[장혜원의 부동산현장] “동탄·구리 막히니 다산으로”…규제 발표 직후 호가 ‘껑충’

▲경기 남양주시 다산신도시 '다산 자이 아이비플레이스' 전경. 사진=장혜원 기자

“예전에는 구리와 다산을 함께 보던 손님이 많았습니다. 그런데 요즘에는 처음부터 다산만 찾는 분들이 적지 않습니다."

에너지경제신문이 찾은 찾은 경기 남양주시 다산신도시. 다산역 인근 공인중개업소에는 '매수 문의 환영'이라는 문구가 붙어 있었지만 현장 분위기는 오히려 매도자 우위였다. 한 공인중개사는 “괜찮은 매물은 나오기가 무섭게 계약되고 있다"며 “규제 발표 이후에는 집주인들이 매물을 거둬들이거나 호가를 먼저 올리는 사례가 부쩍 늘었다"고 말했다.

정부의 잇단 규제 지정 이후 시장의 관심은 빠르게 인접 비규제지역으로 이동하고 있다. 국토교통부는 지난달 30일 주거정책심의위원회를 열고 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 신규 지정했다. 이어 경기도는 이들 지역을 토지거래허가구역으로 추가 지정하며 투기수요 차단에 나섰다.

정부는 최근 집값 급등에 대응하기 위한 조치라고 설명했다. 한국부동산원에 따르면 6월 넷째 주 기준 동탄구의 올해 아파트 매매가격 누적 상승률은 11.38%로 전국에서 가장 높았다. 기흥구와 구리시도 각각 6.21%, 7.87% 상승했다. 경기도는 동탄구 55.52㎢, 기흥구 81.64㎢, 구리시 33.34㎢ 등 총 170.5㎢를 토지거래허가구역으로 지정했다.

규제 발표 직후 인접 비규제지역에서는 호가 상승 사례가 나타났다. 다산신도시 'e편한세상 다산' 전용 84㎡ 매물은 6월 29일 11억5000만원에 등록된 데 이어, 규제 발표일인 30일에는 13억원짜리 매물이 등장했다. 하루 사이 호가 상단이 1억5000만원 높아진 것이다.

다만 이는 실제 계약가격이 아닌 매도 희망가격인 만큼 후속 실거래 여부를 확인할 필요가 있다. 현지 중개업소 관계자는 “매도자들이 규제지역 수요가 넘어올 것이라는 기대를 갖기 시작했다"며 “일단 매물을 거둬들이고 가격부터 다시 정하는 분위기"라고 말했다.

풍선효과는 다산에만 그치지 않았다. 화성 병점에서는 아이파크캐슬과 신동탄포레자이 일부 매물의 호가가 규제 발표 이후 각각 2000만~3000만원 올랐고, 기흥구와 맞닿은 수원 권선구에서도 기존 실거래가보다 높은 가격에 매물이 나오기 시작했다.

시장에서는 정부 규제가 오히려 인접 비규제지역으로 수요를 이동시키는 전형적인 풍선효과가 나타나고 있다는 분석이 나온다. 정부는 수요 확산 범위가 제한적일 것으로 보고 있지만, 현장에서는 규제를 피한 지역을 중심으로 기대심리가 먼저 반영되는 모습이다.

다산신도시가 유독 대체 투자처로 주목받는 이유는 단순히 규제를 피했기 때문만은 아니다. 구리와 맞닿아 있으면서도 이번 규제 대상에서 제외된 데다, 2024년 별내선(8호선) 개통으로 잠실 등 서울 동남권 접근성이 크게 개선되며 실수요 기반까지 갖췄다는 평가를 받고 있다.

▲경기 남양주시 다산신도시 '다산 롯데캐슬' 아파트 단지 전경. 사진=장혜원 기자

전문가들은 이번 가격 움직임을 단순한 풍선효과로만 보기는 어렵다고 분석한다. 규제를 피해 이동한 수요와 함께 인접 상급지와의 가격 격차를 좁히려는 이른바 '키 맞추기(갭 메우기)' 현상이 동시에 나타나고 있다는 것이다.

