‘마천루의 저주’?…상가 텅빈 용산에 100층 재개발 논란

▲오세훈 서울시장(사진 가운데)에서 27일 오후 옛 용산정비창 일대에서 용산국제업무지구 도시개발사업의 기공식 기념 촬영을 하고 있다. 사진=서예온 기자

서울시가 상가 공실률이 높은 용산에 최대 100층 등 초고층 빌딩으로 구성된 국제업무단지를 착공해 '마천루의 저주'를 우려하는 목소리가 나온다. 앞서 글로벌 금융위기 닥치기 직전인 2007년에도 똑같은 사업을 추진하다가 좌초했던 것과 너무도 유사한 상황이다. 전문가들 사이에서는 “공공 참여로 구조는 바뀌었지만 시장·정책 리스크는 여전히 크다"는 지적이 나온다.

30일 업계에 따르면, 서울시는 지난 27일 옛 용산정비창 부지에서 용산국제업무지구 도시개발사업 기공식을 열고 100층급 랜드마크를 포함한 초고밀 복합도시 개발을 공식화했다. 서울주택도시개발공사(SH)는 2028년 기반시설 준공, 2030년 첫 입주를 목표로 하고 있다.

오세훈 시장은 이날 “용산은 서울의 다음 100년을 여는 미래 도시이자 국가 경쟁력을 끌어올릴 핵심 전략 프로젝트"라며 “인공지능(AI) 기반 도시운영, 디지털 트윈, 스마트 모빌리티를 적용해 미래도시 모델을 만들겠다"고 포부를 밝혔다.

용산 개발은 2007년 오 시장 1기 때 민간 PF 기반 '드림허브'로 시작됐으나, 프로젝트 파이낸싱(PF) 과열기에 초고층 계획을 밀어붙인 직후 글로벌 금융위기가 닥치며 분양·자금 조달이 막혀 2013년 무산됐다. 방치됐던 부지는 2020년 공공 예타 통과로 공공 방식으로 전환됐고, 2021년 코레일·SH 공동 시행, 2024~2025년 인허가 절차를 거쳐 올해부터 2기 공사에 들어갔다.

2기 개발은 코레일·SH가 부담하는 약 14조3000억원의 공공 사업비와 서울시가 광역교통개선대책으로 투입하는 3조5780억원 등 총 17조원 규모의 공공재정을 기반으로 한다.

문제는 2기 역시 경제 상황이 좋지 않은 시점에 초고층 개발을 추진하고 있다는 점이다. 전문가들이'마천루의 저주'라고 부르는 패턴이다. 초고층빌딩(건물 높이 240m 이상) 건설 붐이 일면 경제 파탄이 찾아온다는 속설로 도이치뱅크의 분석가 앤드루로런스(Andrew Lawrence)가 1999년 '마천루 지수(sky scraper index)'란 제목으로 발표한 개념이다. 역사적으로도 뉴욕 엠파이어 스테이트 빌딩, 아랍에미리트 두바이의 부르즈칼리파 등의 사례가 있다.

현실적으로 상가·오피스 수요가 저조한 상황에서 사업성이 불확실하고 기술적으로도 고난도·고비용이라서 문제가 많다는 지적도 나온다. 현대자동차그룹도 최근 강남구 삼성동 한전 본사 부지에 100층 짜리 초고층 사옥을 지으려도 50층 짜리 건물 3개로 선회한 바 있다.

한국부동산원에 따르면 올해 2분기 서울 집합상가 공실률은 9.27%로 1년 내 최고치였고, 특히 용산역 상권 공실률은 37.53%로 서울에서 가장 높았다.

전문가들은 사업 자체도 공공 참여로 구조적 안정성은 높아졌지만 리스크가 여전히 크다고 말한다. 최원철 한양대 부동산융합대학원 교수는 “사업성이 낮을수록 랜드마크를 내세우는 전략이 반복되고 있는데 현 시점에서 100층급 개발이 성공할 지는 불확실하다" “토지를 조성해도 분양 단계에서 수요가 이탈하면 다시 지연될 수 있다. 상징성만으로는 사업 지속성이 담보되기 어렵다"고 지적했다.

서진형 한국부동산경영학회장도 “1기 실패의 본질은 사업성 부진이었다"며 “2기는 공공이 마중물 역할을 해 재무 리스크는 분산됐지만, 2030년 입주는 시장 상황에 따라 충분히 지연될 수 있다"고 내다봤다. 그는 “토허제·LTV 규제 등 현행 정책과 개발 목표가 충돌하면 수요 회복이 더디다"고 덧붙였다.

김갑성 연세대 도시공학과 교수는 “입체복합·수직도시는 역세권이라 기술적으로는 가능하다"면서도 “용적률 1700% 초고밀 개발에서 상업시설이 실제로 자립할지는 미지수"라고 평가했다. 그는 “상가 공급 과잉, 국제 브랜드 유입 여부, 공기 지연 등이 핵심 변수"라고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 “서울 오피스 시장은 공실률만 보면 부정적으로 보이지만, 실제로는 신규·양질 오피스 공급이 부족해 수요를 흡수할 수도 있다"면서도 “완공 시 주변 집값·임대료 상승으로 젠트리피케이션(원주민 이탈 현상)이 나타날 가능성이 크다. 자본 유입을 위해 정책 일관성이 필요하다"고 강조했다.

서예온 기자 pr9028@ekn.kr