[장혜원의 부동산현장] 입주는 강남, 거래는 비강남…엇갈린 서울 주택시장

▲7일 서울 서초구 방배동 '디에이치방배' 전경. 총 3064가구 규모의 이 단지는 이달부터 입주를 시작했다. 사진=장혜원 기자

서울 아파트 신규 입주는 강남권 고가 단지 한 곳에 집중된 반면 매매 수요는 대출이 상대적으로 많이 나오는 비강남권 중저가 주택으로 이동하고 있다. 9월 서울 입주 예정 물량의 89%를 차지하는 서초구 '디에이치방배'가 집들이를 시작했지만 전용면적 84㎡ 전셋값은 15억~16억원을 유지하며 대단지 입주에 따른 가격 조정 효과가 제한적인 모습이다. 전세 매물 부족과 금융 규제가 맞물리면서 고가 신축 공급은 강남에, 실수요 거래는 비강남에 집중되는 서울 주택시장의 양극화가 한층 뚜렷해지고 있다.

7일 에너지경제신문이 서울 서초구 방배동 '디에이치방배' 현장을 직접 찾았다. 단지 주변에서는 입주를 준비하는 차량과 작업자들의 움직임이 이어지는 모습이었다. 3000가구가 넘는 대단지 입주가 시작됐지만, 인근 공인중개업소 취재 결과 이른바 '입주장 급전세'가 쏟아지는 모습은 찾아보기 어려웠다. 일부 집주인이 입주 기한을 앞두고 호가를 낮췄지만 전셋값을 끌어내릴 정도는 아니라는 게 현지 중개업계의 이들의 공통된 설명이었다.

서울의 신규 아파트 입주는 강남권 고가 단지에 집중된 반면 실제 매매 수요는 비강남권 중저가 지역으로 이동하고 있다. 대출과 세제 규제로 고가 아파트 거래가 위축된 가운데 전세 매물 부족과 임대료 상승에 부담을 느낀 실수요자들이 상대적으로 자금 조달이 쉬운 외곽 지역으로 밀려나는 모습이다.

부동산R114에 따르면 9월 전국 아파트 입주 예정 물량은 1만4174가구로 전월 2만390가구보다 30%, 지난해 같은 달 1만5120가구보다 6% 감소했다. 2021년 4월 이후 5년5개월 만에 가장 적은 물량이다. 서울 입주 물량도 3438가구로 전월 5512가구보다 38% 줄었다. 이 가운데 89.1%인 3064가구가 방배5구역을 재건축한 디에이치방배 한 단지에 몰렸다. 서울에서 9월 입주하는 아파트 10가구 가운데 약 9가구가 서초구 고가 단지에 집중된 셈이다.

대규모 입주에도 전셋값 하락 효과는 제한적이었다. 이날 만난 방배동 일대 공인중개업소 세 곳에 따르면 디에이치방배 전용면적 59㎡ 전세 호가는 13억~14억원, 전용 84㎡는 15억~16억원 수준이다. 전용 59㎡가 12억원 선에서 계약된 사례가 있었고, 임대 기간 등 조건이 붙은 전용 84㎡ 매물은 13억원대에도 나온 것으로 파악됐다.

방배동 A공인중개사 관계자는 “입주해야 하는 날짜가 다가오면서 계약을 빨리 성사시키기 위해 전셋값을 조금 낮춰 놓은 집주인이 가끔 있다"면서도 “가격이 눈에 띄게 떨어졌다고 볼 정도는 아니다"고 말했다. 른 중개업소 관계자도 “전용 84㎡ 전셋값은 대체로 14억5000만원에서 15억원 안팎"이라며 “가격이 갑자기 많이 올랐다기보다는 분양가와 주변 시세를 고려해 해당 가격대가 형성된 것으로 보인다"고 설명했다.

▲7일 서울 서초구 방배동 한 공인중개업소에 디에이치방배 전·월세 매물 안내문이 붙어 있다. 사진=장혜원 기자

입주 물량이 전세가격 하락으로 이어지지 않는 원인으로는 집주인의 실거주 전환이 꼽힌다. 전세를 놓을 예정이던 집주인이 직접 입주하기로 하면서 매물을 거둬들이는 사례가 나타나고 있기 때문이다. 잔금 마련을 위해 계약을 서두르는 매물과 실거주 전환에 따라 회수되는 매물이 동시에 나타나는 것이다.

B공인중개사 관계자는 “전세를 놓으려던 집주인 가운데 본인이 직접 거주하는 쪽으로 계획을 바꾸면서 매물을 거둔 경우가 있다"며 “전세를 찾는 사람이 와도 조건에 맞는 물건이 마땅하지 않을 때가 있다"고 전했다.

통상 신축 대단지 입주가 시작되면 세입자를 구하려는 주변 구축 아파트 집주인도 호가를 낮추지만, 방배동에서는 이 같은 움직임도 뚜렷하지 않은 것으로 파악됐다.

C공인중개사 관계자는 “주변 구축 아파트는 원래 전세 매물이 많지 않은 상황"이라며 “디에이치방배가 입주한다고 해서 구축 전셋값까지 크게 떨어지는 분위기는 아니다"고 말했다.

