[김유승의 부동산뷰]확 바뀐 시장…실수요자 내 집 마련 전략은?

에너지경제신문   | 입력 2025.10.19 10:59

10.15 대책으로 토허제 경기까지 확대·대출규제 강화

정책대출은 LTV 높으나 주택 평가액 5~6억원 제한 有

서울·수도권 진입 난이도↑…동탄 등 대체지 각광받아

전문가들 “연말까지 지켜봐야…재건축 진입도 추천”

내집마련

▲서울 아파트 전경. 사진=연합뉴스

10·15 대책으로 정부가 서울·경기도 일부 지역의 주택 거래를 사실상 동결시켰다. 그러나 여전히 집값이 중장기적으로 계속 오를 다시 오를 것이라는 인식은 여전하다. 20일 토지거래허가구역 확대 이전에 서둘러 집을 사려는 이른바 '패닉바잉' 조짐도 있고, 인천, 경기도 일부 지역 등 비규제 지역으로 수요가 옮겨가는 풍선 효과도 일부 감지되고 있다.


전문가들은 투자 목적이 아니라 실수요자들인 경우엔 당분간 시장을 관망할 필요가 있다고 조언한다. 동탄·구리 등 아직 규제지역으로 지정되지 않은 상급지를 다음 목표로 삼는 수요가 움직이고 있지만, 성급한 매수보다는 연말 이후 시장이 안정될 시점을 노리는 편이 바람직하다는 권고이다.


19일 부동산 업계에 따르면 10·15 신규 부동산 대책 시행 이후 무주택자의 서울 진입이 더욱 어려워졌다는 평가가 나오고 있다. 강력한 규제가 시장 전반의 거래를 위축시킬 경우, '현금 부자'만이 매수에 나설 수 있어 시장의 초양극화가 심화될 수 있다는 우려도 나온다.


실수요 위주 지역으로 토허제 확대…대출규제도 강화돼 매수 난이도↑

앞서 정부는 10.15 대책을 통해 서울 전역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 추가 지정했다. 특히 이번에는 경기도 과천과 성남 분당 등 재건축 호재로 수요가 몰린 곳 뿐만 아니라 수원 영통·장안·팔달구 등 실거래 위주 지역도 토허제로 묶어 실수요자에게 큰 타격이 예상된다. 해당 지역에서는 다주택자에 대한 취득세와 양도소득세가 중과되고 전매제한과 대출 규제 등이 강화되면서 진입 장벽이 크게 높아졌기 때문이다. 토허제 지정 구역은 2년 실거주 의무도 부과돼, 전세를 끼고 매입하는 '갭 투자'가 사실상 차단되며 갈아타기 수요도 원천 봉쇄됐다.


대출 규제도 대폭 강화됐다. 수도권 주택담보대출(주담대) 한도는 시가 15억원 이하 주택의 경우 최대 6억원까지 가능하지만, 15억원 초과 시 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 제한됐다. 담보인정비율(LTV) 역시 기존 70%에서 40%로 낮아졌다. 예컨대 시가 6억원 아파트는 과거 LTV 70% 적용 시 최대 4억2000만원을 대출받아 2억원대의 자기자본으로 매수가 가능했다. 반면 현재는 대출 가능액이 2억4000만원으로 줄어 매수자의 부담이 크게 늘었다.




생애 최초 주택 구입자나 디딤돌·보금자리 등 정책 모기지는 실수요자 수요를 고려해 규제 예외 대상으로 포함됐다. 다만 정책 대출은 조건이 다소 까다로운 편이다. 예컨대 디딤돌 대출은 주택 평가액이 5억원 이하일 경우 대출이 가능하지만, 신혼부부나 2자녀 이상 가구는 최대 6억원까지 대출이 허용된다. 전용면적 기준은 수도권 85㎡ 이하, 그 외 지역은 100㎡ 이하로 제한된다. 대출 한도는 기본 2억 원이지만, 생애 최초 구입자는 2억 4000만원, 신혼부부·다자녀 특례 대상은 3억2000만원에서 4억원까지 적용된다. 금리는 소득 구간에 따라 수도권 기준 연 2.85~4.15% 수준이다.


보금자리론은 평형 제한은 없으나, 6억원 이하 주택에 한해 LTV 최대 70%, 총부채상환비율(DTI) 최대 60%까지 대출이 가능하다. 생애 최초 구입자 기준으로 LTV가 70%까지 허용되며, 대출 한도는 최대 4억 2000만원이다. 다자녀 가구와 전세사기 피해자는 4억원, 일반 구입자는 3억 6000만원까지 대출을 받을 수 있다. 금리는 '아낌e-보금자리론' 기준 연 3.65~3.95% 수준이다.


서울·수도권 구축 매물은 비교적 저렴…공공분양·분상제 메리트↑

서울 외곽 및 수도권 저가 매물도 대부분 6억원을 상회하지만, 발품을 팔면 서울 외곽과 수도권에서도 5~6억원대에 주택을 구매할 수 있다. 다만 매물의 대부분이 30년 이상 노후 아파트인 경우가 많다. 앞서 서울 노원구에서는 상계주택12단지 49.94㎡가 지난 12일 4억9800만원에 거래됐다. 같은 지역 상계주공7단지는 14일 4억9500만원, 장미시영6단지는 같은 날 4억8000만원에 각각 거래되며 실거래가 이어졌다.


도봉구에서도 10일 현대1차 70.30㎡가 4억5500만원, 현대성우 59.04㎡는 13일 4억1700만원에 손바뀜했다. 신동아아파트 62.22㎡도 지난달 30일 4억500만원에 거래됐다. 강북구에서는 에스케이북한산시티 84.76㎡가 15일 4억7600만원에 판매됐다. 주공1단지 41.30㎡는 14일 4억2000만원, 15일 4억3000만원에 각각 거래된 바 있다.


