수도권 비아파트 2년간 9만 가구 공급 ‘요원’…수요·신뢰 회복 필요

▲지난 5월 서울 남산에서 내려다 본 서울시내 전경. 연합뉴스

정부가 전·월세 시장 안정화를 위해 향후 2년간 수도권에 비아파트 매입임대주택 9만 가구를 공급하겠다고 발표했지만 현재로선 공급도 수요도 위축돼있는 상황이다. 정부가 아파트에 비해 공사 기간이 짧은 비아파트를 활용해 공급 시차를 줄이려 나섰지만 수요를 동시에 견인할 수 있는 대책이 병행돼야 정책 실효성을 거둘 수 있다는 지적이 나온다.

4일 대한건설정책연구원 건설 브리프 보고서를 분석한 결과, 주택 공급 선행지표인 2025년 주택 착공실적은 최근 10년 평균의 약 53% 수준에 그쳤다.

주택 착공은 통상 2~3년의 시차를 두고 실제 공급으로 이어진다. 최근 10년간 전국 주택 착공실적은 전반적으로 감소하는 추세를 보이고 있으며 특히 2022년 이후 감소폭이 더욱 확대되는 모습이다.

2022년을 기점으로 감소폭이 확대된 배경은 코로나19 이후 긴축재정 기조로 인한 금리 상승이다. 당시 정부는 코로나19 대응을 위해 시장에 현금 유동성을 공급했다. 2022년부터는 이를 거둬들이기 위해 금리를 급속하게 올린 것이다.

비아파트 공급은 주택 전체보다 공급 위축이 더 심하다. 최근 10년간 비아파트 착공실적은 연평균 약 16만가구 수준이었다. 작년 착공실적은 최근 10년 평균의 약 23% 수준에 불과한 것으로 나타났다.

▲주택건설 실적통계 중 최근 10년간 주택건설·비아파트 주택건설 착공실적 추이.국토교통부

비아파트 공급이 주택 전체보다 더 크게 위축된 이유는 우리나라 주택시장이 아파트를 중심으로 형성돼왔기 때문이다.

최원철 연세대 미래부동산개발 책임교수는 “특히 코로나 시기를 지나면서 아파트 대신 업무지구에 주거용 오피스텔이나 지식산업센터, 상업지역에는 아파트 대체재인 생활용 숙박시설이 집중적으로 착공됐다"며 “이후 정부 규제 강화로 인해 이들 시설의 주거 활용이 제한되면서, 주거용인 줄 알고 분양받았던 투자자들과 시행사들이 혼란을 겪었고 이는 비아파트 시장 전반의 침체로 이어졌다"고 설명했다.

실제로 비아파트 공급기반은 장기간 축소돼왔다. 전체 주택 착공실적 가운데 비아파트가 차지하는 비중은 2015년 약 39%에서 2025년 약 13%까지 감소한 것으로 나타났다.

비아파트 수요부족도 공급부족을 부추겼다. 전세보증금을 반환하지 않아 발생한 전세사기 사태로 수요가 급감하면서 비아파트 공급 자체도 줄어든 모양새다. 빌라나 오피스텔을 찾는 임차수요가 끊기자 임대사업자를 대상으로 한 비아파트 분양시장이 축소됐고 공급 감소로 이어졌다.

▲주택건설 실적통계 중 전체 주택 착공실적 대비 비아파트 착공 비중(%). 국토교통부

전체 주택거래에서 비아파트가 차지하는 비중은 2015년 이후 점진적으로 감소하는 추세를 보인다. 전세사기 문제가 본격화된 2022년 이후 감소폭이 더욱 확대됐다. 실제로 비아파트 거래 비중은 2022년 20.4%에서 2025년 18.5%까지 하락했다.

고하희 대한건설정책연구원 부연구위원은 “현재 비아파트 시장은 공급뿐 아니라 수요도 함께 위축된 상황"이라며 “전세사기 피해가 비아파트에서 집중적으로 발생했던 만큼 정보 비대칭을 완화하고 시장 신뢰를 회복할 수 있는 제도적 보완도 병행될 필요가 있다"고 설명했다.

한편 국토부는 전세사기 피해자 지원 확대 및 피해 예방을 위해 KB국민은행·주택도시보증공사(HUG)와 함께 상호 협력방안을 모색하고 있다. 업무협약에 따라 전세사기 피해자에게 전세사기피해주택 경매 개시를 위해 필요한 집행권원 확보 비용과 경·공매 절차 진행을 위한 비용을 지원할 전망이다.

전세사기 피해 예방을 위해 전세 계약 전 위험신호를 알려주는 안심 전세앱도 9월 개편할 예정이다.

송윤주 기자 syj@ekn.kr