[주택공급 일문일답] 미공개 신규택지 7.3만호 입지 확정…정부 “지자체 협의 끝나”

▲13일 정부서울청사에서 열린 '전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안' 관계부처 합동 브리핑에서 정부 관계자들이 취재진의 질문에 답하고 있다. 사진=장혜원 기자

정부가 8·13 주택 공급대책을 통해 수도권에 추가 공급하는 23만호+α 가운데 2030년 이전 추가 착공 물량은 현재 약 12만호로 예상된다고 밝혔다. 신규 공공주택지구 10만호+α 가운데 이날 공개되지 않은 7만3000호+α는 이미 지방정부와 협의를 마쳤으며, 주민공람 등 행정절차가 끝나는 대로 순차적으로 공개한다.

미공개 후보지에 개발제한구역(그린벨트)이 포함될 가능성도 시사했다. 정부는 서울 전역과 서울 인접 수도권 그린벨트를 토지거래허가구역으로 묶은 것과 관련해 “그것을 보고 유추해서 생각하면 될 것 같다"고 밝혔다. 다만 구체적인 입지는 공공주택법상 절차 등을 이유로 공개하지 않았다.

김윤덕 국토교통부 장관은 13일 정부서울청사에서 '전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안'을 발표한 뒤 “국토부가 가진 모든 자원을 가지고 '영끌'해서 준비했다"며 “앞으로도 지방정부, 서울시와 잘 협의하겠다"고 말했다.

▽다음은 김 장관과 국토부 관계자들과의 일문일답.

-이번 대책에서 제시한 23만호+α 가운데 2030년 이전 실제 추가 착공되는 물량은 얼마나 되나.

“(김윤덕 장관) 23만호+α로 전체적으로 설계돼 있다. 2030년 이전 착공만 따로 빼면 약 12만호 정도로 예상한다. 다만 우수 입지 신규택지로 준비 중인 게 10만호+α인데 이 중 입지를 공개한 2만7000호를 제외한 나머지는 지구 지정 단계에서 논의해야 구체적인 착공 물량이 나온다.

현재로서는 23만호 초과 공급 가운데 2030년 이전 12만호이고 신규택지 10만호에 대해서는 구체적인 진행 이후 파악할 수 있을 것 같다. 기존 135만호와 1·29대책, 이번 대책을 합치면 150만호가 넘는 물량을 준비하고 있다."

-신규택지 10만호+α 가운데 7만3000호+α의 입지를 공개하지 않은 이유는.

“(김 장관) 이미 지방정부와 협의는 끝났다. 실제 진행도 분명하다. 다만 발표하지 못하는 행정 실무 절차가 있다. 절차를 밟으면 자연스럽게 공개될 것으로 본다."

“(주택공급추진본부장) 지방정부와 합의됐다고 바로 발표할 수 있는 것은 아니다. 주민공람과 관계기관 협의 등 절차가 중요하다. 최대한 단축해 빨리 발표하겠다. 오늘 공개한 2만7000호는 그런 절차를 거쳐 발표한 것이다."

-서울 그린벨트 전역과 서울 인접 수도권 그린벨트를 토지거래허가구역으로 지정했다. 추가 신규택지에 그린벨트가 포함됐다는 의미인가.

“(김 장관) 일단 저희가 묶었기 때문에 그것을 보고 유추해서 생각하시면 될 것 같다. 시장에서 예민하게 반응할 수 있어 신중하게 말씀드리는 것이다. 다른 준비가 미비해서 그런 것은 아니다. 확정적이고 이미 지방정부와 합의가 끝났다. 행정 실무 절차 때문에 공개만 늦춰지고 있다."

-서울 그린벨트 해제에 대한 기대가 컸는데 이번 발표에서는 구체적인 입지가 나오지 않았다.

“(주택공급추진본부장) 구체적으로 된다, 안 된다고 말씀드릴 수 없다. 지방정부와 합의가 되더라도 발표 전까지 구체적인 내용을 밝힐 수 없도록 공공주택법에 규정돼 있다."

-이번 공급대책이 주택시장 안정에 도움이 될 것으로 보나.

“(김 장관) 이번 공급 발표에 대해 상당히 신뢰해주셨으면 좋겠다. 상당 부분 주택시장 안정화에 도움이 될 것이라고 판단한다. 대통령께서 저한테 '이재명 정부는 집 못 지어서 미쳤나'라는 생각이 들 수 있어야 하고, 그에 따른 구체적인 실행계획을 짜야 한다고 했다. '마른 수건을 짜듯이 짜야 한다'는 게 대통령 지시사항이었다.

