[K-건설 10대 딜레마-4] 살 사람은 줄고 공사비는 치솟고…주택 시장 ‘기능 상실’

▲국토교통부의 '25년 1월 주택 통계' 내 전국미분양주택현황 요약 자료.

현재 한국 건설업이 처한 여러가지 난제 중 하나는 공사비가 급등하면서 신축 아파트값이 천정부지로 치솟는 반면 경기 불황 장기화로 소득 증가 폭이 둔화되면서 수요 기반이 약화되고 있는 것이다. 지난 10년간 소득과 물가 상승보다 분양가 상승 폭이 3~5배 높았다. 여기에 가계 부채 관리를 위해 대출 규제까지 강화되면서 실수요층의 구매력이 감소했다. 이로 인해 전국의 악성 미분양 매물이 약 12년 만에 최대치를 기록하는 등 가격의 수요-공급 조절 기능이 현저히 약화된 상태다.

업계에 따르면, 서울 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 주택도시보증공사(HUG)가 관련 통계를 집계하기 시작한 2015년 12월 1830만6000원에서 지난해 12월 4041만5000원으로 10년간 120.8% 급등했다. 같은 기간 전국 아파트 분양가 상승률도 110.1%나 된다.

반면, 전국 가구의 월평균 소득은 2015년 372만원에서 지난해(1~3분기 기준) 511만원으로 37.4% 상승하는 데 그쳤다. 지난해 가계소득 증가율도 전년 대비 2.3%에 불과할 정도로 성장 폭이 낮았다. 소득이 늘어나는 것보다 분양가 상승폭이 3~5배 가량 높았다.

건설업계 입장에선 원자재 가격 및 환율의 상승, 인건비 및 금융 비용 증가 등으로 분양가를 올릴 수 밖에 없는 상황이다. 25일 기준 환율은 1469원에 육박하는데 지난해 11월 달러당 1300원대에서 12월 비상계엄 이후 1400원대로 상승, 1월부터는 1400원 후반대까지 뛴 상황이다. 인건비와 자재비용 상승도 심각하다. 한국건설기술연구원이 발표하는 건설공사비지수도 주거용 건물 기준으로 2020년 말 101.84에서 2022년 말 124.23으로 2년 만에 22.0% 급등했다. 러-우 전쟁 이후 현장에서 체감하는 물가 상승은 더욱 가팔라져 지난해 상위 건설사인 현대건설과 금호건설은 매출 원가율이 각각 100.6%와 104.9%(잠정 실적 기준)를 기록했을 정도이다.

문제는 앞으로도 계속 분양가가 오를 수 밖에 없다는 것이다. 오는 6월부터 30가구 이상 민간 아파트에도 제로에너지 건축물 5등급 인증이 의무화된다. 국토교통부는 이에 따른 공사비 증가를 전용 84㎡ 기준 가구당 약 130만원으로 예상했지만, 건설업계는 300만원 이상 증가할 것으로 내다보고 있다.

분양가는 대폭 오르는 상황에서 이를 사줄 수 있는 국민들의 호주머니 사정은 갈수록 강팍해지고 있는 상황이다. 이에 따라 지방에서는 미분양이 속출하는 반면, 서울에서는 분양가상한제 지역에 청약이 집중되는 양극화 현상도 더욱 심화되고 있다.

국토교통부에 따르면 지난 1월 말 기준 전국 미분양 주택은 총 7만2624호로 전월(2만1480가구) 대비 3.5% 증가했다. 특히 준공 후 미분양은 2만2872호로 지난해 12월 대비 6.5% 급증했다. 악성 미분양이 2만 가구를 넘어선 것은 2014년 7월 이후 처음이다. 이중 80.6%(1만8426가구)가 지방에 집중돼 문제는 더욱 심각하다.

설상가상 한국은행의 기준금리 인하 효과도 건설업에는 큰 호재가 되지 못했다. 한은은 지난해 10월 이후 경기 부양을 위해 3차례나 금리를 인하했다. 그러나 가계 부채 관리 등을 위해 주택 대출 규제는 풀리지 않고 있다. KB국민은행은 지난해 7월 29일부터 전 지역에서 다주택자의 주택구입자금 대출을 제한했다. 서울과 수도권 지역에서는 1주택자의 주택구입자금 대출도 중단한 상태다.

더욱이 오는 7월부터는 금융당국이 가계부채 관리를 위해 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용할 예정이다.

건설업계 관계자는 “건축 공법과 기술 혁신을 통한 건설 단가 절감과 분양가 안정이 필요하다"면서 “공공 주택 공급을 늘려 국민들의 주거 서비스 제공에는 차질을 빚지 않도록 하는 한편 민간 주택 공급은 가격의 수요 공급 조절 능력 등 시장의 기능을 회복하려는 노력이 필요하다"고 지적했다.

김유승 기자 kys@ekn.kr