‘대출연장 불허·LTV 0%’...규제지역 다주택자 ‘핀셋 규제’ 검토

▲금융위원회는 오는 24일 5대 은행과 상호금융권을 소집해 다주택자 대출 연장 관행 개선을 위한 3차 회의를 한다. 사진은 서울 남산에서 바라본 아파트 단지.

금융당국이 다주택자 대출 줄이기에 고삐를 조이고 있다. 대출 만기 연장 요건을 강화하는 데서 나아가 주택담보대출비율(LTV) 0%로 신규 대출을 사실상 금지하는 카드까지 거론된다. 3년여 전 대출 규제 완화로 다주택자 주담대 잔액이 불어나 대출 시장 건전성 강화 필요성이 높아진데 따른 것으로 풀이된다.

22일 금융권에 따르면 금융위원회는 오는 24일 KB국민은행과 신한은행, 하나은행, 우리은행, NH농협은행 등 5대 은행과 신협, 새마을금고 등 상호금융권을 소집해 다주택자 대출 연장 관행 개선 3차 회의를 연다.

이번 회의에서는 다주택자 대출 총량을 감축하는 방안을 비롯해 관행을 개선할 구체적인 실행 방안을 논의할 것으로 예상된다. 임대 소득으로 이자를 상환하는 능력을 따지는 이자상환비율(RTI)을 재적용하는 것이 대표적이다. 앞서 금융위원회가 소집한 두 차례 회의는 다주택자 대출 취급 현황과 만기 구조를 점검하는 데 초점을 맞췄다.

금융당국은 주택 유형과 소재지를 세분화해 수도권과 규제지역에서 아파트를 보유한 다주택자를 우선 관리 대상으로 삼는 방안을 검토하고 있다. 모든 다주택자의 대출을 규제하면 지방 부동산 침체와 임대료 상승 같은 시장 충격이 예상되는 만큼, 매물 유도가 필요한 지역과 주택 유형에 한해 '핀셋 관리'한다는 입장으로 알려졌다.

금융감독원은 지난 20일 태스크포스(TF)를 구성해 △차주 유형별(개인·개인사업자) △대출구조별(일시상환·분할상환) △담보유형별(아파트·비아파트) △지역별(수도권·지방) 등으로 구분한 전 금융권 다주택자 현황을 분석 중이다.

RTI 뿐만 아니라 LTV 규제까지 추가 적용하는 방안도 검토 대상에 올랐다. 이재명 대통령은 지난 20일 소셜 네트워크 서비스 엑스(X)를 통해 “왜 이자상환비율(RTI) 규제만 검토하나"며 “기존 다주택에 대한 대출연장이나 대환도 신규 다주택 구입에 가하는 대출규제와 동일해야 공평하지 않을까"라고 말하기도 했다.

현재 수도권·규제지역 내 다주택자 주택담보대출과 임대사업자 신규 대출에 사실상 대출을 금지하는 'LTV 0%'를 적용하고 있다. 다주택자 만기 연장에도 같은 기준을 적용할 경우 사실상 '대출 회수' 효과가 발생할 것이란 관측이 나온다.

이 같은 대출 규제 강화 방안은 주담대 대출이 다주택자 중심으로 늘어나며 금융 건전성에 경고등이 켜질 수 있다는 우려 때문이다.

금융권에 따르면 5대 은행의 다주택자 주담대 잔액은 지난달 말 기준 약 36조4686억원으로 집계됐다. 다주택자 주담대가 본격적으로 급증하기 시작한 2023년 1월 말과 비교해 약 130% 늘어난 수치로, 같은 기간 전체 주담대 잔액은 610조원대로 약 20% 늘어난 데 비해 증가 폭이 크다. 2023년 초 고금리 기조와 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 문제의 여파로 전국 주택 시장 침체 우려가 커지면서 정부가 대출 규제를 완화했는데, 규제 완화 수혜가 다주택자에 쏠린 것이다.

김용범 청와대 정책실장은 이날 페이스북 글에서 “(레버리지를 활용한) 비거주 다주택 매입의 경우 가격 상승기의 수익은 사적으로 귀속되지만, 하락기에는 금융 건전성 저하를 통해 사회 전체로 위험을 전이시킬 수 있다"며 “비거주 다주택 대출의 단계적 LTV 축소, 대출 만기 구조 차등화 등의 신호가 일관되게 축적되면 (다주택 투자에 대한) 기대수익률이 재평가된다"고 지적했다.

금융당국은 만기 연장 불허가 임차인에게 직접적인 충격으로 이어지지 않도록 보완 장치를 어떻게 마련할지 고심하고 있다. 다주택자가 대출을 상환하지 못해 경매 등으로 이어지면 임차인의 주거 불안이 확대될 수 있기 때문이다. 일정 요건을 충족하는 경우 예외적으로 만기 연장을 허용하거나, 일시 상환 대신 단계적으로 대출을 감축하는 방안이 거론된다.

정승현 기자 jrn72benec@ekn.kr