강남-마용성에 ‘투기 바람’ 거세다…“초양극화 시작”

▲서울 시내 아파트 전경. 사진=연합뉴스

서울시의 토지거래허가구역 해제가 강남3구와 마·용·성(마포·용산·성동구) 등 서울 주요 지역에 부동산 투기 바람을 불러 일으킨 것으로 나타났다. 거래량은 적은 데 매물 회수·호가 급등이 일어나고 신고가가 속출하는 등 전형적인 투기 수요가 부동산 가격 급상승으로 이어진 2021~2022년 상황과 비슷한 현상을 일으켰다는 것이다. 다만 서울 전역으로 확산되기 보다는 1급지만 오르고 나머지는 떨어지는 '초양극화' 현상을 부추길 것으로 전망된다.

4일 부동산R114에 따르면, 지난 1월 서울 아파트 평균 매매가격은 전월 대비 0.4% 오른 13억8289만원으로 지난해 4월 이후 10개월 연속 상승세를 이어갔다. 특히, 1월 토지거래허가구역 해제 이후 상승세가 본격화되면서 2월 넷째 주 서울 아파트값 주간 상승률은 직전 주의 두 배나 됐다.

상승 흐름의 중심은 강남3구였다. 같은 기간 아파트 매매가격이 각 지역별로 서초구 0.25%, 강남구 0.38%, 송파구 0.58% 오르며 강남3구 평균 아파트 거래가격은 24억5139만원으로 집계됐다. 이는 서울 평균 거래가격(11억1828만원)의 두 배를 훌쩍 넘는 수준이다.

강남권에 이어 마용성에서도 집값 상승이 두드러졌다. 과거 강남발 상승장이 비강남권으로 확산됐던 흐름이 다시 반복되는 모양새다.

실제로 마포에서는 토지거래허가구역 해제 직후부터 신고가 거래가 잇따랐다. 지난달 17일 마포프레스티지자이 전용 59㎡가 18억4500만원에 거래돼 최고가를 새로 쓴 데 이어, 용산구에서도 지난달 15일 이촌동 한가람아파트 전용 59㎡가 17억8000만원에 손바뀜하며 역대 최고가를 갱신한 것으로 알려졌다.

한 부동산 전문가는 “이들 지역의 데이터를 보면 거래량은 활황기에 비해 절반도 안 되는데 호가가 올라가고 매물이 자취를 감추는가 하면 신고가가 속출하는 등 전형적인 '투자 수요 우위' 상황을 보이고 있다"면서 “마치 3~4년 전의 부동산 급등기와 비슷하다"고 전했다.

전문가들은 그러나 과거처럼 강남발 상승세가 수도권 전역으로 확산되기보다 마용성 등 일부 인기 지역으로 한정돼 수요가 번지며 초양극화가 더욱 심화될 거라는 분석을 내놓고 있다. 강남을 비롯한 수도권 인기 지역 아파트값이 이미 높은 수준이지만, 공급 감소 우려와 맞물려 추가 상승 가능성이 여전하다. 특히, 최근에는 실수요인 '갈아타기'도 있지만, 안전자산 선호 심리로 자산가들이 강남권 재건축 단지 매수에 적극 나서며 가격 상승을 부추긴다는 게 현장 관계자들의 설명이다.

반면 수도권 외곽과 지방 아파트값은 하락세가 지속되고 있다. 2월 넷째 주 인천 아파트값은 0.03%, 경기 아파트값은 0.04% 각각 하락했다. 특히 인천 송도의 '더샵송도마리나베이' 전용 84㎡는 지난달 14일 5억7000만원에 거래돼, 2022년 2월 기록한 최고가(12억4,500만원) 대비 6억7500만원(약 54%) 급락해 충격을 안겼다. 같은 기간 '송도더샵퍼스트월드' 전용 84㎡도 7억원에 거래돼, 최고가(11억5000만원) 대비 약 40% 낮아진 것으로 알려졌다.

이 가운데 시중은행 대출금리가 0.25%포인트 안팎으로 낮아지자 일각에서는 대출금리가 본격적으로 하락할 경우 매수 대기 수요가 빠르게 유입, 부동산 거래 증가와 가계부채 확대라는 악순환으로 이어질 가능성도 경고하고 있다.

김효선 NH농협 부동산 수석위원은 “서울 집값이 올라간다고 해서 투기수요가 따라 증가해 지방 미분양이 없어질 상황이 아니라 초양극화가 심해질 것"이라며 “불확실한 시장으로 인해 '똘똘한 한채'로 수요가 몰리고 있다"고 진단했다.

이어 “DSR 규제가 강화돼 주택 매입할 때 대출받을 수 있는 한도 내에서 움직이는 경우가 대다수인 만큼, 이에 따라 가계부채가 증가할 수 있으나 현 제도 내에서라면 악성부채가 될 것이라고는 보이지 않는다"고 덧붙였다.

김유승 기자 kys@ekn.kr