▲주택산업연구원(주산연)은 성일종 국회의원과 함께 17일 국회의원회관 제1세미나실에서 '주택공급 활성화 방안' 세미나를 개최했다.
최근 시장침체와 고금리 등으로 주택 공급이 급감하면서 지난 5년간 수요대비 85만호가 부족했다는 분석이 나왔다. 또 다시 주택가격 급등 사태가 나기 전에 실효성 있는 대책을 마련해야 한다는 지적이다.
주택산업연구원(주산연)은 성일종 국회의원과 함께 17일 국회의원회관 제1세미나실에서 '주택공급 활성화 방안' 세미나를 개최하고 이같이 밝혔다.
주산연은 2020~2024년 5년간 주택수요량에 비해 공급부족량이 85만호 가량 누적될 것으로 전망했다. 2020~2021년 2년동안 공급물량은 예년평균수준이었으나, 가구와 멸실주택 증가폭이 커서 38만호 수준의 공급부족이 누적됐고, 2022~2024 3년동안은 시장침체에 따른 공급감소로 47만호의 공급부족이 누적됐다는 설명이다.
주산연에 따르면 주택수요는 주택시장에 진입하는 30세 도달인구 증가와 독신가구 및 외국인가구 증가 등으로 계속 늘어나고 있다. 앞으로 금리하향 움직임과 경기회복 등에 따라 실제 구매수요인 유효수요도 빠르게 늘어날 수도 있다.
하지만 주택공급은 공사비 급등과 미분양 적체, 사업착수를 위한 브릿지론과 프로젝트파이낸싱(PF)의 어려움, 고금리 등으로 급감하고 있다. 실제 인허가는 예년평균(2017~2021) 54만호 보다 30% 줄어든 38만호 수준으로 예상된다.
다만 착공 물량과 분양물량은 늘어날 것으로 전망된다. 주산연은 주택시장 침체로 2021~2022년 사이 인허가를 받고 착공을 미룬 물량이 25만호 가량 대기 중인데, 올해 수도권 등 집값 상승전환지역에서 이들 대기물량의 착공이 늘어나면서 착공은 작년 24만호 보다 늘어난 35만호로 예상된다고 설명했다.이는 예년 평균 대비 27% 적긴 하지만 지난해보다는 28% 늘어난 수치다. 분양도 작년 24만호보다 늘어난 35만호, 준공은 3년전 착공된 물량(58만호)이 그 전년보다 많아서 작년보다 늘어난 45만호로 전망된다.
주산연은 소형주택과 비아파트의 공급감소가 두드러질 것이라고 내다봤다. 다주택자 중과에 따른 똑똑한 한 채 선호현상으로 비아파트인 다가구·다세대·연립주택과 60㎡이하 소형주택의 공급이 줄어들 것이란 것이다. 또 비주택인 오피스텔과 생활숙박시설은 예년 평균 대비 90%가 감소될 것으로 전망된다. 대도시지역에서 사회진입 초년생인 청년 독신 가구용 주택 감소로 전월세 급상승 가능성도 있다.
주산연은 이와 함께 사업성 악화로 디벨로퍼들이 주택사업 규모를 줄일 것으로 예상되면서 주택공급 부족현상은 더욱 심화될 것으로 예측했다. 실제 주산연이 지난 3일부터 14일까지 12일간 주택건설사업자와 디벨로퍼 300여명에 대한 설문조사 결과 70%가 향후 1년 내 주택사업규모를 줄이겠다고 응답했고, 공급을 줄이는 원인으로 사업성 악화를 꼽았다.
사업성 악화의 주요 원인으로 △시장침체와 공사비 급등 △고금리와 높은 수수료 등 PF조달 어려움 △다주택자 중과에 따른 소형주택 매수 기피 △개발사업 수익률제한과 용도변경 차익의 100%까지 부과되는 기부채납 등이 지목된다.
정부도 이러한 주택공급 부족의 문제점을 인식하며 최근 활성화 대책을 내놨지만 실효성이 떨어진다는 지적이다. 실제 주택사업자중 81%가 기존에 시행중인 정부의 주택공급 활성화대책이 효과가 없다고 응답했다. 시급한 활성화대책으로 △꽉 막힌 브릿지론과 PF 정상화 △실효성 있는 미분양대책 시행 △분양아파트 중도금대출과 잔금대출제한 완화 등을 들었다. 가장 시급한 PF활성화대책으로는 △사업성 있는 사업장에 대한 확실한 지원체제 구축 △최근 발표된 PF관리방안의 합리적 개선 △과도한 수수료와 연대보증 금지 등을 들었다.
주산연은 주택공급 부족 문제의 해법으로 △법적 근거가 없는 지자체 등의 임의적 분양규제 금지 △원가에 못 미치는 아파트 공급기준 건축비 현실화 △확실한 금융조달 애로 해소 △과도한 다주택 중과제도 적정화△확실한 미분양대책 마련 △공공지원 민간임대주택 제도 합리화 △도시개발사업에 과도한 수익제한과 기부채납 적정화 △도시정비 활성화로 주택공급 확대 등을 제시했다.
김 실장은 “분양아파트 기본형 건축비를 조속히 현실화 하고, 임대아파트 건축비는 모든 정권이 인상 시 마다 부담을 느껴 제대로 현실화하지 못했다"면서 “분양아파트 기본형건축비의 일정비율(80%)을 연동해서 적용하도록 법규에 명문화할 필요가 있다"고 말했다.
;){kind=link}