국토부 차원에서는 저희가 가진 모든 자원을 가지고 '영끌'해서 준비했다. 그린벨트가 중요하다는 서울시장 말씀에는 동의한다. 다만 우리가 집을 짓겠다고 하는 것은 3·4등급의 이미 훼손된 부분과 관련해서 하겠다는 것이다."

-공공택지 발표부터 착공까지 걸리는 기간을 68개월에서 37개월로 줄이면 주민 반발이나 보상 문제로 계획보다 늦어질 가능성은 없나.

“(주택공급추진본부장) 37개월은 표준모델로 제시한 것이다. 주민의 강력한 반발 등이 있는 경우 일부 변동이 있을 수 있다. 적극적으로 보상에 응할 수 있도록 협조장려금 등 인센티브도 마련해 반대를 최소화할 계획이다."

-남양주 같은 대규모 택지도 실제 37개월 안에 착공할 수 있나.

“(주택공급추진본부장) 대규모 택지에 적용되는 모델이 37개월이고 남양주도 이에 따라 추진한다. 다만 전략환경영향평가를 단축하는 내용의 공공주택법이 아직 국회를 통과하지 않았다. 그 법이 통과돼야 실제 37개월이 가능하다. 통과되지 않으면 44개월이 걸린다."

-보상 기본조사를 토지주가 거부하면 사업시행자가 확보한 자료로 갈음하도록 하는 것이 재산권 침해로 이어질 수 있다는 지적이 있다.

“(김 장관) 원칙이 있고 현실이 있을 수 있다고 본다. 속도감 있게 진행하자는 취지는 분명하다. 개인 소유권에 큰 영향을 주지는 않을 것으로 본다. 다만 과하게 진행되면 문제가 있을 수도 있기 때문에 운영 과정에서 세심한 배려가 필요하다는 생각이다."

“(주택공급추진본부장) 기본조사에 협조하지 않더라도 이후 감정평가와 협의매수 등을 통해 잘못된 부분을 바로잡는 절차가 있다. 협의보상 기간도 토지보상법상 30일 이상이라는 규정을 바꾸는 것이 아니다. LH가 관행적으로 60일을 적용해온 것을 30일로 하는 것이다. 기간 단축과 함께 토지주에게 적극적으로 설명하는 노력이 중요하다."

-기존 1·29대책에서 발표한 용산국제업무지구와 태릉CC, 과천 경마장 등은 지방정부와 갈등이 있는데 실제 착공을 앞당길 수 있나.

“(주택공급추진본부장) 용산국제업무지구는 서울시와 여러 채널로 계속 협의하고 있다. 입장 차이가 있었던 것도 맞지만 좁혀가고 있다. 서울시도 신속한 추진이 필요하다는 데 공감하고 있어 이견을 빨리 협의해 결론 내리겠다.

태릉CC는 관계부처 협의가 적극적으로 진행되고 있고 범정부 점검체계도 총리 주재로 격상되면서 2029년 착공으로 당겼다. 과천 경마장 역시 9월까지 농식품부 주관으로 새로운 이전지를 선정할 예정이다. 과천시가 교통 문제 등을 지적하고 있는데 선제적인 교통개선대책을 마련해 설득해 나가겠다."

-용산공원도 주택 공급 후보지로 검토하나.

“(주택공급추진본부장) 서울시와 협의가 되지 않으면 공급할 수 없다. 좋은 입지의 국유지이고 현재의 절박한 상황을 고려하면 공급 필요성이 있다고 보고 있다. 다만 서울시와 협의가 필요한 만큼 적극적으로 협의해 나갈 생각이다."

-신규택지 물량 상당 부분이 남양주에 집중됐다. 왕숙신도시까지 고려하면 교통 부담이 커질 수 있는데.

“(주택공급추진본부장) 남양주가 워낙 커서 왕숙과 이번 신규택지를 하나로 엮어 볼 지역은 아니고 별도로 봐야 하는 측면이 있다. 당연히 별도의 광역교통계획을 수립할 계획이다. 남양주시에서도 적극적으로 요구하고 있어 지방정부와 협의해 최대한 맞춰드리겠다."

-재개발·재건축 활성화 대책에서 추가 용적률 상향이 빠졌다. 용적률 완화 없이 사업성을 개선할 수 있나.

“(주택공급추진본부장) 이번 정비사업 활성화 방안을 만들면서 가장 방점을 둔 것은 속도다. 절차 단계별로 병목이 되는 부분을 풀고 단축할 수 있는 부분은 단축하는 데 초점을 맞췄다.

