전세난에 집 사는 30대… 서울 외곽 넘어 경기로 번진 ‘자가 이전’

▲서울시내 아파트. 연합뉴스

전셋값 상승과 매물 부족에 지친 30대 실수요자들이 임차시장에 머무는 대신 주택 매수로 이동하고 있다. 서울에서는 생애최초 주택 구입 비중이 통계 작성 이후 처음으로 전체 거래의 절반을 넘어섰고, 높은 집값을 감당하기 어려운 수요는 서울 외곽과 경기 남부권으로 번지고 있다.

11일 법원 등기정보광장에 따르면 지난달 서울 집합건물 매매 등기 1만7383건 가운데 생애최초 매수는 9346건으로 53.8%를 차지했다. 대법원이 관련 자료를 공개하기 시작한 2010년 1월 이후 가장 높은 비중이다.

생애최초 매수 건수도 7월 8006건보다 16.7% 늘어 2020년 8월 1만238건 이후 6년 만에 가장 많았다. 집합건물에는 아파트뿐만 아니라 연립·다세대주택과 오피스텔 등이 포함된다.

올해 들어 증가세는 더욱 뚜렷하다. 1∼8월 서울 집합건물 거래 12만501건 가운데 생애최초 매수는 5만7419건으로 47.7%를 차지했다. 지난해 같은 기간 3만9728건보다 1만7691건 늘었고, 비중도 37.9%에서 9.8%포인트 높아졌다.

생애최초 매수가 빠르게 늘어난 배경에는 전세시장의 불안이 자리 잡고 있다. 임대차 매물이 줄어든 상황에서 전셋값마저 오르자 보증금을 계속 높여주기보다 대출을 활용해 집을 사려는 실수요자가 늘어난 것이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “서울은 이미 규제지역이어서 거주를 전제로 한 주택 구입이 유효한 상황"이라며 “전세 매물 부족으로 임차에서 자가로 이전하려는 30대 수요가 서울에 집중되고 있다"고 설명했다.

특히 생애최초 구입자는 일반 매수자보다 상대적으로 높은 주택담보인정비율(LTV)을 적용받을 수 있어 대출 규제 속에서도 주택 구입 여력이 남아 있다. 규제지역 일반 주택담보대출의 LTV가 40%인 반면 생애최초 구입자는 요건을 충족하면 최대 70%까지 적용받을 수 있다.

다만 서울 안에서도 매수 가능한 지역은 한정돼 있다. 강남권 고가주택은 가격 부담과 대출 한도, 세 부담 우려가 동시에 작용하면서 거래가 위축된 반면 중저가 아파트가 많은 강북·도봉·성북·강서·구로구 등에서는 실수요자의 매수가 이어지고 있다.

함 랩장은 “현재 시장은 풍선효과 또는 지역 간 키 맞추기로 볼 수 있다"며 “전셋값이 상승하는 가운데 대출 규제의 수위가 상대적으로 낮은 지역으로 주택 구입 수요가 이동하고 있다"고 말했다.

서울 집값을 감당하기 어려운 수요는 경기도로도 이동하고 있다. 부동산R114에 따르면 9월 둘째 주 경기 아파트 매매가격은 전주보다 0.40% 올라 서울 상승률 0.19%의 두 배를 웃돌았다.

경기에서는 화성 동탄구와 용인 수지·기흥구, 수원 영통구, 성남 분당구 등 서울 접근성이 양호하거나 고소득 직장인이 몰린 지역을 중심으로 매수세가 이어지고 있다. 서울의 전세 보증금이나 외곽 아파트 매매가격과 비슷한 금액으로 경기도 내 교통·생활 여건이 우수한 아파트를 살 수 있다는 판단이 작용한 것으로 풀이된다.

반도체 산업 종사자의 주거 수요도 경기 남부권의 상승세를 뒷받침하고 있다. 수원·용인·화성 등 반도체 벨트에서는 직주근접 수요가 꾸준한 가운데 삼성전자가 이달부터 임직원에게 최대 5억원의 주택 매매자금을 저리로 지원하는 사내대출 제도를 시행한 점도 매수심리에 영향을 미친 것으로 분석된다.

매수 수요가 서울 외곽과 경기로 이동하는 흐름은 전셋값 상승이 멈추지 않는 한 이어질 가능성이 크다. 부동산R114 조사에서 9월 둘째 주 서울 아파트 전셋값은 전주보다 0.15%, 경기는 0.13% 상승했다.

최근 2년간 수도권 아파트 전셋값은 평균 8.7% 올랐다. 서울이 9.66% 상승했고 경기는 8.74%, 인천은 3.29% 올랐다. 서울 25개 자치구가 모두 상승한 가운데 강동구는 19.0%, 광진구는 15.1%, 송파구는 13.4% 뛰었다.

향후 입주 물량도 감소할 전망이다. 부동산R114는 서울 아파트 입주 예정 물량이 올해 2만4953가구에서 내년 2만3957가구로 4.0% 줄어들 것으로 예상했다. 2028년에는 올해보다 41% 감소한 1만4563가구에 그칠 것으로 내다봤다.

입주 감소로 전세 매물 부족이 심해지면 임차 수요 일부가 매매시장으로 넘어가면서 중저가 주택 가격을 다시 밀어 올리는 순환이 나타날 수 있다. 전셋값 상승이 단순히 임차인의 주거비 부담을 높이는 데 그치지 않고 서울 외곽과 경기 집값의 하방을 지지하는 구조다.

함 랩장은 “앞으로 서울 집값의 가장 큰 변수는 전세시장"이라며 “전세가격이 오르면 매매가격의 하단을 지지하는 역할을 할 수 있다"고 말했다. 이어 “서울은 신규 입주량이 충분하지 않은 데다 추석 이후 가을 이사철 수요도 있어 집값 오름세가 유지될 가능성이 높다"고 전망했다.

장혜원 기자 dalgu@ekn.kr