[10·15 대책] “초강력·효과 있을 것 vs 시기 늦고 충분치 않아”…전문가 반응 엇갈려

▲왼쪽부터 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원, 한문도 명지대 실물투자분석학과 교수, 채상욱 커넥티드그라운드 대표, 임재만 세종대 부동산학과 교수, 권대중 한성대 일반대학원 경제부동산학과 석좌교수, 이은형 대한건설정책연구원 연구위원.

정부가 15일 과열된 서울 집값 진정을 위해 신규 부동산 대책을 발표했다. 사상 처음으로 서울 전역과 경기도 일부를 3중 규제로 묶고 대출까지 더 꼼꼼히 억죄는 금융 대책까지 포함됐다. 투기 거래 단속 강화, 보유세 강화 등 세제 개편 추진까지 포함돼 나올 만한 카드는 모두 포함된 '종합 세트'라는 평가다. 부동산 전문가들은 찔끔 찔끔 강도를 높이다가 결국 집값을 못 잡은 문재인 정부 때보다는 한층 더 강화된 대책이라는 점에는 의견을 일치하지만 시장에 미칠 영향에 대해선 반응이 엇갈린다.

이날 정부가 발표한 10·15 주택시장 안정화 종합 대책은 우선 서울 25개구 전체와 경기도 12개 지역을 조정지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 3개 규제로 묶는 것이 핵심이다. 풍선 효과를 막기 위해 오를 만한 곳은 모두 규제 대상 지역에 포함시켜 갭투자를 원천 봉쇄했다. 또 한강벨트의 과열을 냉각시키기 위해 고가 주택에 대한 대출 규제도 한층 더 강화했다. 수도권 및 규제지역 내 주택담보대출 한도는 △시가 15억원 이하 주택 6억원 △15억~25억원 주택 4억원 △25억원 초과 주택 2억원으로 차등 조정된다. 주담대 심사 시 적용되는 스트레스 금리도 현행 1.5%에서 3.0%로 상향된다. 여기에 현 정부 들어 검토만 하고 있다던 보유세 강화를 중심으로 한 부동산 세제 합리화 방안도 마련하겠다고 밝혔다.

전문가들은 대체로 역대 최강의 종합 대책이 나왔다는 점에 의견을 같이하고 있다. 우선 불 붙을 것 같았던 서울 집값이 안정될 것이라는 기대가 많았다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “이번 10·15 대책은 금액별 대출 차등화를 통한 상급지 갈아타기, 토지거래허가구역 지정을 통한 아파트 갭투자 제동에 초점을 맞추고 있는 것이 특징"이라며 “서울 전역은 물론, 수도권 아파트값을 주도하는 과천, 성남, 용인, 수원 등 경기 남부 벨트를 정조준해 집값 확산을 차단하려는 의지를 드러낸 것으로, 한강 벨트는 물론 수도권 인기 지역도 이번 대책의 타격을 받을 것으로 보인다"고 긍정적으로 평가했다.

이어 “6·27 대책에 이어 2차 충격요법인 만큼 수요자들이 관망세로 돌아서면서 전반적으로 숨고르기 장세에 들어갈 듯하고, 단기 급등 지역이나 토허제 지정 대상 지역은 일부 매물이 나오면서 가격이 하락할 듯하다"며 “서울 전역과 수도권 인기 지역이 모두 토허제로 지정되면서 갭투자가 불가능해지고, 허위계약을 통한 시세 조종 가능성도 낮아져 수요가 둔화되는 만큼 풍선효과는 크지 않을 것으로 판단된다"고 말했다.

한문도 명지대 실물투자분석학과 교수도 “정부가 집값 안정화 의지를 분명히 보여줘 시장에 긍정적인 신호를 준 셈으로, 과열된 분위기를 일단 진정시키는 효과는 있을 것으로 본다"며 “다만 내년에 입주 물량 부족 이슈가 있어 다시 움직일 여지는 남아 있다. 단기 진화에는 의미가 있지만, 여기서 끝나선 안 된다"고 말했다.

그는 이어 “공급이 늦더라도 분양가가 충분히 낮다면 수요자들은 기다리기 때문에 공공택지의 분양가 인하 대책도 후속 대책으로 나와야 한다"면서 “한국토지주택공사(LH)가 직영 분양을 하면 당연히 가격이 저렴해질 텐데 그 신호가 없다. 정부가 고민해 빠르게 발표하는 게 집값 안정에 도움이 될 것"이라고 말했다.

한 교수는 또 “문재인 정부 때와는 디테일에서 차이가 있다. 당시에는 지역별 맞춤형, 이른바 '핀셋 규제'를 했지만, 이번에는 서울 전역을 한 번에 묶었다. 그런 점에서 시장에 훨씬 강한 신호를 줬다고 본다"고 평했다.

채상욱 커넥티드그라운드 대표는 페이스북을 통해 “9·7 대책 이후 실망감으로 인해 부동산 상승으로 전망을 돌렸는데, 이번 10·15 대책 이후로는 급격한 안정, 더 나아가 하락 전환까지 가능할 거라고 보고 있다"며 “10·15 거래 규제는 단기적인 수단이고 앞으로 나올 세제 개편까지 지켜봐야 겠지만 코스피 5000 시대 개막을 공약한 정부다운 진정성이 처음으로 느껴진 대책"이라고 평했다. 그는 이어 “오늘 나온 종합대책을 보니 드디어 이 정부가 부동산에 주식만큼 진심으로 할 거 같다는 생각이 들었다"면서 “부동산 시장이 안정을 넘어 하락으로 갈 것으로 본다. 묶어놓고 세금 때릴 생각까지 할 것이라서다. 어쩌면 오늘부터 부동산과 전쟁이 시작된 것"이라고 주장했다.