익명을 요청한 한 부동산 전문가는 “다산은 구리와 맞닿아 있으면서도 이번 규제 대상에서 제외됐고, 8호선 별내선 개통으로 잠실 등 서울 동남권 접근성이 크게 개선되면서 실수요 기반도 이미 형성된 지역"이라며 “규제 회피 수요와 지역 자체 경쟁력이 동시에 작용하고 있다"고 말했다.

이어 “최근에는 상급지 가격이 먼저 오른 뒤 상대적으로 가격 차이가 벌어진 지역으로 수요가 이동하는 흐름이 나타난다"며 “다산 역시 상급지를 추월하기보다 벌어진 가격 격차를 좁혀가는 '갭 메우기' 과정으로 보는 것이 적절하다"고 설명했다.

다산 내부에서도 단지별 차별화는 더욱 뚜렷해질 것으로 전망된다. 전문가들은 별내선 개통 효과를 직접 누리는 다산역 도보권 신축·준신축 대단지가 상대적으로 강세를 보일 가능성이 높지만, 역 접근성이나 상품성이 떨어지는 단지까지 같은 폭의 상승세를 기대하기는 어렵다고 보고 있다.

전문가는 “규제에 따른 단기 수요가 유입되더라도 모든 단지가 같은 폭으로 오르지는 않는다"며 “역세권 여부와 단지 규모, 상품성, 학군, 생활 인프라 등에 따라 가격 차별화는 오히려 더 커질 가능성이 있다"고 말했다.

시장에서는 일부 단지를 중심으로 전용 84㎡가 12억~13억원 수준까지 오를 수 있다는 전망도 나오지만 전문가들은 이를 일반화하기에는 이르다고 지적한다. 현재 확인되는 가격 상당수는 실제 계약이 아닌 매물 호가다. 규제 발표 직후에는 매도자들이 기대심리를 반영해 매물을 거둬들이거나 호가를 먼저 올리는 사례가 적지 않기 때문이다.

전문가는 “신고가 거래 한두 건이나 호가만으로 시장 전체 가격 수준을 판단하기는 어렵다"며 “후속 거래가 같은 가격대에서 이어지는지, 계약 해제는 없는지, 거래량이 실제로 증가하는지를 함께 확인해야 실질적인 가격 상승 여부를 판단할 수 있다"고 말했다.

현장에서도 비슷한 분위기가 감지된다. 다산의 한 공인중개사는 “문의는 분명 늘었지만 모든 단지가 동시에 오르는 것은 아니다"라며 “역과의 거리나 단지 규모, 주차 여건 등에 따라 가격 차이가 여전히 크고 일부 단지는 이전 최고가를 아직 회복하지 못했다"고 말했다.

▲경기 남양주시 다산신도시 '다산 수자인 리버팰리스' 아파트 단지 전경. 사진=장혜원 기자

중장기적으로는 남양주 왕숙·왕숙2지구 개발도 다산 집값의 변수로 꼽힌다. 대규모 공급이 본격화되면 입주 시기에는 시장에 부담으로 작용할 수 있지만, 광역교통망과 자족시설이 계획대로 조성될 경우 수도권 동북부 핵심 주거권역으로 성장할 가능성도 있다는 평가다.

추가 규제 가능성도 배제할 수 없다. 전문가는 “현재 다산이 주목받는 가장 큰 이유는 비규제지역이라는 제도적 이점"이라며 “풍선효과가 지속되고 가격 상승세가 확대될 경우 정부가 인접 지역까지 추가 규제를 검토할 가능성도 있다"고 말했다.

이어 “단기적으로는 풍선효과와 가격 격차 축소가 상승 동력이 될 수 있지만 결국 시장은 금리와 대출 여건, 실제 거래량, 신규 공급, 추가 규제 여부에 따라 방향이 결정될 것"이라며 “호가만 보고 시장을 판단하기보다 실거래 흐름을 함께 지켜볼 필요가 있다"고 조언했다.

결국 현장에서 확인된 것은 수요가 사라진 것이 아니라 이동하고 있다는 점이다. 규제 이후 일부 수요는 구리와 동탄, 기흥에서 다산 등 인접 비규제지역으로 옮겨가고 있다. 다만 지역 내부에서도 역세권과 비역세권, 선호 단지와 비선호 단지 간 차별화는 더욱 뚜렷해질 것으로 보인다.

장혜원 기자 dalgu@ekn.kr