서울시 “정비사업 31만가구 착공해도 이주대란 없다”…정부에 규제완화 촉구

▲명노준 서울시 주택실장이 7일 오후 '서울시 재개발·재건축 주택공급 부족 원인진단 및 대책'을 발표하고 있다. 사진=장혜원 기자

서울시가 재개발·재건축을 통해 2031년까지 31만가구를 착공할 경우 기존 주택보다 약 8만5000가구가 순증할 것이라는 분석을 내놨다. 대규모 정비사업 추진으로 22만가구 이상이 멸실돼 전·월세 시장을 자극할 수 있다는 우려에 대해서도 실제 추가 이주 수요는 9만8000가구 수준이라며 관리가 가능하다고 반박했다.

다만 서울시가 사업 속도를 높이기 위해 요구해 온 이주비 대출과 용적률 등 핵심 규제 완화를 놓고 중앙정부와의 협의는 아직 뚜렷한 진전을 보이지 않고 있어 향후 정부의 주택 공급 대책에 얼마나 반영될지가 관건이 될 전망이다.

서울시는 7일 서울시청에서 '재개발·재건축 주택공급 부족 원인진단 및 대책' 브리핑을 열고 이 같은 내용을 담은 '2차 정비사업 보고서'를 공개했다. 오세훈 서울시장은 지난 5일 김용범 대통령실 정책실장과 만나 이 보고서를 전달했다.

보고서는 지난달 국무회의에서 이재명 대통령이 서울의 주택 공급 부족 원인을 보고해 달라고 주문한 데 따라 마련됐다.

서울시는 가용택지가 부족한 서울에서는 재개발·재건축을 통한 민간 정비사업이 대규모 주택 공급의 핵심이라고 진단했다. 최근 3년간 서울 주택 공급의 90% 이상을 민간이 담당했다는 것이 시의 설명이다.

실제 최근 3년 동안 준공된 정비사업 59곳을 분석한 결과 사업 전과 비교해 주택 수가 36.4% 증가한 것으로 나타났다. 재개발은 27.4%, 재건축은 44.2% 증가했다.

현재 서울시가 2031년까지 착공을 목표로 관리하는 253개 정비사업 구역에서는 증가 폭이 더 커질 것으로 내다봤다. 기존 주택 대비 전체 주택 수가 39.2% 늘고, 재개발은 29.7%, 재건축은 48.5% 증가할 것으로 분석했다.

구체적으로 2031년까지 약 31만2000가구가 새로 지어지는 동안 기존 주택 약 22만6000가구가 사라져 결과적으로 약 8만5000가구가 순증한다는 계산이다.

서울시는 정비사업 확대가 전·월세 시장의 '이주대란'을 불러올 수 있다는 지적에도 적극 반박했다.

31만가구를 건설하는 과정에서 22만6000가구가 멸실되는 것은 맞지만 이 가운데 이미 이주를 마친 물량 등을 제외하면 앞으로 발생할 실질적인 추가 이주 수요는 약 9만8000가구라는 설명이다.

시는 여기에 정비사업 외에도 도심공공주택복합사업과 공공정비사업, 역세권 활성화, 모아타운·모아주택 등을 통해 2031년까지 약 14만가구의 공급이 예상되는 만큼 이주 수요를 흡수할 여력이 있다고 보고 있다.

이주 시기가 특정 지역에 한꺼번에 몰리지 않도록 관리도 강화한다. 현재 2000가구 이상 정비사업장을 중심으로 이뤄지는 이주 관리를 1000가구 이상 사업장까지 확대하고, 시장 상황에 따라 사업장별 이주 시기를 조정하는 방안도 활용할 계획이다.

최근 3년간 정비사업 이주 실태를 조사한 결과 이주 가구의 약 20%가 경기도로 이동한 것으로 나타난 만큼 필요하면 경기도와의 협조 체계도 구축한다는 방침이다.

명노준 서울시 주택실장은 “일시적인 전·월세 부족 문제가 있을 수 있다는 이유로 주택 공급 자체를 하지 말아야 한다는 것은 본말이 전도된 것"이라며 정비사업과 이주 수요를 함께 관리할 수 있다는 입장을 밝혔다.

서울시는 현재의 주택 공급 부족이 과거 정비사업 축소의 후유증이라고도 진단했다.

2012~2020년 도시재생 중심으로 정책이 전환되는 과정에서 정비구역 389곳이 해제됐고 주거정비지수제, 강화된 주민 동의 요건 등으로 신규 사업 진입도 어려워졌다는 것이다. 특히 2016~2020년에는 신규 재개발 정비구역 지정이 한 곳도 없었다.

여기에 투기과열지구 지정과 재건축 안전진단 강화, 재건축초과이익환수제 등 정부 규제와 최근 대출 규제, 공사비 상승까지 겹치며 사업 추진이 늦어졌다고 분석했다. 최근 2년간 공사비 문제로 갈등을 겪은 정비사업장만 26곳으로 집계됐다.

이에 서울시는 정부에 재개발 임대주택 비율 완화와 민간 정비사업 용적률 상향, 조합원 지위 양도 제한 3년 한시 유예, 이주비 대출 LTV 완화, 재개발 조합설립 동의율 75%에서 70%로 하향 등을 요구하고 있다.

특히 이주비 대출의 경우 LTV를 현행 40%에서 70%로 높이거나, LTV 산정 기준을 기존 주택이 아닌 신축 이후 주택 가치로 변경하면 조합원들의 자금 부담을 상당 부분 낮출 수 있다는 입장이다.

문제는 정부와의 협의 속도다. 서울시는 지난달 국토교통부와 규제 개선 방안을 논의했지만 이주비 대출 등은 관계부처 협의가 필요하다는 원론적인 답변을 받은 뒤 구체적인 진전은 없다고 밝혔다.

정부의 다음 주 주택 공급 대책과 관련해서도 준공업지역이나 일부 학교 부지 활용 등을 제외하면 서울시와 구체적으로 조율된 사안은 없는 것으로 전해졌다. 최근 신규 공급 후보지로 거론되는 용산 어린이정원 부지에 대해서도 서울시는 정부와 협의한 바 없다고 밝혔다.

명 실장은 “정부와 서울시 모두 주택 공급을 늘려야 한다는 큰 방향에는 차이가 없다"며 “서울시는 행정절차를 단축하고 현장 갈등을 조정하는 한편 정부와 규제 개선을 협의해 공급 시기를 최대한 앞당기겠다"고 말했다.

장혜원 기자 dalgu@ekn.kr