특히, 채 대표는 “과거 문재인 정부 부동산 정책은 부동산도 주식처럼 상승과 하락이 가능한 자산인데, 하락하면 나라가 절단난다는 생각에 하락을 용인할 용기가 없던 것이 문제였다. 그래서 내내 미세조정과 핀셋, 즉 최적화로 대응했던 것"이라며 “정부가 무언가 집대성한 대책을 포괄적으로 (내놓았고) 무엇보다 이렇게 묶어놓고 보유세가 나올 걸 생각한다면, 마침내 자산 과열을 안정으로 보는 게 아니라 하락을 용인할 용기가 1그램 생긴 것이라고 본다"고 강조했다.

문재인 정부 시절처럼 규제를 여러 차례 반복하지 않고, 토지거래허가구역 지정 등 '2차 충격'이라 할 만한 강력한 종합 규제를 한 번에 내놓았다는 점을 높게 평가하고 있는 것이다. 이들은 정부가 집값 과열 지역을 정조준해 시장 안정 의지를 충분히 보여준 만큼, 단기적으로 시장이 숨 고르기 국면에 들어설 것이라는 전망이다.

반면 부정적인 평가도 있다. 이번 대책이 대출 규제에 집중된 데다 이미 유사한 정책에 익숙해 있어 효과가 제한적이라는 것이다. 일부 급매물은 나올 수 있지만, 전반적인 가격 하락으로 이어지기는 어렵다는 분석이다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 “최근 구윤철 경제부총리가 '똘똘한 한 채 문제를 잘 알고 있다'고 말해 이와 관련된 대책이 나올 줄 알았으나 토지거래허가구역 확대 외에는 별다른 내용이 없다"며 “세제 관련 대책도 말만 하고 사실상 실체는 없어 대출 규제만으로 충분한지 의문이다. 지난번 6·27 대책으로도 충분치 않았던 것이 드러났는데, 이번 강화 조치로 충분할지 걱정스럽다"고 말했다.

이어 “대출 규제를 꼼꼼히 한다고 했지만, 1주택자 전세대출 등 규제 부담을 줄이기 위해 일부를 제외하다보면 대책이 엉성해진다. 그래서 만약 유동성이 부동산 시장에 계속 몰리면 더 올리겠다거나 하는 예고라도 해야 하는데, 이 얘기도 없다"면서 “최소한 실거주 요건 강화나 규제 지역 한정 보유세 강화 같은 이야기는 나왔어야 한다고 본다"고 지적했다.

권대중 한성대 석좌교수도 “규제가 너무 늦었지 않았나 하는 생각이 든다. 6·27 대책 직후에 나왔어야 했다"며 “규제한다고 해서 시장이 안정화되는 것은 일시적이다. 결국에는 공급이 뒤따라야 하나 단기 주택 공급 정책이 아직까지도 나오지 않은 점은 아쉽다"고 우려했다. 그는 이어 “강남이나 선호 지역에 주택 공급을 확대하더라도 한계가 있다. 누구나 그곳에 살고 싶어 하기 때문으로, 주택 공급 정책과 함께 적정한 시기에 수요를 분산하는 정책이 필요하다"면서 “강남의 나이 든 주택 소유자 중 상당수는 양도세 부담 때문에 집을 팔지 못해 이들에게 양도세를 완화하고, 지방으로 이동할 경우에도 양도세를 완화하면 이동하는 사람이 생길 수 있다"고 지적했다.

권 교수는 또 “금융 규제도 시가 25억원 이상 주택에는 2억원만, 15억원 이상 주택은 4억원만 대출해 준다고 하는데, 이 정책이 의미가 있는지 의문이다. 25억원 주택을 살 때 2억원이 없어서 못 사지는 않으니 실효성이 떨어지지 않나 싶은 것"이라며 “토지거래허가구역 확대도 서울을 넘어 수원 등 실수요가 대부분인 경기도 지역까지 포함시킨 것은 다소 과하지 않았나 생각된다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이번 방안은 지난 6·27 대책을 좀 더 강화한 것으로, 주택 관련 대출 규제 강화로 보면 무리가 없다. 다만 지금과 같은 모든 자산의 가치가 상승하는 시기에 특정 유형의 실물자산만 가격이 오르면 곤란하다는 식의 접근이 과연 얼마만큼 실현될 수 있을지에 대해서는 의견이 나뉠 수밖에 없다"면서 “규제 그 자체 또는 수요 억제 중심의 규제는 때로 시장에 악영향을 미칠 수 있다. 따라서 적절한 규제와 수요 증진 간의 접점을 찾는 것이 필요하다"고 지적했다.

또, “규제를 통해 거래를 억제하여 인위적으로 시장을 억누른다면, 적어도 단기적으로는 그만큼의 효과를 볼 수 있다. 다만 그때는 '그럼 언제까지 억누를 것인가?'라는 근본적인 질문이 따라붙는다. 그렇기에 특단의 대책보다는 오히려 구체적이지 않은 정책 기조가 바람직한 대응일 수 있다"고 덧붙였다.

이 연구위원은 그러면서 “문재인 정부 때는 핀셋 규제라고 하면서 그 때 그 때 대응하다가, 서울 25개 자치구 전체를 기대 지역으로 설정한 것이 정부 중후반이었다. 그런데 이번에는 전과 다르게 바로 토허제로 전부 묶어버렸다"라며 “시장이 과거 경험한 바가 있는 만큼 거래량은 감소하겠지만, 새로 계약되는 매물 가격은 크게 급락하지 않을 것이다. 급매물은 일부 나타날 수 있다"고 예측했다.

김유승 기자 kys@ekn.kr