수도권에서는 토지거래허가구역에서 제외된 동탄역 이지더원 59.98㎡이 14일 5억5000만원에 팔렸다. 안양 씨엘포레자이도 3일 5억9800만원에 손바뀜했고, 럭키아파트 76.61㎡는 12일 4억5500만원에 거래됐다. 용인 기흥구에서는 코오롱하늘채5단지 84.99㎡가 11일 5억3500만원, 서천2차 아이파크 75.45㎡는 14일 5억300만원에 판매됐다. 금화마을4단지 주공그린빌 84.86㎡는 13일 4억9000만원에 팔렸다.


반면 경기도 남양주 진접2지구 A7블록 공공분양은 전용면적 55㎡ 기준 3억8500만원, 59㎡는 4억1300만원으로 비교적 저렴한 가격에 분양가가 책정됐다. 분양제 상한가 적용 단지인 계룡건설의 '검단 엘리프 포레듀'는 전용 64㎡A가 4억3500만~5억700만원, 84㎡는 5억5100만~6억900만원대에 판매됐다. 최근 수도권 민간 청약가는 7억원 안팎 수준으로, 분상제 적용 단지는 시세보다 상대적으로 저렴하다는 특장점을 안고 있다. 이 때문에 현금 여력이 부족한 실수요자에게는 공공분양이나 분상제 적용 단지가 가장 현실적인 대안이라는 평가가 나온다.


다만 신도시 청약은 상대적으로 저렴하지만, 외곽 지역에서 생애최초 특별공급을 사용할 경우 상급지로 이동이 점점 어려워지고 있어 '똘똘한 한 채' 현상이 점차 강화될 수 있다는 지적이 나온다. 실제로 서울 전역이 규제지역으로 묶이면서, 노원·도봉·강북구와 금천·관악·구로구 등이 큰 타격을 받게 됐다는 평가가 이어지고 있다.


그럼에도 신혼부부 등 실수요자는 주택 구매 필요성을 강하게 느끼는 만큼, 상대적으로 가격이 낮은 △경기 화성시 동탄구 △안양시 만안구 △용인시 기흥구 △구리시 △남양주 △부천시 △인천 송도 등을 대체지역으로 검토하는 분위기다. 구축 아파트를 노리는 경우 가격을 낮춰 판매하는 급매물과 경매 매물을 함께 살펴보는 전략도 권장받고 있다.


현재 시장 진입은 시기상조…'패닉바잉' 비추천·대체지 노려야

전문가들은 현재 시장 진입이 시기상조라며 연말까지 관망을 권고하고 있다. 매도자 우위로 매물이 많지 않은 현 시장에서는 급하게 구매할 필요가 없으며, 무리한 상급지 진입도 피하는 게 좋다는 설명이다. 생애최초 특별공급을 비롯한 정책대출을 최대한 활용하는 전략이 바람직하다는 조언도 덧붙였다.


김인만 '김인만부동산연구소' 소장은 “거래량과 상승률은 일시적으로 둔화하겠지만, 시장은 규제에 익숙해지면 결국 정상화되는 흐름을 보인다"며 “분당처럼 단기간에 급등했거나 광교 신도시처럼 일정 부분 상승해 규제 지역으로 지정된 곳을 뒤쫓기보다는, 그 다음 순위에 있는 상대적으로 가격이 덜 올라 시장에 본격적으로 반영되지 않은 후순위 지역 위주로 내 집 마련을 검토하는 것이 더 합리적"이라고 조언했다.


윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “지금은 명백히 매도자 우위 시장"이라며 “기흥이나 구리 등 가격이 이미 오른 지역에 무리해서 진입하기보다는, 실거주자 입장에서는 시장이 안정화되고 매수자 우위 시장으로 전환될 때를 기다려 구입하는 게 더 현명한 선택이 될 것 같다"고 말했다.


이어 “가격 부분도 무시할 수 없겠지만, 현재 시장에 나와 있는 매물은 층 수나 풍향 등에서 가치가 떨어지는 경우가 많다. 이런 매물을 섣불리 매수하는 것은 지양해야 한다"며 “규제 도입 후 시장 안정화를 연말 쯤으로 보고 있다. 그 시기에는 LTV가 줄어들었어도 생애최초 등 정책 대출을 이용하실 수 있는 사람들은 이를 활용해 살 수 있는 가장 좋은 매물을 사는 게 맞다. 다만 상급지로 넘어가기는 어려울 것"이라고 말했다.


윤 위원은 “장기적인 투자 수익을 고려할 때 지금 저평가된 자산이 무엇인지 따져보면, 재개발이 워낙에 활발한 상황인 만큼 자금을 투입해보는 것도 현 시장에서는 나쁜 선택지가 아니라고 생각한다"고 덧붙였다.


박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “실수요자들의 묻지마 매수는 금물이다. 당분간 시장 추이를 지켜보는 게 좋다"며 “특히 똘똘한 한채, 상급지 갈아타기는 집값이 안정 안되면 이를 타깃으로 한 정부의 추가 세제대책이 나올 가능성 있으므로 신중하게 접근할 필요가 있다"고 말했다.


이어 “대출문턱이 높아진 만큼 주택을 계약하기에 앞서 반드시 은행창구를 들러 대출가능금액을 알아보는 게 중요하다"며 “즉 선 대출확인 후 계약이 바람직하며, 급한 마음에 집을 덜컥 샀다가 살던 집이 팔리지 않아 곤욕을 치를 수 있으니 1주택자는 갈아타기를 할 때 '선매수, 후매도' 방식이 적합하다"고 강조했다.



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