재건축 해라 vs 마라…정부·서울시 부동산 ‘엇박자’에 시장 혼란

▲서울 시내 아파트 전경. 사진=연합뉴스

9·7 대책 이후에도 집값 상승 기대가 꺾이지 않는 가운데, 정부와 서울시가 부동산 정책에서 상반된 행보를 보여 시장을 혼란시키고 있다. 정부가 6·27과 9·7 대책에 이어 재건축초과이익환수제(재초환) 유지로 규제 기조를 이어가는 반면, 서울시는 용적률 상향과 자체 공급 계획 등을 예고하며 연일 규제 철폐를 내세우고 있다. 시장에서는 단기적으로 거래 회복에 따른 오름세가 가능하다는 전망이 나오는 한편, 향후 집값 흐름을 좌우할 변수로는 공급 시차와 장기 물량 확보가 꼽힌다는 지적이 나온다.

28일 업계에 따르면 6·27 대출 규제 발표 이후 한동안 주춤했던 집값 기대심리가 최근 두 달 연속 되살아나고 있다. 지난 26일 한국은행이 발표한 9월 주택가격전망지수(CSI)는 112로, 전달(111)에 이어 상승세를 이어갔다. 이 지수는 1년 뒤 집값이 오를 것이라는 응답이 하락을 예상하는 응답보다 많으면 100을 넘는다. 향후 매매가격에 대한 시장 기대를 가늠하는 심리지표로 쓰인다.

이 같은 흐름은 가격 동향에서도 확인된다. 한국부동산원에 따르면 9월 셋째 주(9월 15일 기준) 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.12%로 직전 주 대비 0.03%포인트 커졌다. 상승 폭은 전주에 이어 2주 연속 확대됐고, 수도권 전체도 0.03%에서 0.04%로 오름 폭이 커졌다. 거래 회복과 기대심리가 맞물리며 단기적으로 집값을 밀어 올리는 분위기다.

시는 이런 시장 분위기에 맞춰 공급 확대를 최우선 과제로 내세우고 있다. 특히 정비사업의 발목을 잡아온 각종 규제 완화에 집중해 공급 속도를 끌어올리겠다는 복안이다. 오세훈 시장은 최근 강북구 미아2 재정비촉진구역을 찾아 “더 이상의 사업 지연은 없다"고 선언했다. 2010년 정비구역으로 지정된 뒤 15년 넘게 멈춰 있던 곳으로 시가 '규제 철폐 1호'로 선정한 상징적 사업지다. 시는 용적률을 261%에서 310%로 높여 공급 규모를 3519가구에서 4003가구로 확대하기로 했다. 오 시장은 “역세권이 아니더라도 용적률을 1.2배까지 허용해 사업성을 확보하고, 단지 내 커뮤니티를 갖춘 양질의 주택을 공급하겠다"며 “추석 전 도심 전역을 대상으로 한 자체 주택공급 대책도 발표하겠다"고 밝혔다. 서울이 규제 완화 '속도전'을 예고한 셈이다.

반면 정부는 규제 기조를 유지하고 있다. 서울 시내 도시정비사업을 섣불리 활성화시킬 경우 당장의 주택 공급 증가보다는 주변 집값을 들쑤시는 것에 불과하다는 판단이 작용한 것으로 전해진다. 특히 정비업계가 꾸준히 요구해 온 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지 논의는 사실상 보류된 상태로, 현행 제도가 그대로 적용되는 분위기다. 6·27과 9·7 대책으로 대출 규제를 강화한 데 이어 최근 공급 대책에서도 재초환 완화 방안은 빠졌다. 국토교통부는 “국회 논의를 지켜본 뒤 제도 유지 여부를 결정하겠다"는 입장이지만, 시장에서는 당분간 제도가 유지될 가능성이 크다는 관측이 우세하다. 2006년 도입됐다가 2018년 부활한 재초환은 재건축으로 얻은 초과이익이 가구당 8000만 원을 넘으면 최대 50%까지 환수하는 제도로, 정비사업 활성화를 가로막는 대표 규제로 꼽힌다.

전문가들은 정부·시의 부동산 정책 혼선이 장기적으로는 수렴되겠지만 단기적으로 일부 지역의 집값 상승 등 부작용을 빚을 것으로 우려하고 있다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “서울과 정부 모두 공급 확대라는 목표는 같고, 마포·성동·분당·과천 등에서 거래가 늘며 주택가격전망지수가 오른 것도 이런 기대가 반영된 결과"라며 “9월 거래 신고가 10월까지 이어지는 만큼 단기 반등이 추세로 이어질지 지켜볼 필요가 있다"고 말했다. 서진형 한국부동산경영학회장도 “대출 규제·거래 억제로 단기 안정은 가능하지만, 공급이 뒷받침되지 않으면 강남권 등 인기 지역 집값이 다시 뛰고 양극화가 심화될 수 있다"며 “향후 1~2년 집값의 최대 변수는 얼마나 빠르고 충분히 공급 물량을 확보하느냐"라고 강조했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “재초환은 입주 후 부과되는 만큼 당장 조합 의사결정을 흔들 변수는 아니며, 금리 흐름과 공급 속도가 향후 집값 방향을 좌우할 것"이라고 지적했다.

서예온 기자 pr9028@ekn.kr