용적률 완화는 사업성에는 도움이 되지만 속도 제고에 대해서는 확신이 들지 않았다. 용적률을 높이면 지방정부와 기부채납 협의가 필요하고 주민 간 갈등 등으로 시간이 더 걸리는 사례도 상당히 많다. 이번에는 속도에 방점을 뒀고 추가적인 부분은 계속 검토할 계획이다."

-전월세 안심신탁이 결과적으로 갭투자를 막는 효과도 있을 것으로 보나.

“(김 장관) 많은 고민과 토론을 거쳐 마련했다. 집주인 입장에서는 상당히 안정적인 수입을 올릴 수 있고 세입자는 신뢰할 수 있다는 장점이 있다. 조사해보니 임대인의 20% 내외가 실제 관심을 표명했다. 전체 시장을 좌우하는 수준은 아니더라도 상당 부분 전세시장 안정화에 도움이 될 것으로 본다. 간접적으로는 갭투자를 막을 수 있는 효과도 있지 않겠느냐는 게 국토부의 생각이다."

-임대인이 전세보증금을 신탁하는 방식에 참여할 유인이 있나. 참여 의사를 밝힌 20%는 임대인인가.

“(주택토지실장) 임대인을 대상으로 한 조사다. 수익률 등 여러 조건을 제시했을 때 참여 의사를 물었다. 임대인은 공실률을 낮추고 수익을 보장받을 수 있고 임차인은 전세사기에 휘말릴 위험을 줄일 수 있다. 집주인 입장에서는 반환보증에 별도로 가입하지 않아도 되는 장점도 있다."

-전세보증금 운용수익으로 제시한 4~5%의 근거는 무엇인가.

“(주택토지실장) PF보증 대출 등에 투자할 예정인데 PF보증 금리가 4~5% 수준이어서 그 수익은 확정적으로 발생하는 부분이다. 여기에 대한 세제 혜택도 협의하고 있다.

전월세전환율과 비교해도 4~5%면 수익이 거의 비슷하다고 볼 수 있다. 집주인이 직접 세입자를 찾는 부담과 리스크도 줄일 수 있다. 다만 선택의 문제인 만큼 임대인과 임차인이 참여할 수 있도록 충분한 인센티브를 갖춘 사업구조를 만들겠다."

-올해 가계대출 증가율 관리 목표를 기존 1.5%에서 3% 수준으로 높이는 것은 사실상 대출규제 완화 아닌가.

“(금융위) 올해 가계대출 증가율은 3% 수준으로 관리한다는 의미다. 최근 주택거래와 자산시장 상황, 연말까지 예상되는 대출 수요 등을 고려해 조정한 것이다. 이를 주택금융 정책이 완화 기조로 전환된 것으로 볼 수는 없다.

LTV·DSR 등 핵심적인 가계부채 관리 규제는 그대로 유지한다. 다만 주택 공급과 청년·무주택자 등 실수요자에게 필요한 금융은 지원하겠다는 원칙이다."

-입주를 앞둔 단지에서 은행 대출한도 부족으로 잔금대출 '선착순' 현상이 나타나고 있다. 이번 조정으로 개선될 수 있나.

“(금융위) 늘어난 가계대출 관리 여력 안에서 입주를 앞둔 실수요자가 대출 때문에 불편을 겪는 일이 줄어들 것으로 보고 있다. 금융권과 관련 회의를 열어 이번 조정 방향을 설명하고 현장에서 발생하는 잔금대출 등의 애로사항도 점검할 계획이다."

-캠코 PF 정상화지원펀드를 확대하면 사업성이 낮은 사업장까지 정책자금으로 연명시키는 것 아닌가.

“(금융위) PF 구조조정과 재구조화를 거치면서 전체 PF 규모와 유의·부실 우려 사업장은 감소하고 있다. 다만 일부 사업장은 여전히 어려움을 겪고 있다.

캠코 PF 정상화지원펀드는 부실 사업장을 무조건 살리는 것이 아니라 사업성이 있다고 판단되는 사업장에 자금을 투입해 사업성을 개선하고 실제 착공으로 이어지도록 하는 게 목적이다. 기존 약 1조1000억원 규모의 펀드를 조성해 약 7300억원을 투입했고 이를 통해 약 3300호의 주택 착공으로 이어진 것으로 평가한다."

-캠코 PF 정상화지원펀드 3조원은 어떻게 조성하나.

“(금융위) 총 3조원 가운데 재정 지원 약 1조5000억원, 민간 금융권 약 1조5000억원을 통해 조성할 계획이다. 실제 사업장에 펀드 자금이 투입되면 다른 금융기관의 추가 대출과 투자도 이어질 것으로 예상한다. 개별 금융회사별 출자 목표를 정해놓고 있지는 않다."

장혜원 기자 dalgu@ekn.kr