▲노원구 상계· 중계·중계2 택지개발지구 위치도. 사진=서울시
서울의 대표적 노후 아파트 밀집 지역인 노원구 상계·중계·하계동 일대가 10만여 가구의 대형 신도시로 통합 개발된다. 그동안 도심과의 접근성이 다소 떨어지는데다 인프라가 상대적으로 열악해 부동산 침체 지역의 상징이었다. 서울시가 대규모 재건축과 역세권 복합개발을 순차적으로 진행해 쾌적한 인프라를 갖춘 고층 아파트 신도시로 개발하기로 해 부동산 업계의 관심을 모으고 있다. 수요자 입장에선 강북에서도 강남 수준의 아파트값 상승, 공급자 입장에선 초대형 도시정비사업의 발주로 최악의 부동산 경기 침체 속에서 신규 공사를 수주해 숨 돌릴 여유를 찾을 계기가 될 지 여부가 관건이다. 다만 실제 사업 속도와 사업성, 수혜 범위를 둘러싸고는 '숫자만 큰 청사진'에 그칠 수 있다는 신중론도 함께 나온다.
시는 18일 노원구 상계(1·2단계)·중계·중계2 택지개발지구를 하나로 묶는 지구단위계획 재정비안을 최종 고시했다. 이에 따라 해당 계획은 법적 효력을 갖게 됐으며, 정비계획 수립과 정비구역 지정 등 후속 절차가 본격화될 전망이다.
상계·중계·하계동 일대는 1980년대 '주택 200만 가구 공급' 정책으로 조성된 대규모 택지개발지구다. 대부분의 아파트들이 준공 이후 30년 이상이 경과한 노후 단지들이다. 시는 지난해 6월 재정비 기본 방향을 제시한 뒤 올해 9월 도시계획위원회 심의를 거쳐 이번 고시까지 행정 절차를 마무리했다.
재정비가 본격화되면 현재 약 7만6000세대 규모인 해당 권역은 장기적으로 10만3000세대 규모의 주거·복합도시로 재편될 전망이다. 재건축 시기가 도래한 단지를 중심으로 특별계획구역 지정과 복합정비구역 도입을 통해 용도지역 상향과 용적률 완화가 가능해지면서 사업 추진 여건이 개선될 것이라는 게 시의 설명이다.
시는 역세권을 중심으로 한 고밀·복합개발을 유도하고, 보행 녹지망과 생활SOC 확충을 통해 동북권의 주거 환경을 전반적으로 개선할 계획이다. 중랑천과 수락산·불암산을 연결하는 녹지 축을 조성하고, 도보 10분 내 생활권 구축을 목표로 공공 보행 통로와 커뮤니티 시설도 확충한다.
건설업계에서는 기대와 우려가 교차하고 있다. 최근 공급·수주 가뭄을 겪고 있는 상황에서 노후 단지 재건축과 역세권 복합개발, 생활 사회간접자본(SOC) 사업 등이 단계적으로 추진될 경우 중장기적으로 수주 실적을 올릴 수 있다. 이번 강북 초대형 신도시 개발에 따라 강남 위주의 아파트값 상승 현상과 신축 아파트 시장이 강북으로 확산될 수 있다는 기대도 있다.
다만 업계 안팎에서는 “10만3000가구를 한 번에 추진하는 것은 현실적으로 불가능하다"는 냉정한 시각도 적지 않다. 대규모 이주 수요와 사업비 부담, 분양가 규제와 공공기여 등 변수를 고려하면 실제 사업은 장기간에 걸쳐 순차적으로 진행될 수밖에 없다는 지적이다.
한 대형 건설사 관계자는 “물량 자체는 반갑지만 10만 가구 일괄 재편이 현실적인 수치인지는 의문"이라며 “단계별 추진 계획과 규제·인센티브 구조가 구체화돼야 건설사 입장에서도 체감할 수 있을 것"이라고 말했다.
전문가들은 이번 재정비안을 서울의 구조적 공급 한계를 보완하는 신호로 평가하면서도 속도 조절의 필요성을 강조했다. 서진형 한국부동산경영학회장(광운대 부동산법무학과 교수)은 “서울의 주택 공급은 사실상 재정비사업 외에는 대안이 없는 상황"이라며 “대규모 재정비는 공급 확대와 시장 안정에 기여할 수 있지만, 동시다발적 개발은 전세시장 등 부작용을 낳을 수 있어 단계적 추진이 필요하다"고 말했다. 조주현 건국대 부동산학과 교수도 “장기 공급 계획을 분명히 제시했다는 점에서 시장 심리를 진정시키는 효과는 있을 것"이라면서도 “고밀 개발이 늘어날수록 교통·인프라 수용력을 함께 고려해야 한다"고 지적했다.
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