“내 집 구매 전략 수정 필수”...내일부터 15억 아파트, 주담대 4억

▲정부가 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에도 집값이 좀처럼 식지 않자 고강도 수요 억제책을 다시 꺼내 들었다. 사진은 시중은행 대출창구 모습.

수도권과 규제지역 주택시장이 다시 강력한 규제권에 들어섰다. 최근 집값 과열 조짐이 이어지자 정부가 불과 한 달여 만에 고가주택과 전세대출에 대한 한도를 대폭 줄이는 추가 대책을 내놓은 것이다.

16일부터 수도권·규제지역 시가 15억~25억원 주택은 주담대 한도가 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 축소된다. 그간은 고가 여부와 상관없이 최대 6억원까지 대출이 가능했으나 앞으로는 가격 구간별로 차등 적용된다.

1주택자의 전세대출도 이달부터 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함된다. 대출규제 사각지대로 지적돼온 전세자금대출을 관리망에 편입한 조치다. 금융당국은 연간 약 5만2000명이 직접적인 영향을 받을 것으로 추산했다.

금융위원회는 15일 정부서울청사에서 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 이같은 내용을 담은 '부동산시장 안정대책'을 발표했다. 지난 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에도 집값이 좀처럼 식지 않자 고강도 수요 억제책을 다시 꺼낸 것이다.

이억원 금융위원장은 이날 정부 합동브리핑에서 “수도권 일부 지역을 중심으로 주택시장 과열 신호가 점점 커지고 있다"며 “확고한 주택시장 안정을 위해 대출 수요 관리를 더욱 강화해나가고자 한다"고 설명했다.

이번 대책의 핵심은 대출 한도를 주택 가격별로 세분화한 것이다. 15억원 이하 주택은 종전대로 6억원까지 가능하지만 15억~25억원은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 각각 낮춘다. 다만 재건축·재개발 이주비 대출은 기존 6억원 한도를 유지한다. '상급지 갈아타기'와 대출을 이용한 고가주택 매수 수요를 겨냥한 것으로 풀이된다.

또 차주의 상환 능력을 평가할 때 금리 상승 위험을 반영하는 '스트레스 금리' 하한도 1.5%에서 3%로 높인다. 이 조치로 인해 대출 가능액은 평균 10~15%가량 줄어든다. 예를 들어 연봉 1억원의 차주가 30년 만기, 변동금리 4% 조건으로 주담대를 받을 경우 기존 5억8700만원에서 5억100만원으로 8600만원(약 15%) 감소한다. 아울러 은행권의 주담대 위험가중치 하한 상향 시점은 내년 4월에서 1월로 앞당겨진다. 이는 금융회사가 주택담보대출을 늘리기 어려워지는 방향으로 작용한다.

▲서울 마포구 한 부동산중개업소 모습.

29일부터는 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우 이자 상환액도 DSR 산정에 포함된다. 연소득 5000만원인 차주가 2억원의 전세대출을 받을 경우 DSR이 14%포인트, 1억원 차주는 7.4%포인트가량 높아지는 것으로 분석됐다.

이로 인해 실수요자의 자금 조달 부담은 더욱 커질 전망이다. 금융권에서는 중저가 아파트 수요가 늘면서 '풍선효과'가 발생할 가능성도 제기된다. 동시에 자산가를 중심으로 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 심화할 수 있다는 우려도 나온다.

이날 신규 지정된 규제지역(서울 21개 자치구, 경기 12곳)에서는 LTV(주택담보인정비율)가 70%에서 40%로 낮아진다. 예컨대 9억원 주택을 구입할 경우 기존엔 6억원까지 대출이 가능했지만, 앞으로는 3억6000만원까지만 받을 수 있다.

전세대출을 보유한 차주는 규제지역 내 3억원 초과 아파트를 새로 구입할 수 없고 이미 3억원 초과 아파트를 산 사람도 전세대출을 받을 수 없다. 1억원 넘는 신용대출을 받은 차주 역시 1년간 주택 구입이 제한된다. 금융위는 이번 대책 실효성을 지속 점검하며, 시장 불안이 이어지면 주담대 위험가중치 하한을 25%까지 올리거나 고위험 주담대 적용 대상을 확대하는 추가 규제도 검토할 방침이다.

송재석 기자 mediasong@ekn.kr