송파 7년來 최대↑·노원 11주 연속↓…희비 엇갈린 서울 아파트값

▲서울 강남에 위치한 아파트 전경. 사진=연합뉴스

최근 서울시의 토지거래허가제(토허제) 해제 이후 강남 아파트 시장이 과열 양상을 보이며 상승거래를 주도하는 등 분위기가 뜨겁다. 반면, 노도강(노원·도봉·강북구)을 비롯한 서울 외곽 지역은 매수자들이 분양가 부담을 느끼며 거래가 부진해 강남과 강북 간의 부동산 양극화가 심화되고 있다.

10일 직방에 따르면, 국토교통부 아파트 실거래가 공개시스템을 분석한 결과 올해 1~2월 서울 아파트 매매 거래 5983건 중 2759건(46%)이 종전 최고가(2006년∼2024년) 대비 90% 이상의 가격에서 거래됐다. 80%~90% 가격선에서 거래된 비중도 33%를 차지했다.

문제는 지역간 격차가 크다는 것이다. 강남 3구 등 주요 지역들은 거래 가격이 종전 최고가에 육박했다. 서초구(87%), 강남구(86%), 마포구(73%), 용산구(70%), 양천구(65%), 송파구(63%) 등은 90% 이상 수준에서 거래된 비중이 높았다. 특히, 강남구(39%)와 서초구(34%)에서는 매매 거래 중 종전 최고가를 경신한 비중이 30%를 넘어서 10건 중 3건 이상이 가격 전고점을 돌파했다.

대표적으로 반포동 래미안원베일리 전용면적 116.92㎡는 직전 최고가(62억 원) 대비 14.5% 상승한 71억 원에 매매된 것으로 알려졌다. 압구정동 현대2차 196.84㎡도 89억5000만원에 거래돼 직전 최고가(83억 원)보다 7.8% 올랐다.

반면 노원구(10%), 도봉구(13%), 강북구(15%), 금천구(15%) 등은 상승거래 비중이 눈에 띄게 낮았다. 지난달 23일 노원구 상계동 상계주공6단지(1988년식·2646세대) 전용면적 59㎡(24평) 3층은 최고가 대비 3억3000만원 하락한 6억800만원에 거래됐다. 도봉구 창동 동아청솔아파트(1997년식·1981세대) 전용면적 59㎡(25평) 2층도 6억1000만 원에 거래돼 최고가 대비 2억8000만 원(31%) 가격이 낮아졌다.

이 같은 현상은 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 지속되는 가운데, 입지가 우수한 강남 3구(강남·서초·송파)로 투자 및 실수요가 집중되고 있기 때문이다. 부동산 경기가 악화되고 양극화 현상이 심해지면서 지방이나 비인기 지역의 주택을 처분하고 서울 주요 지역으로 갈아타려는 수요가 급증해 강남권 집값만 더욱 상승하는 구조가 형성되고 있다. 실거주 수요가 많고 대출 비중도 높은 노도강(노원·도봉·강북구) 지역은 저렴한 매물부터 거래가 이뤄지며 상승 거래 비중이 상대적으로 낮았다.

실제 한국부동산원의 '3월 첫째 주(3일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향 조사'에서 송파구(0.68%), 강남구(0.52%), 서초구(0.49%)가 서울 평균 상승률(0.14%)을 크게 웃돌았다. 특히 송파구는 7년만 최대 상승폭을 찍었다. 그러나 노원구, 도봉구, 강북구는 매매 가격이 2월 둘째 주(10일) 조사 이후 4주 연속 동반 하락세로, 노원구는 지난해 12월 16일 이후 11주 연속 하락하며 희비가 교차했다.

부동산 업계에서는 오는 7월 시행 예정인 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 인해 한동안 강남에 '막차 수요'가 몰리면서 양극화 현상이 계속될 것으로 전망하고 있다. 강북이나 지방 등 비인기 지역은 금리 인하, 대출 규제 완화, 세제 혜택 등 추가 대책이 나오지 않는 한 침체가 게속될 전망이다.

정부는 투기 과열을 방지하기 위해 강남 4구(강남·서초·송파·강동구) 및 마포·용산·성동구 등 주요 지역의 거래 동향을 모니터링하고, 집값 띄우기 목적의 허위 신고 및 자금 조달 계획서 허위 제출 등을 방지하기 위한 집중 기획 조사를 진행할 계획이다.

만약 가계대출이 대폭 증가할 경우 신규 주택 구입 목적의 주택담보대출(주담대)을 제한하거나, 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 것)를 막기 위한 조건부 전세대출 등을 도입할 가능성도 열린 것으로 알려졌다.

김유승 기자 kys@ekn.kr