국토부-서울시 ‘1만 vs 8000’ 용산개발 ‘동상이몽’…합의 ‘평행선’

▲오세훈 서울시장(오른쪽)과 김윤덕 국토교통부 장관이 작년 11월 11일 회동 후 취재진의 질문에 답하는 모습. 연합뉴스

김윤덕 국토교통부 장관과 오세훈 서울시장이 비공개 회동을 갖고 용산국제업무지구 개발 방안을 논의했지만, 주택 공급 규모를 둘러싼 견해차는 좀처럼 좁혀지지 않고 있다. 공급 가구 수를 둘러싸고 국제업무지구의 기능과 사업성, 서울 오피스 수요 전망까지 맞물린 쟁점이 얽혀있기 때문이다.

27일 국토부와 서울시 등에 따르면 김 장관과 오 시장이 양측 주택공급 실무자들을 배석하고 지난 24일 비공개로 만났다. 지난해 11월과 12월에 이은 세 번째 만남이다. 양측은 용산국제업무지구 개발을 비롯한 서울 도심 주택 공급 현안에 대한 의견을 교환했다.

국토부와 시 모두 서울 주택 공급 상황이 심각하다는 데 공감대를 형성했지만 용산국제업무지구와 관련한 구체적인 논의 내용에 대해선 신중한 입장을 보였다.

시 관계자는 “최근 서울 주택 공급 상황을 비롯한 주택정책에 대한 다양한 의견을 나눴고 용산국제업무지구와 관련한 대화가 오간 것도 맞다"면서도 “아직 확정된 사항은 없다"고 말했다.

국토부는 1·29 대책을 통해 1만가구 주택 공급 의지를 밝힌 반면, 시는 국제업무지구 기능 유지 등을 이유로 최대 8000가구 공급 입장을 유지해왔다. 시의 당초 계획안은 6000가구였지만 지난해 11월부터 8000가구 상향안을 검토하며 일부 양보했지만 합의안은 확정되지 않았다.

정부 1만가구 공급안은 기존 서울시 6000가구 계획안과 비교했을 때 공동주택은 1500가구, 주거용 오피스텔은 2500실 늘어난 규모다.

정부 1만가구 공급안은 가구당 평균 공급면적 35평 기준으로 전체 연면적 대비 주거비율이 50%에 육박한다. 시의 당초 6000가구 공급안은 전체 연면적 대비 주거비율은 약 30%였다. 당초 용산국제업무지구 주거 세대수는 뉴욕 허드슨야드(35.2%), 일본 아자부다이 힐스(36.4%) 등 해외 사례와 주변 한강변 재건축 단지를 고려해 30% 수준으로 계획됐다.

전문가들은 주거 연면적 비율이 50% 가까이 가면 업무기능을 상실할 가능성이 높다고 설명한다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “용산국제업무지구의 취지는 업무용 시설을 확충해서 서울의 랜드마크 역할을 하게 하는 것"이라면서 “오피스텔 같은 주거용 비중이 높아지면 그 산업에 영향을 미치는 것이 아니라 개인 주거를 소유한 사람에게 개발 이익이 가게 돼 문제"라고 말했다.

오피스 수요가 한정돼있기 때문에 주거 공급 확충이 논의될 수밖에 없었던 배경도 있다. 용산국제업무지구 예비타당성조사 사업에 참여했던 진장익 도시계획·부동산학과 교수는 “국제업무지구에 오피스를 많이 공급했을 때 그 물량들을 다 채울 수 있는지에 대한 고민도 있었다"면서 “그런 의미에서 차라리 주거를 공급하자는 논의가 나온 것"이라고 설명했다.

국제업무지구 취지대로 진행이 되면 좋겠지만 서울 대형 오피스 시장의 공실률엔 경고등이 켜졌다. 글로벌 부동산 서비스 기업 존스랑라살(JLL)에 따르면 지난 2분기 서울 A등급 오피스 시장 공실률은 4년 만에 5%를 웃돌았다. A등급 오피스는 연면적 1만평(3.3㎡) 이상, 바닥면적 330평 이상의 오피스 건물을 의미한다.

진 교수는 “강남·종로에서 기업이 이사오고 원래 있던 곳이 공실로 남으면 의미가 없다"며 “해외 기업들을 유치하는 등 기업들이 들어와 새로운 업무가 창출돼야 하는데, 그 수요가 있냐 없냐가 가장 큰 이슈"라고 강조했다.

공급 가구 수를 두고 견해차가 이어지는 상황에서, 세대수를 유지하면서도 주거 연면적 비율을 줄이기 위해 가구당 평균면적을 줄여 소평 형수로 공급하는 방안도 제안된다.

소형 평수로 공급하더라도 오피스텔보다는 영구임대주택을 공급하는 것이 정부 정책 취지에 더 맞다는 진단도 나오지만, 사업성이라는 큰 산을 넘기는 어려워 보인다. 서 교수는 “오피스텔을 공급해도 업무용보다는 주거용으로 사용될 가능성이 많다"며 “주거용으로 공급하려면 주거취약계층을 지원하는 방향으로 가는 것이 정책 취지에 부합할텐데 문제는 사업성이 안 나온다는 것"이라고 설명했다.

사업성 측면에서 용산 같은 입지에 소형평수를 확충하는 것이 합리적이냐는 지적도 나온다. 진 교수는 “용산이 입지가 좋기 때문에 분양가가 매우 비싸고, 그렇게 해야지 수익이 나는 구조"라며 “저렴한 공공임대주택을 일정 비율 설정해야 하지만 이게 높아지면 수익성 문제와 국제업무지구 성격 문제가 불거질 것"이라고 말했다.

▲용산국제업무지구 zone별 개발 계획. 용산서울코어 홈페이지

시 원안과 정부안을 비교했을 때 두드러지는 차이는 주택을 두지 않았던 핵심 구역에도 주거 기능이 들어간다는 점이다. 시 원안은 국제업무존을 중앙에 두고 업무복합존과 업무지원존이 이를 둘러싸고있는 배치였다. '국제업무존'은 주거시설 없이 계획됐다. 국제업무존에는 프라임급 오피스·전시컨벤션·호텔·문화시설, '업무복합존'에는 신산업 업무공간·국제의료·오피스텔, '업무지원존'에는 일반업무·주거·교육 등 지원시설이 들어설 예정이었다.

반면 정부안에는 국제업무존에도 주거용 오피스텔 796실을 넣는 방향으로 계획됐다. 국제업무시설 경쟁력 상 이를 비워두는 것이 맞다는 진단도 나온다. 전문가들은 공통적으로 국제업무지구 이용객 입장에서 이를 바라본다면 그 취지를 살리기 위해서는 핵심 업무지구는 주거용과 구분하는 것이 필요하다고 조언했다.

용산국제업무지구에는 최고 100층 높이 랜드마크 빌딩이 조성될 예정이다. 진 교수는 “롯데월드타워처럼 대기업이 해당 건물을 유치해서 들어오면 가장 좋다"면서도 “국토부와 서울시 협의가 마무리 되지 않으면 기업들의 투자 유치를 확정해줄 수 없으니 정리가 빨리 되는게 필요하다"고 말했다.

송윤주 기자 syj@ekn.kr