디에이치방배 입주가 방배·서초권 임대차시장에 일부 숨통을 틔울 수는 있지만 서울 전체의 전세난을 완화하기는 어렵다는 지적이 나온다. 공급이 특정 지역에 집중된 데다 전세보증금도 13억~16억원에 달해 노원·도봉·성북 등에서 중저가 주택을 찾는 수요와는 시장 자체가 다르기 때문이다.

입주 물량이 강남권 고가 단지에 집중된 것과 달리 최근 서울 아파트 매매는 비강남권과 중저가 주택의 비중이 커졌다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장이 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과 서울 아파트 매매량은 지난 1월 5373건에서 4월 8659건, 5월 8962건으로 증가했다가 6월 5289건, 7월 5800건으로 감소했다. 지난 4~5월에는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 매물이 나오면서 거래가 일시적으로 늘었지만 이후 대출 규제와 세제 불확실성, 기준금리 인상 등이 겹치며 매수자와 매도자가 다시 관망세로 돌아선 것으로 분석됐다.

지난 4일 계약일 집계 기준 8월 거래량은 2322건이다. 7월보다 약 60% 적지만 실거래 신고기한이 남아 있어 최종 거래량과 감소 폭은 달라질 수 있다.

가격대별로는 9억원 이하 중저가 거래의 비중이 확대됐다. 3억~6억원 구간의 거래 비중은 1월 16.97%에서 8월 21.32%로 상승했고, 3억원 이하도 같은 기간 3.39%에서 5.12%로 높아졌다. 6억~9억원을 포함한 9억원 이하 거래 비중은 1월 47.1%에서 8월 54.3%로 7.2%포인트 증가했다.

반면 9억~15억원 거래 비중은 31.79%에서 26.61%로, 15억원 초과는 21.07%에서 19.08%로 각각 축소됐다. 대출 문턱과 이자 부담이 높아지면서 수요자들이 상대적으로 가격 부담이 작은 주택으로 이동한 결과로 풀이된다.

지역별 흐름도 비슷했다. 강남·서초·송파 등 강남 3구의 거래 비중은 1월 12.9%에서 5월 16.1%까지 높아졌다가 8월 9.1%로 떨어졌다. 반대로 강남 3구 외 지역의 거래 비중은 90.9%까지 상승했다. 전체 거래가 감소하는 과정에서 강남권의 감소 폭이 더 컸다는 의미로, 비강남 지역의 거래량 자체가 증가했다는 뜻은 아니다.

▲서울 아파트 월별 거래량과 가격대별·지역별 거래 비중. 8월 들어 9억원 이하와 강남 3구 외 지역의 거래 비중이 확대됐다. 9월 4일 계약일 집계 기준으로, 8월 수치는 실거래 신고기한이 남은 잠정치다. 자료=국토교통부 실거래가 공개시스템·우리은행 부동산리서치랩

부동산업계 관계자는 “최근에는 기존 전세가 반전세나 월세로 전환되는 데다 집주인이 직접 거주하겠다며 임대 매물을 회수하는 사례도 늘고 있다"며 “전세 공급보다 수요가 많은 상황에서는 3000가구가 넘는 대단지가 입주하더라도 가격을 끌어내리는 효과가 제한적일 수밖에 없다"고 말했다.

이어 “디에이치방배 전세보증금이 13억~16억원에 형성돼 있어 중저가 전세를 찾는 수요와는 시장 자체가 다르다"며 “입주 물량이 특정 지역과 고가 단지에 편중된 상황에서는 서울 전체의 전세난을 해소하기 어렵다"고 덧붙였다.

함 랩장은 “강남 3구는 과세 강화와 대출 규제로 상급지 쏠림 현상이 숨을 고르고 있지만, 비강남권은 전·월세 가격 불안과 매물 부족의 강도가 큰 데다 대출이 상대적으로 더 나와 수요 감소가 제한적이었다"고 분석했다. 이어 “당분간 서울 아파트 거래의 냉각과 위축 현상이 이어질 가능성이 크다"며 “가을·겨울 시장의 향방은 세제 개편안 확정과 추가 금리 결정 여부뿐 아니라 주택 임대차시장의 불안이 얼마나 심화하느냐에 달렸다"고 전망했다.

전문가들은 대단지 입주만으로 서울 전세시장이 안정되기는 어렵다고 진단한다.

한 부동산시장 전문가는 “전셋값이 오르면 세입자는 반전세나 월세로 이동하지만, 월세 부담이 커지면 다시 전세를 찾게 된다"며 “전세 매물이 부족한 상태에서 수요만 이동하기 때문에 결국 임대차시장 전반의 가격이 함께 상승하는 구조"라고 말했다. 그러면서 “공급 물량이 일부 고가 단지에 편중되면 해당 지역의 급전세를 일시적으로 늘릴 수는 있어도 중저가 전세를 찾는 수요자에게까지 효과가 확산되기는 어렵다"고 분석했다.

장혜원 기자 dalgu@ekn.kr