주거 질이 떨어지고 양극화가 심화될 수 있다"고 말했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수도 비슷한 분석을 내놨다. 권 교수는 “전세대출 문턱이 높아지면 세입자는 보증금 증액이 어렵고, 임대인도 같은 조건의 세입자를 구하지 못하면 월세로 돌릴 수밖에 없다"며 “결국 전세와 월세 모두 가격이 오르는 이중 자극이 불가피하다"고 분석했다. 이어 “전세는 무이자 저축이자 내 집 마련 사다리 역할을 해왔는데, 전세 공급이 줄고 월세로 대체되면 장기적으로 주거 사다리가 무너질 수 있다"고 경고했다.

전문가들은 앞으로 'DSR(총부채원리금상환비율) 적용' 같은 추가 규제가 더해지면 소득 정체 상황에서 대출 가능액이 줄어 전세금 마련이 더 어려워지고, 그 부담이 월세로 전이될 수 있다고 본다. 보증비율과 대출한도를 단기간에 낮추면 세입자·임대인 모두 자금 운용이 막혀 시장 혼란이 커질 수 있다는 우려도 있다.

건설·공급 시장에도 영향을 줄 수 있다. 대출 규제로 소비 심리가 위축되면 분양 실적이 떨어지고 착공·신고 건수도 감소하는 등 공급 전반이 위축될 수 있다. 여기에 공사비 상승까지 겹치면 신규 주택 공급 불안정성이 심화될 가능성이 크다.

상대적으로 무주택자, 신혼부부 등 서민들의 수요가 많은 전세시장이 위축될 경우 전체적인 주거 복지가 악화될 것이 뻔한 만큼 실수요자 보호 장치 마련이 시급하다고 강조한다. 대출 규제를 일률 적용하기보다 무주택자·생애 최초 구입자·신혼부부 등은 한도를 탄력적으로 조정하고 정책 대출을 확대해야 한다는 것이다. 한시적 취득세·양도세 감면, 전세보증금 보호 장치 마련도 필요하다. 예를 들어 보증금 일부를 에스크로 계좌(제3기관에 맡겨 조건 충족 시 지급하는 안전금고식 계좌)에 예치해 보증사고를 예방하고, 이를 서민 임대주택 공급 재원으로 활용하는 방안이 거론된다.

업계 관계자는 “전세와 월세가 맞물린 시장 구조에서는 한쪽을 조이면 다른 쪽이 들썩일 수밖에 없다"면서 “실수요자 안전장치를 서둘러 마련하지 않으면 월세 쏠림과 주거 양극화가 고착될 수 있다"고 우려했다.

서예온 기자 pr9028@ekn.kr