[에경 초대석] 김정호 “분당 재건축, 속도보다 실행력… 세금 아닌 공급으로 풀어야”

▲김정호 초대 한국주택학회장이 경기 분당 시내 한 카페에서 에너지경제신문과 인터뷰를 하고 있다. 사진=장혜원 기자.

“지금 필요한 건 세금으로 시장을 누르는 방식이 아니라, 실제로 집을 지을 수 있는 구조를 만드는 일입니다. 1기 신도시 재건축은 방향은 맞지만 집행은 잘못 가고 있습니다. 큰 그림보다 중요한 건 당장 움직일 수 있는 단지부터 빨리 풀어 주는 겁니다."

김정호 초대주택학회장 겸 전 KDI 국제정책대학원 교수는 경기도 분당 모처에서 진행 된 에너지경제신문과의 인터뷰에서 1기 신도시 재건축과 이재명 정부의 부동산 정책 방향을 두고 이같이 말했다. 김 회장은 현재 분당을 비롯한 1기 신도시 재정비가 특별법을 통해 제도적 틀을 갖췄다는 점은 긍정적으로 평가하면서도, 실제 선도지구 선정과 공급 설계는 지나치게 경직돼 있다고 진단했다.

김 회장은 국토연구원 부원장, KDI 국제정책대학원 교수, 강원발전연구원장 등을 지낸 주택정책·국토계획 분야 원로 학자다. 한국주택학회 초대 회장으로 학회 창립을 이끌었고, 주택건설 200만호 계획과 1기 신도시 정책 등 주요 정책 전환기에 참여해왔다. 시장 원리와 예측 가능성에 기반한 장기 주택정책의 필요성을 지속적으로 제기해온 대표적 정책 전문가로 평가된다.

에너지경제신문은 김 회장을 만나 1기 신도시 재건축 방향과 이재명 정부의 부동산 정책 전망에 대해 들어봤다.

그는 “1기 신도시 재건축·재개발은 기본적으로 잘하는 방향"이라며 “기존 도시정비 방식은 시간이 너무 오래 걸렸는데, 특별법을 통해 절차를 간소화한 것은 의미가 있다"고 평가했다. 다만 선도지구 선정 방식에 대해서는 “규모가 큰 곳부터 밀어주는 식으로 가면 내부 이해관계가 복잡해 속도가 오히려 더디다"며 “주민 동의율이 높고 통합 의식이 강한, 실제 사업 추진이 가능한 단지부터 지정해야 공급 속도가 붙는다"고 말했다

1기 신도시 재건축은 특별법 시행 이후 선도지구 선정 절차가 본격화되며 사업이 속도를 내는 듯했지만, 실제 현장에서는 단지 간 경쟁과 주민 간 이해관계 충돌로 속도 편차가 커지는 양상이다. 분당·일산·평촌·산본·중동 등 주요 지역에서 다수 단지가 동시 추진되면서 행정·심의 부담도 확대되고 있다. 전문가들은 대규모 단지 위주의 일괄 추진보다, 주민 동의율이 높고 사업성이 확보된 단지부터 단계적으로 진행해야 실질적인 공급 효과를 낼 수 있다고 보고 있다.

김 회장은 분당 재건축의 핵심을 '속도'와 '이주 대책'에서 찾았다. 작은 단지를 먼저 재건축해 추가 공급 물량을 확보하면, 이후 대단지 재건축 과정에서 발생하는 이주 수요를 흡수할 수 있다는 논리다. 그는 “작은 단지를 먼저 풀어 신규 물량을 만들면, 나중에 큰 단지를 재건축할 때 주민들이 옮겨갈 수 있는 주택을 제공할 수 있다"며 “이런 식으로 순차적으로 설계해야 전체 사업이 돌아간다"고 설명했다. 분당 전체 재건축 대상 약 9만 세대가 재정비를 거치면 장기적으로 14만~15만 세대 수준까지 늘어날 수 있다고도 봤다.

그는 정부가 제시한 연간 선도지구 물량 기준에도 비판적이었다. “선도지구로 지정됐다고 곧바로 공사가 시작되는 게 아닌데, 연간 1만2000세대 같은 숫자를 기계적으로 맞추려는 건 현실을 모르는 접근"이라며 “오히려 더 많은 물량을 열어두고 단지 간 경쟁을 유도해야 실제 착공 가능성이 높은 곳이 먼저 나온다"고 주장했다. 국토부가 숫자 관리에만 집중할 것이 아니라, 지자체가 지역별 현실에 맞게 자율성을 갖고 사업을 설계할 수 있도록 해야 한다는 지적이다.

▲김정호 초대 한국주택학회장이 경기 분당 시내 한 카페에서 에너지경제신문과 인터뷰를 하고 있다. 사진=장혜원 기자.

신도시 추가 지정 방식에 대해서도 회의적인 시각을 보였다. 그는 “과거처럼 주택이 부족하면 무조건 신도시를 새로 지정하는 시대는 지났다"며 “도로, 상하수도, 교통망 등 직접 비용뿐 아니라 장거리 통근에 따른 간접 비용과 기회비용까지 고려하면, 이제는 재건축·재개발이 더 현실적인 공급 수단"이라고 말했다. 2·3기 신도시 가운데서도 판교, 동탄처럼 인접 대도시의 배후 효과를 누린 곳만 성공했을 뿐, 앞으로 같은 방식이 반복되기는 어렵다고 진단했다.

재건축의 최대 걸림돌로 꼽히는 분담금 문제에 대해서는 “모든 단지가 똑같지 않다"고 선을 그었다. 분양 시점의 시장 상황과 일반분양 물량, 공사비 상승 여부에 따라 조합원 부담은 크게 달라질 수 있다는 것이다. 그는 “문제는 분담금이 너무 커서 사업을 포기하는 경우가 많다는 점"이라며 “공공이 전액을 대신해줄 수는 없더라도 인센티브 방식으로 일부를 보전해 주는 구조를 설계하면 재건축 공급을 훨씬 늘릴 수 있다"고 말했다. 특히 건축비 급등과 PF 경색이 맞물린 최근 시장에서는 분당뿐 아니라 서울 재건축도 수익성 악화 위험이 커지고 있다고 진단했다.

세제 정책에 대한 시각은 더 분명했다. “양도세 중과로 매물을 유도하겠다는 발상은 현실과 맞지 않는다"며 “과도한 세금은 거래를 잠그고 시장의 퇴로를 막는다"고 지적했다. 반면 보유세는 중장기적으로 현실화가 필요하다고 봤다.

김 회장은 “양도소득세 중과로 매물을 끌어내겠다는 발상은 현실과 거리가 멀다"며 “아파트는 여전히 가장 안전한 자산 가운데 하나이고, 세금이 높다고 해서 집주인들이 100% 매물을 내놓는 것은 아니다"라고 말했다. 오히려 과도한 중과세가 거래를 잠그고 시장의 퇴로를 막는다고 봤다. 그는 “양도세를 낮춰 거래를 열어줘야지, 가진 자를 징계하는 식의 정책은 실패할 가능성이 높다"고 말했다. 반면 보유세에 대해서는 “한국의 보유세는 여전히 낮은 편"이라며 중장기적 현실화 필요성을 언급했다.

▲김정호 초대 한국주택학회장이 경기 성남시 분당구 모처에서 에너지경제신문과 인터뷰 중 포즈를 취하고 있다. 사진=장혜원 기자

분양가상한제에 대해서는 “시장 가격을 왜곡하고 로또 청약을 만든다"며 반대 입장을 밝히고, 후분양 전환을 해법으로 제시했다. 그는 “분양가상한제가 시장가격을 왜곡해 집값을 '개구리 뛰듯' 불안정하게 만든다"며 반대 입장을 밝혔다. 대신 선분양 제도를 줄이고 후분양 체제로 전환해야 한다고 주장했다. 그는 “소비자가 실제 상품을 보고 입지를 판단해 값을 매기게 해야지, 땅에 기둥 몇 개 박아 놓고 파는 구조는 투기와 왜곡을 키운다"고 말했다. 상한제가 결과적으로 현금 여력이 있는 계층에게만 이익을 안겨 '로또 청약'을 만드는 측면도 있다고 비판했다.

이재명 정부의 정책 방향에 대해서는 아직 판단을 유보하면서도 우려를 숨기지 않았다. 그는 “현 정부의 주택정책은 아직 본격적으로 드러난 게 없다"면서도 “만약 과거처럼 규제와 세금 위주로 시장을 압박하는 방향으로 간다면 공급은 더 줄고 가격은 다시 불안해질 수 있다"고 말했다. 과거 정부의 실패는 공급 부족을 세금과 규제로 해결하려 한 데서 비롯됐다는 게 그의 인식이다. 그는 “주택정책은 지속 가능해야 하고 예측 가능해야 한다"며 “정책이 자꾸 바뀌면 시장은 얼어붙고 매물은 잠긴다"고 강조했다.

그의 문제의식은 수도권을 넘어선다. 김 회장은 서울 집중의 해법으로 “거점 도시 육성"을 제시했다. 교육·일자리·교통이 결합된 지역 핵심 도시를 키우지 않는 한 주택 수요 분산은 불가능하다는 판단이다.

그는 “서울 집중이 계속되는 이유는 결국 기회가 서울에 몰려 있기 때문"이라며 “지방에도 교육·의료·일자리 기능을 갖춘 거점 도시를 몇 군데만 제대로 키웠어도 지금과 같은 일극 집중은 완화됐을 것"이라고 말했다. 특히 젊은 층이 서울로 이동하는 이유를 두고 “기회가 있는 곳이 서울뿐이기 때문"이라며 “균형발전은 단순한 슬로건이 아니라 산업, 직장, 교통, 대학을 묶어 재설계하는 문제"라고 짚었다. 지하철 같은 교통망과 대기업·본사급 일자리가 주택 수요 분산의 핵심 축이라고도 강조했다.

결국 그의 결론은 하나다. “규제로 시장을 누르는 방식으로는 집값도, 공급도 잡을 수 없다."

그는 “정부가 정말 집값을 안정시키고 시장을 정상화하고 싶다면, 규제로 눌러 잡는 방식에서 벗어나 공급 구조와 지역 구조를 동시에 바꾸는 데 집중해야 한다"며 “1기 신도시 재건축도, 서울 공급도, 지방 균형발전도 결국은 시장이 실제로 움직일 수 있게 만드는 설계가 핵심"이라고 말했다.

장혜원 기자 dalgu@ekn.kr